房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地現(xiàn)象分析基于制度安排的視角

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)經(jīng)歷項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)售三個(gè)重要階段,企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個(gè)階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國(guó)的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對(duì)優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要價(jià)值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷(xiāo)售等四個(gè)環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷(xiāo)售等四個(gè)環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

住房的問(wèn)題始終都是百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。隨著房?jī)r(jià)的一路飆升,房地產(chǎn)行業(yè)日益受到關(guān)注。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,很多在一、二線城市從事房地產(chǎn)的企業(yè)已舉步維艱,于是非一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)被越來(lái)越多的人看好。這也必然導(dǎo)致新的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)國(guó)家在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減緩價(jià)格上升趨勢(shì)的嚴(yán)峻形勢(shì),顯然,要想降低房?jī)r(jià),降低成本則是勢(shì)在必行。眾所周知,導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的原因一個(gè)是生產(chǎn)的高成本,另一個(gè)則是稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要很大的投資資金,而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),開(kāi)發(fā)成本高,想要在生產(chǎn)成本上大幅的減少開(kāi)支很困難,因此,稅收籌劃則成為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的一個(gè)重要手段。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期各個(gè)階段的籌劃方法的分析研究,得出在每一個(gè)階段的稅務(wù)籌劃思路。

稅收是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營(yíng)前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要的活動(dòng),存在于一定的客觀前提條件下,首先對(duì)于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個(gè)地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來(lái)作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候,首先就要注意的就是這個(gè)問(wèn)題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時(shí)刻關(guān)注稅法的變動(dòng),根據(jù)稅法的調(diào)整來(lái)對(duì)企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

（一）收入不入賬。1．同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般按樓盤(pán)成立項(xiàng)目部，有的項(xiàng)目部實(shí)行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項(xiàng)目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實(shí)利潤(rùn)等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財(cái)務(wù)大賬。2．沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)者，只有向有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（即掛靠經(jīng)營(yíng)）。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營(yíng)的收支．情況。3．開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點(diǎn)時(shí)，對(duì)拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購(gòu)買(mǎi)新房的價(jià)格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價(jià)差（即自籌資金）。

目前,我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷(xiāo)售環(huán)節(jié)受到國(guó)家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢(shì)下走出困境,是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在思考的問(wèn)題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)公司與一般納稅人有關(guān)系嗎？（2）房地產(chǎn)公司應(yīng)交什么稅？（3）房地產(chǎn)公司涉及那些會(huì)計(jì)科目？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 文章來(lái)源：待查文章作者：佚名發(fā)布時(shí)間：2010-12-23字體：[大中小] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。 因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單 位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)， 防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房 建造成本的30％～40％。 對(duì)于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對(duì)甲供材如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一直沒(méi)有非常明確 的規(guī)定，這就帶來(lái)了開(kāi)發(fā)票的問(wèn)題，以及隨之而來(lái)的稅收問(wèn)題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)建材、裝修、家具等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展;同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個(gè)國(guó)家收入的比重也是別的行業(yè)都無(wú)法比擬的。但是,房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴(yán)重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴(yán)重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個(gè)方面:

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì),為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價(jià)值最大化為管理目標(biāo)。介紹了一種股東價(jià)值模型,從競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)缺口和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)期間兩方面,來(lái)說(shuō)明專業(yè)化經(jīng)營(yíng)和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價(jià)值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預(yù)售商品房收入的確認(rèn)必須符合《企業(yè)會(huì)計(jì)；住則》第十四號(hào)之具體規(guī)定，同時(shí)還要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，故此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在同時(shí)滿足簽訂房屋銷(xiāo)售合同、項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收合格、房款確定、成本可靠計(jì)量、完成交付等條件的最晚時(shí)點(diǎn)作為商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn).

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開(kāi)融資渠道。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以銀行信貸為主要融資渠道,證券市場(chǎng)融資數(shù)量有限;一些新的融資方式的運(yùn)用受到法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境等的障礙,還需要在許多方面采取積極的措施。除了銀行信貸,拓展其他渠道的融資活動(dòng)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)迫切問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)到銷(xiāo)售和使用,涉及了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個(gè)稅種,稅收成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高.而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一,因此,有必要通過(guò)稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化,從而降低其經(jīng)營(yíng)成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力.本文將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析.

我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，近日，我公司財(cái)務(wù)管理部就收入確認(rèn)問(wèn)題進(jìn)行了討論：有的同事認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷(xiāo)售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。也有的同事認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。請(qǐng)問(wèn)老師，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)何時(shí)確認(rèn)為收入？是否可以采用完工百分比法確認(rèn)收入？

我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，近日，我公司財(cái)務(wù)管理部就收入確認(rèn)問(wèn)題進(jìn)行了討論：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務(wù)和稅務(wù)處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工 程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對(duì)于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對(duì)甲供材如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處 理，一直沒(méi)有非常明確的規(guī)定，這就帶來(lái)了開(kāi)發(fā)票的問(wèn)題，以及隨之而來(lái)的稅收問(wèn)題。二、 “甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó) 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn) （三級(jí)） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南 一、辦理對(duì)象 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名義依法在本區(qū)工商注冊(cè)并且在本區(qū)擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 二、辦理?xiàng)l件 1.具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2.已辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可及建設(shè)用地批準(zhǔn)等相關(guān)手續(xù)； 3.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí) 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人； 4.工程技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè) 初級(jí)以上職稱； 5.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目投資的百分之三十，其中自有流動(dòng)資金的比例不得低于項(xiàng)目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質(zhì)量保證體系。 三、所需材料 序號(hào)

近年來(lái),為控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱,國(guó)家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷壓縮,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃具有戰(zhàn)略意義。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

房地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額巨大、稅收負(fù)擔(dān)較重,使得房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真對(duì)待其涉稅問(wèn)題,把好稅收籌劃關(guān),通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)合法范圍內(nèi)的避稅和減稅,從而有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù),增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)額。本文主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問(wèn)題,并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有關(guān)策略提出見(jiàn)解。