城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法分析及探索

針對(duì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)時(shí)間序列特征問題,應(yīng)用r/s分析法探討房?jī)r(jià)波動(dòng)的長(zhǎng)記憶特征。以二線城市哈爾濱為例做了實(shí)證研究(樣本區(qū)間為2001年-2012年),計(jì)算得到hurst指數(shù)。結(jié)果表明:哈爾濱房屋銷售價(jià)格具有明顯的長(zhǎng)記憶性特征,目前房?jī)r(jià)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)有很大的影響,這對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

本文通過對(duì)特征價(jià)格模型的深入研究,結(jié)合多種價(jià)格指數(shù)編制方法優(yōu)點(diǎn)與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí),提出當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建方法:以加權(quán)平均法為主要形式,吸收特征價(jià)格法的基本思想對(duì)加權(quán)平均法進(jìn)行改進(jìn),剔除干擾因素,使編制出的價(jià)格指數(shù)能更好地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。

統(tǒng)計(jì)與決策!""#年第$$期（總第$%&期） 一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法的基本思路 流行的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法種類雖 多，但其遵循的思路大致可分為兩種： （一）直接應(yīng)用價(jià)格指數(shù)理論 一般的價(jià)格指數(shù)模型為：!"!#$%&!#&%& 直接應(yīng)用價(jià)格指數(shù)模型來(lái)編制房地產(chǎn)指數(shù) 常用的方法有中位數(shù)價(jià)格法、加權(quán)平均法。中位 數(shù)價(jià)格法就是模型中的價(jià)格采用中位數(shù)價(jià)格，使 編制的指數(shù)較能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的集 中趨勢(shì)，避免受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中的極端值的影 響。加權(quán)平均法是以報(bào)告期房地產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格 與基期實(shí)際交易價(jià)格相比作為指數(shù)，加權(quán)的目的 一方面是可以將大量的交易項(xiàng)目加總；另一方面 也可以在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異及房 地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)指數(shù)帶來(lái)的影響。這種方法 是國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)指數(shù)采用的常用方法。 （二）應(yīng)用特征

城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系是指在一定時(shí)期內(nèi)一定區(qū)域各類影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方向及變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)組成的整體,以反映一段時(shí)期內(nèi)城市房地產(chǎn)價(jià)格平均變動(dòng)趨及各相關(guān)因素的影響情況。它是我們研究房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì),指導(dǎo)投資選擇的重要工具,也是國(guó)家和各級(jí)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。特別是在國(guó)家宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng),人們普遍對(duì)房

目前，國(guó)內(nèi)存在多種不同的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，各種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法由于其計(jì)算方法與所需數(shù)據(jù)的不同而各有優(yōu)劣，適用于不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、信息收集與發(fā)布狀況。中國(guó)國(guó)土遼闊，各地區(qū)的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況差異很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況也存在明顯差別，在此情況下，各城市所適用的房?jī)r(jià)指數(shù)是不同的。但現(xiàn)實(shí)中，房?jī)r(jià)指數(shù)和真實(shí)房?jī)r(jià)變化不一致的情況顯示了我國(guó)存在著混用、濫用房?jī)r(jià)指數(shù)的現(xiàn)象。在此形勢(shì)下，各城市應(yīng)如何選取適用的房?jī)r(jià)指數(shù)編制方法，采用何種指數(shù)，如何編制以使其及時(shí)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的“純價(jià)格”變動(dòng)情況，成為有待深究的緊迫問題。

由于房地產(chǎn)業(yè)特有的性質(zhì)，計(jì)算普通商品價(jià)格指數(shù)的方法很難直接用于房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)編制。目前各地在編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)大多采用拉氏指數(shù)公式，即仍采用一般商品價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方式，由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，用此公式計(jì)算出的價(jià)格指數(shù)很難反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)供求關(guān)系，從而失去意義。

七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(季度數(shù)據(jù))

七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(月度數(shù)據(jù))

七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(月度數(shù)據(jù))

房?jī)r(jià)指數(shù)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)向標(biāo)備受關(guān)注。房屋是異質(zhì)性商品,消除不同房屋特征差異的影響是準(zhǔn)確編制房?jī)r(jià)指數(shù)迫切需要解決的難題。文章以武漢市新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),采用在一定精度保證下分層抽樣的方法開展實(shí)地調(diào)查,對(duì)研究數(shù)據(jù)進(jìn)行有效補(bǔ)充,建立住宅價(jià)格特征變量體系,構(gòu)建商品住宅特征價(jià)格模型,計(jì)算住宅價(jià)格指數(shù),力圖探索更加合理有效的住宅價(jià)格指數(shù)編制和評(píng)估方法。

