hedonic模型的南昌住宅價(jià)格影響因素分析

近年來(lái)不斷上漲的房?jī)r(jià)引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注,分析影響我國(guó)房?jī)r(jià)的因素并研究其影響程度,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有至關(guān)重要的作用。本文根據(jù)2006—2016年的季度數(shù)據(jù),運(yùn)用var模型對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果表明,房地產(chǎn)價(jià)格受城鎮(zhèn)居民可支配收入的影響較大;房?jī)r(jià)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售面積、存貸款基準(zhǔn)利率存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系。

結(jié)合空間分析方法和hedonic模型,采用arcgis、surfer、spss等軟件,以成都市為例,對(duì)城市住宅價(jià)格空間分布特征及其影響因素進(jìn)行系統(tǒng)性分析。結(jié)果表明:成都市主城區(qū)住宅價(jià)格總體上以城中和城南為雙核心,呈馬蹄狀向四周逐級(jí)遞減;成都市住宅價(jià)格在空間分布上呈明顯的正相關(guān)性,具有相似價(jià)格的住宅呈現(xiàn)集聚特點(diǎn);樓盤(pán)檔次、區(qū)位條件、環(huán)境因素、交通可達(dá)性,歷史與人文等因素是影響成都市住宅價(jià)格空間分異的主要因素。

通過(guò)供需理論分析,住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等,構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn),影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本,在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上,采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本,且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

運(yùn)用多元線性回歸和因子分析的方法,以2002年～2014年的數(shù)據(jù)為樣本,對(duì)南昌市住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究。研究結(jié)果表明：從需求因素看,常住人口數(shù)量和人均可支配收入的影響為正效應(yīng),住宅銷售面積的影響為負(fù)效應(yīng);從供給因素來(lái)看,土地價(jià)格和住宅開(kāi)發(fā)投資額的影響為正效應(yīng),住宅竣工面積的影響為負(fù)效應(yīng);從綜合因素來(lái)看,影響南昌市住宅價(jià)格的關(guān)鍵因素為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、通貨膨脹水平和住宅投資額。

根據(jù)價(jià)格形成機(jī)理,文章從需求因素、供給因素、環(huán)境因素三方面對(duì)北京市商品住宅價(jià)格進(jìn)行了定性分析,進(jìn)而對(duì)北京市商品住宅價(jià)格進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度定量分析,得出北京市商品住宅價(jià)格影響因素影響關(guān)聯(lián)度,并提出調(diào)控房?jī)r(jià)的政策建議。

運(yùn)用供需理論來(lái)分析住宅價(jià)格波動(dòng)機(jī)理,定性分析住宅價(jià)格波動(dòng)影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型。通過(guò)實(shí)證分析和假設(shè)檢驗(yàn)優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型。利用二階因子模型進(jìn)一步研究和評(píng)價(jià)近年來(lái)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng),得出了影響市場(chǎng)供需的主次因素。

在城市化不斷深化與發(fā)展的今天,越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市,而進(jìn)入城市首先要解決的是“住”的問(wèn)題,1994年7月,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,開(kāi)辟了國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng),任何一種商品都受著價(jià)值規(guī)律的支配,通過(guò)價(jià)格體現(xiàn)價(jià)值.商品住宅的價(jià)格不僅是一個(gè)民生問(wèn)題,更是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,其價(jià)格的高低除了受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響之外,還與社會(huì)貨幣投放總量、城市提供的公共服務(wù)的廣度與深度、城市商品住宅用地供給、銀行信貸政策、以流轉(zhuǎn)稅為主體的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系及商品住宅自身品質(zhì)等因素相關(guān).

運(yùn)用供需理論來(lái)分析住宅價(jià)格波動(dòng)機(jī)理,定性分析住宅價(jià)格波動(dòng)影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型.通過(guò)實(shí)證分析和假設(shè)檢驗(yàn)優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型.利用二階因子模型進(jìn)一步研究和評(píng)價(jià)近年來(lái)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng),得出了影響市場(chǎng)供需的主次因素.

[碩士]基于單中心城市模型的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析——【學(xué)位年度】2010　　【摘要】　　近些年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍快速攀升,同時(shí),房?jī)r(jià)在不同城市間的差距非常之大,政府出臺(tái)了一系列措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲,但效果都有限。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)火熱,我國(guó)的土...

