房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法評(píng)估支持系統(tǒng)設(shè)計(jì)與應(yīng)用

市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的方法之一，其主要包括“實(shí)例的收集。調(diào)整項(xiàng)及調(diào)整系數(shù)的確定、實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的求取并最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格”三個(gè)階段．其中比準(zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確性直接影響到估價(jià)結(jié)果的可靠性及合理性。目前，在估價(jià)實(shí)踐中關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格的求取主要依據(jù)兩種模式：一種是調(diào)整系數(shù)連乘模式；另一種是調(diào)整系數(shù)累加模式。對(duì)于這兩熏計(jì)算模式。其運(yùn)算結(jié)果是否能夠較為可靠，臺(tái)理的反映出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。筆者認(rèn)為還值得思考一番。

將ｂｐ神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法價(jià)格評(píng)估，討論了網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、學(xué)習(xí)算法等問(wèn)題；計(jì)算實(shí)例表明，應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格具有方便、真實(shí)、可靠的特點(diǎn)。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,如何合理進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估成為熱點(diǎn)問(wèn)題。市場(chǎng)比較法由于其直觀和容易接受等特點(diǎn)在房地產(chǎn)評(píng)估中得到廣泛的應(yīng)用。本文分析了目前市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用時(shí)存在的問(wèn)題,提出了改進(jìn)辦法。并以淮安市為例子,分析了市場(chǎng)比較法在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用,得出正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵這一結(jié)論。

傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)存在著區(qū)域因素、個(gè)別因素修正取值隨意性大、計(jì)算過(guò)程過(guò)于粗糙、評(píng)估結(jié)果不夠準(zhǔn)確的問(wèn)題。本文提出應(yīng)用層次分析法、模糊數(shù)學(xué)和bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)三種新方法對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn),系統(tǒng)闡述了三種方法在市場(chǎng)比較法估價(jià)中應(yīng)用的原理、方法和步驟,在此基礎(chǔ)上分析了三種方法各自的優(yōu)勢(shì)、問(wèn)題和條件等,并對(duì)其應(yīng)用前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成與特性1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成。作為房地產(chǎn)業(yè)賴以生存的房地產(chǎn)市場(chǎng),至少包括土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)兩大組成部分。在土地市場(chǎng)中,土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓與出租分別屬于土地的一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng);在商品房市場(chǎng)中,增量房、存量房的交易以及房屋出租依次屬于商品房的一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)。但是,由于目前所處的發(fā)展階段、信息披露等原因,本文則側(cè)重于一級(jí)市場(chǎng)的分析與研究。

本文首先分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的諸因素。以區(qū)域因素修正為例，引入層次分析法確定各影響因素的權(quán)重，并針對(duì)舊房估價(jià)，提出了成新度的確定和修正公式，應(yīng)用ｖｂ５．０編程實(shí)現(xiàn)了以下功能：數(shù)據(jù)輸入、選擇比較實(shí)例、權(quán)重確定、因素打分、修正系數(shù)確定、計(jì)算結(jié)果顯示等。

文章編號(hào):1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的市場(chǎng)比較法研究 ξ 何國(guó)松 (咸寧師范高等?？茖W(xué)校　地理系,湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法之一,但由于個(gè)人掌握的交易實(shí)例有限及修 正主觀性影響其可靠性.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構(gòu)建 與應(yīng)用的步驟是:(1)搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例,建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù);(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實(shí)例,利用估價(jià)修正模型進(jìn)行修正;(4)估價(jià)人員憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié). 關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場(chǎng)比較法 中圖分類號(hào):f49　　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 0　引言 市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之 一,它是通過(guò)與待估房地產(chǎn)類似狀況和條件的房地 產(chǎn)近期市場(chǎng)成交實(shí)例的分析

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，因此，對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，因此，對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

市場(chǎng)比較法作為房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，在住宅用房估價(jià)中日漸成為一種主導(dǎo)的估價(jià)方法。但是，應(yīng)用市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵在于具備大量真實(shí)、可靠、類似和相近的比較實(shí)例，否則，估價(jià)的結(jié)果很難保證客觀、公正。

