風(fēng)險控制導(dǎo)向的房地產(chǎn)抵押物價值評估

本文簡要回顧了2007年以來我國大陸地區(qū)房價的異常波動過程,指出\"價值高估風(fēng)險\"和\"合法性不足風(fēng)險\"是抵押評估中各類風(fēng)險的集中體現(xiàn),并深入剖析了這兩類風(fēng)險的集聚與顯化過程。建議重新審視現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押評估技術(shù)準(zhǔn)則,以非公開市場基準(zhǔn)下的抵押價值代替市場價值,并更多地考慮成本法和收益法的應(yīng)用,以防范客觀原因造成的上述兩類抵押評估風(fēng)險,進而提高抵押評估機構(gòu)及商業(yè)銀行抵抗系統(tǒng)性風(fēng)險的能力。

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

隨著房地產(chǎn)抵押貸款評估占評估業(yè)務(wù)的比重逐年增大,房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題也越來越不容忽視。本文試圖從解決實際問題的角度出發(fā)做了分析。

房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風(fēng)險及對策分析 近年來，房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，連帶著我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)抵 押貸款包括個人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項目貸款和以房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動資金貸款。由于在房地 產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評估價值是銀行確定貸款額度的一個基本依據(jù)，所以抵押房地產(chǎn)價值的科學(xué)評估 對于合理有效利用銀行信貸資金、構(gòu)筑房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范屏障，進而有效防范銀行體系風(fēng)險和金 融風(fēng)險具有非常重要的作用。 1、房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題和風(fēng)險 1.1以市場比較法為主的評估體系導(dǎo)致抵押物高估風(fēng)險 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，“抵押物價值的確定以該 房地產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)”，房地產(chǎn)估價師應(yīng)“充分估計抵押房地產(chǎn)在處 置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知

我國開展房地產(chǎn)抵押價值評估工作已有十幾年的歷史了,隨著市場化的進程加快,房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價隊伍得到了迅速全面的發(fā)展,估價技術(shù)漸趨成熟,有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場競爭環(huán)境下,也產(chǎn)生了許多諸如惡性競爭、職業(yè)操守偏離等問題。為了加強房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)管理,防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)

隨著房地產(chǎn)市場日趨完善,金融機構(gòu)風(fēng)險意識不斷增強,房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)也隨著各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款量的上升而發(fā)展。如南京市的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保額1994年為8.2億元、1995年為17.8億元、1996年約46億元,房地產(chǎn)抵押評估值也按比例大幅遞增。

抵押房地產(chǎn)價值的科學(xué)評估對于提高銀行信貸質(zhì)量、有效防止金融風(fēng)險具有非常重要的意義,筆者從實際出發(fā),分析了房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題和風(fēng)險,并針對性的提出了相應(yīng)的解決策略。

近年來在經(jīng)濟的發(fā)展下我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款抵押也迅速的增加,使得房地差抵押貸款的風(fēng)險越來越大。在當(dāng)前階段怎樣控制房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險是行業(yè)中所研究的重點課題,只有從全面的角度來分析這種貸款風(fēng)險存在的原因,才能進一步的提出控制措施。本文主要對控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險進行了分析,希望為房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險控制提供參考建議。

房地產(chǎn)抵押貸款,尤其是預(yù)購商品房抵押貸款,不僅涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、銀行等金融機構(gòu)各方面的經(jīng)濟活動和經(jīng)濟利益,同時對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國家經(jīng)濟的正常運行也有著重要的影響,而對抵押房地產(chǎn)價值進行準(zhǔn)確評估是合理確定抵押貸款額、促進房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)順利開展的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)抵押價值評估是房地產(chǎn)價值評估中的一種常見類型。其價值內(nèi)涵、評估中適用法律規(guī)定、評估的技術(shù)路線及方法、評估中需注意的事項等方面與其他估價目的有所不同。本文對此談?wù)劥譁\的看法。

