更新時(shí)間：2025.12.07
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土地模式是開發(fā)區(qū)生存、立足之本。無論哪一級(jí)開發(fā)區(qū),在成立之初,無不從土地開始。而開發(fā)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)投入巨大、期限較長。如何有效進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)成本控制,尤其是土地取得成本控制,是每個(gè)開發(fā)區(qū)必須重視和堅(jiān)持的一項(xiàng)長期工作。本文從開發(fā)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)過程中土地取得成本的構(gòu)成,土地取得成本控制中存在的問題和成本控制的必要性,土地取得成本的控制措施,三個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程中土地取得成本的控制問題進(jìn)行了探討。
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目前，全國有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級(jí)開發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營模式。 其中，以云南城投（600239.SH）、 中天城投 （000540.SZ）等房地產(chǎn) A股上市企業(yè)所代表的“企業(yè)與政府的收益分成模式”， 被房地產(chǎn)企業(yè)在 土地一級(jí)開發(fā)時(shí)所采用。土地一級(jí)開發(fā)收益分成的盈利模式非常清晰，即通過將“生地”變?yōu)椤笆斓亍保?待土地通過招拍掛出讓后，房地產(chǎn)再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。 在這種模式中，政府與負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共同體，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也成為 了政府實(shí)實(shí)在在的收益。在本文中，筆者就將對(duì)這一模式的運(yùn)作特點(diǎn)和所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，提出粗淺的看法。 一、土地一級(jí)開發(fā)的流程與分工 土地一級(jí)開發(fā)， 即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、 豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求， 對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 （毛地） 或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、
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