二手市場與理性預(yù)期的房地產(chǎn)市場機(jī)制

在房地產(chǎn)市場供給不足和需求不斷增加的雙重作用下,部分城市房價畸高,導(dǎo)致房價過快上漲的主要因素是炒房行為。因此遏制房價過快上漲需要從市場供求兩方面著手,既要增加供給,又要調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。抑制炒房是調(diào)整市場需求結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵,必須增加調(diào)控措施的針對性,既要有效降低房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分,同時又應(yīng)當(dāng)支持和保護(hù)首次購房、改善性購房需求,使房地產(chǎn)市場回歸到正常運(yùn)行的軌道。

通過對國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的梳理,結(jié)合中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,借助對房價收入比、住房空置率的定量分析,認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)非理性繁榮。首先,從居民投機(jī)心理、地方政府土地財(cái)政、中央政府宏觀政策失靈三個方面分析房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的成因；然后,從對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)、金融領(lǐng)域系統(tǒng)性風(fēng)險兩個方面分析房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的影響；最后,從建立房地產(chǎn)市場的多元機(jī)制、加大房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革、構(gòu)建完善的政策體系、遏制過度投機(jī)行為、促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需總體平衡等方面,提出房地產(chǎn)市場的長效治理機(jī)制。

近年來,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展越來越成熟,并由此形成一個全國范圍的房地產(chǎn)市場發(fā)展體系.多年來,房地產(chǎn)市場膨脹發(fā)展,促使地方政府開始高度重視房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重要性,希望通過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管,確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展.在市場監(jiān)管工作中,必須采取開創(chuàng)性策略.在當(dāng)前形勢下,概念創(chuàng)新和積極實(shí)踐在房地產(chǎn)市場監(jiān)管中顯得尤為重要.因此,本文關(guān)于房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行思考,并作了簡要的論述,以供參考.

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新日前指出,要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管,堅(jiān)持開展房地產(chǎn)市場形勢分析,研究房地產(chǎn)市場調(diào)控的長遠(yuǎn)機(jī)制。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前召開會議,傳達(dá)全國兩會精神。姜偉新在該會議上作出上述表示。姜偉新還指出,要深入推進(jìn)保障性住房建設(shè);抓好城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、審批和管理;不斷加大住房公積金管理工作力度;強(qiáng)化建筑市場和工程質(zhì)量安全監(jiān)管;抓好城鎮(zhèn)水質(zhì)問題;繼續(xù)

本文首先就房地產(chǎn)市場非理性繁榮形成機(jī)制以及我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行簡要的探討,進(jìn)而分析房地產(chǎn)市場非理性繁榮可能引起的巨大危害。

從房地產(chǎn)價格上漲的效應(yīng)分析顯示,房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間存在正向相關(guān)關(guān)系,房地產(chǎn)價格的上漲會形成通貨膨脹壓力,影響民生和社會穩(wěn)定。國家應(yīng)毫不動搖地實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策,積極采取措施遏制房價過快上漲,抑制投資投機(jī)性購房;重視利用房價波動對通貨膨脹的有效指導(dǎo)作用;改革現(xiàn)有政績評價機(jī)制,抑制地方政府的土地財(cái)政沖動;規(guī)范資本市場,引導(dǎo)房產(chǎn)需求向消費(fèi)傾斜,以確保房價的理性回歸。

京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略雖然還在制定中,而房地產(chǎn)市場出于對保定市在該戰(zhàn)略中積極地位的理想預(yù)期已經(jīng)使得該地區(qū)的房地產(chǎn)價格在今年3月份出現(xiàn)較大漲幅。從預(yù)期理論的淵源角度入手,分析預(yù)期理論在房地產(chǎn)市場中的使用情況,探討保定市乃至全國房地產(chǎn)市場的價格走勢與有效管理問題,期望從有效管理房地產(chǎn)市場價格預(yù)期的角度盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的既定調(diào)控目標(biāo)。

中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入提質(zhì)增效的新常態(tài)。完全的市場機(jī)制是保障房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的基石。地方政府作為房地產(chǎn)市場的管理者和參與主體的雙重定位決定了其在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的區(qū)別效用,一是要行使政府的統(tǒng)治、管理和服務(wù)的基本職能,二是要保證其作為市場參與主體的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。這就要求地方政府在制定區(qū)域性政策時區(qū)別把握職能與利益。

中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入提質(zhì)增效的新常態(tài)。完全的市場機(jī)制是保障房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的基石。地方政府作為房地產(chǎn)市場的管理者和參與主體的雙重定位決定了其在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的區(qū)別效用,一是要行使政府的統(tǒng)治、管理和服務(wù)的基本職能,二是要保證其作為市場參與主體的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。這就要求地方政府在制定區(qū)域性政策時區(qū)別把握職能與利益。

加快房地產(chǎn)市場機(jī)制建設(shè)推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展

加快房地產(chǎn)市場機(jī)制建設(shè),推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展

