房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究

我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式使企業(yè)發(fā)展面臨困局.本研究分析了房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)模式的弊端,剖析輕資產(chǎn)運(yùn)營模式特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì),論證房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的必要性.

本文分別對(duì)重資產(chǎn)運(yùn)營模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了描述,并分析了我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)峻現(xiàn)狀.分析說明,隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、經(jīng)濟(jì)格局的不斷改變,房地產(chǎn)企業(yè)想要在新形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展,就必須與時(shí)俱進(jìn),順應(yīng)市場(chǎng)的變化,改變不合適的資產(chǎn)運(yùn)營模式,找到適合企業(yè)自身發(fā)展的模式.

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)模式進(jìn)行了概述，從土地成本、存庫壓力、現(xiàn)金流、融資和稅務(wù)等5方面分析了資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的影響因素，對(duì)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的案例進(jìn)行了分析。研究表明，重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的模式各有利弊，面臨新的經(jīng)濟(jì)格局，重資產(chǎn)模式面臨著巨大考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮轉(zhuǎn)換思路，改變之前粗放的經(jīng)營管理模式，重視自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，甩開冗余資產(chǎn)，保持財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定健康，增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融化資本運(yùn)作，從而提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資金使用率。

歷史上；曾有許多房企借助重資產(chǎn)運(yùn)營模式獲取了大額利潤；但是；伴隨我國政府出臺(tái)了限購政策；致使土地增值率已經(jīng)難以填補(bǔ)資金成本漲幅；房產(chǎn)行業(yè)面臨諸多難題；例如現(xiàn)金緊張等；因此；國內(nèi)房企；諸如萬科；紛紛采用國外盛行的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式；

一、主導(dǎo)型模式改革開放的三十年多年以來,房地產(chǎn)企業(yè)從無到有,逐步建立了自己獨(dú)特的經(jīng)營模式,即以具備獲取優(yōu)質(zhì)廉價(jià)土地的單一的核心競(jìng)爭(zhēng)力,以銀行信貸為主要融資渠道,圍繞住宅開發(fā)銷售,形成了以土地、融資、設(shè)計(jì)、施工、銷售到物業(yè)管理等一整套項(xiàng)目管理體系。以往的國內(nèi)行業(yè)政策環(huán)境與民眾需求,是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式形成的決定因素。在房地產(chǎn)市場(chǎng)形成過程

本文以萬科為例,選取公司自2011年～2016年年報(bào)中的財(cái)務(wù)資料和業(yè)務(wù)資料作為支撐,對(duì)萬科輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的價(jià)值創(chuàng)造路徑進(jìn)行綜合分析,并驗(yàn)證輕資產(chǎn)運(yùn)營模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造效應(yīng)的正面作用,為我國房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供借鑒。

房地產(chǎn)企業(yè)在不斷積累持續(xù)創(chuàng)新的＂跬步＂基礎(chǔ)上,形成了＂千里＂躍進(jìn)的局面。特別在運(yùn)營模式上,房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)的沖擊越來越顯著,只有持續(xù)累積運(yùn)營方法和模式的創(chuàng)新,才能夠基礎(chǔ)性、系統(tǒng)性地實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式發(fā)展。將房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營作為研究主題,提出了創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營機(jī)制和運(yùn)營模式的觀點(diǎn),并在多方面提出了創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方式與運(yùn)營模式的建議。

2014年房地產(chǎn)調(diào)整以來,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期——從量變進(jìn)入了質(zhì)變。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)同樣需要做出相應(yīng)的改變,本文提出了基于客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理模式,并對(duì)此模式的過程研究和設(shè)計(jì)進(jìn)行研究。綜合型房地產(chǎn)企業(yè)只有從客戶角度出發(fā),才能在這個(gè)時(shí)期繼續(xù)發(fā)展和壯大。當(dāng)企業(yè)為顧客提供更具價(jià)值的產(chǎn)品或服務(wù),滿足不斷變化的顧客需求和偏好,企業(yè)才能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最后,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建以客戶為導(dǎo)向的運(yùn)營模式提出了對(duì)策和建議。

在過去的數(shù)年時(shí)間里,我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的蓬勃發(fā)展。如今,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與政府政策的推動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。縱觀當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè),許多房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。因此,文章通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,探究房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型原因,展現(xiàn)轉(zhuǎn)型途徑,為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營提出合理化建議。

目前,我國房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的資本運(yùn)營模式雖然在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展,但其運(yùn)作模式仍過于單一且運(yùn)作力度不夠,還存在企業(yè)規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力差,盲目收購與兼并,專業(yè)運(yùn)營人才缺乏及體制方面障礙等問題,限制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,難以充分體現(xiàn)資本運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)效益性。房地產(chǎn)業(yè)必須尋求新的融資渠道,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)剝離、改革上市與階段性股權(quán)融資模式,從資本運(yùn)作上尋找出最佳出路,為不同企業(yè)的資本運(yùn)營提供更多的選擇。

房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營模式分析——目前，我國房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的資本運(yùn)營模式雖然在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展,但其運(yùn)作模式仍過于單一且運(yùn)作力度不夠，還存在企業(yè)規(guī)模小、競(jìng)爭(zhēng)力差，盲目收購與兼并，專業(yè)運(yùn)營人才缺乏及體制方面障礙等問題，限制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步...