對(duì)西安市普通商品房?jī)r(jià)格影響因素之間關(guān)系進(jìn)行詮釋,明晰各因素之間的主次關(guān)系。以結(jié)構(gòu)解釋模型(ism)為分析方法,對(duì)影響普通商品房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行分析。在多種價(jià)格影響因素中,各因素對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格的影響程度是主次分明的。銀行信貸政策及居民收入水平是影響綠色建筑能耗的主要因素;交通便捷程度,消費(fèi)者預(yù)期,配套設(shè)施,宏觀調(diào)控,城市發(fā)展規(guī)劃和土地價(jià)格等因素對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格的直接表現(xiàn)方式,這些因素受區(qū)位條件和政策水平兩個(gè)因素的制約,進(jìn)而影響普通商品房?jī)r(jià)格。

對(duì)可能影響中國(guó)房?jī)r(jià)的諸多因素的重要性問(wèn)題進(jìn)行識(shí)別和檢驗(yàn)，基于模型不確定性的視角，使用中國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)）2002～2013年面板數(shù)據(jù)，采用貝葉斯模型平均（bma）方法進(jìn)行模型設(shè)定與分析。研究認(rèn)為，在可能對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的19個(gè)指標(biāo)中，信貸政策、心理預(yù)期、物價(jià)水平、房屋竣工面積和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化等5個(gè)解釋變量的后驗(yàn)概率大于90％，它們是影響現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素；應(yīng)通過(guò)差別化的信貸政策分區(qū)域控制房?jī)r(jià)，通過(guò)新聞媒體公開(kāi)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布房地產(chǎn)數(shù)據(jù)正確引導(dǎo)人們的心理預(yù)期，通過(guò)適宜的貨幣政策有效控制物價(jià)，通過(guò)保障性住房建設(shè)增加房地產(chǎn)供給，通過(guò)合理化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引導(dǎo)房?jī)r(jià)調(diào)控等，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

從90年代初我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立至今,房地產(chǎn)業(yè)已成為有關(guān)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)行業(yè),但最近幾年我國(guó)大部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通居民的承受能力。本文在對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析和多元回歸分析的基礎(chǔ)上分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素。

房地產(chǎn)作為一個(gè)熱門(mén)話題,與人們生活緊密相連.許多專家學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)指標(biāo)從不同角度對(duì)其進(jìn)行了研究.以時(shí)間序列多元回歸分析為主要分析手段,包括多重共線性檢驗(yàn)、平穩(wěn)性檢驗(yàn)、誤差修正模型等一系列模型方法,對(duì)房地產(chǎn)指標(biāo)進(jìn)行綜合處理,從而可以得到響應(yīng)變量與解釋變量指標(biāo)之間的整體關(guān)系.

研究目的:以南京市為例,探索城市住宅地價(jià)影響因素及其邊際作用空間變化性及各因素邊際作用大小空間分布狀況,為城市土地科學(xué)管理提供幫助。研究方法:地理加權(quán)回歸模型(gwr)。研究結(jié)果:(1)地鐵站點(diǎn)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、水景觀、綠地公園對(duì)住宅地均價(jià)的邊際影響能力的空間變化性強(qiáng),高等學(xué)校、醫(yī)院等其他因素邊際作用的空間變化性較弱;(2)容積率住宅地價(jià)邊際增值能力高于其他因素,各因素在具體不同地塊上邊際作用能力高低不同。研究結(jié)論:gwr模型可以改進(jìn)傳統(tǒng)空間回歸方法,可對(duì)城市地價(jià)影響因素邊際價(jià)格作用空間變化性進(jìn)行良好的估計(jì);住宅土地價(jià)格對(duì)快速交通、商服條件及自然景觀因素較為敏感,反映主城區(qū)人們對(duì)住宅便捷性及休憩性呈強(qiáng)偏好;容積率邊際增值能力空間變化弱與土地的住宅性用途有關(guān),但容積率始終是邊際增值能力最高的因素;gis良好的輸出圖像可視化技術(shù)能夠指導(dǎo)相關(guān)部門(mén)調(diào)控具體地塊的主要規(guī)劃因素,促進(jìn)城市土地科學(xué)管理。

