房地產(chǎn)市場價格形成機制的非理性行為及其應對之策

房地產(chǎn)市場\"非理性\"決策影響著真實決策過程。采用調查問卷、心理試驗、實證檢驗、歸納演繹等技術手段和方法對房地產(chǎn)市場中的決策行為進行研究,發(fā)現(xiàn)和驗證了決策者在房地產(chǎn)市場決策過程中存在的有別于傳統(tǒng)理性選擇的各種認知偏差,包括對先驗概率不敏感、對特征描述過于敏感、心理賬戶問題、共同判斷和分別判斷,從而有助于提高決策的準確性,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著的非理性行為，新經(jīng)濟時代我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來走向等方面進行分析和思考，以期對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展有借鑒意義。

房地產(chǎn)價格最近幾年持續(xù)上漲成了中國社會關注的焦點問題。文章試圖在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)市場的市場形態(tài)、價格形成機制和調控政策效果的基礎上,把握我國房地產(chǎn)市場的運行機理,以期客觀認識房地產(chǎn)市場的運行狀況與變化趨勢。

本文首先就房地產(chǎn)市場非理性繁榮形成機制以及我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進行簡要的探討,進而分析房地產(chǎn)市場非理性繁榮可能引起的巨大危害。

在房地產(chǎn)市場中,地方政府的控制土地出讓規(guī)模、追求土地\"壟斷價格\"以及傳統(tǒng)經(jīng)濟體制的弊端,在一定程度上造成房地產(chǎn)價格形成機制的扭曲。因此,規(guī)避地方政府行為對房地產(chǎn)價格波動的不利影響,必須明確地方政府對土地市場的監(jiān)管職能,充分發(fā)揮市場機制的基礎性作用。本文借用行為經(jīng)濟學的分析框架對上述問題進行探討。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分,近年來發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長、房地產(chǎn)信貸規(guī)模持續(xù)膨脹、房地產(chǎn)價格不斷攀升,由此導致了\"房地產(chǎn)泡沫\"的產(chǎn)生。由于\"泡沫\"定義本身尚存在爭論,我們用\"房地產(chǎn)市場非理性繁榮\"代替\"房地產(chǎn)泡沫\"來描述我國當前房地產(chǎn)的市場狀況,即房地產(chǎn)價格脫離由基本面因素決定的價值而出現(xiàn)的持續(xù)上漲現(xiàn)象。

通過對國內外相關文獻的梳理,結合中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,借助對房價收入比、住房空置率的定量分析,認為中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)非理性繁榮。首先,從居民投機心理、地方政府土地財政、中央政府宏觀政策失靈三個方面分析房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的成因；然后,從對實體經(jīng)濟的擠出效應、金融領域系統(tǒng)性風險兩個方面分析房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的影響；最后,從建立房地產(chǎn)市場的多元機制、加大房地產(chǎn)行業(yè)供給側改革、構建完善的政策體系、遏制過度投機行為、促進房地產(chǎn)市場供需總體平衡等方面,提出房地產(chǎn)市場的長效治理機制。

自1998年停止福利分房、推行住房商品化以來,中國房地產(chǎn)市場全面復蘇。近10年來,在連續(xù)多年保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢下,全國各城市地價、房價均出現(xiàn)大幅上漲,盡管從2005年開始,政府不斷進行宏觀調控,但仍然難抑上漲趨勢。本文以杭州為例,運用房地產(chǎn)市場正反饋交易理論探討城市房地產(chǎn)市場非理性運勢形成機理及其破難建制,為政府宏觀調控房地產(chǎn)市場提供科學依據(jù)。

房地產(chǎn)價格過高、上漲過快給居民帶來了住房困難,國家從各個方面出臺政策加以規(guī)范管理,然而由于種種原因,政策調節(jié)的效果未能完全達到預期。本文從房地產(chǎn)市場發(fā)展及政府的調控政策開始,分析了房地產(chǎn)市場價格偏高的原因,闡述了房價偏高的不利影響,并提出了相關建議,認為加大保障性住房建設力度是解決住房問題的基礎,并為規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定基礎;適當公開房價成本構成可以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略雖然還在制定中,而房地產(chǎn)市場出于對保定市在該戰(zhàn)略中積極地位的理想預期已經(jīng)使得該地區(qū)的房地產(chǎn)價格在今年3月份出現(xiàn)較大漲幅。從預期理論的淵源角度入手,分析預期理論在房地產(chǎn)市場中的使用情況,探討保定市乃至全國房地產(chǎn)市場的價格走勢與有效管理問題,期望從有效管理房地產(chǎn)市場價格預期的角度盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的既定調控目標。

近年來,房地產(chǎn)市場的熱度始終不減,出現(xiàn)炒房熱,泡沫經(jīng)濟等不良現(xiàn)象。我國政府對此出臺了一系列相關政策和法律法規(guī),對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控。其中就包括土地供應的相關法律和政策。本文將從土地供應政策入手,分析政策下房地產(chǎn)市場價格受到的影響,探討在土地供應政策下,房地產(chǎn)市場如何進行相應調控。

