房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的觀念更新與制度

多管齊下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控 2010年09月01日10:30中國(guó)信息報(bào)【大中小】【打印】共有評(píng)論0條 在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)多空雙方僵持不下，房地產(chǎn)調(diào)控政策遭遇市場(chǎng)阻力之時(shí)，我們 絕不能被當(dāng)前房市低迷、成交量下降的暫時(shí)現(xiàn)象所迷惑，對(duì)堅(jiān)持調(diào)控的信心有所 動(dòng)搖。我國(guó)此番房產(chǎn)調(diào)控的實(shí)質(zhì)就是以一時(shí)之困解長(zhǎng)遠(yuǎn)之憂，而其是否最終成功 的關(guān)鍵就在于政策的連續(xù)與穩(wěn)定。 嚴(yán)格堅(jiān)持三套房貸政策 從上半年的信貸投放來(lái)看，在嚴(yán)格三套房貸政策的影響下，我國(guó)銀行信貸增 速已經(jīng)呈現(xiàn)出逐月回落的態(tài)勢(shì)。根據(jù)央行最新發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年我國(guó) 新增貸款規(guī)模4.63萬(wàn)億元，同比少增2.74萬(wàn)億元。其中，6月人民幣貸款增加 6034億元，較5月份下降360億元。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2009年信貸增長(zhǎng)速 度過(guò)快后，大量信貸資金流入樓市，成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手。今年信貸收縮，

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與調(diào)控——當(dāng)前，全國(guó)各主要大城市房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的承受能力，成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康運(yùn)行的最大不確定因素。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和普通百姓關(guān)系非常密切的行業(yè)，既需要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展，又應(yīng)...

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與調(diào)控——我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與調(diào)控　　當(dāng)前，全國(guó)各主要大城市房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的承受能　　力，成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康運(yùn)行的最大不確定因素。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)對(duì)國(guó)　　民經(jīng)濟(jì)和普通百姓關(guān)系非常密切...

金融政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的沖突——當(dāng)前，金融政策已成為我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。從2003年“121文件”開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一些重要的文件，金融政策參與房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加大。然而，金融政策作為調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要宏觀變量，與房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀運(yùn)行機(jī)...

非均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀調(diào)控——伴隨著上世紀(jì)80年代以來(lái)的土地使用制度改革和住房制度改革，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展中，也經(jīng)歷了數(shù)次的大起大落。尤其是在2003年，針對(duì)房?jī)r(jià)迅速上升和房地產(chǎn)的“過(guò)熱”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)...

當(dāng)前,金融政策已成為我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。從2003年“121文件”開(kāi)始,國(guó)家出臺(tái)了一些重要的文件,金融政策參與房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加大。然而,金融政策作為調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要宏觀變量,與房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀運(yùn)行機(jī)制間在政策目標(biāo)、傳導(dǎo)機(jī)制和作用效應(yīng)等方面存在著沖突之處。

2000年以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)已迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了制度缺陷下的多維失衡:人們長(zhǎng)期的樂(lè)觀預(yù)期,市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的較小的約束力等。制度缺陷是近幾年政府干預(yù)房地產(chǎn)效果不理想的深層原因。自2004年開(kāi)始,中國(guó)政府從金融、土地、稅收、法律等方面出臺(tái)了一系列政策措施進(jìn)行調(diào)控,但房?jī)r(jià)依然不穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然問(wèn)題重生,針對(duì)這種情況,文章分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺陷,提出了宏觀調(diào)控和微觀規(guī)制政策的調(diào)整思路。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中,要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)課稅在房地產(chǎn)調(diào)控政策組合中的作用。促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。根據(jù)我國(guó)國(guó)情,應(yīng)將商品房定位在滿足居民自住需求而非投資,在此前提下可以運(yùn)用稅收政策手段配合其他調(diào)控政策手段抑制不合理的住房需求。

2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由\"寬松\"轉(zhuǎn)為\"調(diào)控\"的新階段,在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了\"量跌價(jià)漲\"的局面,本文分析了這一局面產(chǎn)生的原因,并提出相應(yīng)的政策建議。

