hedonic模型的南昌住宅價格影響因素分析

近年來不斷上漲的房價引發(fā)社會各界的關(guān)注,分析影響我國房價的因素并研究其影響程度,對穩(wěn)定房價有至關(guān)重要的作用。本文根據(jù)2006—2016年的季度數(shù)據(jù),運用var模型對影響我國房地產(chǎn)價格的因素進行實證分析。結(jié)果表明,房地產(chǎn)價格受城鎮(zhèn)居民可支配收入的影響較大;房價與國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售面積、存貸款基準利率存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系。

結(jié)合空間分析方法和hedonic模型,采用arcgis、surfer、spss等軟件,以成都市為例,對城市住宅價格空間分布特征及其影響因素進行系統(tǒng)性分析。結(jié)果表明:成都市主城區(qū)住宅價格總體上以城中和城南為雙核心,呈馬蹄狀向四周逐級遞減;成都市住宅價格在空間分布上呈明顯的正相關(guān)性,具有相似價格的住宅呈現(xiàn)集聚特點;樓盤檔次、區(qū)位條件、環(huán)境因素、交通可達性,歷史與人文等因素是影響成都市住宅價格空間分異的主要因素。

通過供需理論分析,住宅價格波動的影響因素有人口、收入、開發(fā)商實力、盈利能力、貸款利率及水平等,構(gòu)建時間序列/截面數(shù)據(jù)的個體固定效應(yīng)模型對我國除西藏外的30個省、自治區(qū)和直轄市的住宅價格進行實證研究發(fā)現(xiàn),影響住宅價格波動的主要因素有人口、收入、開發(fā)商實力、銷售面積、土地購置成本、建安成本,在考慮消費慣性的基礎(chǔ)上,采用工具變量后的模型估計結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價格的因素主要是銷售面積、土地購置成本和建安成本,且住宅價格受宏觀經(jīng)濟影響而存在地區(qū)差異。

運用多元線性回歸和因子分析的方法,以2002年～2014年的數(shù)據(jù)為樣本,對南昌市住宅價格的影響因素進行了實證研究。研究結(jié)果表明：從需求因素看,常住人口數(shù)量和人均可支配收入的影響為正效應(yīng),住宅銷售面積的影響為負效應(yīng);從供給因素來看,土地價格和住宅開發(fā)投資額的影響為正效應(yīng),住宅竣工面積的影響為負效應(yīng);從綜合因素來看,影響南昌市住宅價格的關(guān)鍵因素為經(jīng)濟增長、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率、通貨膨脹水平和住宅投資額。

根據(jù)價格形成機理,文章從需求因素、供給因素、環(huán)境因素三方面對北京市商品住宅價格進行了定性分析,進而對北京市商品住宅價格進行灰色關(guān)聯(lián)度定量分析,得出北京市商品住宅價格影響因素影響關(guān)聯(lián)度,并提出調(diào)控房價的政策建議。

運用供需理論來分析住宅價格波動機理,定性分析住宅價格波動影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型。通過實證分析和假設(shè)檢驗優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型。利用二階因子模型進一步研究和評價近年來國內(nèi)住宅市場房價波動,得出了影響市場供需的主次因素。

在城市化不斷深化與發(fā)展的今天,越來越多的農(nóng)村人口進入城市,而進入城市首先要解決的是“住”的問題,1994年7月,國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,開辟了國內(nèi)商品房市場,任何一種商品都受著價值規(guī)律的支配,通過價格體現(xiàn)價值.商品住宅的價格不僅是一個民生問題,更是一種經(jīng)濟現(xiàn)象,其價格的高低除了受國家宏觀經(jīng)濟政策與經(jīng)濟發(fā)展水平影響之外,還與社會貨幣投放總量、城市提供的公共服務(wù)的廣度與深度、城市商品住宅用地供給、銀行信貸政策、以流轉(zhuǎn)稅為主體的房地產(chǎn)業(yè)稅收體系及商品住宅自身品質(zhì)等因素相關(guān).

運用供需理論來分析住宅價格波動機理,定性分析住宅價格波動影響因素并構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型.通過實證分析和假設(shè)檢驗優(yōu)化了該結(jié)構(gòu)方程模型.利用二階因子模型進一步研究和評價近年來國內(nèi)住宅市場房價波動,得出了影響市場供需的主次因素.

