房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)與抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)值(VaR)

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

近年來(lái)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款抵押也迅速的增加,使得房地差抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在當(dāng)前階段怎樣控制房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是行業(yè)中所研究的重點(diǎn)課題,只有從全面的角度來(lái)分析這種貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的原因,才能進(jìn)一步的提出控制措施。本文主要對(duì)控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,希望為房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考建議。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)（包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)）進(jìn)行了分析，并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施,房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來(lái)越多的債權(quán)人所運(yùn)用。本文從抵押權(quán)人、房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)等角度分析了房地產(chǎn)抵押存在的風(fēng)險(xiǎn),并簡(jiǎn)要的提出防范措施。

近年來(lái)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款抵押也迅速的增加,使得房地差抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在當(dāng)前階段怎樣控制房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是行業(yè)中所研究的重點(diǎn)課題,只有從全面的角度來(lái)分析這種貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的原因,才能進(jìn)一步的提出控制措施。本文主要對(duì)控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,希望為房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考建議。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對(duì)策。

分析房地產(chǎn)價(jià)格的變化規(guī)律,科學(xué)準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,對(duì)房地產(chǎn)投資和國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題進(jìn)行宏觀調(diào)控具有重要指導(dǎo)意義。探討了var方法在房地產(chǎn)收益波動(dòng)性度量中的應(yīng)用,并對(duì)上海住宅和辦公樓價(jià)格指數(shù)時(shí)間序列收益率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究;結(jié)果表明,sv模型能很好刻畫(huà)價(jià)格指數(shù)實(shí)際特征,也能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性。

在我國(guó)房地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背后,是商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融資金的大舉投入,但是由于融資渠道的單一,使得商業(yè)銀行成為了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者,這種風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期不斷積累,具有極大的危險(xiǎn)性,一旦經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)爆發(fā),將迅速波及到整個(gè)金融體系乃至影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。因此,探討房地產(chǎn)周期波動(dòng)中的銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題具有積極的意義。

-52- 中國(guó)科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 經(jīng)濟(jì)管理論壇 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與有效房地產(chǎn)估價(jià) 張衍駿陳江東浙江省臺(tái)州市泰隆城市信用社　318050 伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房 地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也歷經(jīng)了從 無(wú)到有的階段，并逐步成為人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 中的重要融資手段。但是，近年來(lái)由于地價(jià)上 漲、樓市飆升，面對(duì)承載著一定“泡沫”的房地 產(chǎn)，在實(shí)踐信貸業(yè)務(wù)的過(guò)程中如何夯實(shí)抵押物， 有效提高自身的信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一 直以來(lái)在進(jìn)行著積極的探索。本人認(rèn)為本著公 平、公正的原則，借助有效房地產(chǎn)估價(jià)不僅可以 相對(duì)合理測(cè)算和判定抵押物的價(jià)值，而且對(duì)抵 押物合法性、有效性能起到良好的預(yù)警作用，對(duì) 防范房

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系到商業(yè)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn),而房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)的抵押率高低有很大關(guān)系。文章從借款人的收入水平、貸款期限、抵押物的自身狀況論述了房地產(chǎn)抵押貸款抵押率確定的不足之處,以及抵押率過(guò)高對(duì)商業(yè)銀行造成的理性違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行可以通過(guò)綜合考慮房地產(chǎn)抵押率確定的影響因素,針對(duì)不同貸款狀況確定不同的抵押率來(lái)控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定,它的運(yùn)作過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn),并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議,如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議——走出認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。銀行應(yīng)深入調(diào)查借款人的第一還款來(lái)源,選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)作為貸款營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象,并進(jìn)一步對(duì)企業(yè)進(jìn)行深入分析,全面考察企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資金周轉(zhuǎn)等狀況,從源頭上遏制貸款風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有:以設(shè)定抵押后建的設(shè)施擴(kuò)大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預(yù)售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財(cái)產(chǎn)貸款。防范此類貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權(quán)抵押操作等。

近年來(lái),房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)成為各銀行重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,但其發(fā)展過(guò)程中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文從抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程、特征、償還方式談起,對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn),如借款人風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等一一作了分析,并從建立和完善商業(yè)銀行相關(guān)體系等多個(gè)角度提出可操作性措施。

近年來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在建工程抵押,已成為企業(yè)向銀行貸款融資的重要方式。筆者結(jié)合審計(jì)工作實(shí)踐,簡(jiǎn)述了在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn),分析了與其有關(guān)的法律關(guān)系,簡(jiǎn)析了風(fēng)險(xiǎn)防控的具體措施。

抵押房地產(chǎn)價(jià)值的科學(xué)評(píng)估對(duì)于提高銀行信貸質(zhì)量、有效防止金融風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的意義,筆者從實(shí)際出發(fā),分析了房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn),并針對(duì)性的提出了相應(yīng)的解決策略。

當(dāng)前在建工程抵押貸款已成為我國(guó)企業(yè)融資的重要渠道,銀行認(rèn)識(shí)到在建工程抵押貸款存在哪些風(fēng)險(xiǎn)以及怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。本文對(duì)銀行在辦理在建工程抵押貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行剖析,并提出與其相對(duì)應(yīng)的防范措施。

為了降低抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)金融機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的利益,推動(dòng)我國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展,探討了抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的含義、分類,并運(yùn)用委托代理理論、交費(fèi)費(fèi)用理論、尋租理論等分析了抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的誘因。

近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已逐步成為了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展起著不可估量的作用。價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)的中介產(chǎn)業(yè),在房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)等方面其中重要作用。隨著住房制度的不斷更新,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展,轉(zhuǎn)變管理模式,促使房地產(chǎn)向金融事業(yè)方向發(fā)展。

由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)等問(wèn)題,造成房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估,對(duì)抵押貸款的放貸金額會(huì)產(chǎn)生直接影響,進(jìn)而影響商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款安全。采取對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告易出現(xiàn)問(wèn)題地方進(jìn)行重點(diǎn)審核等措施,可以防止房地產(chǎn)抵押價(jià)值過(guò)高,防范商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)抵押貸款是銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。目前我國(guó)銀行業(yè)接受作為抵押物的房地產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)、廠房、辦公用房、寫(xiě)字樓、商鋪和個(gè)人住宅等。據(jù)統(tǒng)