房地產(chǎn)市場價格形成機制的非理性行為及其應(yīng)對之策

房地產(chǎn)市場\"非理性\"決策影響著真實決策過程。采用調(diào)查問卷、心理試驗、實證檢驗、歸納演繹等技術(shù)手段和方法對房地產(chǎn)市場中的決策行為進行研究,發(fā)現(xiàn)和驗證了決策者在房地產(chǎn)市場決策過程中存在的有別于傳統(tǒng)理性選擇的各種認知偏差,包括對先驗概率不敏感、對特征描述過于敏感、心理賬戶問題、共同判斷和分別判斷,從而有助于提高決策的準確性,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在著的非理性行為，新經(jīng)濟時代我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來走向等方面進行分析和思考，以期對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展有借鑒意義。

房地產(chǎn)價格最近幾年持續(xù)上漲成了中國社會關(guān)注的焦點問題。文章試圖在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)市場的市場形態(tài)、價格形成機制和調(diào)控政策效果的基礎(chǔ)上,把握我國房地產(chǎn)市場的運行機理,以期客觀認識房地產(chǎn)市場的運行狀況與變化趨勢。

本文首先就房地產(chǎn)市場非理性繁榮形成機制以及我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進行簡要的探討,進而分析房地產(chǎn)市場非理性繁榮可能引起的巨大危害。

在房地產(chǎn)市場中,地方政府的控制土地出讓規(guī)模、追求土地\"壟斷價格\"以及傳統(tǒng)經(jīng)濟體制的弊端,在一定程度上造成房地產(chǎn)價格形成機制的扭曲。因此,規(guī)避地方政府行為對房地產(chǎn)價格波動的不利影響,必須明確地方政府對土地市場的監(jiān)管職能,充分發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性作用。本文借用行為經(jīng)濟學(xué)的分析框架對上述問題進行探討。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分,近年來發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長、房地產(chǎn)信貸規(guī)模持續(xù)膨脹、房地產(chǎn)價格不斷攀升,由此導(dǎo)致了\"房地產(chǎn)泡沫\"的產(chǎn)生。由于\"泡沫\"定義本身尚存在爭論,我們用\"房地產(chǎn)市場非理性繁榮\"代替\"房地產(chǎn)泡沫\"來描述我國當前房地產(chǎn)的市場狀況,即房地產(chǎn)價格脫離由基本面因素決定的價值而出現(xiàn)的持續(xù)上漲現(xiàn)象。

通過對國內(nèi)外相關(guān)文獻的梳理,結(jié)合中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,借助對房價收入比、住房空置率的定量分析,認為中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)非理性繁榮。首先,從居民投機心理、地方政府土地財政、中央政府宏觀政策失靈三個方面分析房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的成因；然后,從對實體經(jīng)濟的擠出效應(yīng)、金融領(lǐng)域系統(tǒng)性風險兩個方面分析房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的影響；最后,從建立房地產(chǎn)市場的多元機制、加大房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革、構(gòu)建完善的政策體系、遏制過度投機行為、促進房地產(chǎn)市場供需總體平衡等方面,提出房地產(chǎn)市場的長效治理機制。

自1998年停止福利分房、推行住房商品化以來,中國房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇。近10年來,在連續(xù)多年保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢下,全國各城市地價、房價均出現(xiàn)大幅上漲,盡管從2005年開始,政府不斷進行宏觀調(diào)控,但仍然難抑上漲趨勢。本文以杭州為例,運用房地產(chǎn)市場正反饋交易理論探討城市房地產(chǎn)市場非理性運勢形成機理及其破難建制,為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場提供科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)價格過高、上漲過快給居民帶來了住房困難,國家從各個方面出臺政策加以規(guī)范管理,然而由于種種原因,政策調(diào)節(jié)的效果未能完全達到預(yù)期。本文從房地產(chǎn)市場發(fā)展及政府的調(diào)控政策開始,分析了房地產(chǎn)市場價格偏高的原因,闡述了房價偏高的不利影響,并提出了相關(guān)建議,認為加大保障性住房建設(shè)力度是解決住房問題的基礎(chǔ),并為規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定基礎(chǔ);適當公開房價成本構(gòu)成可以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略雖然還在制定中,而房地產(chǎn)市場出于對保定市在該戰(zhàn)略中積極地位的理想預(yù)期已經(jīng)使得該地區(qū)的房地產(chǎn)價格在今年3月份出現(xiàn)較大漲幅。從預(yù)期理論的淵源角度入手,分析預(yù)期理論在房地產(chǎn)市場中的使用情況,探討保定市乃至全國房地產(chǎn)市場的價格走勢與有效管理問題,期望從有效管理房地產(chǎn)市場價格預(yù)期的角度盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的既定調(diào)控目標。

近年來,房地產(chǎn)市場的熱度始終不減,出現(xiàn)炒房熱,泡沫經(jīng)濟等不良現(xiàn)象。我國政府對此出臺了一系列相關(guān)政策和法律法規(guī),對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。其中就包括土地供應(yīng)的相關(guān)法律和政策。本文將從土地供應(yīng)政策入手,分析政策下房地產(chǎn)市場價格受到的影響,探討在土地供應(yīng)政策下,房地產(chǎn)市場如何進行相應(yīng)調(diào)控。

