房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的財稅差異

近年來,有些房地產(chǎn)企業(yè)對于視同銷售行為,由于沒有進(jìn)行正確的會計處理及納稅調(diào)整,造成企業(yè)會計信息披露不準(zhǔn)確,年度企業(yè)所得稅申報錯誤,甚至承擔(dān)不必要的稅負(fù)。因此,結(jié)合工作實踐,對房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售行為會計處理與納稅調(diào)整的相關(guān)問題進(jìn)行了整理。

基本情況及主要結(jié)論概述 一、數(shù)據(jù)來源及調(diào)查介紹 調(diào)查時間：2008年下半年。 本次調(diào)查共訪問了北京、上海、廣州等9個城市的62個開發(fā)商，涉及到81個房地產(chǎn)項目。 在所有調(diào)查企業(yè)中，民營企業(yè)占到了91.9%，國有企業(yè)占到了8.1%。所調(diào)查的開發(fā)企業(yè)中大、中、小 型企業(yè)所占比例分別為19.4%、54.8%、25.8%；調(diào)查所涉及的大、中、小型房地產(chǎn)開發(fā)項目所占比例分別 為32.1%、35.8%和32.1%；開發(fā)項目的類型分別為：住宅項目(77.8%)、寫字樓項目(16%)和商業(yè)用項目 (28.4%)。在調(diào)查項目中，70.4%的為毛坯房；在調(diào)查時大部分項目已處于銷售或完成銷售階段。 注：劃分大、中、小型開發(fā)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：大型企業(yè)的年銷售額在30億元以上；中型企業(yè)年銷售額 10-30億元；小型企業(yè)年銷售額10億元以下。 劃分大、中、小型開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)為：大型項目

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)中完工產(chǎn)品竣工清算過程中,實際銷售收入減掉計稅成本的金額。其的預(yù)計毛利額主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)銷售中沒有完工的開發(fā)產(chǎn)品實際獲得的銷售收入乘以預(yù)計計稅毛利率而得出的金額。本文首先指出了和產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額有關(guān)的財稅政策,其次,對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額間的差異進(jìn)行了一番研究和探析。

根據(jù)稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售確認(rèn)收入的有關(guān)規(guī)定,從視同銷售的行為范圍、納稅義務(wù)發(fā)生時間及應(yīng)稅收入確認(rèn)方法三個方面,分析了其在營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅方面的稅收差異。

如何規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的會計核算,使會計信息具有可比性,成為行業(yè)界廣泛關(guān)注的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有其特殊的性質(zhì),關(guān)系到房屋的預(yù)售賬款和工程的進(jìn)度問題,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入的確認(rèn)問題成了開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門核算的難點之一,本文著重分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)中存在的問題,并提出了相關(guān)的建議。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有其特殊的性質(zhì),關(guān)系到房屋的預(yù)售賬款和工程的進(jìn)度問題,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入的確認(rèn)問題成了開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門核算的難點之一,本文著重分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)中存在的問題,并提出了相關(guān)的建議。

審計與理財!""#$% 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房 地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組 織!是伴隨著我國土地使用制度的 改革"城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以 及城鄉(xiāng)住宅商品化的推行而發(fā)展 起來的一種新興產(chǎn)業(yè)!它與施工企 業(yè)"建設(shè)單位"工業(yè)制造業(yè)有著一 些相似之處或有一定的聯(lián)系!但又 不同于這些產(chǎn)業(yè)!而形成一個獨立 的行業(yè)#$$房地產(chǎn)業(yè)% 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終 產(chǎn)品$$開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長! 最少數(shù)月!多則數(shù)年!而且要等每 一單體工程或一組單體工程甚至 整個項目竣

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有其特殊的性質(zhì),關(guān)系到房屋的預(yù)售賬款和工程的進(jìn)度問題,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入的確認(rèn)問題成了開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門核算的難點之一,本文著重分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)中存在的問題,并提出了相關(guān)的建議。

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高,人們對于房地產(chǎn)市場需求也在不斷發(fā)生著變化,房地產(chǎn)市場自身也在不斷發(fā)展成熟,在有些地區(qū)還出現(xiàn)了局部過熱的情況,政府用宏觀調(diào)控這只強有力的手,對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。如今,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)管理方面尚不完善,屬于基本會計核算,無法充分發(fā)揮作用。在市場經(jīng)濟(jì)體制變革及國家調(diào)控的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn),尤其是在企業(yè)財務(wù)管理以及成本控制方面。因此明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)基本要求,建立科學(xué)合理的財務(wù)管理制度,對于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展具有重要意義。