簡(jiǎn)述了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果,著重從資本層面分析了房地產(chǎn)調(diào)控手段的有效性,包括貨幣手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響、限購(gòu)令、保障性住房、房產(chǎn)稅以及土地財(cái)政改革5個(gè)方面,認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起關(guān)鍵作用的是土地供給,當(dāng)務(wù)之急是保障性住房建設(shè)要加強(qiáng),行政干預(yù)市場(chǎng)只是臨時(shí)性措施。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足和需求不斷增加的雙重作用下,部分城市房?jī)r(jià)畸高,導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要因素是炒房行為。因此遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲需要從市場(chǎng)供求兩方面著手,既要增加供給,又要調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。抑制炒房是調(diào)整市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵,必須增加調(diào)控措施的針對(duì)性,既要有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分,同時(shí)又應(yīng)當(dāng)支持和保護(hù)首次購(gòu)房、改善性購(gòu)房需求,使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常運(yùn)行的軌道。

最近幾年,房?jī)r(jià)暴漲成為人們關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn),它影響著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的各個(gè)方面,盡管政府為此不斷出臺(tái)調(diào)控政策,但效果有限。而房?jī)r(jià)暴漲與土地財(cái)政有著密切關(guān)系。本文多角度分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不力的原因,特別是財(cái)政體制及土地財(cái)政方面的問(wèn)題,并提出逐步解決土地財(cái)政問(wèn)題、增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控效力方面的政策建議。

住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題,解決群眾住房問(wèn)題是建設(shè)和諧社會(huì)的重要方面

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的地位是客觀存在和不容置疑的。1998-2009年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后最為關(guān)鍵的2009年,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)期政策應(yīng)立足于建立供求關(guān)系的基本平衡、供求結(jié)構(gòu)的基本合理和房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定,以及始終嚴(yán)格控制住投機(jī)性購(gòu)房的侵入。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析市場(chǎng)基本情況。1.成交量呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè),新建商品住房和二手住房成交面積,從同比看,1~2月較去年同期分別增長(zhǎng)32.9%和下降11.4%;從月環(huán)比

房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈與宏觀調(diào)控措施——房地產(chǎn)市場(chǎng)是～個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。供給壟斷、信息不對(duì)稱(chēng)、房地產(chǎn)的外部性及公共物品屬性等原因使得市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力難以發(fā)揮，需要政府“有形的手”進(jìn)行宏觀調(diào)控，以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

梳理了近年來(lái)房地產(chǎn)稅制的新政策,分析了房地產(chǎn)稅征收過(guò)程中存在的問(wèn)題,提出了優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu),完善房產(chǎn)稅,實(shí)行有增有減的流轉(zhuǎn)稅以及提高房屋保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)等措施,進(jìn)一步發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用,穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

人們的消費(fèi)水平隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了很大的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)也都已經(jīng)得到了飛速的發(fā)展并且逐漸成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)市場(chǎng)的信息統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控更離不開(kāi)統(tǒng)計(jì)信息，通過(guò)調(diào)控能夠提高房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。但是當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫的現(xiàn)象越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中出現(xiàn)的不足問(wèn)題已成為其進(jìn)一步發(fā)展的障礙。本文筆者結(jié)合多年的工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以市場(chǎng)失靈與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控理論為基礎(chǔ)，進(jìn)一步分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的運(yùn)作機(jī)制，從而得出其信息統(tǒng)計(jì)的有效方針，以供參考。

一、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系\r\n我國(guó)1994年稅制改革后，逐漸形成了現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系。目前，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租、保有過(guò)程中涉及稅種主要有11個(gè)。其中。5個(gè)直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種——土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；6個(gè)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅種——營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

近來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“量跌價(jià)漲”的局面，本文分析了這一局面產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的政策建議。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控主要有行政、法律、經(jīng)濟(jì)三種手段,但在法制社會(huì)的大背景下,政府的各種活動(dòng)都離不開(kāi)法律的指導(dǎo)和約束。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行法律手段的宏觀調(diào)控,規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律行為,有利于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序,使房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有更廣闊的發(fā)展前景。本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為切入點(diǎn),在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控存在的問(wèn)題基礎(chǔ)上,通過(guò)闡述法律制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的意義,重點(diǎn)探討了完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律對(duì)策,旨在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行法律思考,以期為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供參考。

改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,人民生活水平出現(xiàn)大幅提升。作為與人民生活密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。但受各種不利因素的影響,我國(guó)房地行業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中依舊面臨著眾多問(wèn)題。國(guó)家為此出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。本文從房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀入手研究,分析了宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響,同時(shí)對(duì)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行了思考和評(píng)價(jià)。