固定資產(chǎn)與公允價值計量投資性房地產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換問題的建議

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善,房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇確定投資性房地產(chǎn)的公允價值,但公允價值究竟應(yīng)該確定為多少才算合理卻缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),采用不同的標(biāo)準(zhǔn)所確定的公允價值差異很大,新準(zhǔn)則要求將投資性房地產(chǎn)公允價值的變動差額計入當(dāng)期損益。在我國公允價值普遍不夠公允,市場不夠完善的情況下,很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供機(jī)會。根據(jù)這一問題論述并提出了一些可行性建議。

本文結(jié)合公允價值會計準(zhǔn)則,通過研究公允價值計量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,對目前亟待解決的問題進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上,結(jié)合我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則趨同的背景,綜合多方面因素考慮,對公允價值計量投資性房地產(chǎn)問題的解決對策展開探討。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長,房地產(chǎn)行業(yè)不斷走俏,日漸成為公眾重點(diǎn)關(guān)注的話題。投資性房地產(chǎn)作為一種與房地產(chǎn)相關(guān)用來賺取租金和增值的特殊資產(chǎn),一直以來我國會計準(zhǔn)則要求該項資產(chǎn)使用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量,隨著會計準(zhǔn)則的不斷完善,引入了公允價值模式。但由于特殊的行業(yè)背景,我國企業(yè)較少使用公允價值模式而仍堅持原有的成本模式,本文將從公允價值模式使用要求和市場環(huán)境等角度對公允價值模式后續(xù)計量進(jìn)行探討。

根據(jù)投資性房產(chǎn)公允價值計算的應(yīng)用現(xiàn)狀,分析投資性房產(chǎn)公允價值存在公允價值準(zhǔn)入門檻高、計量方法不統(tǒng)一、公允價值信息披露不充分、成為管理層利潤操縱的工具等問題.從宏觀和微觀兩個層面提出投資性房地產(chǎn)公允價值計量的發(fā)展路徑.

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長,房地產(chǎn)行業(yè)不斷走俏,日漸成為公眾重點(diǎn)關(guān)注的話題。投資性房地產(chǎn)作為一種與房地產(chǎn)相關(guān)用來賺取租金和增值的特殊資產(chǎn),一直以來我國會計準(zhǔn)則要求該項資產(chǎn)使用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量,隨著會計準(zhǔn)則的不斷完善,引入了公允價值模式。但由于特殊的行業(yè)背景,我國企業(yè)較少使用公允價值模式而仍堅持原有的成本模式,本文將從公允價值模式使用要求和市場環(huán)境等角度對公允價值模式后續(xù)計量進(jìn)行探討。

房地產(chǎn)的價格相對來說波動性比較大,從而使得房地產(chǎn)的公允價值有著相應(yīng)的變化。為適應(yīng)市場需要,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,公允價值計量投資性房地產(chǎn)更貼合實(shí)際的房地產(chǎn)價格,使得企業(yè)計量更加準(zhǔn)確便捷。然而,在運(yùn)用過程中,投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的一些問題影響了其推廣應(yīng)用。本文先分析運(yùn)用中存在的問題,繼而提出投資性房地產(chǎn)公允價值計量的對策。

分析投資性房地產(chǎn)計量模式變更對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生的影響,進(jìn)而對企業(yè)規(guī)避公允價值模式的成因進(jìn)行解讀,提出相應(yīng)的改善投資性房地產(chǎn)公允價值市場環(huán)境、降低公允價值運(yùn)用門檻、降低公允價值計量稅收成本、完善投資性房地產(chǎn)價值評估體系的對策。

根據(jù)現(xiàn)行準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以采用成本模式或公允價值計量模式。本文以上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計量的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，分析了上市公司采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量反應(yīng)冷淡的原因，并給出了相關(guān)的完善建議。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號----投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)可以采用成本模式或公允價值模式進(jìn)行計量,本文通過分析新舊準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)計價模式的取向,厘清投資性房地產(chǎn)公允價值的使用范圍、特點(diǎn)等問題,結(jié)合投資性房地產(chǎn)價值評估行業(yè)的現(xiàn)狀探討其評估方法的選取以及注意事項。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》將公允價值計量視為投資性房地產(chǎn)后續(xù)兩種計量模式之一,但實(shí)際工作中只有極少數(shù)企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量時選用公允價值計量模式。投資性房地產(chǎn)業(yè)在公允價值后續(xù)計量運(yùn)用上的謹(jǐn)慎做法,違背了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的初衷,部分企業(yè)的會計信息質(zhì)量也因此大打折扣。本文擬對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇問題進(jìn)行深入探討,同時對現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值計量會計核算面臨的問題進(jìn)行分析并提出優(yōu)化建議。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可采用成本模式和公允價值模式,分析投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式存在的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),并針對現(xiàn)在大多數(shù)公司未采用公允價值計量的現(xiàn)象進(jìn)行分析,公允價值在我國的應(yīng)用需降低公允價值會計信息的獲得成本,提高從業(yè)人員素質(zhì);加大監(jiān)督和懲罰力度,防止利潤操縱。

投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn),其確認(rèn)和計量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會計準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn),并首次在對非金融資產(chǎn)計量中引入了公允價值。該準(zhǔn)則的頒布實(shí)現(xiàn)了我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的接軌,然而在實(shí)際應(yīng)用中,企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量的相關(guān)技術(shù)難題。

