房產(chǎn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人對(duì)抵押人提供的抵押房產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不清償債務(wù)時(shí)，依約定或法律規(guī)定，以房屋折價(jià)充抵債務(wù)，或者變賣(mài)、拍賣(mài)抵押房屋，并從該價(jià)款中優(yōu)先接受償還的權(quán)利。房產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。房產(chǎn)抵押權(quán)是從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，不事先轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的所有權(quán)，但作為債務(wù)人的房產(chǎn)抵押人若到期不清償債務(wù)，則債務(wù)人喪失該房產(chǎn)所有權(quán)，而債權(quán)人成為該房產(chǎn)新的所有人。

抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

抵押權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和程序

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人未履行債務(wù)，或者當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，通過(guò)依法處理抵押財(cái)產(chǎn)而使債權(quán)獲得清償。

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件是：1、抵押權(quán)有效存在；2、債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；3、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)未受到法律上的特別限制。具備以上條件，抵押權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的程序是:

1、協(xié)議實(shí)現(xiàn)：抵押權(quán)人可以與抵押人通過(guò)協(xié)議，以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先清償債務(wù)。如果雙方當(dāng)事人的協(xié)議損害其他債權(quán)人的利益，則其他債權(quán)人可以行使撤銷(xiāo)權(quán)，請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。

2、訴訟實(shí)現(xiàn)：協(xié)議實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟由人民法院判決或者調(diào)解拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。這是為了保護(hù)抵押人合法權(quán)益，防止低價(jià)變價(jià)造成抵押人的損失。

抵押權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體辦法

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體方法是：

1、抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)，是指在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議，或者協(xié)議不成經(jīng)由人民法院判決，按照抵押財(cái)產(chǎn)自身的品質(zhì)、參考市場(chǎng)價(jià)格折算為價(jià)款，把抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，從而達(dá)到抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。

2、抵押財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)，是指通過(guò)拍賣(mài)程序?qū)⒌盅贺?cái)產(chǎn)變價(jià)，以其變價(jià)款實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

3、抵押財(cái)產(chǎn)變賣(mài)，是指以一般的買(mǎi)賣(mài)形式出賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)，以其變價(jià)款實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式。

當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商方式將抵押財(cái)產(chǎn)變賣(mài)。協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在判決勝訴后，通過(guò)人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序?qū)⒌盅贺?cái)產(chǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)。人民法院處置抵押財(cái)產(chǎn)，一般是以拍賣(mài)為原則、以變賣(mài)為例外。

抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其變價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押權(quán)抵押權(quán)的順位

抵押權(quán)的順位，也叫抵押權(quán)的順序，是指抵押人因擔(dān)保兩個(gè)或兩個(gè)以上債權(quán)，就同一財(cái)產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)或兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)之間優(yōu)先受償?shù)南群蟠涡?，即同一抵押?cái)產(chǎn)上多個(gè)抵押權(quán)之間的順位關(guān)系。

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款的清償順位有三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：

1、抵押權(quán)都已經(jīng)登記的，按照登記的先后順序清償。順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押登記的日期是在同一天的，抵押權(quán)的順序相同。

2、抵押權(quán)已經(jīng)登記的，先于未登記的受償。已經(jīng)登記的優(yōu)先清償，沒(méi)有登記的，只能在經(jīng)過(guò)登記的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，以剩余的抵押財(cái)產(chǎn)受償。

3、抵押權(quán)未登記的，經(jīng)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)仍然是平等債權(quán)，不具有對(duì)抗效力，無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，仍按照債杈比例平均清償。

順序在先的抵押權(quán)因?qū)嵭械盅簷?quán)以外的原因消滅時(shí)，順序在后的抵押權(quán)是否依次升進(jìn)，有順序不升進(jìn)的固定主義和順序當(dāng)然升進(jìn)的升進(jìn)主義。我國(guó)采用順序升進(jìn)主義。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，被擔(dān)保的債權(quán)消滅之后，抵押權(quán)也隨之消滅。當(dāng)被在先抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)因清償?shù)仍蚨麥绾?，從屬于該債?quán)的抵押杈也隨之消滅;既然在先的抵押權(quán)已經(jīng)消滅，當(dāng)在后的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，必然是在后的抵押權(quán)相繼取代在先的抵押權(quán)的位置。

抵押權(quán)抵押權(quán)的種類(lèi)

（一）一般抵押權(quán)和最高額抵押權(quán)

1、一般抵鉀權(quán)。《民法典》上的一般抵押權(quán)是指擔(dān)保特定債權(quán)清償?shù)牡盅簷?quán)。

2、最高額抵鉀權(quán)。最高額抵押權(quán)是指擔(dān)保一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)清償?shù)牡盅簷?quán)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)

1、不動(dòng)產(chǎn)抵鉀權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)，是土地以及建筑物、林木等地上定著物。依傳統(tǒng)民法，動(dòng)產(chǎn)以交付（占有）為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法，抵押權(quán)的設(shè)定不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有并以登記為公示方法，因此，抵押權(quán)多在不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定。

2、權(quán)利抵鉀權(quán)

權(quán)利抵押權(quán)是指以權(quán)利為標(biāo)的物的抵押權(quán)。在我國(guó)，雖然土地所有權(quán)不能用于抵押，但土地所有權(quán)之上所設(shè)定的用益物權(quán)可以用于抵押。土地用益物權(quán)所蘊(yùn)含的巨大價(jià)值，使其成為理想的抵押財(cái)產(chǎn)，而且，除國(guó)家、集體外，市場(chǎng)主體對(duì)土地所享有的權(quán)利只能是土地利用權(quán)，因此，以用益物權(quán)為抵押財(cái)產(chǎn)所設(shè)定的權(quán)利抵押權(quán)，是我國(guó)較為常見(jiàn)的、極為重要的抵押方式。

3、動(dòng)產(chǎn)抵鉀權(quán)

動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是指以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的抵押權(quán)。動(dòng)產(chǎn)一般以交付（占有）為公示方法，因此，以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押原并不多見(jiàn)。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的急劇增長(zhǎng)（如一艘海輪的價(jià)值絕不亞于一幢板樓的價(jià)值）和重要?jiǎng)赢a(chǎn)的登記制度的建立，為動(dòng)產(chǎn)成為抵押財(cái)產(chǎn)創(chuàng)造了客觀的必要性和可能性。