一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制原則房地產(chǎn)是個(gè)體差異性非常大的特殊商品,不同于其他商品之處在于其異質(zhì)性,主要源自房地產(chǎn)的區(qū)位及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。尤其是區(qū)位特點(diǎn),使得每處房地產(chǎn)都很獨(dú)特,找不到完全一樣的替代品。一套房子的價(jià)值,不僅取決于其直接包含的面積大小、房型結(jié)構(gòu)、建筑材料等內(nèi)部因素,更在于其所處地段位置、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等外部因素。同樣面積和結(jié)構(gòu)的房子,僅僅因?yàn)榈囟蔚牟煌?價(jià)值可能會(huì)相差數(shù)倍。因此,正確分析房地產(chǎn)的異質(zhì)性是準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)變化的關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，因此受到廣泛關(guān)注。本文應(yīng)用變點(diǎn)分析理論對(duì)西安市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行實(shí)證分析，以指數(shù)月波動(dòng)率度量波動(dòng)性，運(yùn)用二分分段法和cusum估計(jì)對(duì)波動(dòng)率序列的方差變點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)，最后對(duì)變點(diǎn)發(fā)生的波動(dòng)特征進(jìn)行分析。

[碩士]特征價(jià)格理論在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制中的應(yīng)用——【學(xué)位年度】2007　　【摘要】　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的變化趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)量指標(biāo)，是所謂的“純價(jià)格指數(shù)”。即價(jià)格指數(shù)只反映由市場(chǎng)供求變化和貨幣購(gòu)買力所引起的價(jià)格...

2006年4季度全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(上)

2006年四季度全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(下)

城市發(fā)展過程中房地產(chǎn)的拆遷是不可避免的，雖然有相關(guān)法規(guī)政策作為拆遷補(bǔ)償價(jià)格確定的依據(jù)，但在實(shí)際過程中，補(bǔ)償價(jià)格的確定仍然有復(fù)雜情況需要視具體情況而定。通過分析當(dāng)前城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方面存在問題和難點(diǎn)，提出了解決對(duì)策，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視土地價(jià)值，建立科學(xué)的修正系數(shù)指標(biāo)；加強(qiáng)同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通；按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定；按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房；評(píng)估考察時(shí)間前置，評(píng)估時(shí)點(diǎn)后置。

特征價(jià)格法(hedonicmethod)是將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的質(zhì)量特征因素進(jìn)行分解,以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格。并從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除質(zhì)量特征變動(dòng)的影響,達(dá)到僅僅反映純價(jià)格變動(dòng)的目的。本文通過雙重imputation過程估計(jì)缺失價(jià)格和剔除異常值的影響,解決了可比性問題,并增強(qiáng)了hedonic模型的穩(wěn)定性。

合作經(jīng)濟(jì)與科技!""#$!% &’(’)*+,-./*&’0’1234&.*0&* 56 宏觀經(jīng)濟(jì) 的轉(zhuǎn)軌機(jī)制在于：通過匯率的貶值，使得 本國(guó)產(chǎn)品在外國(guó)市場(chǎng)上變得相對(duì)便宜， 外國(guó)產(chǎn)品在本國(guó)市場(chǎng)上相對(duì)昂貴，這將 誘發(fā)本國(guó)居民將需求由外國(guó)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向本 國(guó)的進(jìn)口替代品，從而減少進(jìn)口需求；同 時(shí)還刺激外國(guó)居民減少對(duì)自己國(guó)內(nèi)產(chǎn)品 的需求，增強(qiáng)對(duì)貶值國(guó)出口品的需求，這 些將對(duì)企業(yè)的投資決策產(chǎn)生直接的影 響，從而使這些企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力需求發(fā)生 變化。從許多國(guó)家特別是一些發(fā)展中國(guó) 家的實(shí)踐來(lái)看，本幣貶值肯定會(huì)有利于 促進(jìn)本國(guó)商品的出口，同時(shí)抑制外國(guó)商 品的進(jìn)口。我國(guó)也有很多學(xué)者對(duì)此進(jìn)行 了研究，結(jié)果表明，適度的本幣貶值可以 促進(jìn)本國(guó)的就業(yè)。俞喬認(rèn)為，人民幣貶值 有利于擴(kuò)大就業(yè)，他估計(jì)人民幣貶值 789:5"9可以增加!8"萬(wàn);87"

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(estatepriceindex,epi)是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的種類:房屋銷售價(jià)格指數(shù);房屋租賃價(jià)格指數(shù);土地交易價(jià)格指數(shù)。這三套指數(shù)的計(jì)算方法相似,均采用由下到上逐級(jí)匯總的方法。

一、什么是房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是動(dòng)態(tài)反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度,對(duì)于市場(chǎng)行情的波動(dòng)具有直接、及時(shí)的表現(xiàn)力。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也是一種"純價(jià)格指數(shù)",即價(jià)格指數(shù)只反映由市場(chǎng)供求變化和貨幣購(gòu)買力所引起的價(jià)格變化,而剔除由于房地產(chǎn)質(zhì)量等其他因素改變而引起的價(jià)格變化。這就要求用于比較

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（estatepriceindex，epi）是反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)價(jià)格就是由房屋建筑物價(jià)格和土地價(jià)格兩方面構(gòu)成的。近幾年來(lái)，在各方面因素的帶動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)。但經(jīng)過國(guó)家的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)的快速上漲受到了一定遏制，那么房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期發(fā)展會(huì)是怎樣的，短期又是怎樣波動(dòng)的，本文運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)從城市土地和房屋建筑物兩個(gè)角度分析了這一發(fā)展規(guī)律。