在全國房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和局部出現(xiàn)過熱的情況下,國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。目前,大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用。但隨著市場經(jīng)濟(jì)機制的變革,以及國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的問題和挑戰(zhàn),特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和成本控制管理等問題。如何確認(rèn)銷售收入成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心,對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售確認(rèn)的特殊性,使銷售確認(rèn)會計核算衡量標(biāo)準(zhǔn)成為了會計核算的重點問題,其主要影響解決銷售確認(rèn)問題的因素是明確收入和成本之間的配比與否,以及銷售收入的衡量標(biāo)準(zhǔn)。而本文就統(tǒng)一銷售收入的確認(rèn)衡量標(biāo)準(zhǔn)以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問題的建議。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個種稅,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的重要環(huán)節(jié)。

我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的營銷渠道主要有以下兩種:自主營銷模式和代理銷售模式。這兩種銷售模式的選擇對企業(yè)本身并沒有絕對的優(yōu)劣,不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)自身的情況,結(jié)合市場環(huán)境進(jìn)行選擇。

房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃及銷售管理——項目營銷策劃總流程　　項目營銷策劃主要內(nèi)容　　營銷計劃制定步驟　　項目的銷售宣傳整體部署方案　　營銷計劃(方案)　　營銷策劃工作執(zhí)行總體要求參考圖示　　......　　　　word文檔195頁

從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的角度出發(fā),車位營銷的財稅核算可分為兩種:出租和出售。出租即指在一定期限內(nèi)房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán);出售即指房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán),客戶可以取得獨立的車位產(chǎn)權(quán)。目前,房地產(chǎn)公司制定的車位營銷方式多種多樣,這在一定程度上增加了車位營銷核算的難度,提高了涉稅風(fēng)險。本文根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)及實務(wù)經(jīng)驗,對車位營銷的財稅核算進(jìn)行探討。

2009年3月6日,國家稅務(wù)總局制定并發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號文),該文是在《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)[2001]142號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補充后而制定的。該通知對各種銷售方式下的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收收入確認(rèn)的時間和金額做了細(xì)致規(guī)定,導(dǎo)致稅法和會計在收入處理中產(chǎn)生巨大的差異,為便于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅實務(wù)工作,特撰文討論。

銷售內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分,健全的銷售內(nèi)部控制,是房地產(chǎn)企業(yè)促進(jìn)銷售增長、規(guī)范銷售行為、建立品牌形象以及防范銷售風(fēng)險的有效途徑。

怎樣打造一支有戰(zhàn)斗力的銷售隊伍,這是每一個燒結(jié)磚企業(yè)的管理者必須思考的問題,也是關(guān)系到企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵問題。成功的銷售人員必須具備一定的勝任能力,才能提高個人的銷售業(yè)績,達(dá)到公司

房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理制度——024房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理制度　　　　2頁word文檔

某房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理手冊——一、經(jīng)營理念　　用我們的努力與專業(yè)技能為客戶帶來完美、超值的服務(wù)　　二、企業(yè)文化　　1、專業(yè)　　2、親和力　　3、團(tuán)隊風(fēng)貌和個人魅力　　三、質(zhì)量方針　　以高質(zhì)量的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)最大限度滿足客戶需求　　......　...

銷售管理制度 一、總則 1、為規(guī)范開發(fā)項目的銷售管理工作，提高管理工作水平，最大 限度地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。 2、本制度涉及樓盤銷控、認(rèn)購管理等內(nèi)容，銷售部應(yīng)按此制度 執(zhí)行。 二、銷售策略、計劃的制定 3、擬開發(fā)項目之初，銷售部應(yīng)掌握項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、銷售 成本核算等內(nèi)容，做好營銷策劃工作準(zhǔn)備。 4、根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)展，銷售部及時進(jìn)行全程營銷策劃，包括項 目調(diào)研、制定銷售策略、宣傳推廣策略等。 5、銷售部應(yīng)根據(jù)項目施工進(jìn)度，實施營銷推廣計劃，做好開盤 前的準(zhǔn)備工作，包括各種形式的宣傳、銷售現(xiàn)場包裝、銷售人員 到位與售前培訓(xùn)等。 6、銷售部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項目情況，及時做好項目銷售規(guī)劃，組建 銷售團(tuán)隊，開展與銷售相關(guān)的各項工作。 三、樓盤銷控管理 7、樓盤房源控制工作由銷售部經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)，現(xiàn)場負(fù)責(zé)人配合 進(jìn)行。 8、售樓人員需要銷售房源時，須確認(rèn)該房源尚未售出，方可銷 售。 9、售樓人