房地產(chǎn)估價理論中四個矛盾問題的若干分析

經(jīng)過一年多的工作，《中華人民共和國房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)程》(征求意見稿)(以下簡稱《規(guī)程》)已經(jīng)完成。以下是筆者就在起草《規(guī)程》過程中感受到的一些問題發(fā)表一點(diǎn)個人的看法。

對目前房地產(chǎn)估價中常用的市場法、成本法、收益法中存在的問題進(jìn)行了探討,并提出了一些改進(jìn)措施,以期完善現(xiàn)有的估價方法,使其更好的為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供服務(wù)。

關(guān)于收益法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價若干問題的探討

標(biāo)準(zhǔn)化是行業(yè)信息化建設(shè)的基礎(chǔ)，估價行業(yè)的信息化建設(shè)對制定房地產(chǎn)估價行業(yè)的數(shù)據(jù)分類編碼標(biāo)準(zhǔn)的需求越來強(qiáng)烈，本文對房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)分類編碼標(biāo)準(zhǔn)涉及的若干基礎(chǔ)性問題進(jìn)行初步探索，主要是對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的分類以及應(yīng)該首先制訂的房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)類別以及編制房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)分類分級的一些思路進(jìn)行初步的探討。

本文分別探討了房地產(chǎn)抵押的相關(guān)政策、房地場估價的方法和拆遷估價的問題

房地產(chǎn)估價司法鑒定是指在訴訟活動中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)運(yùn)用房地產(chǎn)估價的專門知識和技能對房地產(chǎn)價格進(jìn)行評估并出具報告的活動。當(dāng)前，各類經(jīng)濟(jì)糾紛、法院執(zhí)行等各類案件中大量涉及到房地產(chǎn)價格問題，都需要房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。而在這些案件中，涉案房地產(chǎn)價格一般都是訴訟各方最為關(guān)注的焦點(diǎn)問題，這使得房地產(chǎn)估價司法鑒定工作難度會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型的房地產(chǎn)估價。以下就房地產(chǎn)估價司法鑒定工作中常見問題提出建議供各位同行參考。

《房地產(chǎn)估價》是我校房地產(chǎn)專業(yè)的核心課程之一,教學(xué)中一直有重理論輕實(shí)踐的現(xiàn)象,本文作者從自身教學(xué)實(shí)際出發(fā),認(rèn)為要解決估價課程教學(xué)中實(shí)踐性教學(xué)的問題重點(diǎn)是把握幾個關(guān)系問題,即理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)的關(guān)系、課堂教學(xué)與現(xiàn)場教學(xué)的關(guān)系、老師\"教授\"與學(xué)生\"自學(xué)\"的關(guān)系、學(xué)習(xí)的過程管理與期末課程考核的關(guān)系、估價員(師)考試與估價能力的關(guān)系等

四．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中兩項值得進(jìn)一步商榷的條款（一）對成本法里“不可修復(fù)費(fèi)用”不計入折舊費(fèi)的疑惑?！兑?guī)范》第5節(jié)《估價方法》第5．4．8條規(guī)定：“建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需費(fèi)用作為折舊費(fèi)?！?/p>

收益還原法中若干因素對房地產(chǎn)估價結(jié)果影響的分析郭春顯，葛穎培由于純收益和還原利率在房地產(chǎn)實(shí)際評估中的確定有一定的難度，且又比較抽象，所以，引起了理論界和實(shí)踐部門泛的探討。本文擬就折舊、殘值對估價結(jié)果的影響做一些分析與討論。一、關(guān)于拆舊計入純收益與否的...

一、問題的提出《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對\"收益法\"的定義是:預(yù)計估價對象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加,以此估算估價對象的客觀

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美閆，房地產(chǎn)估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展，離不開美國估價學(xué)會（appraisalinstitute，簡稱ai）的領(lǐng)導(dǎo)。

房地產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù)初探季雪近年來，房地產(chǎn)價格評估在我國已成為業(yè)務(wù)繁多、專業(yè)人才極其缺少的一種中介服務(wù)。無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃、抵押貸款、入股、征用賠償、課稅、保險、典當(dāng)、糾紛處理，還是合資、合作、企業(yè)兼并、企業(yè)承包經(jīng)營，以及房地產(chǎn)管理和會計...

