OWA算子賦權(quán)新方法及其在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測中的應(yīng)用

房地產(chǎn)價(jià)格評估工作是我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展過程中的重要問題,本文圍繞房地產(chǎn)估價(jià)工作的開展方法問題,以基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估新方法為例,選取兩個(gè)具體角度展開了簡要論述。

房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),由于其有投資大、回收期長、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn),所以,其項(xiàng)目評估的方法是項(xiàng)目決策準(zhǔn)確與否的關(guān)鍵所在。文章介紹了幾種比較新的評估方法,如系統(tǒng)科學(xué)法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)法、實(shí)物期權(quán)法,并結(jié)合工作實(shí)際,重點(diǎn)分析了實(shí)物期權(quán)法,旨在為房地產(chǎn)項(xiàng)目決策提供新的理念和思路。

本文先對房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目評價(jià)方法進(jìn)行總結(jié)分類,然后結(jié)合學(xué)科角度的分類來討論了三種不同學(xué)科的評估方法,最后重點(diǎn)討論了風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資評估新方法:rov法(實(shí)物期權(quán)法),并分析了各類方法優(yōu)劣,給出了一些建議,以期給房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估提供科學(xué)參考。

本文運(yùn)用非參數(shù)統(tǒng)計(jì)中的最小中位數(shù)二乘回歸技術(shù)和傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)中的最小二乘估計(jì),對近年來我國城鎮(zhèn)居民的可支配收入指數(shù)與我國商品房銷售價(jià)格指數(shù)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析,并通過擬合圖形來比較兩種方法的優(yōu)劣。

預(yù)扣租賃儲(chǔ)備金——租賃土地房地產(chǎn)價(jià)格評估的新方法

市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)方法中占有相當(dāng)重要的地位，在房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的西方國家和我國南方沿海地區(qū)各大城市中被廣泛采用．研究如何提高其估價(jià)的準(zhǔn)確性和客觀公正性對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有重要的意義。本文針對市場比較法在應(yīng)用過程中存在的諸如可比實(shí)例選取等問題和難點(diǎn)進(jìn)行討論．結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)以及市場比較法的原理、步驟，用綜合集成賦權(quán)法對指標(biāo)因素賦權(quán)，從而提高了市場比較法在應(yīng)用過程中的準(zhǔn)確性和客觀性。

房地產(chǎn)評估活動(dòng)是市場主體決策與交易行為達(dá)成的重要環(huán)節(jié),正確有效的評估活動(dòng)基于并依賴于科學(xué)合理的評估方法的運(yùn)用。在系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)評估中的各類方法后,在比較和剖析傳統(tǒng)評估方法局限性的基礎(chǔ)上,對人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法、特征價(jià)格法、空間分析法、模糊邏輯法及自回歸單整移動(dòng)平均法(arima)等前沿評估方法及其原理進(jìn)行介紹,并通過相關(guān)案例引用及實(shí)證分析揭示其應(yīng)用性,力爭為客觀評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格提供有效評估工具和奠定堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)評估活動(dòng)是市場主體決策與交易行為達(dá)成的重要環(huán)節(jié),正確有效的評估活動(dòng)基于并依賴于科學(xué)合理的評估方法的運(yùn)用。在系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)評估中的各類方法后,在比較和剖析傳統(tǒng)評估方法局限性的基礎(chǔ)上,對人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法、特征價(jià)格法、空間分析法、模糊邏輯法及自回歸單整移動(dòng)平均法(arima)等前沿評估方法及其原理進(jìn)行介紹,并通過相關(guān)案例引用及實(shí)證分析揭示其應(yīng)用性,力爭為客觀評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格提供有效評估工具和奠定堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)。

特征價(jià)格法(hedonicmethod)是將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的質(zhì)量特征因素進(jìn)行分解,以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格。并從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除質(zhì)量特征變動(dòng)的影響,達(dá)到僅僅反映純價(jià)格變動(dòng)的目的。本文通過雙重imputation過程估計(jì)缺失價(jià)格和剔除異常值的影響,解決了可比性問題,并增強(qiáng)了hedonic模型的穩(wěn)定性。

利用差別矩陣的差別元素的重要度的思想給出了信息系統(tǒng)屬性的重要度,然后利用該重要度給出了信息系統(tǒng)中屬性的權(quán)重,再由屬性的權(quán)重給出了將信息系統(tǒng)轉(zhuǎn)化成決策機(jī)構(gòu)表的方法。在此基礎(chǔ)上,利用正區(qū)域的大小作為屬性選擇標(biāo)準(zhǔn),給出決策樹的生成算法。將該算法運(yùn)用到產(chǎn)品銷售預(yù)測過程中,獲取了一些較合理的簡潔規(guī)則。

旅游房地產(chǎn)業(yè)是新興的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),投入和回報(bào)存在極大的不確定性.本文通過分析旅游房地產(chǎn)投資特征,認(rèn)為傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法不適合旅游房地產(chǎn)的投資決策.為此,引入實(shí)物期權(quán)理論,指出旅游房地產(chǎn)投資中的期權(quán)特征和類型.最后,列舉實(shí)例說明實(shí)物期權(quán)理論在旅游房地產(chǎn)投資中的實(shí)際運(yùn)用.

房地產(chǎn)行業(yè)對于推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到了不可替代的作用,但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平按照國外的一些發(fā)達(dá)國家還存在著較大差距,制約著房地產(chǎn)行業(yè)朝著更高的方向發(fā)展.本文針對如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新管理,至于摸索出一條符合我國房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展的道路.

