房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)收益還原法下資本化率求取方法

房地產(chǎn)估價(jià)的收益還原法評(píng)析

收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中公認(rèn)的三大基本方法之一,有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ),常用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)中.在收益還原法中,房地產(chǎn)的凈收益、成本費(fèi)用、報(bào)酬率的確定是關(guān)鍵點(diǎn),也是難點(diǎn).在分析酒店型房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,對(duì)估價(jià)中所需的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行了研究,以實(shí)際案例探討收益還原法在酒店型房地產(chǎn)的應(yīng)用問題.

收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一,它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個(gè)關(guān)鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個(gè)難題,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估界尚無一個(gè)操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨(dú)立的、可靠性強(qiáng)的估價(jià)方法得到應(yīng)用,其實(shí)際應(yīng)用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點(diǎn)的討論入手,引入收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)和國(guó)債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場(chǎng)抽取法相結(jié)合,即運(yùn)用“安全利率———市場(chǎng)抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)估價(jià)的收益還原法評(píng)析

針對(duì)以往收益還原法估價(jià)工作中對(duì)未來收益預(yù)測(cè)的定量分析不足的缺點(diǎn),構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測(cè)為主要方法的估價(jià)實(shí)例選取——未來收益預(yù)測(cè)模型。并結(jié)合實(shí)例介紹該方法在實(shí)際工作中的應(yīng)用。

收益還原法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用——收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一，它的應(yīng)用需要準(zhǔn)確把握兩個(gè)關(guān)鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個(gè)難題，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估界尚無一個(gè)操作性、可靠性強(qiáng)的資本化率確定方法，這使得...

目前,在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中有市場(chǎng)比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價(jià)方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進(jìn)行估價(jià)的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價(jià)中收益還原法的運(yùn)用。

針對(duì)以往收益還原法估價(jià)工作中對(duì)未來收益預(yù)測(cè)的定量分析不足的缺點(diǎn),構(gòu)建了利用模糊貼近度分析及灰色預(yù)測(cè)為主要方法的估價(jià)實(shí)例選取——未來收益預(yù)測(cè)模型。并結(jié)合實(shí)例介紹該方法在實(shí)際工作中的應(yīng)用。

本文分析了收益還原法的優(yōu)點(diǎn)和不足，并對(duì)收益還原法運(yùn)用中關(guān)于純收益、還原利率、收益年限等應(yīng)注意的問題進(jìn)行了較為詳細(xì)的說明

收益還原法中若干因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果影響的分析郭春顯，葛穎培由于純收益和還原利率在房地產(chǎn)實(shí)際評(píng)估中的確定有一定的難度，且又比較抽象，所以，引起了理論界和實(shí)踐部門泛的探討。本文擬就折舊、殘值對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響做一些分析與討論。一、關(guān)于拆舊計(jì)入純收益與否的...

基于收益資本化理論研究和資本化率計(jì)算方法,本文通過實(shí)證分析,對(duì)直接資本化法和報(bào)酬資本化法的本質(zhì)和適用范圍進(jìn)行了探討,最后作者對(duì)其在現(xiàn)實(shí)中的運(yùn)用提出了幾點(diǎn)意見。

收益法是收益還原法的簡(jiǎn)稱,這種估價(jià)方法以效用價(jià)值論和地租理論為理論依據(jù),是房地產(chǎn)估價(jià)基本方法之一,主要用于有收益性的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。其計(jì)算原理是運(yùn)用適當(dāng)

對(duì)于土地、商鋪等收益性物業(yè)來講,初始投資完成后,經(jīng)過若干時(shí)間的價(jià)值收益,在投資期末會(huì)以一定的價(jià)格售出。這可以用現(xiàn)金流量表體現(xiàn)其房地產(chǎn)投資過程與結(jié)果,其中有一個(gè)反映資本價(jià)值隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù),即資本變化比率,通常稱為資本化率。由于資本化率的微小變動(dòng)對(duì)于評(píng)估結(jié)果可以產(chǎn)生巨大的影響,我國(guó)現(xiàn)有的四種求取資本化率的方法。對(duì)資本化率的確定都含有某些主觀選擇性,致使估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)\"真實(shí)價(jià)值\"偏差很大。房地產(chǎn)作為一種資本投資,在眾多的投資項(xiàng)目類別中,也有一定的與其投資風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y收益率。因此可以認(rèn)為房地產(chǎn)資本化率是與獲取估價(jià)對(duì)象所產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本化率。本文就房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率進(jìn)行了相關(guān)分析。

1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：武漢市洪山區(qū)珞瑜路272號(hào)光山高新大廈二 層如家城市旅館房產(chǎn)評(píng)估. 委托方：ⅹⅹⅹⅹⅹ 估價(jià)方： 估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：2009年12月15日至2009年12月22日(chéng)n估價(jià)報(bào)告編號(hào)：x房估字[xx]第xx號(hào) 2 目錄 1.致委托方函........................................................................................................................3 2.估價(jià)師聲明............................................................................................

