房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地現(xiàn)象分析基于制度安排的視角

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)經(jīng)歷項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目銷(xiāo)售三個(gè)重要階段,企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個(gè)階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴(yán)格按照我國(guó)的稅法規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負(fù),對(duì)優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有重要價(jià)值,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷(xiāo)售等四個(gè)環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)品銷(xiāo)售等四個(gè)環(huán)節(jié)提出了相應(yīng)的稅收籌劃的辦法。

住房的問(wèn)題始終都是百姓關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。隨著房?jī)r(jià)的一路飆升,房地產(chǎn)行業(yè)日益受到關(guān)注。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,很多在一、二線城市從事房地產(chǎn)的企業(yè)已舉步維艱,于是非一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)被越來(lái)越多的人看好。這也必然導(dǎo)致新的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。面對(duì)國(guó)家在房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減緩價(jià)格上升趨勢(shì)的嚴(yán)峻形勢(shì),顯然,要想降低房?jī)r(jià),降低成本則是勢(shì)在必行。眾所周知,導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的原因一個(gè)是生產(chǎn)的高成本,另一個(gè)則是稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要很大的投資資金,而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),開(kāi)發(fā)成本高,想要在生產(chǎn)成本上大幅的減少開(kāi)支很困難,因此,稅收籌劃則成為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的一個(gè)重要手段。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期各個(gè)階段的籌劃方法的分析研究,得出在每一個(gè)階段的稅務(wù)籌劃思路。

稅收是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營(yíng)前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要的活動(dòng),存在于一定的客觀前提條件下,首先對(duì)于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個(gè)地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類(lèi)似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來(lái)作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候,首先就要注意的就是這個(gè)問(wèn)題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時(shí)刻關(guān)注稅法的變動(dòng),根據(jù)稅法的調(diào)整來(lái)對(duì)企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

（一）收入不入賬。1．同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般按樓盤(pán)成立項(xiàng)目部，有的項(xiàng)目部實(shí)行承包責(zé)任制，少數(shù)跨地區(qū)的項(xiàng)目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費(fèi)、核實(shí)利潤(rùn)等承包費(fèi)用，收支不入企業(yè)財(cái)務(wù)大賬。2．沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)者，只有向有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納管理費(fèi)，借用其資質(zhì)，才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（即掛靠經(jīng)營(yíng)）。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費(fèi)，不反映掛靠經(jīng)營(yíng)的收支．情況。3．開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點(diǎn)時(shí)，對(duì)拆遷的房屋用一定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購(gòu)買(mǎi)新房的價(jià)格大于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，要繳納兩者的價(jià)差（即自籌資金）。

目前,我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷(xiāo)售環(huán)節(jié)受到國(guó)家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢(shì)下走出困境,是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都在思考的問(wèn)題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)公司與一般納稅人有關(guān)系嗎？（2）房地產(chǎn)公司應(yīng)交什么稅？（3）房地產(chǎn)公司涉及那些會(huì)計(jì)科目？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 文章來(lái)源：待查文章作者：佚名發(fā)布時(shí)間：2010-12-23字體：[大中小] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的財(cái)稅處理 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設(shè)單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。 因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下稱(chēng)甲方）提供原材料，施工單 位（以下稱(chēng)乙方）僅提供建筑勞務(wù)的工程。“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度出發(fā)， 防止建筑乙方在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房和自身的聲譽(yù)。一般材料占商品房 建造成本的30％～40％。 對(duì)于甲供材的稅務(wù)處理，在稅法上是比較明確的。但對(duì)甲供材如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一直沒(méi)有非常明確 的規(guī)定，這就帶來(lái)了開(kāi)發(fā)票的問(wèn)題，以及隨之而來(lái)的稅收問(wèn)題。 二、“甲供材”的相關(guān)稅

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)建材、裝修、家具等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展;同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個(gè)國(guó)家收入的比重也是別的行業(yè)都無(wú)法比擬的。但是,房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴(yán)重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴(yán)重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個(gè)方面:

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì),為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價(jià)值最大化為管理目標(biāo)。介紹了一種股東價(jià)值模型,從競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)缺口和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)期間兩方面,來(lái)說(shuō)明專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價(jià)值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預(yù)售商品房收入的確認(rèn)必須符合《企業(yè)會(huì)計(jì)；住則》第十四號(hào)之具體規(guī)定，同時(shí)還要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，故此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在同時(shí)滿(mǎn)足簽訂房屋銷(xiāo)售合同、項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收合格、房款確定、成本可靠計(jì)量、完成交付等條件的最晚時(shí)點(diǎn)作為商品房預(yù)售收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn).

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開(kāi)融資渠道。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以銀行信貸為主要融資渠道,證券市場(chǎng)融資數(shù)量有限;一些新的融資方式的運(yùn)用受到法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境等的障礙,還需要在許多方面采取積極的措施。除了銀行信貸,拓展其他渠道的融資活動(dòng)滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)迫切問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)到銷(xiāo)售和使用,涉及了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個(gè)稅種,稅收成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高.而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一,因此,有必要通過(guò)稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化,從而降低其經(jīng)營(yíng)成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力.本文將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析.

我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，近日，我公司財(cái)務(wù)管理部就收入確認(rèn)問(wèn)題進(jìn)行了討論：有的同事認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷(xiāo)售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。也有的同事認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。請(qǐng)問(wèn)老師，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)何時(shí)確認(rèn)為收入？是否可以采用完工百分比法確認(rèn)收入？

我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，近日，我公司財(cái)務(wù)管理部就收入確認(rèn)問(wèn)題進(jìn)行了討論：

筆者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營(yíng)企業(yè);然后,又針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個(gè)方面;接下來(lái),又對(duì)其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說(shuō)明。

今年兩會(huì)期間,由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度與公眾所感受到的嚴(yán)重不符,因此國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)被嚴(yán)重質(zhì)疑。作為一名房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)工作者,也常常被一個(gè)矛盾困擾著,即:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍與地區(qū)經(jīng)濟(jì)核算的矛盾。思索良久,認(rèn)為有必要對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度做一些變革,故想借貴刊將一些不成熟的想法表

近年來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)\"退地\"現(xiàn)象引發(fā)的問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),但是,我國(guó)現(xiàn)行法律并沒(méi)有與之對(duì)應(yīng)的規(guī)范,相關(guān)理論對(duì)于如何處理這一問(wèn)題也存在著較大爭(zhēng)議。該問(wèn)題的焦點(diǎn)在于,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同究竟是民事合同還是行政合同,本文將其定位于行政合同,并通過(guò)行政法的視角,對(duì)該問(wèn)題的解決提出相關(guān)建議。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度——(一)為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，便于貫徹執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，特制定本制度?！　?二)本制度適應(yīng)于設(shè)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！　?三)企業(yè)應(yīng)按本制度的規(guī)定，設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。在不影響會(huì)計(jì)核算要...

施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度 第一章總則 第一條、為了規(guī)范施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企 業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》， 結(jié)合施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本制度。 第二條、本制度適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類(lèi)施工、房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)），包括全民所有制企業(yè)、集體所有 制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限 責(zé)任公司、股份有限公司等各類(lèi)組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨(dú)立 核算的施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也適用本制度。 第三條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起30日之內(nèi)，向主管財(cái) 政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的 復(fù)制件.企業(yè)發(fā)生遷移、合并、分立以及其他變更登記等主要事 項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在依法辦理變更登記之日起30日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī) 關(guān)提交變更文件的復(fù)制件。 第四條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制