第七條

企業(yè)籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個(gè)人資本金和外商資本金等。

國家資本金為有權(quán)代表國家投資的政府部門或者機(jī)構(gòu)以國有資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。

法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。

個(gè)人資本金為社會個(gè)人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。

外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者投入企業(yè)形成的資本金。

第八條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和合同、章程的規(guī)定，及時(shí)籌集資本金。資本金可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起6個(gè)月內(nèi)籌足；分期籌集的，最后一期出資應(yīng)當(dāng)在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起3年內(nèi)繳清，其中，第一次籌集的投資者出資不得低于15%，并且在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)繳清。

投資者未按照投資合同、協(xié)議章程的約定履行出資義務(wù)的，企業(yè)或者其他投資可以依法追究其違約責(zé)任。

第九條

企業(yè)在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產(chǎn)（不包括土地使用權(quán)）的出資不得超過企業(yè)注冊資金的20%；因情況特殊，需要超過20%的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門審查批準(zhǔn)，但是最高不得超過30%。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

企業(yè)不得吸收投資者的已設(shè)立有擔(dān)保物權(quán)及租賃資產(chǎn)的出資。

第十條

企業(yè)籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計(jì)師驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報(bào)告，由企業(yè)據(jù)以發(fā)給投資者出資證明書。

第十一條

企業(yè)籌集的資本金，在生產(chǎn)經(jīng)營期間內(nèi)，投資者除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以任何方式抽走。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

投資者按照出資比例或者合同、章程的規(guī)定，分享企業(yè)利潤和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。

第十二條

企業(yè)在籌集資本金活動中，投資者實(shí)際繳付的出資額超出其資本金的差額（包括股份有限公司發(fā)行股票的溢價(jià)凈收入），接受捐贈的財(cái)產(chǎn)，資產(chǎn)的評估確認(rèn)價(jià)值或者合同、協(xié)議約定價(jià)值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計(jì)入資本公積金。

資本公積金按照法定程序，可以轉(zhuǎn)增資本金。

第十三條

企業(yè)的負(fù)債分為流動負(fù)債和長期負(fù)債。

流動負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付短期債券、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)交稅金、應(yīng)付購貨款、應(yīng)付分包工程款、應(yīng)付工程款、應(yīng)付工資、應(yīng)付投資者利潤、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款，預(yù)收工程款、預(yù)收備料款、預(yù)收銷貨款、預(yù)收購房定金、預(yù)收代建工程款、預(yù)提費(fèi)用，以及從成本、費(fèi)用中提取的職工福利費(fèi)等。

長期負(fù)債包括長期借款、長期應(yīng)付款、應(yīng)付長期債券等。

發(fā)行的長期債券按照債券面值計(jì)價(jià)，實(shí)際收到的價(jià)款超過或者低于債券面值的差額，在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。

第十四條

企業(yè)流動負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

企業(yè)長期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，籌建期間的，計(jì)入開辦費(fèi)；生產(chǎn)期間的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用；清算期間的，計(jì)入清算損益。其中，與購建固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計(jì)入購建資產(chǎn)的價(jià)值。

第十五條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期償還各種負(fù)債,如發(fā)生因債權(quán)人特殊原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng),計(jì)入營業(yè)外收入。

第十六條

流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。

第十七條

其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。

第十八條

應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)包括應(yīng)收工程款、應(yīng)收銷貨款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款、預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購貨款等。

應(yīng)收票據(jù)應(yīng)按照面值計(jì)價(jià)。貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的實(shí)得款項(xiàng)與其面值的差額，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

第十九條

企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的1%計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。

不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費(fèi)用。

第二十條

存貨包括主要材料、其他材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備、低值易耗品、機(jī)械配件、在建工程、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、半成品、結(jié)構(gòu)件、商品等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房視同存貨。

第二十一條

存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。

購入的，按買價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、采購保管費(fèi)和稅金等計(jì)價(jià)。

建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)。

自制的，按照制造過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)。

委托外單位加工的，按實(shí)際耗用的原材料或者半成品加運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)等計(jì)價(jià)。

投資者投入的，按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。

盤盈的，按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒有同類存貨的，按照市價(jià)計(jì)價(jià)。

接受捐贈的,按照發(fā)票帳單所列金額加企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金計(jì)價(jià);無發(fā)票帳單的，按同類存貨的市價(jià)計(jì)價(jià)。2100433B

