產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)視角下城市化與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響分析

本文通過(guò)分析當(dāng)前中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)呈下跌趨勢(shì)的原因，指出了房?jī)r(jià)暴跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，在此基礎(chǔ)上，提出了支持自住型購(gòu)房者的房貸需求﹑對(duì)一部分城市放松限購(gòu)限貸的政策建議。

改革開(kāi)放30年以來(lái),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,中國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)跨越到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)極大,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了各種制約,其中經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響日漸突出,本文著重講經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響,并提出一些加快房地產(chǎn)發(fā)展的策略。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中至關(guān)重要的支柱產(chǎn)業(yè),隨著最近幾年我國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)的漲高,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響日益明顯。本文主要是從現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況方面著手,全面探究房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。

文章首先對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念及內(nèi)涵進(jìn)行闡釋,進(jìn)而采用循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理論分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問(wèn)題,主要表現(xiàn)為建筑材料、土地利用、建筑節(jié)能、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響等五個(gè)方面。最后提出用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念來(lái)解決這些問(wèn)題的對(duì)策。

房地產(chǎn)業(yè)的虛擬性主要表現(xiàn)在其與自身和金融業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性。即使房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)存在高度相關(guān)性,但其本身無(wú)論是在中國(guó)還是在發(fā)達(dá)國(guó)家,對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用都是有限的,而且在中國(guó)表現(xiàn)出更強(qiáng)的脫離建筑業(yè)膨脹的虛擬性特征。在當(dāng)前住房供給相對(duì)過(guò)剩的背景下,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的聯(lián)系變?nèi)?導(dǎo)致其直接和間接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用極大弱化。因此,若采取短期刺激政策,不僅不能通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)大幅帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),反而會(huì)進(jìn)一步在房地產(chǎn)業(yè)和金融領(lǐng)域積聚風(fēng)險(xiǎn),不利于經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

文章首先對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念及內(nèi)涵進(jìn)行闡釋?zhuān)M(jìn)而采用循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理論分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中存在的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為建筑材料、土地利用、建筑節(jié)能、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響等五個(gè)方面。最后提出用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念來(lái)解決這些問(wèn)題的對(duì)策。

1978年以來(lái),中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力迅速增加,中國(guó)一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,但是次貸危機(jī)對(duì)世界及中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了巨大影響,經(jīng)過(guò)強(qiáng)有力的刺激政策,中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短暫的恢復(fù)性增長(zhǎng),之后呈現(xiàn)逐漸下降態(tài)勢(shì)。2016年中國(guó)gdp增長(zhǎng)速度僅為6.7%,與經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前的高速增長(zhǎng)有較大差距。使用投入產(chǎn)出分析、貢獻(xiàn)率分析研究發(fā)現(xiàn),盡管房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮了重要的作用,但是以制造業(yè)和采掘業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定性力量,中國(guó)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響而導(dǎo)致的近期經(jīng)濟(jì)下滑從根本上是第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨緩。以房地產(chǎn)為代表的第三產(chǎn)業(yè)尚未取代第二產(chǎn)業(yè)的支柱地位,房地產(chǎn)主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的說(shuō)法是不準(zhǔn)確的。未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)該化解土地財(cái)政,適度鼓勵(lì)人口增長(zhǎng),降低稅收,鼓勵(lì)科技創(chuàng)新。

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。

受諸多因素影響,2014年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)疲態(tài)顯現(xiàn),其是否能夠在宏觀(guān)大局下順利轉(zhuǎn)型升級(jí),繼續(xù)在推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用,還是繼續(xù)沿著逐步減速的進(jìn)程前進(jìn),是本文所希望能夠拋磚引玉、引起思考的問(wèn)題。

本文利用2003-2012年中國(guó)239個(gè)城市的面板數(shù)據(jù),從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)實(shí)證檢驗(yàn)不同類(lèi)型產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究發(fā)現(xiàn):制造業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響呈\"u\"型,制造業(yè)集聚到一定程度后才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正向影響;服務(wù)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的促進(jìn)作用,但服務(wù)業(yè)的過(guò)度集聚可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生下行壓力;在細(xì)分產(chǎn)業(yè)中,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的促進(jìn)作用更為明顯。

文章針對(duì)當(dāng)前城市化影響下房地產(chǎn)業(yè)存在的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行論述,并提出解決房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的建議。這對(duì)于研究我國(guó)城市化帶來(lái)的影響有一定的借鑒作用。