通過引用模糊數(shù)學(xué)理論中隸屬度和貼近度等概念,對房地產(chǎn)的交易實(shí)例進(jìn)行初步模糊數(shù)學(xué)先驗(yàn)選擇,再對可比案例和待估對象進(jìn)行綜合模糊評價(jià),最后得出待估對象的價(jià)格.

針對發(fā)明問題解決理論(triz)方法與仿生學(xué)的優(yōu)缺點(diǎn),提出基于triz與仿生學(xué)相結(jié)合的仿生創(chuàng)新設(shè)計(jì)方法。采用該方法,針對傳統(tǒng)止回閥如球形止回閥、對夾式止回閥等流阻系數(shù)大的缺點(diǎn),設(shè)計(jì)出一種新型的金字塔型多瓣止回閥,當(dāng)流體正向流動(dòng)時(shí),閥瓣打開并位于流道側(cè)面;當(dāng)流體回流時(shí),閥瓣關(guān)閉處于斜立狀態(tài),因此可以有效地減少閥瓣開關(guān)行程,并減小對流體的阻力與作用時(shí)間,降低了流阻系數(shù)。實(shí)驗(yàn)證明:該止回閥閥門的流通能力很強(qiáng),能起到一定的節(jié)能作用。

[碩士]特征價(jià)格理論在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制中的應(yīng)用——【學(xué)位年度】2007　　【摘要】　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映不同時(shí)期房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的變化趨勢和程度的相對數(shù)量指標(biāo)，是所謂的“純價(jià)格指數(shù)”。即價(jià)格指數(shù)只反映由市場供求變化和貨幣購買力所引起的價(jià)格...

組合預(yù)測理論與建模技術(shù)對于信息不完備的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有一定的實(shí)用性,鑒于房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性和非線性的特征,利用成都房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù),分別采用改進(jìn)的灰色預(yù)測模型、rbf神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型建立了成都房地產(chǎn)價(jià)格的單項(xiàng)預(yù)測模型,并對單項(xiàng)預(yù)測模型的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了比較分析。采用標(biāo)準(zhǔn)差法進(jìn)行權(quán)重分配,將兩個(gè)模型進(jìn)行組合,建立了成都房地產(chǎn)價(jià)格的組合預(yù)測模型。運(yùn)用該模型對成都未來5年的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測。

灰色預(yù)測法是一種對含有不確定性因素的系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測的方法。應(yīng)用灰色預(yù)測理論的基本原理,建立灰色預(yù)測模型的過程及求解方法,并以2001—2006年江蘇省的平均房地產(chǎn)價(jià)格為統(tǒng)計(jì)資料,運(yùn)用gm(1,1)模型進(jìn)行預(yù)測,取得了較好的預(yù)測效果。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的作用充分顯現(xiàn),探求預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的有效方法是需深入研究的方向。該文以中房上海住宅價(jià)格指數(shù)為例,首先對房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)序列性質(zhì)進(jìn)行分析,表明房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是具有非線性特征的非平穩(wěn)時(shí)間序列。采用小波神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測,并將預(yù)測結(jié)果與指數(shù)平滑法和rbf神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測做了對比。采用matlab對擬合和預(yù)測過程進(jìn)行仿真。結(jié)果指標(biāo)表明,在大樣本數(shù)據(jù)的情況下,采用小波神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)指數(shù)進(jìn)行預(yù)測能夠獲得較好的效果。

本文簡要介紹了灰色預(yù)測方法ｇｍ（１．１）模型的構(gòu)造與模型檢驗(yàn)。利用１９９８年１～６月中國房地產(chǎn)北京指數(shù)建立了北京市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)預(yù)測模型。經(jīng)模型檢驗(yàn)，該模型預(yù)測，精度等級為一級，預(yù)測模型可靠。

文章首次提出一種與adf檢驗(yàn)相結(jié)合的更加簡便易行的長記憶性判斷方法。給出了一套將長記憶參數(shù)d的初估計(jì)與近似極大似然估計(jì)相結(jié)合,將時(shí)間序列長記憶分析與短記憶分析相結(jié)合的系統(tǒng)性的建模思路。利用中國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),進(jìn)行了時(shí)間序列長記憶性判斷以及arfima建模的實(shí)證研究,并證明了該模型與其它模型相比較所體現(xiàn)的優(yōu)越性。

路基沉降預(yù)測的新方法——提出用logistic曲線和固結(jié)度公式配合使用預(yù)測地基沉降--時(shí)間關(guān)系，通過實(shí)例計(jì)算進(jìn)行分析。

根據(jù)對高層建筑火災(zāi)危險(xiǎn)源的分析和有關(guān)專家學(xué)者所給出的意見,建立了涵蓋高層建筑報(bào)警與滅火系統(tǒng)、阻燃與防火系統(tǒng)、安全疏散系統(tǒng)、應(yīng)急救援系統(tǒng)和安全管理及其他5個(gè)方面的體現(xiàn)高層建筑火災(zāi)安全的評價(jià)指標(biāo)體系.利用owa算子賦權(quán)方法確定指標(biāo)體系中各級指標(biāo)的權(quán)重,結(jié)合模糊理論,構(gòu)建了owa算子賦權(quán)方法與模糊評價(jià)方法相結(jié)合的高層建筑火災(zāi)安全評價(jià)模型.以青島市某高層建筑為例,對該高層建筑的火災(zāi)安全進(jìn)行了模糊評價(jià),并根據(jù)評價(jià)結(jié)果提出了針對性的改進(jìn)意見,驗(yàn)證了該評價(jià)方法的可行性.