風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向的房地產(chǎn)抵押物價(jià)值評(píng)估

本文簡(jiǎn)要回顧了2007年以來(lái)我國(guó)大陸地區(qū)房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)過(guò)程,指出\"價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)\"和\"合法性不足風(fēng)險(xiǎn)\"是抵押評(píng)估中各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn),并深入剖析了這兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的集聚與顯化過(guò)程。建議重新審視現(xiàn)有房地產(chǎn)抵押評(píng)估技術(shù)準(zhǔn)則,以非公開(kāi)市場(chǎng)基準(zhǔn)下的抵押價(jià)值代替市場(chǎng)價(jià)值,并更多地考慮成本法和收益法的應(yīng)用,以防范客觀原因造成的上述兩類(lèi)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行抵抗系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

隨著房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估占評(píng)估業(yè)務(wù)的比重逐年增大,房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題也越來(lái)越不容忽視。本文試圖從解決實(shí)際問(wèn)題的角度出發(fā)做了分析。

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 近年來(lái)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，連帶著我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)抵 押貸款包括個(gè)人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款和以房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動(dòng)資金貸款。由于在房地 產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評(píng)估價(jià)值是銀行確定貸款額度的一個(gè)基本依據(jù)，所以抵押房地產(chǎn)價(jià)值的科學(xué)評(píng)估 對(duì)于合理有效利用銀行信貸資金、構(gòu)筑房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，進(jìn)而有效防范銀行體系風(fēng)險(xiǎn)和金 融風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的作用。 1、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn) 1.1以市場(chǎng)比較法為主的評(píng)估體系導(dǎo)致抵押物高估風(fēng)險(xiǎn) 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“抵押物價(jià)值的確定以該 房地產(chǎn)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)”，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)“充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處 置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知

我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作已有十幾年的歷史了,隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程加快,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)隊(duì)伍得到了迅速全面的發(fā)展,估價(jià)技術(shù)漸趨成熟,有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,也產(chǎn)生了許多諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)操守偏離等問(wèn)題。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)管理,防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善,金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)也隨著各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款量的上升而發(fā)展。如南京市的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保額1994年為8.2億元、1995年為17.8億元、1996年約46億元,房地產(chǎn)抵押評(píng)估值也按比例大幅遞增。

抵押房地產(chǎn)價(jià)值的科學(xué)評(píng)估對(duì)于提高銀行信貸質(zhì)量、有效防止金融風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的意義,筆者從實(shí)際出發(fā),分析了房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn),并針對(duì)性的提出了相應(yīng)的解決策略。

近年來(lái)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款抵押也迅速的增加,使得房地差抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在當(dāng)前階段怎樣控制房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是行業(yè)中所研究的重點(diǎn)課題,只有從全面的角度來(lái)分析這種貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的原因,才能進(jìn)一步的提出控制措施。本文主要對(duì)控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,希望為房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考建議。

房地產(chǎn)抵押貸款,尤其是預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款,不僅涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行等金融機(jī)構(gòu)各方面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)利益,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行也有著重要的影響,而對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估是合理確定抵押貸款額、促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)順利開(kāi)展的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的一種常見(jiàn)類(lèi)型。其價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估中適用法律規(guī)定、評(píng)估的技術(shù)路線及方法、評(píng)估中需注意的事項(xiàng)等方面與其他估價(jià)目的有所不同。本文對(duì)此談?wù)劥譁\的看法。

2010年以來(lái),中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)多次提示各家商業(yè)銀行關(guān)注資產(chǎn)泡沫上漲等原因造成的貸款系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),一再收緊銀根并加強(qiáng)對(duì)存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。本文剖析了房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中三個(gè)關(guān)鍵概念的混淆,指出這是造成被動(dòng)高估風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。建議重新審視現(xiàn)有抵押評(píng)估技術(shù)準(zhǔn)則,以非公開(kāi)市場(chǎng)基準(zhǔn)下的抵押價(jià)值代替市場(chǎng)價(jià)值,并更多地考慮成本法和收益法的應(yīng)用,以防止上述風(fēng)險(xiǎn)在新增房地產(chǎn)抵押貸款中的產(chǎn)生和擴(kuò)散。

