房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中政府與開發(fā)商行為的博弈分析

調(diào)控房地產(chǎn)市場的"新國八條"已經(jīng)出臺半年多,但中央政府穩(wěn)定房價的調(diào)控目標并未實現(xiàn)。本文從我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中地方政府與中央政府的博弈、地方政府與開發(fā)商的博弈、開發(fā)商與消費者的博弈3個方面來分析調(diào)控房價政策效果不明顯的深層次原因。

隨著全球和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出上下波動的特征,在其諸多影響因素當中,各界關(guān)于政府在該領(lǐng)域是否應(yīng)該行使以及如何行使宏觀調(diào)控權(quán)的討論一直都未有停歇,而且大有愈演愈烈之勢。在市場經(jīng)濟和我國現(xiàn)行政策、法律體制條件下,政府在某種意義上欠缺作為房地產(chǎn)市場調(diào)控主體的正當合理性,即使市場出現(xiàn)失靈使行政干預(yù)經(jīng)濟成為必要,也應(yīng)當遵循法定正當程序展開。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及許多部門,其中最主要的是中央政府、地方政府、銀行以及房地產(chǎn)開發(fā)商。他們之間即公私部門之間的利益共謀與沖突導(dǎo)致了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控無法達到預(yù)期效果。分析這四個部門在房地產(chǎn)市場中的利益共謀與沖突,對我國制訂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,無疑具有參考意義和實踐意義。

近年來,房價持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場參與主體的利益博弈格局和博弈程度日趨激烈,市場發(fā)展趨勢撲朔迷離,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于一個關(guān)鍵時期。以銀行為主體的金融機構(gòu)既是國家通過貨幣政策實施宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要執(zhí)行者和政策傳導(dǎo)者,作為市場中的經(jīng)濟利益主體,又是參與市場利益分配的經(jīng)濟人,銀行在與政府、開發(fā)商和購房者的博弈中,其經(jīng)濟行為關(guān)系著自己作為獨立經(jīng)濟利益市場主體的可持續(xù)發(fā)展也影響著宏觀政策的調(diào)控實施效果預(yù)期。本文運用博弈論和理性預(yù)期理論對銀行與房地產(chǎn)市場參與主體之間的利益博弈和銀行業(yè)務(wù)模式行為對宏觀調(diào)控政策的影響進行了分析并提出了政策建議。

一、2003年以來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的歷程從2003年至今,房地產(chǎn)市場年年調(diào)控,在一定程度上延緩了房價上漲的速度,但房價上漲的趨勢依然難以遏制。

在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中,政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系既是行業(yè)關(guān)注的重點,又是國家如何加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的核心問題。本文以博弈論及經(jīng)濟學理論為依據(jù),在借鑒相關(guān)學者研究成果的基礎(chǔ)上,剖析在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中地方政府與中央政府政府的利益博弈,提出相應(yīng)的對策,促進社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)、健康和可持續(xù)發(fā)展。

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控至今已整整8年。客觀評價和認真分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實際情況,對于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展非常重要。我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,主要采用形式是財稅政策、

在房地產(chǎn)領(lǐng)域,中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商均以自身利益最大化為目標來制定和執(zhí)行公共政策,從而產(chǎn)生一系列的利益博弈行為,本文通過對三方的博弈進行分析,提出可行性建議,推動房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展

運用委托—代理理論,從利益目標、信息對稱性、激勵機制等三方面分析地方政府對中央政府實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策貫徹不力的原因,并提出加強監(jiān)督與約束、促進信息透明化、完善政績考核體系等相關(guān)建議。

政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控既要保障市場機制的有效運作,又要保護市民社會的權(quán)利自治。市場自發(fā)調(diào)節(jié)容易產(chǎn)生兩極分化,有違社會公平正義,造成社會不安定。而房地產(chǎn)又是直接關(guān)系到國計民生和社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定的行業(yè),政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控成為必須,但是這種權(quán)力要求限定在法律范圍內(nèi),在依法行使的過程中,對公眾造成損害要給予適當補償,建立責任追究機制。在此背景下,宏觀調(diào)控法律制度要在政府與市民社會間合理分配權(quán)力,并且建立完善的權(quán)力監(jiān)督制約機制,保障政府宏觀調(diào)控權(quán)依法行使。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景分析——改革開放二十多年來，中國的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展取得了巨大的成績，2003年，人均gdp首次超過1000美元；但與此同時，也積累了不少的社會矛盾：三農(nóng)問題、貧富懸殊的問題、城鄉(xiāng)及區(qū)域發(fā)展失衡的問題、經(jīng)濟發(fā)展引發(fā)的能源危機問題、以及...

