房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議納稅方的立場(chǎng)和原因

本文以深圳為例，對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因進(jìn)行了剖析，對(duì)因登記信息誤差、物業(yè)功能改變、價(jià)格影響因素不全、評(píng)估過程不理解等原因造成的爭(zhēng)議，結(jié)合實(shí)踐提出了納稅窗口答疑、郵件答疑、現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核、新媒體技術(shù)和三維gis綜合利用等對(duì)策，化解了大量爭(zhēng)議，推動(dòng)了和諧社會(huì)的構(gòu)建。

結(jié)合批量評(píng)估的技術(shù)思路,以深圳市二手住宅計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估為例,構(gòu)建了以長(zhǎng)期趨勢(shì)法、成本法為基本原理,結(jié)合地理信息技術(shù)(gis)的批量評(píng)估模型,并提出研究結(jié)論與未來發(fā)展設(shè)想。

存量房屋計(jì)稅價(jià)格包含的因素主要有房產(chǎn)類別建安造價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、土地交易、重置成本、成新率、修正系數(shù)、評(píng)估價(jià)值等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格包含的因素有存量房地價(jià)、地產(chǎn)基準(zhǔn)地價(jià)、土地交易價(jià)格、修正系數(shù)、容積率、經(jīng)濟(jì)用途、實(shí)地地面熟地價(jià)及評(píng)估價(jià)格。為保證房地產(chǎn)評(píng)估的公平性,要著力構(gòu)建房產(chǎn)和地產(chǎn)計(jì)價(jià)評(píng)稅平臺(tái),加強(qiáng)房地產(chǎn)計(jì)價(jià)評(píng)稅和征管工作。

自從財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于2009年7月下發(fā)《關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》（下稱“通知”）之后，各地先后都開始執(zhí)行新政。但因?yàn)檎骷{雙方立場(chǎng)不同，利益相對(duì)，所以對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的爭(zhēng)議在所難免。為此，在該通知中明確要求各地根據(jù)實(shí)際情況建立評(píng)稅結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制，遵循公平、簡(jiǎn)便的原則，有效地化解征納雙方的矛盾。通知要求在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭(zhēng)議處理辦法，建立爭(zhēng)議處理機(jī)制。通知要求，因納稅人對(duì)核定價(jià)格持有異議而引發(fā)爭(zhēng)議的，各地應(yīng)根據(jù)本地情況探索解決辦法，并形成長(zhǎng)期機(jī)制。

自從財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于2009年7月下發(fā)《關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》(下稱\"通知\")之后,各地先后都開始執(zhí)行新政。但因?yàn)檎骷{雙方立場(chǎng)不同,利益相對(duì),所以對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的爭(zhēng)議在所難免。為此,在該通知中明確要求各地根據(jù)實(shí)際情況建立評(píng)稅結(jié)果爭(zhēng)議處理機(jī)制,遵循公平、簡(jiǎn)便的原則,有效地化解征納雙方的矛盾。通知要求在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下,制定適合本地情況的爭(zhēng)議處理辦法,建

使用收益法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格時(shí)要特別關(guān)注房地產(chǎn)評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的年凈收益、年資本化率、收益年限三大要素,注重評(píng)估計(jì)稅價(jià)格諸要素的科學(xué)性和合理性,提高操作技能和評(píng)稅結(jié)果。

文章詳細(xì)分析了我國(guó)房地產(chǎn)方面引發(fā)價(jià)格上漲的原因:房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,已經(jīng)超出了人民經(jīng)濟(jì)和心理上的承受能力;政府尋求短期利益,是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素;地方政府、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介、新聞媒體和輿論、國(guó)外資金圍獵中國(guó)樓市、借奧運(yùn)會(huì)等炒作,是助推房?jī)r(jià)上漲的重要原因,本文針對(duì)性地提出了政策性的建議與對(duì)策:建立社會(huì)保障用房法,保證人民公平、公正的享受社會(huì)改革的成果;修改價(jià)格法,抑制房地產(chǎn)商的暴利行為;打擊炒房、囤積土地和住宅的違法行為;打擊權(quán)力尋租者,消除房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的腐敗。

房地產(chǎn)價(jià)格過高、上漲過快給居民帶來了住房困難,國(guó)家從各個(gè)方面出臺(tái)政策加以規(guī)范管理,然而由于種種原因,政策調(diào)節(jié)的效果未能完全達(dá)到預(yù)期。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及政府的調(diào)控政策開始,分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高的原因,闡述了房?jī)r(jià)偏高的不利影響,并提出了相關(guān)建議,認(rèn)為加大保障性住房建設(shè)力度是解決住房問題的基礎(chǔ),并為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ);適當(dāng)公開房?jī)r(jià)成本構(gòu)成可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

本文通過房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)、自我強(qiáng)化和價(jià)格超調(diào)等概念,闡明了房地產(chǎn)市場(chǎng)\"均衡價(jià)格\"的形成規(guī)律,論證了面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)形勢(shì),我們并不能先驗(yàn)地知道我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格是否是合理的\"均衡價(jià)格\"。政府能夠做的是在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)自身找到合理的\"均衡價(jià)格\"。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下,面臨著多方利益的博弈,怎樣控制好上漲過快的房?jī)r(jià),成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要議題。提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度,照顧地區(qū)差異與社會(huì)公平,提高土地的供應(yīng)力度,改善土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu),通過有效的措施來提高我國(guó)保障房建設(shè)使用的效果,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展,成為重要的研究?jī)?nèi)容。

