房地產(chǎn)抵押價值評估中被動高估風(fēng)險的成因分析

本文首先用博弈的方法分析了在銀行無監(jiān)管下房地產(chǎn)估價機構(gòu)高估的原因,然后分析了在銀行監(jiān)管有效的情況下估價機構(gòu)之間的有限次博弈,并研究估價機構(gòu)在第一個階段博弈中結(jié)束的條件,即銀行抑制估價機構(gòu)高估行為的條件,并對博弈假定中存在的問題提出相關(guān)的政策和建議。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法成本法、收益法和市場法的有限性和主觀性太強,所以應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)中的模糊綜合評價模型把評估房地產(chǎn)價值的不確定性因素先定性,再定量.得出適合于房地產(chǎn)抵押價值評估的模型,并運用到實例中驗證合理性.

金融風(fēng)險與房地產(chǎn)抵押評估——20世紀(jì)80年代日本的泡沫經(jīng)濟、東南亞90年代末期的金融危機有一個共同點，即銀行持有的大量壞賬是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，這些壞賬對銀行體系的崩潰起到了推波助瀾的作用，由于在這些國家銀行體系占主導(dǎo)地位，最終導(dǎo)致了金融體系的危機。

20世紀(jì)80年代日本的泡沫經(jīng)濟、東南亞90年代末期的金融危機有一個共同點，即銀行持有的大量壞賬是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，這些壞賬對銀行體系的崩潰起到了推波助瀾的作用，由于在這些國家銀行體系占主導(dǎo)地位，最終導(dǎo)致了金融體系的危機。這一現(xiàn)象使人們意識到一國的房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r對金融體系的穩(wěn)定性有著重要的影響。

本文簡要回顧了2007年以來我國大陸地區(qū)房價的異常波動過程,指出\"價值高估風(fēng)險\"和\"合法性不足風(fēng)險\"是抵押評估中各類風(fēng)險的集中體現(xiàn),并深入剖析了這兩類風(fēng)險的集聚與顯化過程。建議重新審視現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押評估技術(shù)準(zhǔn)則,以非公開市場基準(zhǔn)下的抵押價值代替市場價值,并更多地考慮成本法和收益法的應(yīng)用,以防范客觀原因造成的上述兩類抵押評估風(fēng)險,進而提高抵押評估機構(gòu)及商業(yè)銀行抵抗系統(tǒng)性風(fēng)險的能力。

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

本文以贛州市市場為例，通過采用市場法、成本法、收益法對具體案例的計算，對房地產(chǎn)價值高估的原因進行剖析，并據(jù)此提出相應(yīng)的措施。

本文以贛州市市場為例，通過采用市場法、成本法、收益法對具體案例的計算，對房地產(chǎn)價值高估的原因進行剖析，并據(jù)此提出相應(yīng)的措施。

抵押是巴塞爾新資本協(xié)議規(guī)定的風(fēng)險緩釋工具之一。抵押物對商業(yè)銀行優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、防范信用風(fēng)險有著重要的作用。本文將重點分析銀行房地產(chǎn)抵押貸款中存在的風(fēng)險，進而結(jié)合我國商業(yè)銀行抵押貸款現(xiàn)狀進行分析，給出了防范和化解銀行房地產(chǎn)抵押風(fēng)險的對策和建議。

房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風(fēng)險及對策分析 近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，連帶著我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)抵 押貸款包括個人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項目貸款和以房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動資金貸款。由于在房地 產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評估價值是銀行確定貸款額度的一個基本依據(jù)，所以抵押房地產(chǎn)價值的科學(xué)評估 對于合理有效利用銀行信貸資金、構(gòu)筑房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范屏障，進而有效防范銀行體系風(fēng)險和金 融風(fēng)險具有非常重要的作用。 1、房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題和風(fēng)險 1.1以市場比較法為主的評估體系導(dǎo)致抵押物高估風(fēng)險 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，“抵押物價值的確定以該 房地產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)”，房地產(chǎn)估價師應(yīng)“充分估計抵押房地產(chǎn)在處 置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知

隨著房地產(chǎn)抵押貸款評估占評估業(yè)務(wù)的比重逐年增大,房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題也越來越不容忽視。本文試圖從解決實際問題的角度出發(fā)做了分析。

