房地產(chǎn)開發(fā)中牽涉土地增值稅的成本核算的案例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃案例研究 作者：涂卓浩 學(xué)位授予單位：中山大學(xué) 本文鏈接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/thesis_y9006139.aspx

肖太壽某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例 分析 2012-07-1718:00:39|分類：默認(rèn)分類|標(biāo)簽：土地增值稅籌劃案例肖太壽|字號訂閱 某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地增值稅籌劃案例分析 作者：財政部財政科學(xué)研究所博士后肖太壽 （1）項目情況介紹 某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的第一期聯(lián)體住宅樓項目，底層為商鋪， 面積6399.91平方米,商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為36736.45平方米，已售收 入:39063216.90,其中：商鋪6930391.00；住宅32132825.90，已售面積：商鋪 945.03平方;住宅:16172.2平方。該住宅樓項目土地成本為6538470.76元，房屋 開發(fā)成本(包括建安成本35566134.86元，公共基礎(chǔ)設(shè)施8627272.00元，前期工程 費用149086.51元和開發(fā)間接費用73

盡管各房地產(chǎn)上市公司紛紛表態(tài)稱,土地增值稅清算政策對公司的利潤沒有影響或者影響甚微,公司已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定,在房地產(chǎn)實現(xiàn)銷售的同時預(yù)交了土地增值稅,并按相關(guān)規(guī)則,在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)的成本預(yù)提,同時還在新項目中考慮了相關(guān)因素,或稱一直以普通居民住宅開發(fā)為主,因而受土地增值稅影響相對較少。但是,

土地增值稅清算與評估對企業(yè)成本核算工作提出了一系列挑戰(zhàn)。我們必須認(rèn)真研究稅法及會計準(zhǔn)則有關(guān)精神,結(jié)合項目實際進(jìn)行成本核算,才能保證清算與評估工作有條不紊,減少企業(yè)稅賦支出,并規(guī)避納稅風(fēng)險。

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中的重要性,分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結(jié)多年指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的實踐,提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內(nèi)容和措施,對企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃,減輕稅負(fù)具有一定的借鑒作用。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)按規(guī)定扣除。

土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的最主要稅種,對其進(jìn)行稅收籌劃意義重大。本文主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃展開研究和論述,采取理論分析和案例結(jié)合的方法,通過對設(shè)立銷售公司、利息及公共配套設(shè)施扣除、合理的營銷策略這三種稅收籌劃方法的分析和比較,得出每種方法的利弊之后給出選擇稅收籌劃方法的建議,凝練出我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問題及對策建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅種當(dāng)中,其主要的稅種之一是土地增值稅,其稅率跨度大、計算過程繁雜、計算周期也比較長,如何利用稅收籌劃幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低稅負(fù)水平,在嚴(yán)酷競爭的市場中實現(xiàn)收益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需解決的一個問題。本文以土地增值稅為例對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃分析,使企業(yè)發(fā)展順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向,達(dá)到降低企業(yè)實際稅負(fù)的目標(biāo)。

一．通過控制增值額進(jìn)行納稅籌劃\r\n由于土地增值稅是以增值額為基礎(chǔ)的超率累進(jìn)稅率，因此在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。土地增值稅籌劃最為關(guān)鍵的一點就是合理合法的控制、降低增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額，所以，控制增值額的籌劃包括收入籌劃法和成本費用籌劃法。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對啟動消費、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。土地增值稅清算，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后，依據(jù)稅法規(guī)定，計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。隨著房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，國家稅務(wù)總局發(fā)布了大量有關(guān)土地增值稅清算的文件，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，切實做好土地增值稅的清算。

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納的主要稅種之一,其稅率跨度大、計算繁雜、結(jié)算周期長,如何利用納稅籌劃幫助企業(yè)降低稅負(fù)水平,在激烈的市場競爭中實現(xiàn)利益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的問題之一。本文在簡要介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎(chǔ)上,分析了土地增值稅納稅籌劃的技巧及風(fēng)險防范的措施,以期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導(dǎo)。

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅的目

本文簡單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關(guān)知識,從納稅范圍、銷售收入以及扣除項目三個方面重點闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內(nèi)容,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務(wù)籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過研究稅法,在合法的前提下,對自身的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒舆M(jìn)行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。對房地產(chǎn)企業(yè)來說,進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定,財務(wù)費用中的利息支出,允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個人都要繳納土地增值稅。對一般單位而言,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)只是偶然發(fā)生的業(yè)務(wù),屬于營業(yè)外范疇。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)是其主營業(yè)務(wù),由其產(chǎn)生的土地增值稅則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個重要稅種。如何進(jìn)行土地增值稅的清算,是房地產(chǎn)會計的一個難點,本文擬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理進(jìn)行深入剖析,以便于為房地產(chǎn)企業(yè)會計工作提供借鑒。

本文主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的必要性,以及稅收籌劃方法。并以案例的形式分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃的具體運用。

伴隨著中國房地產(chǎn)市場近些年來價格的不斷上漲,社會公眾對房價宏觀調(diào)控的呼聲也越來越高漲。中央、省市不斷出臺有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控,其中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理是各界關(guān)注的一個熱點。自2007年該項政策實施以來的效果和影響如何以及下一步如何發(fā)揮好抑制房價的作用等值得研究。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其務(wù)必要繳納的一類稅種就是土地增值稅。土地增值稅影響著企業(yè)的經(jīng)營利潤。因此,通過合理的籌劃土地增值稅,有助于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān),也可以促使其經(jīng)營效益得以大幅度提高。鑒于此,文章闡述了土地增值稅的稅收特征,并分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃,以供行業(yè)人員參考與借鑒。

2007年1月國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算繳納方式,這表明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將被納入土地增值稅清算范圍。由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率,要節(jié)約土地增值稅,必須降低土地增值稅的適用稅率,而適用稅率取決于房地產(chǎn)項目的增值率,所以只有控制房地產(chǎn)項目的增值率才能合理降低土地增值稅,這也是納稅籌劃的關(guān)鍵所在。

土地增值稅是就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,它在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費中占有相當(dāng)大的比重。通過對土地增值稅的增值額、稅率及其他有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的分析,合法籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)可以減小增值額,享受低稅率或免稅待遇,從而為企業(yè)爭取最大的稅收利益,增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅可以對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益起到一定的調(diào)節(jié)作用,是規(guī)范國家參與土地增值收益的一種方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司主要從事地產(chǎn)的開發(fā)、銷售,其取得的收益按國家稅法的規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅,由于增值稅稅率實行四級超額累進(jìn)稅率,稅率從30％到60％,稅負(fù)較重,因此有必要在遵守法律法規(guī)的前提下對土地增值稅進(jìn)行籌劃,減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),謀求企業(yè)的最大利益。鑒于土地增值稅是對增值額計算征稅,增值額