加快房地產(chǎn)市場機(jī)制建設(shè),推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展

系統(tǒng)研究我國房地產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)及主要內(nèi)容,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給——需求理論分析了稅收政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)效應(yīng)。研究表明,目前房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策主要集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié),征收的稅費(fèi)主要是作用于房產(chǎn)供給者(包括投資、投機(jī)性購房者),對需求方的保有環(huán)節(jié)則調(diào)控力度不大。由于稅收轉(zhuǎn)嫁的傳導(dǎo)作用,使稅收成本最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,加劇了房地產(chǎn)市場供需矛盾。為此,提出了相應(yīng)的對策建議。

文章在研究稅收政策宏觀調(diào)控的作用機(jī)制的基礎(chǔ)上,提出了運(yùn)用稅收政策在房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的設(shè)想。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整敏感期,稍微放松調(diào)控,市場預(yù)期就可能迅速變化,房價就可能出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。在保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時,應(yīng)抓住市場調(diào)整觀望的有利時機(jī),把短期政策與中長期政策結(jié)合起來,加快制度和機(jī)制建設(shè),為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

加快房地產(chǎn)市場機(jī)制建設(shè)推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展

!""#$!%#城市 關(guān)于天津房地產(chǎn)市場 的理性思考 王建廷 !""!年中國房地產(chǎn)投資保持 了高速增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)完 成投資&&#’$(!億元，同比增長 !%$)*。但空置的商品房數(shù)量不斷 增加和適應(yīng)中低收入家庭需求的住 房供應(yīng)不足的現(xiàn)象依然存在。因此， 房地產(chǎn)市場“過熱”和“泡沫”的問題 成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。針對部分地 區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的過熱苗頭，建 設(shè)部部長汪光燾在!""#年!月’ 日全國建設(shè)工作會議上強(qiáng)調(diào)：切實(shí) 防止房地產(chǎn)市場過熱，整頓和規(guī)范 房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑹?""#年的重 點(diǎn)工作。 截至!""!年底，天津市完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資%&+$,(億元，同比增長)*，投資增幅 低于全國%!$)個百分點(diǎn)，更低于其他直轄市-北京為 !’$!*、上海為%’$%*、重慶為!+$"*.同期的房地 產(chǎn)投資增幅水

我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代末期,為拉動內(nèi)需,國家實(shí)施了一系列鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策,促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和支柱性的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)快

在全球金融危機(jī)和我國整體經(jīng)濟(jì)遇到困難的大背景下,2009年至今我國房地產(chǎn)市場逆勢繁榮,其內(nèi)在成因是房地產(chǎn)市場本身所具有的資本資產(chǎn)屬性,其外在成因是相關(guān)政策和金融市場的推動。本輪非理性繁榮對于應(yīng)對金融危機(jī)具有一定的積極作用,但長期持續(xù)下去,將對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生不利影響。為控制房地產(chǎn)市場非理性繁榮,應(yīng)堅(jiān)持以發(fā)揮一般資產(chǎn)屬性作用為主、以資本資產(chǎn)屬性作用為輔的方針,利用相關(guān)政策和金融市場引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。首先,在土地政策方面,要改革土地出讓制度;其次,在稅收政策方面,要開征土地財(cái)產(chǎn)稅和物業(yè)稅;其三,在貨幣政策方面,要準(zhǔn)確掌握不動產(chǎn)信用控制的力度。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,近年來發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長、房地產(chǎn)信貸規(guī)模持續(xù)膨脹、房地產(chǎn)價格不斷攀升,由此導(dǎo)致了\"房地產(chǎn)泡沫\"的產(chǎn)生。由于\"泡沫\"定義本身尚存在爭論,我們用\"房地產(chǎn)市場非理性繁榮\"代替\"房地產(chǎn)泡沫\"來描述我國當(dāng)前房地產(chǎn)的市場狀況,即房地產(chǎn)價格脫離由基本面因素決定的價值而出現(xiàn)的持續(xù)上漲現(xiàn)象。

建立房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機(jī)制——要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,除了建立房地產(chǎn)成本透明管理,推行實(shí)名制購房之外,還需要采取綜合措施如開發(fā)解困房,經(jīng)濟(jì)適用房等措施以平抑房價,既要解決當(dāng)前突出問題,更要加強(qiáng)制度建設(shè),建立長效發(fā)展機(jī)制.

文章關(guān)注于房地產(chǎn)市場特有的區(qū)域風(fēng)險,從房地產(chǎn)市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)來討論房地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生和傳導(dǎo)的機(jī)制。針對房地產(chǎn)企業(yè)的跨地區(qū)投資行為所可能引發(fā)的房地產(chǎn)市場區(qū)域風(fēng)險的擴(kuò)散問題,構(gòu)建了雙市場模型進(jìn)行分析。并以浙江麗水房地產(chǎn)市場為例,對模型的結(jié)論作了\"鄒至莊檢驗(yàn)\