房地產收益還原估價法與調整現(xiàn)值法的比較

收益還原法是房地產估價中公認的三大基本方法之一,有較強的理論基礎,常用于有收益或潛在收益的房地產估價中.在收益還原法中,房地產的凈收益、成本費用、報酬率的確定是關鍵點,也是難點.在分析酒店型房地產的財務數(shù)據和相關政策的基礎上,對估價中所需的各項參數(shù)進行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產的應用問題.

收益還原法是房地產估價三種基本方法之一,它的應用需要準確把握兩個關鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內房地產評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨立的、可靠性強的估價方法得到應用,其實際應用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點的討論入手,引入收益風險倍數(shù)和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結合,即運用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強的現(xiàn)實指導意義。

1 房地產估價師:論使用收益現(xiàn)值法評估的精 度和誤差問題 內容提要：中國證監(jiān)會2004年的第一號文件就使用收益現(xiàn)值法 做出了精度方面的剛性規(guī)定。本文以系統(tǒng)論的思維方式使用一般的誤 差理論用收益現(xiàn)值法為對象分析了評估的精度與誤差問題。本文重點 分析評估的系統(tǒng)誤差；指出評估理論的不完善，并提出解決的方案； 最后指出了收益現(xiàn)值法的幾種可能的命運；給出了衡量評估工作的綜 合評價體系。 一、問題的來由和分析 中國證監(jiān)會2004年的第一號文件《關于進一步提高上市公司財 務信息披露質量的通知》對收益現(xiàn)值法使用預測收益數(shù)據和評估結果 提出了嚴格的剛性規(guī)定：與實現(xiàn)的利潤相比低于0～10%內是不需要 進行解釋工作的；10%～20%應當做出解釋和道歉；超過20%時需 要被審查。國務院國有資產監(jiān)督委員會、部令2004年第03號《國 有產權轉讓管理暫行辦法》規(guī)定當交易價格低于

在房地產價格評估中,收益法是常用的3種基本方法之一。使用收益法的關鍵是資產純收益的確定和還原利率的選取,因此如何確定還原利率是收益法中的一個十分重要的環(huán)節(jié)。目前,在我國實際使用的確定還原利率的方法比較多,每種方法都有其一定的優(yōu)點和局限性。在一項具體的估價項目中,適當?shù)拇_定方法又成為影響還原利率準確性的重要因素,進而影響著使用收益法進行價格評估的結果的客觀性和公正性。

在諸多房地產估價方法中,收益還原法是十分重要的一種方法。而應用收益還原法,最關鍵的問題是確定資本化率。資本化率有多種求取方法,比較易行且科學的有市場提取法、安全利率加風險調整值法、投資收益率排序插入法以及投資復合收益率法。

在現(xiàn)行房地產估價收益法中,關于收益價格的公平性存在一定的矛盾。本著以提高房地產估價質量為目的,改進后的收益法即收益共享法將房地產未來的凈收益在房地產買方和賣方之間進行了合理的分配,既滿足了買方的投資目的,也提高了房地產交易真實發(fā)生的可能性。由此,達到了完善現(xiàn)行的房地產估價理論、構建優(yōu)化的估價方法的目的。

傳統(tǒng)市場比較法在評估房地產價格時存在著區(qū)域因素、個別因素修正取值隨意性大、計算過程過于粗糙、評估結果不夠準確的問題。本文提出應用層次分析法、模糊數(shù)學和bp神經網絡三種新方法對市場比較法進行改進,系統(tǒng)闡述了三種方法在市場比較法估價中應用的原理、方法和步驟,在此基礎上分析了三種方法各自的優(yōu)勢、問題和條件等,并對其應用前景進行預測。

1 房地產估價報告 項目名稱：武漢市洪山區(qū)珞瑜路272號光山高新大廈二 層如家城市旅館房產評估. 委托方：ⅹⅹⅹⅹⅹ 估價方： 估價人員： 估價作業(yè)日期：2009年12月15日至2009年12月22日 估價報告編號：x房估字[xx]第xx號 2 目錄 1.致委托方函........................................................................................................................3 2.估價師聲明............................................................................................

