房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制基于供求原理和彈性理論的分析

進(jìn)入2009年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?在金融危機(jī)背景下表現(xiàn)出令人震驚的韌性。目前中國(guó)大都市的房?jī)r(jià)比美國(guó)、日本已經(jīng)不低,而中國(guó)人均收入不足美日的十分之一。本輪房地產(chǎn)泡沫與以往不同,無疑是政府主導(dǎo)的。寬松的貨幣政策、龐大的經(jīng)濟(jì)刺激舉措等因素,都為資產(chǎn)價(jià)格大漲埋下伏筆。地方政府、主管部門、國(guó)有控股開發(fā)商在中央政府旗幟下,從各自立場(chǎng)大力配合,\"導(dǎo)演\"出一個(gè)個(gè)身價(jià)幾十億的\"地王\"。

從2003年以來中國(guó)的房?jī)r(jià)一直處于快速上漲趨勢(shì)中,而且根據(jù)房?jī)r(jià)一收入比等指標(biāo)可以斷定,部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高,并且積聚了大量?jī)r(jià)格泡沫。推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上升并最終形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在動(dòng)力是地方政府得自批租商業(yè)用地的財(cái)政利益。為增加其土地收益,地方政府不僅有激勵(lì)在土地供給側(cè)極力抬升地價(jià),還有動(dòng)力在房產(chǎn)需求側(cè)積極推漲房?jī)r(jià)。結(jié)果,房地產(chǎn)泡沫就在這一利益的驅(qū)動(dòng)下生長(zhǎng)起來了。根據(jù)我們的分析,促使地方政府極力提高地價(jià)的深層原因在于現(xiàn)存的商業(yè)用地批租制度,它和土地出讓的\"招拍掛\"機(jī)制一起構(gòu)成了誘發(fā)價(jià)格泡沫的微觀基礎(chǔ)。因此,降低房?jī)r(jià)、治理房地產(chǎn)泡沫也應(yīng)從改革這一制度安排入手,從源頭上割斷地方政府基于土地財(cái)政利益而推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的利益鏈條。

房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的隱患,房地產(chǎn)泡沫的破裂將引發(fā)系統(tǒng)性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī),使經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭受嚴(yán)重挫折,這就使預(yù)防和控制房地產(chǎn)泡沫變得極度重要.鑒于此,本文對(duì)房地產(chǎn)泡沫的危害、形成機(jī)制及對(duì)策進(jìn)行了分析和探討.

房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)市場(chǎng)與投資市場(chǎng)兩個(gè)部分組成,房地產(chǎn)泡沫則產(chǎn)生于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中。房地產(chǎn)泡沫形成的核心問題不在于是否存在著傳統(tǒng)分析中提及的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象,而在于投資市場(chǎng)中形成的虛擬需求是否有消費(fèi)市場(chǎng)中形成的真實(shí)需求作為基礎(chǔ)。

本文從土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、舊房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和金融市場(chǎng)等五個(gè)方面分析房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制,構(gòu)建了五級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)泡沫分析框架,利用1998-2010年季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果表明,我國(guó)房地產(chǎn)泡沫兼有\(zhòng)"成本推動(dòng)型\"\"、投機(jī)推動(dòng)型\"和\"信貸推動(dòng)型\"三重特征。因此,根治\"土地財(cái)政依賴癥\"、打擊投機(jī)炒房行為、完善住房金融市場(chǎng)將有助于抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

最近因?yàn)閰⒓邮澜缛A人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)2012年會(huì)和亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)年會(huì)，路過香港停留兩日，深感香港居民對(duì)高房?jī)r(jià)的無可奈何。我們所接觸的本地年輕人，即便是大學(xué)教師這樣的高收入者，都對(duì)買房感到悲觀。

抑制房地產(chǎn)泡沫促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展——一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“泡沫”現(xiàn)象　　我國(guó)房地產(chǎn)此輪繁榮大致可分為兩個(gè)時(shí)期，前期即1998年房改開始到2002年上半年，為合理的爆發(fā)增長(zhǎng)期，動(dòng)力來自于住房體制改革和銀行鼓勵(lì)消費(fèi)信貸的政策；

抑制房地產(chǎn)泡沫化——當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫　　筆者仍然堅(jiān)持2002年底對(duì)“中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫”的判斷。從我們當(dāng)時(shí)給出的五個(gè)判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的標(biāo)準(zhǔn)看，目前泡沫有強(qiáng)化趨勢(shì)。

主要利用自組織行為理論,對(duì)非線性系統(tǒng)中房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、形成、發(fā)展以及破滅的動(dòng)態(tài)演化過程加以描述與分析.對(duì)自組織理論進(jìn)行了簡(jiǎn)要介紹,并把這一理論應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng),說明了房地產(chǎn)泡沫的動(dòng)態(tài)演化過程就是一個(gè)不確定行為本質(zhì)特征的復(fù)雜系統(tǒng)的自組織行為.在此基礎(chǔ)上,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的防范給出了政策建議.