第一條

為了規(guī)范施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》，結(jié)合施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本制度。[1]

第二條

本制度適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。

其他行業(yè)獨(dú)立核算的施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也適用本制度。

第三條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起30日之內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書、營業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)制件。

企業(yè)發(fā)生遷移、合并、分立以及其他變更登記等主要事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在依法辦理變更登記之日起30日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交變更文件的復(fù)制件。

第四條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，依法計(jì)算繳納國家稅收，并接受主管財(cái)政機(jī)關(guān)的檢查監(jiān)督。

第五條

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)和方法是，做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支的計(jì)劃、控制、核算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。

第六條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)的工作。在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的產(chǎn)量、質(zhì)量、工時(shí)、設(shè)備利用，存貨的消耗、收發(fā)、領(lǐng)退、轉(zhuǎn)移以及各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的毀損等，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好完整的原始記錄。企業(yè)各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的進(jìn)出消耗，都應(yīng)當(dāng)做到手續(xù)齊全，計(jì)量準(zhǔn)確，完善原材料、能源等物資的消耗定額和工時(shí)定額，定期或者不定期地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第七十四條

企業(yè)的外幣業(yè)務(wù)是指以記帳本位幣以外的貨幣進(jìn)行的款項(xiàng)收付、往來結(jié)算和計(jì)價(jià)等業(yè)務(wù)。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第七十五條

企業(yè)一般以人民幣為記帳本位幣。業(yè)務(wù)收支以外幣為主的企業(yè)，也可以外幣作為記帳本位幣。

記帳本位幣一經(jīng)確定，不得隨意變更，如需變更，應(yīng)報(bào)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并在財(cái)務(wù)情況說明書中予以說明。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第七十六條

企業(yè)發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)外幣金額折合為記帳本位幣金額記帳。折合記帳本位幣的匯率可以是外幣業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)的國家外匯牌價(jià)（原則為中間價(jià)，下同）或者是當(dāng)月1日的國家外匯牌價(jià)。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第七十七條

月份終了，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將外幣現(xiàn)金、外幣銀行存款、債權(quán)、債務(wù)等各種外幣帳戶（不包括按調(diào)劑價(jià)單獨(dú)記帳的外幣項(xiàng)目）的余額，按照月末的國家外匯牌價(jià)折合為記帳本位幣金額。按照月末國家外匯牌價(jià)折合的記帳本位幣金額與帳面記帳本位幣金額之間的差額，作為匯兌損益。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第七十八條

企業(yè)發(fā)生的匯兌損益，籌建期間發(fā)生的，如為凈損失，計(jì)入開辦費(fèi)，從企業(yè)開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，按照不短于5年的期限平均攤銷；如為凈收益，自企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，按照不短于5年的期限平均轉(zhuǎn)銷，或者留待彌補(bǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的虧損，或者留待并入企業(yè)的清算收益。生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。清算期間發(fā)生的計(jì)入清算損益，其中與購建固定資產(chǎn)等直接有關(guān)的匯兌損益，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第七十九條

企業(yè)收到投資者的出資額，如需折合為記帳本位幣的，有關(guān)資產(chǎn)帳戶按當(dāng)日國家外匯牌價(jià)或者當(dāng)月一日的國家外匯牌價(jià)折合，實(shí)收資本帳戶按合同、協(xié)議中約定的國家外匯牌價(jià)折合；合同、協(xié)議未作約定的，按企業(yè)收到出資額時(shí)的國家外匯牌價(jià)折合。

有關(guān)資產(chǎn)帳戶與實(shí)收資本帳戶采用的折合匯率不同產(chǎn)生的折合記帳本位幣差額，作為資本公積金。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第八十條