本文用技術(shù)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)復(fù)利公式分析了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收益還原法公式的由來。用效用理論分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，討論了風(fēng)險(xiǎn)選擇、風(fēng)險(xiǎn)修正、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法。

收益還原法在農(nóng)地估價(jià)中的應(yīng)用

我國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)起步較晚,所運(yùn)用的估價(jià)理論體系基本上是從西方國(guó)家引進(jìn)的,鑒于我國(guó)目前的國(guó)有土地使用權(quán)有限期出讓制度,與英美等國(guó)家的土地私有制有所不同,決定了房地產(chǎn)估價(jià)理論體系特別是實(shí)際運(yùn)用時(shí)應(yīng)有相應(yīng)變化。在當(dāng)前房地產(chǎn)收益率及有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法上,這點(diǎn)體現(xiàn)的不是很明確,本文就此闡述了個(gè)人的觀點(diǎn)。

在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中,收益法是常用的3種基本方法之一。使用收益法的關(guān)鍵是資產(chǎn)純收益的確定和還原利率的選取,因此如何確定還原利率是收益法中的一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。目前,在我國(guó)實(shí)際使用的確定還原利率的方法比較多,每種方法都有其一定的優(yōu)點(diǎn)和局限性。在一項(xiàng)具體的估價(jià)項(xiàng)目中,適當(dāng)?shù)拇_定方法又成為影響還原利率準(zhǔn)確性的重要因素,進(jìn)而影響著使用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的結(jié)果的客觀性和公正性。

!"#!""#·!"$!經(jīng)濟(jì)論壇 信用法，形成我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好環(huán)境。 同時(shí)法律應(yīng)當(dāng)允許建立盈利性的信用中(zhòng)n介機(jī)構(gòu)，這樣才能完善我國(guó)的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機(jī)構(gòu)。我 國(guó)應(yīng)當(dāng)有類似美國(guó)鄧白氏這樣的信用機(jī) 構(gòu)。由于我國(guó)缺乏信用機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理人 才，也不懂信用機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)方式，因此應(yīng) 當(dāng)允許國(guó)外的信用機(jī)構(gòu)在我國(guó)成立合資 公司或開辦分支機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)我國(guó)的信用管 理人才，加快我國(guó)信用機(jī)構(gòu)的規(guī)范化發(fā) 展。 同時(shí)，信用機(jī)構(gòu)必須盈利，應(yīng)當(dāng)允許 信用機(jī)構(gòu)靠出售信用信息來盈利，既促進(jìn) 信用機(jī)構(gòu)的造血機(jī)能，又促進(jìn)它們健康發(fā) 展。 #"信用機(jī)構(gòu)應(yīng)和公共機(jī)構(gòu)合作。在 我國(guó)已經(jīng)有些機(jī)構(gòu)掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務(wù)、公安等部門，但 是這些機(jī)構(gòu)的信用信息非常分散，他們沒 有盈利壓力，就沒有利用這些信用資源的 動(dòng)力。如果信用機(jī)構(gòu)和國(guó)外一樣，能夠從 這些機(jī)構(gòu)購(gòu)買信用資源，并對(duì)這些信用資 源進(jìn)行

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,估價(jià)業(yè)務(wù)量的增多,對(duì)估價(jià)方法的規(guī)范要求亦越來越高。作為三大估價(jià)方法之一的收益法,由于資本化率的確定存在技術(shù)上的難點(diǎn),以致于錯(cuò)用、亂用現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。而資本化率取值高低的很小差異,就會(huì)造成估價(jià)結(jié)果極大的誤差。本文通過對(duì)資本化率的含義、實(shí)質(zhì)、構(gòu)成及確定方法的國(guó)內(nèi)外比較分析,以澄清認(rèn)識(shí)誤區(qū),給人們以啟示。

估價(jià)師在估價(jià)中最常用的方法是市場(chǎng)比較法和收益法,而收益法能否成功運(yùn)用的關(guān)鍵是凈收益和資本化率的確定,其中,資本化率的確定無疑是最不容易把握的。通過對(duì)資本化率確定方法的分析,結(jié)合作者多年從事房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)研究、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)的經(jīng)驗(yàn),指出各種確定方法的難點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)用中存在的問題,然后提出建議和期望。

收益法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一，特別適用于產(chǎn)生收益或有潛在收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，本文通過對(duì)收益法中資本化率的本質(zhì)及構(gòu)成進(jìn)行分析。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出了資本化率選擇的基本原則，找出確定資本化率的一般方法，以供業(yè)界人士參考。