房地產(chǎn)投資中風(fēng)險型決策方法應(yīng)用

! "# "$ 統(tǒng)計與決策 !""#年第$期（總第%&#期） 一、引言 一直以來!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是標準的房地產(chǎn)投資項目決策方法， !"#等于項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流的貼現(xiàn) 值減去項目投資額的現(xiàn)值，當項目的 !"#為正值時項目可行。!"#法隱含了 三個前提假設(shè)：!決策具有剛性，即決策 者只有兩種選擇，立即投資或者拒絕該 項目，以后也不再投資該項目。"未來現(xiàn) 金流具有可預(yù)測性。#項目所有的不確 定性都已經(jīng)通過折現(xiàn)率（或資本機會成 本）予以反映。 現(xiàn)實中的房地產(chǎn)投資決策問題可以 分為兩大類，確定型的決策和存在靈活 性的決策。確定型的決策就是項目的投 資時間、投資規(guī)模等是確定的，一般!"# 法足以進行這類投資項目評價。存在靈 活性的投資決策是指管理者存在一定的 選擇權(quán)利，例如投資時間選擇

針對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法本身存在的缺陷,文章引入了項目投資決策的實物期權(quán)方法,詳細闡述了柔性期權(quán)、等待投資型期權(quán)和成長型期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用,對管理者在進行房地產(chǎn)項目投資決策時拓寬思維模式有一定的幫助和指導(dǎo)作用。

1 房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險分析 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 陶滿德（碩導(dǎo)、教授） 中國注冊房地產(chǎn)估價師香港測量師 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析是在對房地產(chǎn)投資項目進行了財務(wù)評價和不確定性分析的基礎(chǔ)上， 進一步綜合分析識別投資項目在將來建設(shè)和運營過程中潛在的主要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來 源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險的對策，降低風(fēng)險損失。 （一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義 1、風(fēng)險的含義 風(fēng)險所反映的是人們在生產(chǎn)建設(shè)和日常生活中遭遇能導(dǎo)致人身傷亡、財產(chǎn)損失及其他 經(jīng)濟損失的自然災(zāi)害、意外事故和其他不測事件的可能性。其在英語資料中常見的用語是 venture或risk或hazard，risk---常指一般的“危險”，與損失緊密相關(guān)，未必有什么利益可 言；而venture---常用來描述“商業(yè)冒險”或投機活動，具有不確定的損益結(jié)局（描述更準 確）。 一般認為，最早給風(fēng)險這一概念下定

房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險分析 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 陶滿德（碩導(dǎo)、教授）

本文立足于房地產(chǎn)投資的綜合評價,詳析了房地產(chǎn)投資決策階段所潛在的各類風(fēng)險因素,并引入了模糊數(shù)學(xué)方法,闡明了多級模糊層次綜合評價模型的具體原理及評價過程。

房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個項目投資過程中最重要的一步,關(guān)系到整個投資計劃進行。本文作者結(jié)合多年經(jīng)驗,對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段所面對的風(fēng)險進行了詳盡分析。

本文通過分析房地產(chǎn)投資決策的特點,指出房地產(chǎn)投資決策是屬于多目標風(fēng)險決策問題。鑒于多屬性效用理論是解決多目標風(fēng)險決策問題的一種很有效的方法,本文把多屬性效用理論運用到房地產(chǎn)投資決策中,建立了房地產(chǎn)投資多目標風(fēng)險決策模型。

淺談房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險及防范——近年來，隨著國民經(jīng)濟快速增長的同時，房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速的發(fā)展。在高投入、高回報與高風(fēng)險并存的房地產(chǎn)投資活動中，房地產(chǎn)投資者要想獲得預(yù)期的收益，就必須對房地產(chǎn)投資風(fēng)險有清醒的認識。因此，如何識別房地產(chǎn)投...

主要論述了var方法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的應(yīng)用。首先分析了應(yīng)用var在我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的必要性,再通過計算var的方法給出了如何在房地產(chǎn)投資項目中應(yīng)用var度量風(fēng)險,最后對房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用var的前景進行了分析。

將建設(shè)項目投資風(fēng)險管理看作一個系統(tǒng)過程,對于風(fēng)險決策的問題,詳細闡述了決策分析方法層次分析法(ahp)的各個步驟。

由于房地產(chǎn)投資受政策、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、管理水平等諸多因素的制約,因而投資成敗的不確定性極大。將貝葉斯決策理論應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策中,建立了房地產(chǎn)投資貝葉斯風(fēng)險決策模型,分析了決策模型中各種參數(shù)的確定方法,并闡述了該模型對降低決策風(fēng)險的作用

