城市化進(jìn)程中的土地增值收益基于制度租的視角

伴隨著經(jīng)濟社會的不斷快速發(fā)展,我國的城市化進(jìn)程也快速進(jìn)行。城市化在為人們生活居住水平帶來諸多便利的同時,也導(dǎo)致了土地價值發(fā)生了極高的增值,而這也逐步演變成為一個為社會所關(guān)注的問題。在這種背景下,本文首先探討了城市化土地增值的影響因素,進(jìn)而分析了城市化的土地增值機制。研究發(fā)現(xiàn),基礎(chǔ)建設(shè)投資旺盛、土地功能轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及聚集效應(yīng)是城市化土地增值的主要影響因素;土地增值機制也展現(xiàn)為土地利用情況轉(zhuǎn)變、動力機制及效應(yīng)機制三個方面。

我國正處于快速城市化階段,城市化進(jìn)程在數(shù)量和質(zhì)量兩個方面均有明顯的提高。土地作為城市經(jīng)濟與社會運行的載體及基本要素,一方面,越來越多的農(nóng)村土地正在轉(zhuǎn)化為城市土地,構(gòu)成所謂的土地城市化;另一方面,原有城市土地隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整,經(jīng)過綜合開發(fā)和重新配置而使其功能不斷提升。隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和城市化運動的不斷深化,土地這種十分稀缺資源的價值會日益提高,由此引發(fā)的土地增值收益分配的矛盾也會更加尖銳。因此,深入研究城市化進(jìn)程中土地增值的內(nèi)在規(guī)律,對于建立合理的土地增值收益分配關(guān)系,促進(jìn)城市經(jīng)濟社會健康、協(xié)調(diào)及可持續(xù)發(fā)展具有極其重要的意義。

本文從分析政府土地收益的構(gòu)成入手。確定政府土地收益的概念。通過案例分析，提供城市經(jīng)營中土地收益的運用，并從城市土地經(jīng)營的角度出發(fā)，提出了完善城市政府土地收益的幾點思考。

為構(gòu)建公正、效率的土地征收補償機制,提供失地農(nóng)民的就業(yè)保障和生活收益,上海應(yīng)依據(jù)級差地租的性質(zhì)和土地增值的來源,按照區(qū)位特征、潛在投資收益、管制用途分類,制定不同補償模式,降低交易成本,提升土地市場交易效率,優(yōu)化土地資源配置,有序推動城市化和一體化進(jìn)程。

本文對國內(nèi)外的土地增值收益管理研究進(jìn)行回顧與展望,總結(jié)了城市土地增值的原因與特性、土地增值收益管理政策措施,以及國外研究經(jīng)驗對我國現(xiàn)實狀況的借鑒意義。

本文研究在荔枝灣舊城改造項目中由外部效應(yīng)引起的城市土地增值收益的分配和管理,并對改造地塊內(nèi)的商業(yè)及居住物業(yè)的增值情況進(jìn)行測算。研究認(rèn)為,由于城市土地租稅制度的不完善,物業(yè)業(yè)主獲得的增值過多而政府不能有效回收由舊城改造引致的外部性收益,導(dǎo)致土地增值收益分配不合理。完善城市土地使用制度、改革土地租稅制度并運用其它土地增值管理工具是城市土地增值收益分配合理化的三個取向。

十八大以來,新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)與農(nóng)村地區(qū)大量集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效利用之間的矛盾,促使農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革制度的提出。為探究改革中出現(xiàn)的土地增值收益分配問題,本文從土地發(fā)展權(quán)視角出發(fā),結(jié)合國內(nèi)外的相關(guān)研究,得出針對的可借鑒的啟示。

本文以整體拆遷過程中土地價值評估的現(xiàn)狀為切入點,分析目前拆遷土地評估中存在的三大誤區(qū),并根據(jù)利益分配原則就拆遷后土地增值收益的分配問題提出評估技術(shù)路線。