本文通過(guò)介紹市場(chǎng)比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義。

在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，市場(chǎng)比較法是最常用的方法，本方法最重要的步驟之一就是對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正并求取待估房地產(chǎn)價(jià)格。然而，在最關(guān)鍵的修正和求取公式上一直存在可商榷之處。本文先對(duì)傳統(tǒng)計(jì)算公式的合理性和準(zhǔn)確性提出質(zhì)疑，繼而簡(jiǎn)述了中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)鄧金鑫學(xué)者對(duì)于傳統(tǒng)公式的改進(jìn)建議。在此基礎(chǔ)上，筆者針對(duì)該改進(jìn)公式提出了進(jìn)一步的改進(jìn)意見(jiàn)，力圖為房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐工作提供有價(jià)值的參考。

摘要 房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的 是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中 成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。我國(guó)《房地 產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估土地或房地產(chǎn)價(jià) 格。所以如何科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，是我國(guó) 房地產(chǎn)界迫切需要解決的問(wèn)題。 本文首先從理論上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)的原理及難點(diǎn)、市 場(chǎng)比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó) 應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和難點(diǎn):可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場(chǎng)比較法數(shù)學(xué)估價(jià)模型存 在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價(jià)模型以及更科學(xué)地應(yīng) 用市場(chǎng)比較法估價(jià)的途徑。 接著，本文探討了模糊

市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中是最常見(jiàn)、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場(chǎng)比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計(jì)算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場(chǎng)比較法評(píng)估精度的六個(gè)建議。

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法中應(yīng)用較為廣泛的市場(chǎng)比較法內(nèi)涵及適用范圍進(jìn)行了闡述，通過(guò)分析了市場(chǎng)比較法應(yīng)用的難點(diǎn)，提出了解決問(wèn)題的對(duì)策和措施。

本文通過(guò)介紹市場(chǎng)比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.

精心整理 頁(yè)腳內(nèi)容 比較法及其運(yùn)用 要求 1.熟悉比較法的含義； 2.了解比較法的理論依據(jù)； 3.掌握比較法適用的估價(jià)對(duì)象和條件； 4.熟悉比較法估價(jià)的操作步驟； 5.了解搜集大量交易實(shí)例的必要性； 6.熟悉搜集交易實(shí)例的途徑； 7.掌握搜集交易實(shí)例的要求； 8.了解建立交易實(shí)例庫(kù)； 9.了解選取可比實(shí)例的必要性； 10.掌握選取可比實(shí)例的要求； 11.熟悉建立比較基準(zhǔn)； 12.熟悉交易情況修正的含義； 13.熟悉造成成交價(jià)格偏離正常比較價(jià)格的因素； 14.掌握交易情況修正的方法； 15.熟悉市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義； 16.掌握市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法； 17.熟悉房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義； 18.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容； 19.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路； 20.掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法； 21.熟悉求取單個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的方法； 22.了解求取最終比準(zhǔn)價(jià)

本文應(yīng)用gm(1,1)模型對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法估價(jià)進(jìn)行了改進(jìn)。通過(guò)預(yù)測(cè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù),將可比實(shí)例交易價(jià)格修正為價(jià)格日期時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值,再經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易狀況修正、房地產(chǎn)狀況修正,從而獲得比準(zhǔn)價(jià)格。最后將改進(jìn)模型應(yīng)用于某住宅小區(qū)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估,結(jié)果表明gm(1,1)模型預(yù)測(cè)精度為1級(jí),且該模型比普通的線性回歸模型誤差更小。

通過(guò)對(duì)回歸分析中的多元線性回歸的方法與原理進(jìn)行系統(tǒng)的闡述,借助中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2014的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的的分析,并對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)雙方發(fā)生經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的場(chǎng)所,只有具備雙方均能接受的交易價(jià)格,才能實(shí)現(xiàn)房屋作為商品的轉(zhuǎn)移。沒(méi)有市場(chǎng),就不會(huì)有價(jià)格。因此,市場(chǎng)價(jià)格是一種客觀存在。隨著市場(chǎng)交易量的擴(kuò)大,對(duì)市場(chǎng)交易采用市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)法也是必然的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本要求是公正、科學(xué)、合法。而這種公正與科學(xué),必須具有靈活性,有對(duì)具體對(duì)象的具體分析,才能得出合理的判斷和正確的估價(jià),才能適應(yīng)價(jià)值

房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在因素——1impactofpolitical,social,andeconomicforces政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)力量的影響　　2.regionalandcommunityanalysis區(qū)域與社區(qū)分析　　3.neighborhoodvalueanalysis鄰里單元價(jià)值分析　　4.landuseplanning土地...

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查手冊(cè)——在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。...