資本運(yùn)營是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相伴隨的重要經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是生產(chǎn)要素優(yōu)化配置和生產(chǎn)結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)調(diào)整的重要手段。在現(xiàn)代企業(yè)中，隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的順利開展，客觀上要求必須對(duì)資本進(jìn)行有救的運(yùn)營。尤其自2003年，中行“121號(hào)文件”出臺(tái)以及在土地供應(yīng)方式的市場(chǎng)化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等方面的影響下，沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式，房地產(chǎn)行業(yè)的核心開始由開發(fā)營建向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)接。房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求資金渠道多元化的運(yùn)作過程，并把重視資本運(yùn)作這個(gè)環(huán)節(jié)提到了前所未有的高度。從國外成熟的經(jīng)驗(yàn)看，國外企業(yè)一直以來都把資本運(yùn)營當(dāng)作獲取利潤，實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段。因此，我國要提高房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的利用效率，注重其資產(chǎn)的保值、增值，且把房地產(chǎn)企業(yè)搞活，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就迫切需要房地產(chǎn)企業(yè)更加注重資本運(yùn)營，借鑒不同行業(yè)、不同國家先進(jìn)的資本運(yùn)營理論與經(jīng)驗(yàn)，探索出一條適合于我國房地產(chǎn)業(yè)的資本運(yùn)營之道。

近年來,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了更大的發(fā)展空間,與此同時(shí),房地產(chǎn)融資理論也日漸成熟。然而,由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度過快,其相關(guān)的融資理論研究速度無法與之相適應(yīng),所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然依靠銀行貸款等傳統(tǒng)的融資方式,在這種單一的融資模式下,使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題也日益嚴(yán)重。如今,信托資金等新型融資模式已經(jīng)逐漸受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。本文就主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新型融資模式的相關(guān)問題進(jìn)行簡單的探討。

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不同模式的收益選擇,本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這幾種模式分別進(jìn)行了比較,然后通過案例進(jìn)行分析,論證了房地產(chǎn)公司經(jīng)歷成熟期和調(diào)整期之后,混合型收益模式相對(duì)于其他企業(yè)有著突出的優(yōu)勢(shì),所以本文覺得混合型收益模式是從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看的最具有可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)收益模式。

[碩士]國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究——【學(xué)位年度】2009　　【摘要】　　筆者所在單位是一家省內(nèi)知名民營房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司,公司成立于1997年,前身為一家名不見經(jīng)傳的民營房地產(chǎn)企業(yè),成立之初注冊(cè)資本僅為2000萬元,2004年6月1日經(jīng)過重組形成集團(tuán)公司,并一...

一、創(chuàng)新方向概述（一）輕資產(chǎn)概念輕資產(chǎn)模式,又稱輕資產(chǎn)運(yùn)營模式,是指企業(yè)抓住自己的核心業(yè)務(wù),利用外界資源,減少自身投入,將非核心業(yè)務(wù)外包出去,以提高企業(yè)的盈利能力的運(yùn)營模式。輕資產(chǎn)運(yùn)營是通過與資本市場(chǎng)結(jié)合、與金融資產(chǎn)掛鉤等形式,將重資產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)經(jīng)營。輕資產(chǎn)成為房企應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)、分散風(fēng)險(xiǎn)、維持發(fā)展的選擇,萬科、金地、遠(yuǎn)洋、綠城等房企明確提出或?qū)嵭休p資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

三十多年來，中國對(duì)外工程承包業(yè)務(wù)已經(jīng)完成了依靠人力資源成本獲取和經(jīng)營項(xiàng)目的起步和初級(jí)發(fā)展階段，正在從低端市場(chǎng)向高端市場(chǎng)過渡，正經(jīng)歷著從成本優(yōu)勢(shì)型向資本、技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)型階段的轉(zhuǎn)變。進(jìn)入21世紀(jì)的第二個(gè)十年，在國際工程承包市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)格局和分工格局不可能在短期內(nèi)發(fā)生改變的前提下，

房地產(chǎn)公司融資問題一直備受關(guān)注,本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資基本特征進(jìn)行了深入分析,然后集中闡述了我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)具體融資模式及其在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題,最后提出有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營管理策略。

房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與資本運(yùn)營——本資料是知名專家編制的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與資本運(yùn)營的資料，內(nèi)容全面，主要包括：商業(yè)模式設(shè)計(jì)，資本運(yùn)營的原理與路徑，資本運(yùn)營特征與作用，資產(chǎn)重組原理，資產(chǎn)重組方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容。　　“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式：...

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),進(jìn)行合理的、恰當(dāng)?shù)馁Y本運(yùn)營成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。作者針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本營運(yùn)理論和加強(qiáng)資本運(yùn)營的必要性等問題進(jìn)行了探討,根據(jù)資本運(yùn)營的相關(guān)理論和必要性,提出北京正陽恒瑞置業(yè)公司資本運(yùn)營規(guī)劃和有關(guān)建議,通過上市、發(fā)債、整合、管理等資本運(yùn)營手段來創(chuàng)新企業(yè)資本運(yùn)營模式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的快速增長。

基于我國房地產(chǎn)政策的調(diào)整；發(fā)展市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生較大的變化；逐漸實(shí)現(xiàn)量變到質(zhì)變的過程中；在這樣的情況下；綜合型房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)有的運(yùn)營模式；做出相應(yīng)的調(diào)整；并且需要以客戶為主體；這樣才能將自身企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中；占有一席之地；促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展模式；

房地產(chǎn)企業(yè)管控模式分析——本資料是知名房企編制的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)管控模式分析，內(nèi)容詳細(xì)，附圖豐富，主要包括：管控模式分析，管理模式運(yùn)營。管控模式執(zhí)行，集約化發(fā)展模式?！　」芸啬Ｊ浇馕觯骸　∠鄬?duì)放權(quán)的管理模式：　　為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化和業(yè)務(wù)的發(fā)...