通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實物期權(quán)方法,闡述了實物期權(quán)的基本理論,房地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性和決策標準,并詳細分析了房地產(chǎn)投資決策中運用實物期權(quán)主要解決的問題,對管理者在對房地產(chǎn)投資分析和決策時有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

根據(jù)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法尚存在的一些缺陷,引出了實物期權(quán)這種新的方法。在闡述相關(guān)概念以及與傳統(tǒng)方法的比較后,以具體實例來說明實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。對房地產(chǎn)分期開發(fā)中的復(fù)合期權(quán)進行計算,得出較為準確的計算結(jié)果。

本文通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的基本假設(shè)及其缺陷的分析,提出了其不適應(yīng)存在大量不確定性因素的房地產(chǎn)投資環(huán)境之處。由此引出實物期權(quán)思想并對其定價公式進行詳細剖析,提出了實物期權(quán)分析方法運用于房地產(chǎn)投資決策中的總體思路,突破了傳統(tǒng)投資決策方法的局限性,使投資決策更加科學(xué)、合理,并對房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作有一定的指導(dǎo)意義。

!""#$%建筑經(jīng)濟 房地產(chǎn)投資決策的實物期權(quán)方法 !"#!""!$#""%&’$ !!""#$%&’()*"+#$$$#%,&"-./0123456*78’!(()*,*+"+$%9:;<%)*"+#(((#%= 一!傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策 方法 財務(wù)現(xiàn)金流分析法是房地產(chǎn)企業(yè) 投資決策的傳統(tǒng)方法之一"該方法是通 過現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值來評價項目的價值" 根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來判斷是否應(yīng)當對 項目投資#但應(yīng)當注意的是"財務(wù)現(xiàn)金 流分析法適用的前提條件有三個$第 一"通過項目的現(xiàn)金投入可以收回投 資"當市場條件不好時"可以出售資產(chǎn) 收回投資"即投資是可逆的%第二"項目 是不能被延遲的"當項目的凈現(xiàn)值大于 零時"企業(yè)應(yīng)當立即投資"否則

通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的基本假設(shè)及其缺陷的分析,指出了其不適應(yīng)存在大量不確定性因素的房地產(chǎn)投資環(huán)境之處。由此引出實物期權(quán)思想并對其定價公式進行詳細剖析,提出了實物期權(quán)分析方法運用于房地產(chǎn)投資決策中的總體思路,突破了傳統(tǒng)投資決策方法的局限性,使投資決策更加科學(xué)、合理,并對房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作有一定的指導(dǎo)意義。

文章通過對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實物期權(quán)方法,闡述了實物期權(quán)的基本理論、房地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性和決策標準,并詳細分析了房地產(chǎn)投資決策中運用實物期權(quán)主要解決的問題,這對管理者的房地產(chǎn)投資分析和決策有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

近年來，隨著國民經(jīng)濟快速增長的同時，房地產(chǎn)業(yè)也得到了快速的發(fā)展。在高投入、高回報與高風(fēng)險并存的房地產(chǎn)投資活動中，房地產(chǎn)投資者要想獲得預(yù)期的收益，就必須對房地產(chǎn)投資風(fēng)險有清醒的認識。因此，如何識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險，并進行相應(yīng)防范，就成為人們越來越關(guān)注的問題。

ahp法是一種有效的定性分析與定量分析相結(jié)合的多目標決策方法。對于房地產(chǎn)投資項目而言，其評價決策也是一個多目標、多層次、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和因素眾多的大系統(tǒng)。在對房地產(chǎn)投資決策影響因素進行分析的基礎(chǔ)上，建立了房地產(chǎn)投資決策的層次結(jié)構(gòu)模型和房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的層次結(jié)構(gòu)模型，并運用ahp方法進行房地產(chǎn)投資決策分析和投資風(fēng)險分析，具有較好的實用價值。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法相比,實物期權(quán)方法考慮了房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值,是一種更為科學(xué)合理的評價方法。文章在對實物期權(quán)價值形成和房地產(chǎn)投資決策期權(quán)特性分析的基礎(chǔ)上,用實物期權(quán)理論計算房地產(chǎn)投資中的等待期權(quán)價值,并通過案例分析說明其在實際決策中的應(yīng)用。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類——對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分類，可以使我們更加具體地把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險，并且分析來自各方面風(fēng)險的可能性大小與程度高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營的具體情況，區(qū)分輕重緩急，對癥下藥，從而有效地降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

畢業(yè)設(shè)計（論文） 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范 目錄