[碩士]基于單中心城市模型的中國房地產(chǎn)價格影響因素分析——【學位年度】2010　　【摘要】　　近些年,我國房地產(chǎn)市場價格普遍快速攀升,同時,房價在不同城市間的差距非常之大,政府出臺了一系列措施來抑制房價上漲,但效果都有限。由于房地產(chǎn)開發(fā)火熱,我國的土...

對西安市普通商品房價格影響因素之間關(guān)系進行詮釋,明晰各因素之間的主次關(guān)系。以結(jié)構(gòu)解釋模型(ism)為分析方法,對影響普通商品房價格的因素進行分析。在多種價格影響因素中,各因素對普通商品房價格的影響程度是主次分明的。銀行信貸政策及居民收入水平是影響綠色建筑能耗的主要因素;交通便捷程度,消費者預(yù)期,配套設(shè)施,宏觀調(diào)控,城市發(fā)展規(guī)劃和土地價格等因素對普通商品房價格的直接表現(xiàn)方式,這些因素受區(qū)位條件和政策水平兩個因素的制約,進而影響普通商品房價格。

對可能影響中國房價的諸多因素的重要性問題進行識別和檢驗，基于模型不確定性的視角，使用中國30個?。▍^(qū)）2002～2013年面板數(shù)據(jù)，采用貝葉斯模型平均（bma）方法進行模型設(shè)定與分析。研究認為，在可能對中國房價產(chǎn)生影響的19個指標中，信貸政策、心理預(yù)期、物價水平、房屋竣工面積和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化等5個解釋變量的后驗概率大于90％，它們是影響現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)價格的決定因素；應(yīng)通過差別化的信貸政策分區(qū)域控制房價，通過新聞媒體公開統(tǒng)計和發(fā)布房地產(chǎn)數(shù)據(jù)正確引導人們的心理預(yù)期，通過適宜的貨幣政策有效控制物價，通過保障性住房建設(shè)增加房地產(chǎn)供給，通過合理化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引導房價調(diào)控等，促進中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

從90年代初我國房地產(chǎn)市場的建立至今,房地產(chǎn)業(yè)已成為有關(guān)國計民生的基礎(chǔ)行業(yè),但最近幾年我國大部分城市和地區(qū)房價持續(xù)上漲,遠遠超過了普通居民的承受能力。本文在對相關(guān)數(shù)據(jù)進行主成分分析和多元回歸分析的基礎(chǔ)上分析了影響我國房地產(chǎn)價格上漲的主要因素。

房地產(chǎn)作為一個熱門話題,與人們生活緊密相連.許多專家學者針對房地產(chǎn)指標從不同角度對其進行了研究.以時間序列多元回歸分析為主要分析手段,包括多重共線性檢驗、平穩(wěn)性檢驗、誤差修正模型等一系列模型方法,對房地產(chǎn)指標進行綜合處理,從而可以得到響應(yīng)變量與解釋變量指標之間的整體關(guān)系.

研究目的:以南京市為例,探索城市住宅地價影響因素及其邊際作用空間變化性及各因素邊際作用大小空間分布狀況,為城市土地科學管理提供幫助。研究方法:地理加權(quán)回歸模型(gwr)。研究結(jié)果:(1)地鐵站點、商業(yè)網(wǎng)點、水景觀、綠地公園對住宅地均價的邊際影響能力的空間變化性強,高等學校、醫(yī)院等其他因素邊際作用的空間變化性較弱;(2)容積率住宅地價邊際增值能力高于其他因素,各因素在具體不同地塊上邊際作用能力高低不同。研究結(jié)論:gwr模型可以改進傳統(tǒng)空間回歸方法,可對城市地價影響因素邊際價格作用空間變化性進行良好的估計;住宅土地價格對快速交通、商服條件及自然景觀因素較為敏感,反映主城區(qū)人們對住宅便捷性及休憩性呈強偏好;容積率邊際增值能力空間變化弱與土地的住宅性用途有關(guān),但容積率始終是邊際增值能力最高的因素;gis良好的輸出圖像可視化技術(shù)能夠指導相關(guān)部門調(diào)控具體地塊的主要規(guī)劃因素,促進城市土地科學管理。