2010年以來,中國人民銀行和銀監(jiān)會多次提示各家商業(yè)銀行關(guān)注資產(chǎn)泡沫上漲等原因造成的貸款系統(tǒng)性風(fēng)險,一再收緊銀根并加強對存量貸款的風(fēng)險管理。本文剖析了房地產(chǎn)抵押貸款評估中三個關(guān)鍵概念的混淆,指出這是造成被動高估風(fēng)險的主要成因。建議重新審視現(xiàn)有抵押評估技術(shù)準(zhǔn)則,以非公開市場基準(zhǔn)下的抵押價值代替市場價值,并更多地考慮成本法和收益法的應(yīng)用,以防止上述風(fēng)險在新增房地產(chǎn)抵押貸款中的產(chǎn)生和擴散。

為了降低抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險,保護金融機構(gòu)和評估機構(gòu)的利益,推動我國抵押貸款市場的健康發(fā)展,探討了抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的含義、分類,并運用委托代理理論、交費費用理論、尋租理論等分析了抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險產(chǎn)生的誘因。

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國金融市場的穩(wěn)定,它的運作過程存在諸多風(fēng)險。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險,并給出相關(guān)風(fēng)險防范建議,如完善相關(guān)評估體系和保險機制、對抵押物進行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險防范制度等。

由于房地產(chǎn)本身的特點,房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險,一個方面的風(fēng)險是制度風(fēng)險,另一方面就是給銀行帶來的風(fēng)險,特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險,提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的方法。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險也在不斷加大。本文就金融機構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險進行了分析并提出了一些改進措施。

房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見 中華人民共和國建設(shè)部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 二○○六年一月十三日 第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán) 益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，制定本意見。 第二條本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動。 第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn) 抵押價值進行分析、估算和判定的活動。 第四條房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下 的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押

概述了房地產(chǎn)抵押估價風(fēng)險,對房地產(chǎn)抵押估價的技術(shù)風(fēng)險分析及其規(guī)避作了簡單探析,從而使相關(guān)人員在實踐上能夠做出有針對性的、更好的防范措施。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估方法成本法、收益法和市場法的有限性和主觀性太強,所以應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)中的模糊綜合評價模型把評估房地產(chǎn)價值的不確定性因素先定性,再定量.得出適合于房地產(chǎn)抵押價值評估的模型,并運用到實例中驗證合理性.

以房地產(chǎn)向銀行進行抵押貸款，已成為許多單位和個人籌集和盤活資金的重要手段，隨之而興起的抵押評估業(yè)務(wù)也蜍日益增多，據(jù)統(tǒng)計，目前廣州、深圳等地的評估機構(gòu)所承擔(dān)的評估業(yè)務(wù)中，80%是抵押評估。如何客觀、公正、科學(xué)、合理地評估房地產(chǎn)的抵押價格，既保證金融信貸部門的資金安全，又保障抵押人應(yīng)得的貸款數(shù)額，是每一個估價師所面臨的新問題，本文對我國抵押評估市場存在的問題，以及潛在的評估風(fēng)險和管理闡述一些自己的看法。

隨著我國近年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來了諸多問題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問題出現(xiàn)的類型,然后根據(jù)這些問題的表現(xiàn)形式,有針對性的制定相應(yīng)的對策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對.

2006年年初，國家建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，并同期制定了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，該意見的出臺，是金融機構(gòu)降低自身信貸風(fēng)險、規(guī)范房地產(chǎn)估價市場行為的一個重大舉措，對房地產(chǎn)估價特別是抵押價值評估的影響很大，意義深遠。為此，長沙市各大銀行也積極作出回應(yīng)，其中長沙市商業(yè)銀行率先提出了《不動產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力評估管理暫行辦法》，對新形勢下不動產(chǎn)抵押物評估進行了規(guī)范，從評估的范圍原則、操作管理、報告的具體要求等各個方面對估價機構(gòu)做了詳盡的要求并制定了相應(yīng)的罰則。這一系列方案的出臺，是在目前房地產(chǎn)業(yè)異?；鸨臃康禺a(chǎn)中介行業(yè)快速發(fā)展的前提下，金融機構(gòu)出于防范和控制自身風(fēng)險而給我們房地產(chǎn)抵押價值評估提出的新課題，因此有必要引起我們的高度重視和認(rèn)真研究。

隨著房地產(chǎn)市場日趨完善,金融機構(gòu)風(fēng)險意識不斷增強,房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)也隨著各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款量的上升而發(fā)展。如南京市的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保額1994年為8.2億元、1995年為17.8億元、1996年約46億元,房地產(chǎn)抵押評估值也按比例大幅遞增。