企業(yè)發(fā)生外匯調(diào)劑業(yè)務(wù)時(shí)，按照下列原則處理：

企業(yè)按照買入外匯調(diào)劑價(jià)單獨(dú)記帳的，支用時(shí)，按照買入時(shí)的帳面調(diào)劑價(jià)折合為記帳本位幣金額記帳。帳面調(diào)劑價(jià)可以采用逐筆辨認(rèn)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動平均法等方法確定。企業(yè)調(diào)劑外匯不實(shí)行單獨(dú)記帳的，買入的調(diào)劑外匯按照國家外匯牌價(jià)折合為記帳本位幣金額，外匯調(diào)劑價(jià)與國家外匯牌價(jià)的差額，作為調(diào)劑外匯價(jià)差。在支用調(diào)劑外匯時(shí)，屬于購買資產(chǎn)或者支付費(fèi)用的,調(diào)劑外匯價(jià)差計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值或者有關(guān)費(fèi)用；屬于償還債務(wù)的,調(diào)劑外匯價(jià)差計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。賣出調(diào)劑外匯時(shí)，實(shí)際取得款項(xiàng)與按國家外匯牌價(jià)折合的記帳本位幣金額的差額，應(yīng)當(dāng)沖銷調(diào)劑外匯價(jià)差，如有余額，作為匯兌損益處理；賣出其他外匯時(shí)，作為匯兌損益處理。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第九十四條

企業(yè)按照《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和本制度的規(guī)定，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，制訂內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法，并報(bào)主管財(cái)政機(jī)關(guān)備案。各地區(qū)、各部門不再另行制定企業(yè)財(cái)務(wù)制度。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第九十五條

本制度由中國人民建設(shè)銀行總行商財(cái)政部修訂和解釋。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第九十六條

本制度自1993年7月1日起施行。

附表一：企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表

類別　折舊年限

一、房屋及建筑物

1．房屋　30～40年

其中：簡易房　 5～10年

2．建筑物　15～25年

3．傳導(dǎo)設(shè)施　15～28年

二、施工機(jī)械

1．起重機(jī)械　10～14年

其中：單轉(zhuǎn)電動起重機(jī)　5～7年

2．挖掘機(jī)械　10～14年

3．土方鏟運(yùn)機(jī)械　10～14年

4．鑿巖機(jī)械　10～14年

其中：內(nèi)燃鑿巖機(jī)　4～5年

風(fēng)動鑿巖機(jī)　4～5年

電動鑿巖機(jī)　4～5年

5．基礎(chǔ)及鑿井機(jī)械　10～14年

6．鋼盤及混凝土機(jī)械　 8～10年

其中：混凝土輸送泵　4～5年

7．皮帶螺旋運(yùn)輸機(jī)　 8～10年

8．泵類　 8～10年

三、運(yùn)輸設(shè)備

1．汽車及拖掛　 6～12年

2．小型車輛　 6～12年

四、生產(chǎn)設(shè)備

1．木工加工機(jī)械　 8～10年

2．金屬切削機(jī)床　10～14年

3．鍛壓設(shè)備　10～14年

4．焊接及切割設(shè)備　 7～10年

其中：等離子切割機(jī)　4～5年

磁力氧氣切割機(jī)　4～5年

5．鍛造及熱處理設(shè)備　10～14年

6．動力設(shè)備　11～18年

其中：電動空壓機(jī)　 8～10年

柴油空壓機(jī)　 8～10年

制氧機(jī)組　 8～10年

液化氣循環(huán)壓縮機(jī)　 8～10年

高壓空壓機(jī)　 8～10年

軸氣風(fēng)機(jī)　 8～10年

7．維修專用設(shè)備　 8～10年

8．其他加工設(shè)備　 8～10年

五、試驗(yàn)設(shè)備及儀器

1．材料試驗(yàn)設(shè)備　 7～10年

其中：白金坩鍋　50年

2．測定儀器　 5～10年

3．計(jì)量儀器　 7～10年

4．探傷儀器　 7～10年

5．測繪儀器　 7～10年

六、其他固定資產(chǎn)

1．行政管理用車　 6～12年

2．辦公用具　10～14年

其中：電子計(jì)算機(jī)　4～8年

電視機(jī)　5～8年

復(fù)印機(jī)　5～8年

文字處理機(jī)　5～8年

3．度量及消防用具　10～14年

4．印刷機(jī)械　10～12年

七、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

1．房屋　30～45年

2．文體宣教用具　10～15年

3．炊事用具　 8～10年

4．醫(yī)療器械　 8～10年

5．其他　 7～10年

其中：電冰箱　5～7年

冷凍機(jī)　5～7年

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度房地產(chǎn)補(bǔ)充規(guī)定

【頒布單位】中華人民共和國財(cái)政部

【頒布日期】 19990511

【實(shí)施日期】 19990511

【章名】 全文

國務(wù)院有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)單列集團(tuán)，各省、自治區(qū)、直轄市

