城市軌道交通的外部性對房地產的影響綜述

鐵道運輸與經濟　　railwaytransportandeconomy 14 第２５卷　第１０期 鐵道運輸與經濟城市軌道交通對房地產價值影響研究綜述　　　　鄭捷奮　等 鐵道運輸與經濟 第２５卷　第１０期

交通的便利程度是人們在購房過程中必須參考的一個重要指標，因此，交通狀況是影響房地產價格的一項重要因素。本文探討了城市軌道交通對于房地產的影響，對于城市管理者科學規(guī)劃城市軌道交通路線、合理制定房產稅收政策，對于消費者理性選購房產及房地產開發(fā)商進行市場投資提供重要的參考價值。

城市軌道交通對沿線房地產價格的影響

從區(qū)域的角度分析北美洲、歐洲和東亞的城市軌道交通與房地產價值的相關研究成果,論述軌道交通所帶來的巨大的經濟、社會和環(huán)境效應。國外關于城市軌道交通對商業(yè)物業(yè)價值的研究較少,這是值得開辟的研究視角;城市軌道交通對房地產價值的影響具有區(qū)域性和時效性;對城市軌道交通與房地產價值的研究非常強調定性與定量的結合。這些成果對我國關于城市軌道交通對房地產價值影響研究具有一定的借鑒意義。

近年來,隨著城市軌道交通建設日益加快,沿線房地產價格所受影響也日漸明顯。為了分析軌道交通對沿線房價的影響程度及規(guī)律,以上海軌道交通1、2、3號線為例,分析了沿線房價的分布特征。結果表明,在某些特殊地區(qū)由于房價受到區(qū)域文化、區(qū)位條件等因素的影響,軌道交通的影響很弱;但排除個別異常值后,軌道交通對鄰近站點房產的價格具有顯著的提升作用,即離軌道站點越近房價越高,并且越遠離城市核心區(qū)軌道交通對房價的影響也越大。

城市軌道交通以其大運量、高效率、低污染等優(yōu)勢,成為大城市解決交通問題的首要選擇,但其運營虧損靠政府補貼的經營模式,阻礙軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。本文分析了城市軌道交通對沿線房地產升值的作用機理,并指出正外部性的存在導致軌道交通產品供給的不足,從而使得資源難以達到有效配置。同時,對軌道交通正外部性內部化的實現(xiàn)路徑進行了探討,認為在初始產權界定清晰的前提下,科斯的市場解將使軌道交通建設引發(fā)的土地增值轉化為企業(yè)內部收益。提出軌道交通與沿線房地產聯(lián)合開發(fā)模式,將促進軌道交通投資、建設與運營的良性循環(huán),實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

城市軌道交通如地鐵不但能使居民出行更加便利,也能在一定程度上緩解交通堵塞問題,并引起城市區(qū)域格局發(fā)生變化,提升有關地區(qū)的基礎設施水平,改善產業(yè)基礎和商業(yè)集聚力,這些都對地鐵沿線住房的位置選擇和價格產生很大影響。從軌道交通站點的影響輻射范圍、軌道交通影響效應的定量計算、軌道交通對住宅價格時間效應和空間效應這幾個方面梳理已有的研究成果,為我國在地鐵建設方面進一步探討這些問題,提供理論和經驗借鑒。

介紹了軌道交通對房地產價值影響的國內外相關研究成果,指出分市場效應是導致已有研究結論之間不一致的重要原因。同時,列出了未來值得研究的一些問題,包括對商業(yè)及辦公物業(yè)價值的影響,軌道交通影響在空間和時間上的變化特點,以及空間計量經濟學的應用,例如空間自相關和分市場效應的處理等。

城市軌道交通通過改善道路通達性所引發(fā)的一系列正外部效應，直接影響著沿線地產不同程度的價值增值。文章介紹了城市軌道交通與地產價值的基本內涵，闡述了城市軌道交通對沿線地產價值的影響機理，分析了城市軌道交通對沿線地產價值影響的具體路徑。

隨著城市軌道交通的發(fā)展和房地產市場化的成熟,有關城市軌道交通與沿線房地產價值之間關系的研究受到越來越多學者的關注。研究的領域包括,城市軌道交通對沿線住宅價值影響的范圍、影響的正負效應、軌道交通開發(fā)利益機制分析等方面,且多從時間效應和空間效應兩方面對此問題進行研究。筆者對國內外有關城市軌道交通對沿線住宅價值的研究文獻進行綜述,并提出了今后的研究方向和建議。

隨著城市的建設和發(fā)展,城市化步伐的加快,城市交通逐漸的呈現(xiàn)出擁擠現(xiàn)象,城市環(huán)境也出現(xiàn)較為嚴重的污染。城市軌道交通具有高效、準時、容量大并且環(huán)保的特點,是大中城市解決城市交通方面問題的有效方式。城市軌道交通建設的過程中對外部環(huán)境具有相應的作用,促使周邊交通更加發(fā)達,促進區(qū)域位置價值的提高。因此,對城市軌道交通的房地產影響進行分析,有利于政府土地價格的制定,促使城市交通網絡更加合理。文章分析城市軌道交通房地產增值的理論基礎,并且對其時空效應機制進行探究。