通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)外特征價(jià)格模型的理論研究和實(shí)證研究成果,構(gòu)建反映城市住宅用地市場(chǎng)現(xiàn)狀的土地特征價(jià)格模型,并對(duì)2007—2009年南京市公開(kāi)出讓的156塊住宅用地的出讓價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究,進(jìn)而探討城市住宅用地出讓價(jià)格的影響因素及其影響機(jī)制。結(jié)果表明:①城市中心影響度、土地交易條件、土地交易方式、容積率、政府公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)院、企業(yè)、金融密集度、公交站點(diǎn)、時(shí)間因素對(duì)南京市城市住宅用地出讓價(jià)格有顯著影響,并且城市中心影響度為負(fù)向影響;②鄰里特征對(duì)城市住宅用地土地出讓價(jià)格的貢獻(xiàn)率為53.4%,個(gè)別特征為31.1%,區(qū)位特征為9.7%,其它特征為5.8%;③公交線路對(duì)城市住宅用地出讓價(jià)格影響最大,其次分別為政府公共服務(wù)設(shè)施、金融密集度、企業(yè)、土地交易方式、醫(yī)院、城市中心影響度、土地交易條件、容積率。據(jù)此,從轉(zhuǎn)變土地管理部門(mén)職能、科學(xué)確定住宅用地出讓價(jià)格、合理地確定住宅用地價(jià)格指數(shù)、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提出相應(yīng)的政策建議。

采用面板分位數(shù)回歸方法,以全國(guó)35個(gè)大中城市為樣本,利用2006—2015年的數(shù)據(jù),對(duì)影響住宅價(jià)格的因素進(jìn)行研究。結(jié)果表明:土地價(jià)格、人均儲(chǔ)蓄余額、在崗職工平均工資、人口密度、空氣質(zhì)量對(duì)住宅價(jià)格有正向影響,每?jī)|人醫(yī)院或衛(wèi)生院數(shù)量對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)向影響；并且不同分位數(shù)水平下各影響因素的作用大小具有明顯差異。研究結(jié)論對(duì)不同城市依據(jù)自身特征采取相應(yīng)的調(diào)控政策具有一定的參考價(jià)值。

針對(duì)軌道交通建設(shè)帶動(dòng)沿線住宅價(jià)格上升的現(xiàn)象,本文剖析了軌道交通對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲的作用機(jī)理,并總結(jié)了樓盤(pán)距站點(diǎn)的距離、樓盤(pán)自身的區(qū)位、軌道交通的路線布局、建設(shè)時(shí)間、票價(jià)變化、運(yùn)能和擁擠程度等因素對(duì)沿線城市住宅價(jià)格的影響規(guī)律。

文章通過(guò)列舉當(dāng)前我國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的許多值得關(guān)注的問(wèn)題,分析了對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響的各種因素,提出調(diào)控住宅房地產(chǎn)價(jià)格的措施方向,從而在實(shí)踐上可以為政府制定政策、加強(qiáng)對(duì)住宅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起指導(dǎo)作用,具有現(xiàn)實(shí)的理論意義。

房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱產(chǎn)業(yè),其影響面甚廣,但其價(jià)格的飛速上漲已超出居民的承受能力。針對(duì)影響其價(jià)格的五個(gè)因素,應(yīng)用ahm法進(jìn)行分析可以看出經(jīng)濟(jì)因素是影響其價(jià)格的最主要因素,區(qū)域因素和個(gè)別因素為主要因素,所以制定價(jià)格和調(diào)控時(shí)應(yīng)首先考慮經(jīng)濟(jì)因素。

在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的著作中,大量闡述了有關(guān)供求關(guān)系決定商品價(jià)格的理論。房地產(chǎn)有其特殊的一面,它不僅是商品,也是一種資產(chǎn)。一旦地產(chǎn)與房產(chǎn)相結(jié)合,它也具備消費(fèi)品的屬性,可以給擁有者帶來(lái)一定效用。所以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素也是多方面的,本文主要從增長(zhǎng)面,宏觀面和制度面三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了分析與討論。

房地產(chǎn)價(jià)格的討論一直都是熱門(mén)話題。影響我國(guó)房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)因素主要在于國(guó)民收入、土地價(jià)格、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)等方面,運(yùn)用這些因素,采用模型分析方法,可以看出房地產(chǎn)投資是影響房?jī)r(jià)的重要原因。

本文通過(guò)對(duì)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)因素進(jìn)行理論研究,并運(yùn)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)建立計(jì)量回歸模型進(jìn)行實(shí)證分析,據(jù)此得出了影響因素對(duì)房?jī)r(jià)影響程度。實(shí)證結(jié)果表明居民收入差距拉大、人民幣升值將明顯促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)狀,文章提出應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的政策建議。