我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證分析——現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格正漲，房?jī)r(jià)虛高，已經(jīng)引起各界的關(guān)注。不少專家學(xué)者紛紛撰稿表達(dá)自己的意見，房地產(chǎn)泡沫論和非泡沫論莫衷一是。本文比較認(rèn)同泡沫論觀點(diǎn)。

本文分析了80年代日本房地產(chǎn)市場(chǎng),得出推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫形成的四大因素。并相應(yīng)地同我國(guó)的現(xiàn)狀進(jìn)行了對(duì)比,發(fā)現(xiàn)我國(guó)雖然也在一定程度上存在房地產(chǎn)泡沫,但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)日本80年代還是健康許多。

運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論,通過分析房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體從泡沫形成至泡沫破裂各階段的心理和行為過程,探究了房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)在機(jī)理,并揭示了泡沫非理性的本質(zhì)。最后針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的非理性行為,提出應(yīng)通過制度設(shè)計(jì)及借助稅收杠桿等政策工具來規(guī)范房產(chǎn)交易、抑制過度投機(jī),從而有效地防范和控制房?jī)r(jià)過度增長(zhǎng)。

2004年房地產(chǎn)泡沫分析——本文是一篇討論房地產(chǎn)泡沫的文章，主要內(nèi)容分為四個(gè)大專題，包括：　　1.需求幻覺　　2.升值想像　　3．房地產(chǎn)泡沫推高經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的成本　　4．銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國(guó)最大的空置房地產(chǎn)持有者？　　

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫判斷與分析——高增長(zhǎng)速度與高增長(zhǎng)的商品房空置率并存會(huì)否產(chǎn)生新的“地產(chǎn)泡沫”。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？

房地產(chǎn)泡沫問題及實(shí)證分析——：自9..:年開始，隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新　　時(shí)期。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也連續(xù)快速攀升。近年來，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題的爭(zhēng)論不絕于耳，但是一直未有定　　論。在借鑒...

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析——隨著當(dāng)今房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題的討論也日漸升溫，但對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)是否存在泡沫眾說紛紜；經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)界以往也對(duì)房地產(chǎn)泡沫問題有過大量研究，主要是根據(jù)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)與宏觀經(jīng)濟(jì)的一些比較，而得到房地產(chǎn)是否產(chǎn)生泡...

雖然人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫是價(jià)格遠(yuǎn)離基礎(chǔ)價(jià)值的一種\"異象\

論房地產(chǎn)泡沫的成因危害及對(duì)策——房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會(huì)給人們及社會(huì)帶來很大的危害。文章認(rèn)為，在新形勢(shì)下，要使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)市場(chǎng)的...

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的歷史及現(xiàn)狀——2004年高漲的房?jī)r(jià)使中國(guó)房地產(chǎn)泡沫這一話題的爭(zhēng)論達(dá)到白熱化程度“本文通過模型對(duì)比研究了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的歷史和現(xiàn)狀,找出當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)高企的各種原因以及其中的泡沫成份。在此基礎(chǔ)上提出穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的原則性建議：

論房地產(chǎn)泡沫的危害及預(yù)防——本文通過對(duì)房地產(chǎn)泡沫含義的闡述,對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升現(xiàn)象進(jìn)行分析,闡述若任其發(fā)展下去,房地產(chǎn)泡沫一旦破裂,將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重危害。同時(shí),筆者針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,提出政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,完...

房地產(chǎn)泡沫主要是指由土地和房地產(chǎn)的價(jià)格不合理增長(zhǎng)導(dǎo)致的,市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其本身的使用價(jià)值,形成賬面上過度膨脹的虛假需求,實(shí)際上這些價(jià)值根本難以實(shí)現(xiàn)。本文旨在從"供和求"兩方面,通過房?jī)r(jià)收入比、空置率和租售比這三個(gè)常用的評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行剖析,對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行評(píng)估,并在此基礎(chǔ)上提出預(yù)防控制房地產(chǎn)泡沫發(fā)生發(fā)展的有效措施,以適應(yīng)不斷發(fā)展壯大的房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求。

最近這些年來,房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)盛極一時(shí),房地產(chǎn)泡沫一直在不停地上升。與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實(shí)是,中國(guó)85%的家庭無力購(gòu)房(根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的最新調(diào)查)。這種情況使得中國(guó)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)