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場成為社會主義市場體系不可或缺的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的安全性關(guān)系著國家最基本的物質(zhì)生活保障，以及國家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的安全性。因此研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對保障我國房地產(chǎn)業(yè)健康、快速、平穩(wěn)發(fā)展，以及對確保國民經(jīng)濟(jì)安全性都是具有重要意義。本文通過對我國房地業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所出現(xiàn)的問題，以及國家宏觀調(diào)控等方面的研究，為我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提出了若干建議。

第一章房地產(chǎn)估價文書寫作 考試大綱： 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。 考試要求 要求考試掌握本章內(nèi)容。 建議重點(diǎn)把握： 本章非常重要，反映估價師的能力 1.掌握第二節(jié)房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素及其寫作； 指錯題估價報告規(guī)范格式，考試知識點(diǎn)多，占分值10-20分 2.熟悉房地產(chǎn)估價報告的文字要求。 內(nèi)容講解 第一節(jié)房地產(chǎn)估價文書概述 一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用 完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)過受理委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集資料、實(shí)地查看、選 定估價方法進(jìn)行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價文書。 概括起來，估價文書主要有以下幾種： （一）估價委托書 估價機(jī)構(gòu)在受理一項估價業(yè)務(wù)時，需要與估價需求方進(jìn)行溝通、協(xié)商，明確估價目的、估價對 象、估價時點(diǎn)等基本事項，以及估價服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付款

第一章房地產(chǎn)估價文書寫作 考試大綱： 考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。 考試要求 要求考試掌握本章內(nèi)容。 建議重點(diǎn)把握： 本章非常重要，反映估價師的能力 1.掌握第二節(jié)房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素及其寫作； 指錯題估價報告規(guī)范格式，考試知識點(diǎn)多，占分值10-20分 2.熟悉房地產(chǎn)估價報告的文字要求。 內(nèi)容講解 第一節(jié)房地產(chǎn)估價文書概述 一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用 完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)過受理委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集資料、實(shí)地查看、選 定估價方法進(jìn)行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等環(huán)節(jié)，不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價文書。 概括起來，估價文書主要有以下幾種： （一）估價委托書 估價機(jī)構(gòu)在受理一項估價業(yè)務(wù)時，需要與估價需求方進(jìn)行溝通、協(xié)商，明確估價目的、估價對 象、估價時點(diǎn)等基本事項，以及估價服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、付款

關(guān)于房地產(chǎn)估價中假設(shè)開發(fā)法的理論探討

糾紛房地產(chǎn)估價不同于其它目的的房地產(chǎn)估價，具有自己的特殊性，糾紛房地產(chǎn)估價是對糾紛案件中涉及的爭議的房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補(bǔ)償金額進(jìn)行科學(xué)的鑒定。目的是要解決糾紛、協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益，它除遵循一般房地產(chǎn)估價

分析了房地產(chǎn)價格形成理論、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及其與房地產(chǎn)估價方法之間的關(guān)系。估價公式是房地產(chǎn)價格形成理論的表現(xiàn)形式,反映的是相應(yīng)價格形成理論下的估價技術(shù)路線。不論采用哪一種估價方法進(jìn)行估價,在考慮了合理誤差的情況下,各種估價方法評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)是一致的。

一、問題的提出\r\n《房地產(chǎn)估價規(guī)范》2．0．13收益法的定義是：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷 一、單項選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在 答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號） 1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。 a．傳統(tǒng)價值評估 b．價值分配 c．相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估 d．價值減損評估 2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是 （）。 a．最高最佳使用原則 b．合法原則 c．替代原則 d．謹(jǐn)慎原則 3、采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是"被迫轉(zhuǎn)讓前提"。 該估價是因（）的需要。 a．房地產(chǎn)作價入股 b．法院強(qiáng)制拍賣 c．房地產(chǎn)稅收 d．房地產(chǎn)征收補(bǔ)償 4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租 人權(quán)益價值為（）萬元。 a．-40 b．400 c．1800

本文針對估價實(shí)踐中需要評估房地形態(tài)的房地產(chǎn)中土地或建筑物價值的需求，通過理論分析討論了將房地產(chǎn)價值在土地和建筑物之間合理分配的問題．得出結(jié)論：房地產(chǎn)價值=土地成本＋建筑物成本＋剩余價值（增值）。房地價值合理分配的關(guān)鍵是增值分配，理論上講，比較合理的增值分配方案是按土地及建筑物的效用比率進(jìn)行公平的分?jǐn)?，但估價實(shí)踐中增值的歸屬還依估價目的和地價定義而確定。

隨著拆遷項目的增多,如何在房地產(chǎn)估價中合理的進(jìn)行評估關(guān)系多方利益。分析了房地產(chǎn)估計程序,并結(jié)合工程實(shí)例分析了目前房地產(chǎn)估價的組成以及評估要點(diǎn)。