通過借鑒國內(nèi)外特征價格模型的理論研究和實證研究成果,構(gòu)建反映城市住宅用地市場現(xiàn)狀的土地特征價格模型,并對2007—2009年南京市公開出讓的156塊住宅用地的出讓價格進行實證研究,進而探討城市住宅用地出讓價格的影響因素及其影響機制。結(jié)果表明:①城市中心影響度、土地交易條件、土地交易方式、容積率、政府公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)院、企業(yè)、金融密集度、公交站點、時間因素對南京市城市住宅用地出讓價格有顯著影響,并且城市中心影響度為負向影響;②鄰里特征對城市住宅用地土地出讓價格的貢獻率為53.4%,個別特征為31.1%,區(qū)位特征為9.7%,其它特征為5.8%;③公交線路對城市住宅用地出讓價格影響最大,其次分別為政府公共服務(wù)設(shè)施、金融密集度、企業(yè)、土地交易方式、醫(yī)院、城市中心影響度、土地交易條件、容積率。據(jù)此,從轉(zhuǎn)變土地管理部門職能、科學確定住宅用地出讓價格、合理地確定住宅用地價格指數(shù)、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提出相應(yīng)的政策建議。

采用面板分位數(shù)回歸方法,以全國35個大中城市為樣本,利用2006—2015年的數(shù)據(jù),對影響住宅價格的因素進行研究。結(jié)果表明:土地價格、人均儲蓄余額、在崗職工平均工資、人口密度、空氣質(zhì)量對住宅價格有正向影響,每億人醫(yī)院或衛(wèi)生院數(shù)量對住宅價格有負向影響；并且不同分位數(shù)水平下各影響因素的作用大小具有明顯差異。研究結(jié)論對不同城市依據(jù)自身特征采取相應(yīng)的調(diào)控政策具有一定的參考價值。

針對軌道交通建設(shè)帶動沿線住宅價格上升的現(xiàn)象,本文剖析了軌道交通對房產(chǎn)價格上漲的作用機理,并總結(jié)了樓盤距站點的距離、樓盤自身的區(qū)位、軌道交通的路線布局、建設(shè)時間、票價變化、運能和擁擠程度等因素對沿線城市住宅價格的影響規(guī)律。

文章通過列舉當前我國住宅房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的許多值得關(guān)注的問題,分析了對住宅房地產(chǎn)價格影響的各種因素,提出調(diào)控住宅房地產(chǎn)價格的措施方向,從而在實踐上可以為政府制定政策、加強對住宅房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起指導作用,具有現(xiàn)實的理論意義。

房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟增長中的支柱產(chǎn)業(yè),其影響面甚廣,但其價格的飛速上漲已超出居民的承受能力。針對影響其價格的五個因素,應(yīng)用ahm法進行分析可以看出經(jīng)濟因素是影響其價格的最主要因素,區(qū)域因素和個別因素為主要因素,所以制定價格和調(diào)控時應(yīng)首先考慮經(jīng)濟因素。

在微觀經(jīng)濟學的著作中,大量闡述了有關(guān)供求關(guān)系決定商品價格的理論。房地產(chǎn)有其特殊的一面,它不僅是商品,也是一種資產(chǎn)。一旦地產(chǎn)與房產(chǎn)相結(jié)合,它也具備消費品的屬性,可以給擁有者帶來一定效用。所以對房地產(chǎn)價格的影響因素也是多方面的,本文主要從增長面,宏觀面和制度面三個方面對房地產(chǎn)價格的影響進行了分析與討論。

房地產(chǎn)價格的討論一直都是熱門話題。影響我國房價的經(jīng)濟因素主要在于國民收入、土地價格、房地產(chǎn)投資和消費等方面,運用這些因素,采用模型分析方法,可以看出房地產(chǎn)投資是影響房價的重要原因。

本文通過對影響房價變動因素進行理論研究,并運用統(tǒng)計數(shù)據(jù)建立計量回歸模型進行實證分析,據(jù)此得出了影響因素對房價影響程度。實證結(jié)果表明居民收入差距拉大、人民幣升值將明顯促進房價的上漲。針對我國房價居高不下的現(xiàn)狀,文章提出應(yīng)對高房價的政策建議。