通過分析引入公允價值計量投資性房地產(chǎn)的影響,結(jié)合新準(zhǔn)則頒布后我國實(shí)務(wù)操作的現(xiàn)狀,對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的完善提出一些看法和建議。

公允價值是我國新會計準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn),在2014年最新修訂的會計準(zhǔn)則中,對公允價值進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)化與完善,這對于公允價值的運(yùn)用發(fā)展有利。公允價值作為一個重要的計量屬性,對于企業(yè)有著非常大的影響,認(rèn)識和合理的應(yīng)對這個影響,是企業(yè)財務(wù)工作需要落實(shí)的基本內(nèi)容之一。本文研究對投資性房地產(chǎn)中使用公允價值的相關(guān)問題進(jìn)行研究,分析根據(jù)新會計準(zhǔn)則如何在投資性房地產(chǎn)中使用公允價值及其影響;明確公允價值運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢和劣勢。

隨著近年來全我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展,投資性房地產(chǎn)持續(xù)升值,能夠帶來增加資產(chǎn)和利潤的效應(yīng),越來越多的企業(yè)推崇這種投資方式。2006年第3號會計準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分解出來,并明確規(guī)定可采用公允價值計量模式,推動了我國會計準(zhǔn)則與國際接軌的進(jìn)程;2014年又頒布了第39號會計準(zhǔn)則《公允價值計量》,對原有準(zhǔn)則進(jìn)行了補(bǔ)充和修改,使這種計量模式更準(zhǔn)確、更完備。本文闡述了在我國現(xiàn)階段采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的條件,對存在的問題進(jìn)行研究和探索,并對未來公允價值計量模式發(fā)展提出符合目前實(shí)際狀況的建議。

近年來,國際會計準(zhǔn)則及美國等一些市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的會計準(zhǔn)則,紛紛將公允價值作為重要的計量屬性加以運(yùn)用。我國企業(yè)會計準(zhǔn)則正逐步與國際財務(wù)會計準(zhǔn)則趨同,新會計準(zhǔn)則中引入了公允價值計量方法,其中投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下允許采用公允價值計量,可以更真實(shí)反應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀,能為財務(wù)報表使用者提供更有價值的信息。并且在我國房地產(chǎn)價值攀高的時候,這無疑會增加企業(yè)的當(dāng)期凈資產(chǎn),然而這樣一個對企業(yè)有利的政策實(shí)施以后,有不少上市公司對投資性房地產(chǎn)對投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式采取了回避的態(tài)度。

本文分析了公允價值計量對投資性房地產(chǎn)財務(wù)的影響,并結(jié)合某某公司案例來進(jìn)行分析。結(jié)果表明,公允價值計量的實(shí)施確實(shí)對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)產(chǎn)生了影響。但是目前實(shí)施公允價值計量仍然存在著一些問題,需要不斷的加以解決。

一、引言隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變,房地產(chǎn)作為一種投資方式,已是漸次流行起來。為與實(shí)務(wù)密切銜接起來,我國財政部于2006年發(fā)布的第3號投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定了相應(yīng)的會計處理原則,首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn),在計量中引入了公允價值。

公允價值計量及其應(yīng)用一直是我國會計界討論的熱點(diǎn)問題。財政部2006年相繼頒布了新企業(yè)會計準(zhǔn)則和應(yīng)用指南,其中公允價值計量值得我們關(guān)注。筆者介紹的公允價值的含義、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量及其影響。

2006年財政部發(fā)布的新會計準(zhǔn)則中提出了投資性房地產(chǎn)的概念,符合條件的投資性房地產(chǎn)允許采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量。正確理解、把握公允價值計量模式在會計實(shí)務(wù)中應(yīng)用的前提條件和具體操作方法是會計準(zhǔn)則對會計人員提出的新要求。以現(xiàn)行市場價格為基礎(chǔ)確定的公允價值是新準(zhǔn)則框架下公允價值計量的主要模式,如何根據(jù)各具特性的個體資產(chǎn)在復(fù)雜的市場環(huán)境中的價格體現(xiàn)來確定特定資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價值,市場比較法應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)在公允價值模式下的后續(xù)計量是切實(shí)可行的。企業(yè)選擇公允價值模式應(yīng)慎重,應(yīng)審慎處理公允價值計量的難點(diǎn),探索建立內(nèi)部公允價值估價機(jī)制。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可采用成本模式和公允價值模式.這兩種模式在會計處理、納稅調(diào)整等方面都存在較大差異。本文通過對這些差異進(jìn)行比較,對公允價值計量模式進(jìn)行具體的分析,并展望了公允價值計量屬性在我國投資性房地產(chǎn)計量中的應(yīng)用前景。

2006年出臺的新會計準(zhǔn)則,廣泛地引入了公允價值的計量屬性,既與國際會計準(zhǔn)則之間保持了較高的協(xié)調(diào)性,又考慮中國國情,與國際會計準(zhǔn)則存在一定的差異,對公允價值的應(yīng)用采取了適度和謹(jǐn)慎的態(tài)度,其使用范圍比國際會計準(zhǔn)則窄,限制嚴(yán),在中國會計準(zhǔn)則日益同國際會計準(zhǔn)則接軌的趨勢下,公允價值的應(yīng)用范圍將逐漸趨于廣泛。本文淺議關(guān)于公允價值的含義、公允價值的確定及在投資性房地產(chǎn)會計實(shí)務(wù)的應(yīng)用。