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中至關(guān)重要,它的價(jià)格快速上漲將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展帶來很大的沖擊,研究房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因無疑具有重要意義。論文從房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素出發(fā),結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí),對(duì)房地產(chǎn)上漲主要原因進(jìn)行了認(rèn)真分析,并提出了一些對(duì)策建議。

近些年來,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃、充分的發(fā)展,房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)攀高,達(dá)到了前所未有的歷史高度。房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng),牽動(dòng)著億萬國(guó)民的心。那么,影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因究竟都有哪些,這將是本文討論的重點(diǎn)內(nèi)容。

近年來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲引起了多方的廣泛關(guān)注,其原因來源于多個(gè)方面,并對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了廣泛的影響。本文分析了導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的原因,試圖找出房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根源。

近10年來,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升。其原因主要有:需求拉動(dòng)、土地價(jià)格的持續(xù)上漲、建安成本的增加和開發(fā)商的趨利動(dòng)機(jī)等。應(yīng)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的管理和銀行監(jiān)管,完善房地產(chǎn)稅費(fèi)制度和信息系統(tǒng),加強(qiáng)房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

94 2004～2013年這10年間，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體 上看，是持續(xù)快速上漲的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般工薪階 層的承受能力，政府的多次宏觀調(diào)控也未能奏效。 本文嘗試對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)10年快速上漲的原 因進(jìn)行探討。 一、供求因素 自1998年開始推行住房改革政策以來，我國(guó)逐 步取消福利分房，推行住房市場(chǎng)化，房地產(chǎn)價(jià)格持 續(xù)上漲的原因，自然離不開其供求因素。 （一）供給因素 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的特點(diǎn)、土地供應(yīng)的限制， 致使房地產(chǎn)供給有限，在住房需求持續(xù)增加的背景 下，房?jī)r(jià)上漲。 1.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)供給有 限，跟不上同期需求。一個(gè)樓盤的開發(fā)時(shí)間一般需 chinaopeningjournal 開放導(dǎo)報(bào)2014年2月 第1期總第172期 february2014 no.1totalno.172 【產(chǎn)業(yè)政策】 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析 黃

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲原因主要有供求矛盾逐步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡等。對(duì)于調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議是調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價(jià)位住房供應(yīng);控制開發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤(rùn)等。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國(guó)家金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲危害經(jīng)濟(jì)持續(xù)的發(fā)展,其上漲原因主要有:供求矛盾逐步凸顯;開發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡;經(jīng)濟(jì)適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房?jī)r(jià);流動(dòng)性過剩下的被動(dòng)投機(jī);戶籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。對(duì)于調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議是:調(diào)整開發(fā)投資結(jié)構(gòu),增加低價(jià)位住房供應(yīng);控制開發(fā)成本,降低房地產(chǎn)企業(yè)的期望利潤(rùn);加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度,維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。

我國(guó)各地已陸續(xù)開展存量房交易的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作,制定了相應(yīng)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理辦法。介紹國(guó)際估稅官協(xié)會(huì)在《計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理準(zhǔn)則》中的爭(zhēng)議處理規(guī)定,梳理總結(jié)國(guó)內(nèi)各地已試行的爭(zhēng)議處理辦法,對(duì)存量房交易評(píng)估爭(zhēng)議和存量房評(píng)估爭(zhēng)議進(jìn)行區(qū)分,在評(píng)估爭(zhēng)議處理原則、爭(zhēng)議費(fèi)用承擔(dān)等方面提出建議。

房地產(chǎn)評(píng)估使用的方法主要包括市場(chǎng)法、成本法及收益法，這些方法是房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)，除了上述方法外，評(píng)估方法還包括假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等等等，但其實(shí)所有的方法都是在這三種方法的基礎(chǔ)上建立起來的。本文重點(diǎn)解讀收益法，收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來能夠取得的正常凈收益，選用還原利率折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此來估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)密切相關(guān)。許多人認(rèn)為,房地產(chǎn)價(jià)格主要由政府的調(diào)控政策決定,但事實(shí)表明,價(jià)格上升時(shí)政策越緊越漲,價(jià)格下降時(shí)政策越松越跌。只有正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)作為商品在我國(guó)的一些特殊性及其最基本的影響因素,才能把握其未來的變化趨勢(shì)。

眾所周知，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直大幅度攀升，是當(dāng)今城市居民最關(guān)心的一個(gè)話題，政府為了控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)相繼出臺(tái)了“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、和一系列金融、稅收調(diào)控政策，通過一段時(shí)問的觀察，但仍是收效甚微。筆者作為基層房地產(chǎn)估價(jià)工作者談?wù)劥偈狗康禺a(chǎn)價(jià)格上漲的原因和控制房?jī)r(jià)應(yīng)采取的具體措施，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下現(xiàn)象的持續(xù)進(jìn)行，國(guó)家出臺(tái)了一個(gè)又一個(gè)的打壓政策，但是就這幾年形勢(shì)來看，這些政策沒有起到絕對(duì)的控制作用，即使今年這種行情，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅大幅度下降，但是價(jià)格依然是略有上升。這種價(jià)格控制影響不大，反映了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的逆向運(yùn)動(dòng)，同時(shí)也違背了價(jià)格波動(dòng)的正常規(guī)律，因此，正確分析房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的真正原因，才可以找到適合的對(duì)策，以防止正常經(jīng)濟(jì)秩序的破壞，保證居民正常生活和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，防止次貸危機(jī)現(xiàn)象在我國(guó)發(fā)生。本文就針對(duì)這個(gè)問題展開研究，分析了我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的成因，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際特點(diǎn)，提出了幾點(diǎn)解決建議。