在全球金融危機和我國整體經(jīng)濟遇到困難的大背景下,2009年至今我國房地產(chǎn)市場逆勢繁榮,其內(nèi)在成因是房地產(chǎn)市場本身所具有的資本資產(chǎn)屬性,其外在成因是相關(guān)政策和金融市場的推動。本輪非理性繁榮對于應(yīng)對金融危機具有一定的積極作用,但長期持續(xù)下去,將對經(jīng)濟社會產(chǎn)生不利影響。為控制房地產(chǎn)市場非理性繁榮,應(yīng)堅持以發(fā)揮一般資產(chǎn)屬性作用為主、以資本資產(chǎn)屬性作用為輔的方針,利用相關(guān)政策和金融市場引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。首先,在土地政策方面,要改革土地出讓制度;其次,在稅收政策方面,要開征土地財產(chǎn)稅和物業(yè)稅;其三,在貨幣政策方面,要準確掌握不動產(chǎn)信用控制的力度。

房地產(chǎn)市場價格博弈分析——我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場的發(fā)展對促進國民經(jīng)濟發(fā)展做出了突出貢獻,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是博弈得出結(jié)果的一個競技場。文章從房地產(chǎn)銷售過程中主要參與者的價格博弈分析,探究房地產(chǎn)市場交...

一、房地產(chǎn)價格走勢區(qū)域分析圖1反映了全國及9個典型城市新建商品住宅銷售價格自2006年1月以來累計漲幅情況。根據(jù)典型城市房價走勢,自2006年以來房價變化大致可分

隨著我國住房制度改革的不斷深化,一些城市房價正在悄然回落,從根本上解決房地產(chǎn)市場價格虛高,是穩(wěn)定民生,促進和諧發(fā)展的必要因素。

目前,我國房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性寡頭壟斷市場,寡頭房地產(chǎn)商較易實施價格信息交換、價格領(lǐng)導(dǎo)和同步價格等價格卡特爾行為,損害了消費者福利,降低了市場資源配置效率。而以《反壟斷法》為中心的規(guī)制價格卡特爾的法律制度難以制止房地產(chǎn)市場的價格卡特爾行為。因此,還需要完善房地產(chǎn)法律制度和《反壟斷法》等對房地產(chǎn)市場的價格卡特爾行為進行規(guī)制,以保護消費者福利,保證市場的有效運行。

一年多來,我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了明顯的變化,銷售面積與交易價格連續(xù)下行。這一變化是由哪些因素引起的?它是否會導(dǎo)致未來房價的大幅回落?針對這些問題,本刊編發(fā)這組筆談,希望對廣大讀者解疑釋惑有所幫助。

受世界金融危機的影響,中國許多城市的房價都出現(xiàn)了下降的趨勢,這與需求的下降有關(guān),但不同城市有不同的特點,其未來走勢也會不同。我們通過聚類分析,對這些城市進行分類,找出其共同的特點,對其未來的變化進行預(yù)期。

近年來,我國房地產(chǎn)價格波動幅度過大,政府調(diào)控效應(yīng)不明顯。本文擬采用新的角度,應(yīng)用行為金融學(xué)中的噪聲交易理論,通過引入一個含有過度反應(yīng)系數(shù)的世代交疊模型,來分析房地產(chǎn)市場中噪聲交易者的過度反應(yīng)行為對房價波動的影響,進而提出相應(yīng)對策建議,以促進中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。

在現(xiàn)有的財政分稅體制和以gdp考核政績的行政管理體制下,地方政府必然依靠其對土地的壟斷權(quán)力獲取巨額土地出讓收入來維持地方財政支出,這就是\"土地財政\"。為使\"土地財政\"收益最大化,地方政府通過抬高土地出讓底價和人為限制土地供應(yīng)數(shù)量等方式造成土地市場的稀缺,從而拉高地價推高房價。應(yīng)從改革和完善分稅制、地方政府考核機制、政府行政管理體制等方面入手消除\"土地財政\"對房地產(chǎn)市場價格的影響。

文章通過列舉當前我國住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的許多值得關(guān)注的問題,分析了對住宅房地產(chǎn)價格影響的各種因素,提出調(diào)控住宅房地產(chǎn)價格的措施方向,從而在實踐上可以為政府制定政策、加強對住宅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起指導(dǎo)作用,具有現(xiàn)實的理論意義。

!"#$%：&’%(")*!"+$&#$% 價格理論與實踐 唐鐵軍徐義忠 對我國房地產(chǎn)市場價格形勢 的基本估價 在市場經(jīng)濟發(fā)育較為成熟的環(huán)境 下，房地產(chǎn)價格走向基本能夠反映出一 個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢，是衡量 經(jīng)濟景氣的晴雨表，也是判斷房地產(chǎn)市 場是否出現(xiàn)泡沫的重要指標。目前我國 房地產(chǎn)業(yè)已進入快速發(fā)展的重要時期， 客觀地估價我國房地產(chǎn)市場價格形勢， 進而采取有效的調(diào)控措施引導(dǎo)市場價格 合理形成，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)市場關(guān)聯(lián) 度高、對整個經(jīng)濟發(fā)展帶動作用強的優(yōu) 勢，防止房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生泡沫，是保持和 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。 目前我們認為，我國房地產(chǎn)業(yè)的快 速發(fā)展是建立在國民經(jīng)濟快速發(fā)展、城 市化進程加快、基礎(chǔ)設(shè)施和居民住房嚴 重欠賬、市場需求旺盛基礎(chǔ)上的，從房地 產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)穩(wěn)中略升，基本平穩(wěn)的 運行態(tài)勢分析，當前我國房地產(chǎn)業(yè)上仍 處于良性發(fā)展的軌道，總體上沒有出現(xiàn) 過熱