我國的現(xiàn)代房地產估價活動起步較晚,所運用的估價理論體系基本上是從西方國家引進的,鑒于我國目前的國有土地使用權有限期出讓制度,與英美等國家的土地私有制有所不同,決定了房地產估價理論體系特別是實際運用時應有相應變化。在當前房地產收益率及有關房地產估價理論與方法上,這點體現(xiàn)的不是很明確,本文就此闡述了個人的觀點。

分析比較了房地產估價多種方法的概念、適用對象、適用條件、操作步驟,指出實際中應結合實踐經驗,考慮各方面的影響因素,綜合各種方法進行合理化估價。

收益法房地產估價的分析與改進——通過對收益法房地產估價中年凈收益的估算!還原利率的確定和收益現(xiàn)值的計算等三方面的分析,提出了收益法在房地產估價應用中的不足及改進方法。

收益法是收益還原法的簡稱,這種估價方法以效用價值論和地租理論為理論依據,是房地產估價基本方法之一,主要用于有收益性的房地產價格評估。其計算原理是運用適當

基于收益資本化理論研究和資本化率計算方法,本文通過實證分析,對直接資本化法和報酬資本化法的本質和適用范圍進行了探討,最后作者對其在現(xiàn)實中的運用提出了幾點意見。

房地產估價報告 估價項目名稱：吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會新星 宇之悅 委托估價方：長春新星宇房地產開發(fā)有限責任公司的法定代表人徐 旖旎 受理估價方：城建學院房地產資產評估有限公司 注冊房地產估價師：暢暢（注冊證書編號：4219970926） 陳晨（注冊證書編號：4220040512） 估價作業(yè)日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估價報告編號：新星宇之悅房估報字[2013]1354號 目錄 致委托估價方函....................................................1 注冊房地產估價師聲明..............................................2 估價的假設前提和限制條件.......................................

在運用收益法進行房地產估價時,目前存在著許多問題,他們都不同程度地影響了估價過程的科學性和估價結果的精確度。這些問題主要體現(xiàn)在收益法的適用范圍和參數(shù)確定及資本化率的確定等幾方面。

現(xiàn)行房地產市場比較評估法的因素調整由估價師憑借經驗確定,容易導致偏向性的估價結果.本文提出房地產價值與房地產屬性的同一性,房地產的屬性差決定其價值差;可以根據可比實例的屬性與交易價格的關系直接計算出單位屬性對價值的調整因子與估價對象價格的同一評估法模型,并給出應用實例,使估價結果的精度與公正性都得到提高,適用于我國目前的房地產估價行業(yè),同時又豐富了房地產估價理論.

房地產估價方法主要包括收益現(xiàn)值法、成本法和市場比較法等,其中,市場比較法由于更加符合房價由市場決定的準則而成為房地產估價中常用的方法。市場比較法是以以往可比性交易實例為估價基礎,通過對各因素差異修正來評價待估房地產價格。熵權系數(shù)法可用來完善現(xiàn)有的房地產市場比較法,通過從各個可比房地產項目構成的系統(tǒng)中計算各交易實例的熵值,以確定各交易實例相比于待估房地產的貼近度,進而確定待估房地產的估價。

目前,在我國房地產估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產估價中收益還原法的運用。

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預測的定量分析不足的缺點,構建了利用模糊貼近度分析及灰色預測為主要方法的估價實例選取——未來收益預測模型。并結合實例介紹該方法在實際工作中的應用。

針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預測的定量分析不足的缺點,構建了利用模糊貼近度分析及灰色預測為主要方法的估價實例選取——未來收益預測模型。并結合實例介紹該方法在實際工作中的應用。

目前,在我國房地產估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產估價中收益還原法的運用。

房地產估價的收益還原法評析