、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）：

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一

步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時(shí)

加以解決。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，我們

在《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管

理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同、合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如

下規(guī)定處理：1．項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的

，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理

竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按

實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)

及時(shí)作為存貨管理。2．項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤

的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦

理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為

營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項(xiàng)目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目

利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)

項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手

續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同

規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合

同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的

規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按

照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金

的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工

驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定

的價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使

用權(quán)過房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確

認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)

視同銷售處理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：1．

出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)

入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過程中

交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該

地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營業(yè)外收入

。2．出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地

產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收

入或凈支出，計(jì)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)

屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，

并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營

業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，

方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)

，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收

賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地

產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，

作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為

營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租

人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列

情況處理：租賃期間取得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營業(yè)收入；租賃期滿，

承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定

年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人

簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)

入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同

、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)

應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借

款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生

的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的

營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按

當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60%預(yù)

計(jì)營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1

500萬元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超

過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部

分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過5000萬元（含500

0萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的2‰；預(yù)計(jì)全年

營業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的1‰

。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應(yīng)將待攤的

業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比

重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投

資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套

設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公

共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來源

、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)

。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國家規(guī)定代為收取的住宅

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款

項(xiàng)管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管

部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金

在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生

的維修費(fèi)，計(jì)入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，

沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)

用。

十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。

十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度已被廢止的法律

《關(guān)于外商投資施工、　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度的指導(dǎo)意見?。?996年1月31日財(cái)政部財(cái)工字25號發(fā)布）》*注：本篇法規(guī)已被《財(cái)政部關(guān)于公布廢止和失效的財(cái)政規(guī)章和規(guī)范性文件目錄（第十批）的決定》（發(fā)布日期：2008年1月31日　實(shí)施日期：2008年1月31日）宣布失效

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第十六條

流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第十七條

其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第十八條

應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)包括應(yīng)收工程款、應(yīng)收銷貨款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款、預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購貨款等。

應(yīng)收票據(jù)應(yīng)按照面值計(jì)價(jià)。貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的實(shí)得款項(xiàng)與其面值的差額，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第十九條

企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的1%計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。

不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費(fèi)用。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第二十條

存貨包括主要材料、其他材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備、低值易耗品、機(jī)械配件、在建工程、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、半成品、結(jié)構(gòu)件、商品等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房視同存貨。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第二十一條

存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。

購入的，按買價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、采購保管費(fèi)和稅金等計(jì)價(jià)。

建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)。

自制的，按照制造過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)。

委托外單位加工的，按實(shí)際耗用的原材料或者半成品加運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)等計(jì)價(jià)。

投資者投入的，按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。

盤盈的，按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒有同類存貨的，按照市價(jià)計(jì)價(jià)。

接受捐贈的,按照發(fā)票帳單所列金額加企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金計(jì)價(jià);無發(fā)票帳單的，按同類存貨的市價(jià)計(jì)價(jià)。

按照計(jì)劃成本核算存貨的企業(yè)，對存貨的實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第二十二條

企業(yè)領(lǐng)用或發(fā)出的存貨，按照實(shí)際成本核算的，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法、后進(jìn)先出法等方法確定其實(shí)際成本；采用計(jì)劃成本核算的，按期結(jié)轉(zhuǎn)其應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本差異將計(jì)劃成本按成本計(jì)算期調(diào)為實(shí)際成本。

施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第二十三條

企業(yè)領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤?cè)牍こ坛杀竞凸芾碣M(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用出租房、周轉(zhuǎn)房按其耐用年限分期平均攤?cè)氤杀尽?h3 class="title-text">施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度第二十四條

企業(yè)對存貨應(yīng)當(dāng)定期或不定期盤點(diǎn)，年度終了前必須進(jìn)行一次全面的盤點(diǎn)清查。對于盤盈、盤虧、毀損以及報(bào)廢的存貨應(yīng)當(dāng)及時(shí)查明原因，分別情況及時(shí)處理。

盤盈的存貨，沖減管理費(fèi)用。盤虧、毀損和報(bào)廢的存貨，扣除過失人或者保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)值后，計(jì)入采購保管費(fèi)或管理費(fèi)用。存貨毀損屬于非常損失的部分，扣除過失人或者保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)值后，計(jì)入營業(yè)外支出。