煤炭供給側(cè)改革對資源型城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響巨大,一方面土地閑置率攀升,另一方面城市建設(shè)用地需求保持快速增加,礦區(qū)土地再開發(fā)勢在必行,如何使礦區(qū)土地高效退出成為資源型城市亟待解決的問題,公平分配土地增值收益是影響煤炭企業(yè)退出意愿的關(guān)鍵。本文以分布全國的煤炭資源型城市中的典型礦區(qū)作為研究對象,運用結(jié)構(gòu)方程模型,對影響礦區(qū)土地增值收益分配的因素及其之間的作用關(guān)系進(jìn)行研究。結(jié)果表明:影響礦區(qū)土地增值收益分配的直接因素包括對土地增值做出的貢獻(xiàn)、所需要承擔(dān)的社會責(zé)任和政策環(huán)境導(dǎo)向；間接因素包括投資因素、供求因素和政策因素。研究結(jié)論可以為政府做好礦區(qū)土地資源退出政策的頂層設(shè)計提供科學(xué)的依據(jù)。

采用理論與實證相結(jié)合的研究方法,分析城市化過程中土地增值的規(guī)律、特點、機理以及與城市空間發(fā)展的互動機制。研究結(jié)果表明:(1)城市化過程中土地增值表現(xiàn)出一定的客觀規(guī)律性,且具有整體、獨立、輻射、共存和不可逆轉(zhuǎn)等特點;(2)城市土地增值主要有投資、用途轉(zhuǎn)變、供求拉動、政策法規(guī)引導(dǎo)等形成機制;(3)城市土地增值與城市空間發(fā)展之間具有空間互動關(guān)系,在城市擴展和再城市化過程中土地增值各具特點;(4)在城市化快速發(fā)展過程中,伴隨著城市人口和建設(shè)用地規(guī)模不斷擴大以及經(jīng)濟社會的發(fā)展,城市土地價值必然呈現(xiàn)不可逆轉(zhuǎn)的增長趨勢。

關(guān)于城市化進(jìn)程中土地征用問題的思考

土地利用是一個系統(tǒng)的、動態(tài)的演變過程,具有一定的規(guī)律性。目前我國城市化進(jìn)程明顯加快,土地價值日益凸顯,出現(xiàn)了土地過度開發(fā)和地方政府侵吞農(nóng)民土地權(quán)益的現(xiàn)象。本文探討了在我國城市化進(jìn)程中由于城市土地擴張而出現(xiàn)的一些問題,分析了其產(chǎn)生的各種原因,并從土地利用的節(jié)約、集約等方面提出了一些政策建議。

土地增值收益率是測算土地出讓金、劃撥土地使用權(quán)價格以及成本逼近法估算地價等過程中的重要參數(shù)。在分析土地增值等概念及表達(dá)方式的基礎(chǔ)上,對土地增值收益率的測算思路進(jìn)行了探索,并以四平市城區(qū)為例,測算了四平市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)和住宅三種用途的土地增值收益率,為土地增值收益率的測算提供參考思路和方法。

隨著我國工業(yè)化和城市化整體水平的快速提升,土地經(jīng)濟模式開始呈現(xiàn)出不同的特征與問題,而我國土地經(jīng)濟傳統(tǒng)模式的萎縮實際上代表著新興土地經(jīng)濟模式的出現(xiàn)與上升。因此,從闡述中國城市化進(jìn)程中土地經(jīng)濟問題的表現(xiàn)形式入手,對于中國城市化進(jìn)程中土地經(jīng)濟優(yōu)化提出了建議。

新型城市化進(jìn)程中的若干土地問題探討

一、保護耕地是新型城市化的基礎(chǔ)和前提土地資源是人類賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ),是人類最寶貴的財富。耕地資源作為農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的載體,對人類福利發(fā)揮著供給功能、調(diào)節(jié)功能、支持功能、生態(tài)功能和文化功能。改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展,加速推進(jìn)的工業(yè)化、城市化進(jìn)程導(dǎo)致建設(shè)用地需求不斷增加,進(jìn)而使我國廣大鄉(xiāng)村地域耕地不斷被蠶食,保\"紅線\"、保發(fā)展的壓力不斷加大。早在1996年公布的土地詳查數(shù)據(jù)表明,當(dāng)時全國耕地面積為1.3×108公