隨著我國金融體制改革的不斷深入，抵押貸款制度已成為商業(yè)銀行保全資產(chǎn)、防范風(fēng)險的一項不可或缺的重要措施。與此相適應(yīng)，抵押資產(chǎn)的評估，也成為我國資產(chǎn)評估行業(yè)中的一個重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，大多數(shù)資產(chǎn)評估專業(yè)機構(gòu)都已涉足甚至大力開展了此領(lǐng)域的評估工作。銀行抵押資產(chǎn)中，有相當(dāng)一部分是屬于房地產(chǎn)抵押。據(jù)了解，目前很多評估機構(gòu)在開展對房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評估過程中均不同程度地存在一些問題，并導(dǎo)致評估結(jié)果失真，給金融機構(gòu)、借款人(抵押人)、評估機構(gòu)自身都帶來了極大的風(fēng)險。因此，如何在工作中切實做好房地產(chǎn)抵押的評估，不僅具有緊迫的現(xiàn)實意義，同時，從長遠(yuǎn)看，對評估理論的發(fā)展、完善，對整個資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范和風(fēng)險防范都具有十分重要的意義。

以房地產(chǎn)向銀行進行抵押貸款，已成為許多單位和個人籌集和盤活資金的重要手段，隨之而興起的抵押評估業(yè)務(wù)也蜍日益增多，據(jù)統(tǒng)計，目前廣州、深圳等地的評估機構(gòu)所承擔(dān)的評估業(yè)務(wù)中，80%是抵押評估。如何客觀、公正、科學(xué)、合理地評估房地產(chǎn)的抵押價格，既保證金融信貸部門的資金安全，又保障抵押人應(yīng)得的貸款數(shù)額，是每一個估價師所面臨的新問題，本文對我國抵押評估市場存在的問題，以及潛在的評估風(fēng)險和管理闡述一些自己的看法。

隨著我國近年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來了諸多問題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問題的表現(xiàn)形式,有針對性的制定相應(yīng)的對策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對.

正確評估房地產(chǎn)抵押價值，是有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)，從目前已發(fā)生的貸款銀行與評估機構(gòu)糾紛案例入手，分別從房地產(chǎn)抵押貸款評估的原則、程序、方法、制度以及專業(yè)評估人員素質(zhì)五個方面，分析由于目前房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險和金融隱患。

房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一.文章分析了房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險問題,并提出一些防范措施.

2006年年初，國家建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，并同期制定了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，該意見的出臺，是金融機構(gòu)降低自身信貸風(fēng)險、規(guī)范房地產(chǎn)估價市場行為的一個重大舉措，對房地產(chǎn)估價特別是抵押價值評估的影響很大，意義深遠(yuǎn)。為此，長沙市各大銀行也積極作出回應(yīng)，其中長沙市商業(yè)銀行率先提出了《不動產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力評估管理暫行辦法》，對新形勢下不動產(chǎn)抵押物評估進行了規(guī)范，從評估的范圍原則、操作管理、報告的具體要求等各個方面對估價機構(gòu)做了詳盡的要求并制定了相應(yīng)的罰則。這一系列方案的出臺，是在目前房地產(chǎn)業(yè)異?；鸨臃康禺a(chǎn)中介行業(yè)快速發(fā)展的前提下，金融機構(gòu)出于防范和控制自身風(fēng)險而給我們房地產(chǎn)抵押價值評估提出的新課題，因此有必要引起我們的高度重視和認(rèn)真研究。

隨著房地產(chǎn)市場日趨完善,金融機構(gòu)風(fēng)險意識不斷增強,房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)也隨著各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款量的上升而發(fā)展。如南京市的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保額1994年為8.2億元、1995年為17.8億元、1996年約46億元,房地產(chǎn)抵押評估值也按比例大幅遞增。

為了降低抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險,保護金融機構(gòu)和評估機構(gòu)的利益,推動我國抵押貸款市場的健康發(fā)展,探討了抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的含義、分類,并運用委托代理理論、交費費用理論、尋租理論等分析了抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險產(chǎn)生的誘因。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險關(guān)系到商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險,而房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險與房地產(chǎn)的抵押率高低有很大關(guān)系。文章從借款人的收入水平、貸款期限、抵押物的自身狀況論述了房地產(chǎn)抵押貸款抵押率確定的不足之處,以及抵押率過高對商業(yè)銀行造成的理性違約風(fēng)險。商業(yè)銀行可以通過綜合考慮房地產(chǎn)抵押率確定的影響因素,針對不同貸款狀況確定不同的抵押率來控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)本身的特點,房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險,一個方面的風(fēng)險是制度風(fēng)險,另一方面就是給銀行帶來的風(fēng)險,特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險,提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的方法。

近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已逐步成為了我國的經(jīng)濟支柱,對社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展起著不可估量的作用。價值評估是房地產(chǎn)行業(yè)的中介產(chǎn)業(yè),在房地產(chǎn)抵押、保險等方面其中重要作用。隨著住房制度的不斷更新,房地產(chǎn)價值評估行業(yè)也應(yīng)順應(yīng)時代發(fā)展,轉(zhuǎn)變管理模式,促使房地產(chǎn)向金融事業(yè)方向發(fā)展。