如何定量評估城市軌道交通開發(fā)對周邊房地產所帶來的增值效應,一直是困擾理論界和實務界的重要問題。以深圳地鐵一期為例,從\"區(qū)位特征、鄰里特征、結構特征\"三方面構建特征價格模型,對其周邊房地產增值情況從空間和時間兩個維度進行定量分析。實證結果表明,城市軌道交通的空間增值效應顯著,影響范圍為地鐵站點距離700m半徑內的區(qū)域,該區(qū)域內房地產平均增值19.5%。增值幅度最大的是地鐵站點100m區(qū)域內的房地產,增幅達37.8%。時間維度上,地鐵建設期間對周邊房地產具有明顯的負效應,而運營期內對房地產價格的影響變?yōu)檎?尤其是通車后第二年站點周邊房地產價格大幅增值。

本文以甘肅蘭州為例,探討了交通發(fā)展中的土地利用策略和軌道建設對房地產開發(fā)的影響,指出軌道交通既適宜蘭州的特殊地形,又符合城市的總體規(guī)劃;既方便于居民的出行,更有利于城市空間結構的調整,實現(xiàn)多中心城市布局和可持續(xù)發(fā)展目標,同時也是解決蘭州城市交通問題切實可行的有效途徑。

根據武漢地鐵和輕軌的規(guī)劃及建設情況,預測城市軌道交通系統(tǒng)對武漢市房地產價格、開發(fā)格局及物業(yè)類別的影響,并總結成幾條規(guī)律,旨在為政府及房地產業(yè)相關人員提供參考,以促進軌道交通與房地產的協(xié)調發(fā)展。

以杭州地鐵1號線為研究對象,基于沿線房地產交易價格的時間與空間數據比較,運用國際國內現(xiàn)有較為成熟的相關性分析、線性回歸分析等統(tǒng)計計量模型,定量地分析地鐵項目立項前后對房地產價格的影響程度及范圍,以及城市軌道交通對于房地產價格影響的時效性與區(qū)域性.

隨著房地產交易及與之相關的經濟活動日益頻繁,房地產評估日顯重要。在房地產評估中,除考慮市場條件外,還須注意經濟外部性的影響。而傳統(tǒng)的評估方法沒有充分考慮經濟外部性對房地產價格評估的影響,為此,本文引入效用函數進行評估,筆者認為,可得出較為準確、合理的評估結果。

改革開放30年以來,中國的經濟快速發(fā)展,中國從計劃經濟跨越到市場經濟。房地產業(yè)對中國經濟的貢獻極大,但隨著經濟的發(fā)展,房地產業(yè)發(fā)展受到了各種制約,其中經濟外部性對房地產發(fā)展的影響日漸突出,本文著重講經濟外部性對房地產業(yè)的影響,并提出一些加快房地產發(fā)展的策略。

一、經濟外部性的概念外部性最早是由英國經濟學家馬歇爾在其經典著作《經濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。

隨著房地產交易及與之相關的經濟活動日益頻繁,房地產評估日顯重要。在房地產評估中,除考慮市場條件外,還須注意經濟外部性的影響。而傳統(tǒng)的評估方法沒有充分考慮經濟外部性對房地產價格評估的影響,為此,本文引入效用函數進行評估,筆者認為,可得出較為準確、合理的評估結果。

城市軌道交通的建設,提升了軌道沿線特別是站點附近的住宅房地產的價值,城市軌道交通沿線房地產開發(fā)亦成為當前城市規(guī)劃與城市交通領域研究的熱點。鄭州城市軌道交通的建設,將會加快城市發(fā)展軸的成型,強化城市中心區(qū)功能,加快舊城更新和土地置換的步伐,并對沿線土地的升值產生巨大影響。借鑒國內外軌道交通對房地產影響的研究經驗,從理論上分析了未來鄭州軌道交通對沿線房地產的影響范圍、影響時間及影響程度,并提出了未來鄭州軌道交通沿線土地開發(fā)的策略,旨在為交通部門及房地產業(yè)相關人員提供參考。

對于經濟和社會程度發(fā)達的大城市而言,城市軌道交通是城市中較大規(guī)模的基礎設施建設項目,外部性作用巨大。一、軌道交通的外部性作用分析(一)促進區(qū)域經濟發(fā)展軌道交通建成后,能夠有效地加快城域之間的溝通,這為城市經濟發(fā)展提供了先決條件。作為一個城市,都會有主導產業(yè),作為本區(qū)域或者臨近幾個區(qū)域的相同產業(yè)的先導或龍頭。有了便利的軌道交通,可以以本區(qū)域的強勢主導產業(yè)為中心點,

　　文章編號:025822724(2000)0320284204 城市軌道交通對城市結構的影響因素分析 秦應兵,　杜　文 (西南交通大學交通運輸學院,四川成都610031) 摘要:分析了兩種城市結構即單中心同心圓與多中心軸線式的特點。從我國城市可持續(xù)發(fā)展的角度指出我 國大城市理想的發(fā)展模式是多中心軸線式。從人口、環(huán)境、土地等方面闡述了城市軌道交通在城市結構變遷中 的重要誘導作用。最后從我國城市的現(xiàn)狀指出發(fā)展軌道交通應注意的幾個問題。 關鍵詞:城市;軌道;交通;城市結構;單中心同心圓;多中心軸線式 中圖分類號:u12　　文獻標識號:a theeffectofrailtransportationontheurbanstructure qinying2bing,　duwen (schooloftraffic