研究目的:基于城市棚戶區(qū)改造土地增值的形成機理,試圖構(gòu)建土地增值收益分配的理論分析框架,探討土地增值收益形成與分配的實現(xiàn)過程,為構(gòu)建合理的土地增值收益分配機制提供依據(jù).研究方法:規(guī)范分析法和案例分析法.研究結(jié)果:(1)根據(jù)不同的土地增值形成機理,土地增值收益需要實行差別化的分配機制;(2)現(xiàn)實中土地增值收益分配存在忽略了部分主體的貢獻(xiàn)和應(yīng)該\"返還社會\"的土地增值實際上被少數(shù)人壟斷的問題;(3)現(xiàn)實中土地增值收益分配的主要爭議是初次分配\"漲價歸公\"的土地增值如何實現(xiàn)\"返還社會\

成都市地方稅務(wù)局成都市財政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告 來源：【字體：大中小】｜【打印】｜【糾錯】｜【關(guān)閉】｜【返回 首頁】 閱讀次數(shù)：22069 關(guān)鍵詞： 成都市地方稅務(wù)局 成都市財政 局公告 2011年第1號 成都市地方稅務(wù)局成都市財政局 關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告 根據(jù)《四川省地方稅務(wù)局四川省財政廳關(guān)于土地增值稅 征管問題的公告》（2010年第1號）和《成都市人民政府辦 公廳轉(zhuǎn)發(fā)城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市 場宏觀調(diào)控工作目標(biāo)實施意見的通知》（成辦發(fā)〔2010〕85 號）精神，現(xiàn)就土地增值稅有關(guān)問題公告如下： 一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率 （一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。 （二）普通住宅預(yù)征率為1%。 （三）非普通住宅預(yù)征率以其售價是否超過普通住房價 格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強的帶動效應(yīng)。房地產(chǎn)市場價格\"居高不下\"從短期看可能跟需求有關(guān),但長期而言實際上是由其租金決定的。通過對馬克思地租理論的研究可以得出結(jié)論,即轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟背景下的城市化和土地供給以及隱藏在背后的\"土地財政\"是房地產(chǎn)市場非理性繁榮的深層次原因。

８ 今日論壇 對土地成片開發(fā)策略與土地增值策略的研究 文⊙　王曉華（嫩江縣國土資源局） 摘要：隨著我國近幾年的經(jīng)濟特區(qū)、 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游 區(qū)、保稅區(qū)以及新城建設(shè)的開展，這種行 為受到了理論界與學(xué)術(shù)界較多關(guān)注，但在 具體的執(zhí)行手法與操作方式上，尚少有人 論及，本文就土地成片開發(fā)的片區(qū)發(fā)展策 略、土地增值策略以及土地開發(fā)步驟等問 題進(jìn)行一般性論述。 關(guān)鍵詞：土地成片開發(fā)；片區(qū)；策略； 開發(fā) 土地成片開發(fā)是指對農(nóng)地或比較原始 的建設(shè)用地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生產(chǎn)生活 配套，以獲取土地出讓（轉(zhuǎn)讓）收益或自 留經(jīng)營收益的一種經(jīng)濟行為。與宗地開發(fā) 相比，土地成片開發(fā)具有面積大、容納建 設(shè)項目多和整體連片等特征，雖然這種開 發(fā)因周期長、資金占用量大以及風(fēng)險高等 原因一般多為政府行為，但因利潤空間無 限、開發(fā)機會眾多而受到各類投資主體的 青

土地增值稅到底會動誰的奶酪——新年伊始，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。毫無疑問，這是政府在一系列貨幣政策...

1 土地增值稅的籌劃技巧 核心導(dǎo)語：的一些籌劃中，主要需要一些技巧的完善與及籌劃， 那么在進(jìn)行技巧的應(yīng)用中需要如何把握呢？下文將會詳細(xì)進(jìn)行分析， 希望下文內(nèi)容對你有所幫助。 土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響很大的一個稅種，也是國 家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用 自身土地增值稅的特點和一些優(yōu)惠政策，在遵守現(xiàn)行的前提下，通過 對企業(yè)籌資、開發(fā)和收益分配等活動的調(diào)整，尋求企業(yè)收益和稅收負(fù) 擔(dān)的最佳配比，從而實現(xiàn)稅后收益最大化。 a、收入分散籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)主要的稅收負(fù)擔(dān)是土地增值稅和營業(yè) 稅。土地增值稅的征收實行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高， 所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產(chǎn)銷售價格，就可以 降低房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。運用收入分散法進(jìn) 2 行的關(guān)鍵在于如何使收入分散合理化，常用的方法是將可以分開單獨