房地產(chǎn)價格波動與宏觀調(diào)控——對房地產(chǎn)價格波動的調(diào)控不是短期的,更不是要不斷變換手段,而是要形成一個合理的經(jīng)濟制度,這一制度有利于人們的經(jīng)濟行為決策的合理性,并起到自動穩(wěn)定房價的作用。針對我國房地產(chǎn)價格快速上漲的過程,對房地產(chǎn)價格的調(diào)控不在于根...

城市房價飛漲正在演變成一個嚴重的社會經(jīng)濟問題,中央政府有必要對此實施嚴厲的宏觀調(diào)控政策。本文從博弈論和制度經(jīng)濟學角度,探討了中央政府、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間委托-代理、管制-被管制的博弈關(guān)系,重點分析了中央政府監(jiān)督成本、地方政府設(shè)租概率和房地產(chǎn)企業(yè)價格合謀概率這三者相互作用的機理。指出房地產(chǎn)企業(yè)價格合謀和地方政府設(shè)租的現(xiàn)象會在相當大的范圍內(nèi)長期存在,但這兩者對于中央政府都是可控的。建議中央政府在設(shè)計房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制時,應(yīng)著重降低對地方政府設(shè)租行為的監(jiān)督成本。

房價居高不下背后存在著中央調(diào)控與地方政府\"逆向調(diào)控\"的博弈。房地產(chǎn)宏觀調(diào)空政策要起效用,關(guān)鍵的是要改進博弈規(guī)則來約束和規(guī)范地方政府行為,來促進房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)的開發(fā)與人們的生活密切相關(guān),并在人民的生活中占據(jù)著越來越重要的地位。然而,由于市場經(jīng)濟的固有弱點,房地產(chǎn)開發(fā)市場中常常會出現(xiàn)一些不和諧的因素,嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康有序發(fā)展,也擾亂了人們的正常生活。

2004年政府為抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資增長過快的狀況,對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控,采取了土地市場治理整頓、貨幣信貸調(diào)控、加息等一系列間接和直接的調(diào)控政策,從土地管理、資金、城市拆遷等多方面對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。從房地產(chǎn)發(fā)展的整個歷程來看,2004年的宏觀調(diào)控,不是簡單的抑制房地產(chǎn)業(yè)及其價格的增長,而是對我國未來房地產(chǎn)業(yè)的基本走勢具有重要的影響。

新經(jīng)濟下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府宏觀調(diào)控分析

[碩士]政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的研究——【學位年度】2008　　【摘要】　　房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是一項綜合性產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展極大地推動了我國的經(jīng)濟增長。2004年以來，我國房地產(chǎn)市場上投機炒...

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控研究——近年來我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了快速發(fā)展的過熱現(xiàn)象,其原因復(fù)雜。2004年中央開始有針對性地對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控,但過去的和現(xiàn)有的政策只具有明顯的短期效應(yīng)。因此,各級政府必須從房地產(chǎn)行業(yè)目前的機制與現(xiàn)存的問題出發(fā),建立與市場經(jīng)濟...

從2005年起的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施以來,房地產(chǎn)行業(yè)似乎陷入了\"房價上漲——緊縮性調(diào)控——房地產(chǎn)市場低迷——房價反彈——再調(diào)控\"這樣一個循環(huán)往復(fù)的過程。而且每一次反彈,都將房價推向一個新的高點。由此,社會上有了\"宏觀調(diào)控無效\"、\"房價越調(diào)越漲\"等觀點。本文主要從以下幾個方面對這一現(xiàn)狀進行思考,同時對政府調(diào)控政策提出一些建議。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對象的特殊性作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對象的住房既是生活必需品,也是一種投資品。當住房是生活必需品時,與一般商品相同,住房價格與其需求量之間存在反向變動的關(guān)系,即住房價格提高,將限制

政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策的出臺,是為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)業(yè)。用科學的思維理性地分析房地產(chǎn)業(yè),是需要深入研究的經(jīng)濟問題。政府要制定調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和嚴格金融部門的供求干預(yù)政策,而作為支撐經(jīng)濟發(fā)展不可忽略的領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)必須建立早期預(yù)警機制,更好地發(fā)揮其在經(jīng)濟中的重要作用。