為了降低抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)金融機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的利益,推動(dòng)我國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展,探討了抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的含義、分類(lèi),并運(yùn)用委托代理理論、交費(fèi)費(fèi)用理論、尋租理論等分析了抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的誘因。

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益,也影響我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定,它的運(yùn)作過(guò)程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn),并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議,如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大。本文就金融機(jī)構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析并提出了一些改進(jìn)措施。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 二○○六年一月十三日 第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán) 益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》以及 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，制定本意見(jiàn)。 第二條本意見(jiàn)適用于各類(lèi)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)。 第三條本意見(jiàn)所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn) 抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。 第四條房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下 的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 本意見(jiàn)所稱(chēng)抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押

概述了房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避作了簡(jiǎn)單探析,從而使相關(guān)人員在實(shí)踐上能夠做出有針對(duì)性的、更好的防范措施。

以房地產(chǎn)向銀行進(jìn)行抵押貸款，已成為許多單位和個(gè)人籌集和盤(pán)活資金的重要手段，隨之而興起的抵押評(píng)估業(yè)務(wù)也蜍日益增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州、深圳等地的評(píng)估機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的評(píng)估業(yè)務(wù)中，80%是抵押評(píng)估。如何客觀、公正、科學(xué)、合理地評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)格，既保證金融信貸部門(mén)的資金安全，又保障抵押人應(yīng)得的貸款數(shù)額，是每一個(gè)估價(jià)師所面臨的新問(wèn)題，本文對(duì)我國(guó)抵押評(píng)估市場(chǎng)存在的問(wèn)題，以及潛在的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和管理闡述一些自己的看法。

隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)交易形式日漸豐富.房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)管理工作中的重要內(nèi)容,由于制度和政策發(fā)展的滯后,給房產(chǎn)抵押登記工作帶來(lái)了諸多問(wèn)題.如何做到有效的預(yù)防,首先我們要清楚問(wèn)題出現(xiàn)的類(lèi)型,然后根據(jù)這些問(wèn)題的表現(xiàn)形式,有針對(duì)性的制定相應(yīng)的對(duì)策,以做到防微杜漸,有效應(yīng)對(duì).

2006年年初，國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并同期制定了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，該意見(jiàn)的出臺(tái)，是金融機(jī)構(gòu)降低自身信貸風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)行為的一個(gè)重大舉措，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)特別是抵押價(jià)值評(píng)估的影響很大，意義深遠(yuǎn)。為此，長(zhǎng)沙市各大銀行也積極作出回應(yīng)，其中長(zhǎng)沙市商業(yè)銀行率先提出了《不動(dòng)產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力評(píng)估管理暫行辦法》，對(duì)新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)抵押物評(píng)估進(jìn)行了規(guī)范，從評(píng)估的范圍原則、操作管理、報(bào)告的具體要求等各個(gè)方面對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)做了詳盡的要求并制定了相應(yīng)的罰則。這一系列方案的出臺(tái)，是在目前房地產(chǎn)業(yè)異?；鸨?dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)快速發(fā)展的前提下，金融機(jī)構(gòu)出于防范和控制自身風(fēng)險(xiǎn)而給我們房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估提出的新課題，因此有必要引起我們的高度重視和認(rèn)真研究。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善,金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)也隨著各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款量的上升而發(fā)展。如南京市的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保額1994年為8.2億元、1995年為17.8億元、1996年約46億元,房地產(chǎn)抵押評(píng)估值也按比例大幅遞增。

近年來(lái)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展下我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,銀行在房地產(chǎn)方面的貸款抵押也迅速的增加,使得房地差抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在當(dāng)前階段怎樣控制房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是行業(yè)中所研究的重點(diǎn)課題,只有從全面的角度來(lái)分析這種貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的原因,才能進(jìn)一步的提出控制措施。本文主要對(duì)控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析,希望為房地產(chǎn)的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考建議。