在全球金融危機和我國整體經(jīng)濟遇到困難的大背景下,2009年至今我國房地產(chǎn)市場逆勢繁榮,其內在成因是房地產(chǎn)市場本身所具有的資本資產(chǎn)屬性,其外在成因是相關政策和金融市場的推動。本輪非理性繁榮對于應對金融危機具有一定的積極作用,但長期持續(xù)下去,將對經(jīng)濟社會產(chǎn)生不利影響。為控制房地產(chǎn)市場非理性繁榮,應堅持以發(fā)揮一般資產(chǎn)屬性作用為主、以資本資產(chǎn)屬性作用為輔的方針,利用相關政策和金融市場引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。首先,在土地政策方面,要改革土地出讓制度;其次,在稅收政策方面,要開征土地財產(chǎn)稅和物業(yè)稅;其三,在貨幣政策方面,要準確掌握不動產(chǎn)信用控制的力度。

房地產(chǎn)市場價格博弈分析——我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場的發(fā)展對促進國民經(jīng)濟發(fā)展做出了突出貢獻,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是博弈得出結果的一個競技場。文章從房地產(chǎn)銷售過程中主要參與者的價格博弈分析,探究房地產(chǎn)市場交...

一、房地產(chǎn)價格走勢區(qū)域分析圖1反映了全國及9個典型城市新建商品住宅銷售價格自2006年1月以來累計漲幅情況。根據(jù)典型城市房價走勢,自2006年以來房價變化大致可分

隨著我國住房制度改革的不斷深化,一些城市房價正在悄然回落,從根本上解決房地產(chǎn)市場價格虛高,是穩(wěn)定民生,促進和諧發(fā)展的必要因素。

目前,我國房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場,寡頭房地產(chǎn)商較易實施價格信息交換、價格領導和同步價格等價格卡特爾行為,損害了消費者福利,降低了市場資源配置效率。而以《反壟斷法》為中心的規(guī)制價格卡特爾的法律制度難以制止房地產(chǎn)市場的價格卡特爾行為。因此,還需要完善房地產(chǎn)法律制度和《反壟斷法》等對房地產(chǎn)市場的價格卡特爾行為進行規(guī)制,以保護消費者福利,保證市場的有效運行。

一年多來,我國房地產(chǎn)市場的供求關系發(fā)生了明顯的變化,銷售面積與交易價格連續(xù)下行。這一變化是由哪些因素引起的?它是否會導致未來房價的大幅回落?針對這些問題,本刊編發(fā)這組筆談,希望對廣大讀者解疑釋惑有所幫助。

在現(xiàn)有的財政分稅體制和以gdp考核政績的行政管理體制下,地方政府必然依靠其對土地的壟斷權力獲取巨額土地出讓收入來維持地方財政支出,這就是\"土地財政\"。為使\"土地財政\"收益最大化,地方政府通過抬高土地出讓底價和人為限制土地供應數(shù)量等方式造成土地市場的稀缺,從而拉高地價推高房價。應從改革和完善分稅制、地方政府考核機制、政府行政管理體制等方面入手消除\"土地財政\"對房地產(chǎn)市場價格的影響。

文章通過列舉當前我國住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的許多值得關注的問題,分析了對住宅房地產(chǎn)價格影響的各種因素,提出調控住宅房地產(chǎn)價格的措施方向,從而在實踐上可以為政府制定政策、加強對住宅房地產(chǎn)宏觀調控起指導作用,具有現(xiàn)實的理論意義。

!"#$%：&’%(")*!"+$&#$% 價格理論與實踐 唐鐵軍徐義忠 對我國房地產(chǎn)市場價格形勢 的基本估價 在市場經(jīng)濟發(fā)育較為成熟的環(huán)境 下，房地產(chǎn)價格走向基本能夠反映出一 個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢，是衡量 經(jīng)濟景氣的晴雨表，也是判斷房地產(chǎn)市(zhòng)n場是否出現(xiàn)泡沫的重要指標。目前我國 房地產(chǎn)業(yè)已進入快速發(fā)展的重要時期， 客觀地估價我國房地產(chǎn)市場價格形勢， 進而采取有效的調控措施引導市場價格 合理形成，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)市場關聯(lián) 度高、對整個經(jīng)濟發(fā)展帶動作用強的優(yōu) 勢，防止房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生泡沫，是保持和 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提和基礎。 目前我們認為，我國房地產(chǎn)業(yè)的快 速發(fā)展是建立在國民經(jīng)濟快速發(fā)展、城 市化進程加快、基礎設施和居民住房嚴 重欠賬、市場需求旺盛基礎上的，從房地 產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)穩(wěn)中略升，基本平穩(wěn)的 運行態(tài)勢分析，當前我國房地產(chǎn)業(yè)上仍 處于良性發(fā)展的軌道，總體上沒有出現(xiàn) 過熱

今后的幾年中，陽泉市的房地產(chǎn)價格在多方因素的影響下將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，只要政府積極發(fā)揮主導作用，充分應用法律手段和金融調控，就一定能使陽泉的房地產(chǎn)市場逐漸步入正軌，使得這一行業(yè)在未來很長一段時間內能夠獲得健康而又持久的發(fā)展環(huán)境。

目前我國房地場市場價格過高且增長速度過快,已經(jīng)給社會帶來了種種新的矛盾,本文首先列舉了部分城市的房價,分析了引起我國房地產(chǎn)市場價格偏離價值的原因,并提出了促進房地場價格回歸理性的方法。