營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的必然,也是經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的重要背景,是源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。營(yíng)改增作為一項(xiàng)全局性政策調(diào)整,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。營(yíng)改增在給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)好處的同時(shí)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。如何更好地發(fā)揮營(yíng)改增的作用以及如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的一系列問(wèn)題,仍然是當(dāng)下不容忽視的問(wèn)題。本文針對(duì)營(yíng)改增的影響,提出了應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的建議。

人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析——人民幣正在隨越來(lái)越大的升值壓力，美、日、歐等世界主要經(jīng)濟(jì)體已紛紛要求中國(guó)盡快擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)區(qū)間，香港一年期人民幣無(wú)交割遠(yuǎn)期匯率合約貼水不斷創(chuàng)出年內(nèi)新高，5月18日?qǐng)?bào)出4600點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期一年后人民幣兌美元將較即...

文章探討了宏觀(guān)調(diào)控政策的不足及原因,如政策滯后、某些調(diào)控政策設(shè)計(jì)不夠完善、中央和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控下存在不一致現(xiàn)象等.在此基礎(chǔ)上提出了縮短政策時(shí)滯,完善政策設(shè)計(jì),靈活調(diào)動(dòng)地方政府積極性等建議.

營(yíng)改增是我國(guó)稅制改革的必然，也是經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展的重要背景，是源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。營(yíng)改增作為一項(xiàng)全局性政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。營(yíng)改增在給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)好處的同時(shí)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。如何更好地發(fā)揮營(yíng)改增的作用以及如何應(yīng)對(duì)營(yíng)改增帶來(lái)的一系列問(wèn)題，仍然是當(dāng)下不容忽視的問(wèn)題。本文針對(duì)營(yíng)改增的影響，提出了應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的建議。

人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的分析——2004年，宏觀(guān)調(diào)控是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，隨著一系列政策出臺(tái)，尤其是4月一系列的調(diào)控政策和10月人民銀行升息，較為有效地調(diào)控了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)。

近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)性需求增加、銷(xiāo)售價(jià)格上漲過(guò)高、過(guò)快等問(wèn)題，中央出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，2013年更是推出了“圍五條”，力度持續(xù)加大。政策不斷升級(jí)。樓市調(diào)控以來(lái)，產(chǎn)生了哪些效果？房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)如何？倍受關(guān)注。

城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系——城市化是鄉(xiāng)村變?yōu)槌鞘械膹?fù)雜過(guò)程，社會(huì)發(fā)展重要的世界性現(xiàn)象。城市化進(jìn)程是城市人口比重迅速提高和城市的生產(chǎn)、生活方式不斷擴(kuò)大的過(guò)程，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化的地域空間過(guò)程。

“營(yíng)改增”是我國(guó)推行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施,有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān).但是,與“營(yíng)改增”政策對(duì)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)的減負(fù)效應(yīng)相比,該政策的減負(fù)效應(yīng)并沒(méi)有在房地產(chǎn)業(yè)得到體現(xiàn).同時(shí),政策規(guī)定將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍,這將有利于刺激企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn),也有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間.而“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)的積極作用和地方政府助推房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素,與其他眾多因素一道,成為2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)的推手.

近年來(lái)，政府為抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快的狀況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大了宏觀(guān)調(diào)控力度：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例提高、貨幣信貸調(diào)控、土地市場(chǎng)治理整頓、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目清理、加息等一系列間接和直接的調(diào)控政策撲面而來(lái)，從土地管理動(dòng)遷、物業(yè)管理等多方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)充分感受到了宏觀(guān)政策調(diào)控的威力，間接地給前一段時(shí)期火熱的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了“降溫”，有效打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者與房產(chǎn)銷(xiāo)售商逐步回歸理性，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出規(guī)范健康狀態(tài)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上海的商品房?jī)r(jià)格將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，其間會(huì)有波動(dòng)，但幅度不會(huì)很大。

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),關(guān)聯(lián)度大,可直接或間接帶動(dòng)和影響多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)不僅極大地影響著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,而且觸及到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面。本文僅就其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響因素進(jìn)行分析,以期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展相適應(yīng),并且做到良性互動(dòng)。

為了明確房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出值縮減對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響,為房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定提供依據(jù),本文利用假設(shè)提取模型(hem模型),對(duì)我國(guó)1997、2002、2007年投入產(chǎn)出表及2005年投入產(chǎn)出延長(zhǎng)表進(jìn)行分析。結(jié)果表明,房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出縮減對(duì)能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)產(chǎn)出的影響較大,但相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè),其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的總影響力較小,在其產(chǎn)出縮減40%的范圍內(nèi)不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成破壞性影響,政府可以以此為標(biāo)準(zhǔn)制定適度的房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。