宏觀調(diào)控政策下的房地產(chǎn)企業(yè)融資困局及其對策分析

今年上半年,我國經(jīng)濟(jì)增長速度放緩、通縮壓力增大,其速度之快,超出了決策層普遍預(yù)料.為確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展,政府采取了一系列的宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控.作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè),對銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大,受到調(diào)控政策較大影響.該情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)展現(xiàn)有的融資模式,并對房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行創(chuàng)新,來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展.

針對房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的問題,近年來,國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。在市場背景的基礎(chǔ)上正確的看待房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控,應(yīng)合理并理性的應(yīng)變宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。介于房地產(chǎn)的價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)漲幅指數(shù),穩(wěn)定房價(jià)已經(jīng)成為了當(dāng)前人們關(guān)注的重中之重。

房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)，高投入，高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證企業(yè)正常運(yùn)作的前提，因此融資能力對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)，高投入，高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證企業(yè)正常運(yùn)作的前提，因此融資能力對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。

隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),帶動了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)為滿足市場發(fā)展需要,始終在調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,但在國家宏觀調(diào)控政策的影響下,也出現(xiàn)了一些問題,因此,本文將從宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀入手,重點(diǎn)研究房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控政策應(yīng)采取的措施。

房地產(chǎn)作為一個社會再生產(chǎn)過程中不可缺少的重要部分,在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著舉足輕重的地位.2010年以來,通貨膨脹壓力日益增大,cpi持續(xù)走高,國家實(shí)行宏觀調(diào)控,采取了一系列銀根緊縮的措施,在放貸資金總量收縮的情況下,使金融市場中的信貸資金成了更為稀缺的資源,這使得大多數(shù)企業(yè)遇到融資難的問題.房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),在日常運(yùn)營中對資金的需求非常巨大,國家銀根緊縮無疑讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資面臨嚴(yán)峻考驗(yàn).而中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資形勢尤為嚴(yán)峻.本文試圖探討在這種信貸緊縮的宏觀調(diào)控政策背景下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀及原因,以及解決融資難的對策.

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),很少有投資者全部以自有資本金投入,房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題一向牽動著企業(yè)的發(fā)展和生存。然而目前,一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備,可供開發(fā)的總建筑面積多在300萬平方米以上。因此,房地產(chǎn)企業(yè)快速高效融資的需求,已經(jīng)迫在眉睫。本文主要闡述了我國宏觀調(diào)控下對房地產(chǎn)企業(yè)的影響,并分析比較了多種房地產(chǎn)融資方式運(yùn)作的內(nèi)在機(jī)理和宏觀環(huán)境,以期正確選擇合適的房地產(chǎn)融資方式。

我國的房地產(chǎn)業(yè)自90年代以來得到了飛速的發(fā)展,在國民經(jīng)濟(jì)中的比重也日益提升。與此同時(shí),房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨著諸多問題,房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷飆升,住房需求超過供給,影響了正常的社會發(fā)展秩序,需要政府出臺相關(guān)政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。本文首先介紹我國房地產(chǎn)市場的狀況,分析影響房地產(chǎn)市場的主要因素,最后在我們所分析的基礎(chǔ)上提出政策和建議。

目前房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，總體投資下降，而且在國家宏觀金融調(diào)控，限購政策的限制下，市場購買越來越理性化，對房屋的要求越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)的處境愈加艱難，本文就房地產(chǎn)企業(yè)融資的幾個方面進(jìn)行簡單的分析，僅給予參考；

為遏制房產(chǎn)市場的投機(jī),國家連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策,短期效果顯現(xiàn)成效。放眼長遠(yuǎn),調(diào)控中存在的雙刃劍效應(yīng),宏觀調(diào)控政策依將任重而道遠(yuǎn)。

近年來,隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和住房體制改革的不斷深化,中國的房地產(chǎn)業(yè)已日趨成熟和完善,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。與此同時(shí),部分城市的房地產(chǎn)市場

改革開放后,我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,同時(shí)也出現(xiàn)房價(jià)過高、土地資源配置不合理等問題。我國政府相繼出臺了一系列宏觀政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場,共分為五個階段：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸和土地供給（2003—2005年）;抑制房價(jià)走高（2005—2007年）;緊縮性政策改為鼓勵性政策（2008—2010年）;擴(kuò)大供給和抑制需求（2010—2013年）;保增長、擴(kuò)內(nèi)需、去庫存（2014年至今）。但房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果并不盡如人意,抑制房價(jià)上漲的目的沒能實(shí)現(xiàn),限制土地的供應(yīng)量導(dǎo)致大型企業(yè)壟斷土地資源,保障性住房建設(shè)緩慢。提出完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對策建議：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,確保中央調(diào)控達(dá)到效果并加大監(jiān)管執(zhí)行力度,實(shí)行穩(wěn)定的貨幣政策,加快保障性住房建設(shè),逐步完善調(diào)控機(jī)制,科學(xué)規(guī)劃開發(fā)房地產(chǎn)。

改革開放后,我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,同時(shí)也出現(xiàn)房價(jià)過高、土地資源配置不合理等問題。我國政府相繼出臺了一系列宏觀政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場,共分為五個階段：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸和土地供給（2003—2005年）;抑制房價(jià)走高（2005—2007年）;緊縮性政策改為鼓勵性政策（2008—2010年）;擴(kuò)大供給和抑制需求（2010—2013年）;保增長、擴(kuò)內(nèi)需、去庫存（2014年至今）。但房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果并不盡如人意,抑制房價(jià)上漲的目的沒能實(shí)現(xiàn),限制土地的供應(yīng)量導(dǎo)致大型企業(yè)壟斷土地資源,保障性住房建設(shè)緩慢。提出完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對策建議：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,確保中央調(diào)控達(dá)到效果并加大監(jiān)管執(zhí)行力度,實(shí)行穩(wěn)定的貨幣政策,加快保障性住房建設(shè),逐步完善調(diào)控機(jī)制,科學(xué)規(guī)劃開發(fā)房地產(chǎn)。

我國政府加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控作為抑制經(jīng)濟(jì)過熱的重要舉措,取得了顯著成效。但從一定程度上看,又存在著誤區(qū)和盲點(diǎn),如需求旺盛和抑制供給的矛盾,政策和時(shí)效性與方向性的誤區(qū)等,又影響了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及宏觀調(diào)控的效應(yīng)。對此,應(yīng)采取完善金融市場;加強(qiáng)制度建設(shè),杜絕和防范各種腐敗等措施。

當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征:一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局;二是其他融資渠道雖然總量不大,但卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向;三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。

房地產(chǎn)業(yè)市場機(jī)制失靈,政府調(diào)控房價(jià)應(yīng)在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,通過擴(kuò)大社會保障性住房的覆蓋面,調(diào)整結(jié)構(gòu)性減稅政策,降低房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)在地方財(cái)政收入中的比重。政府應(yīng)按照市場需求加大居住房供應(yīng)量,控制購房信貸投放。相關(guān)政策實(shí)施后,必將使房價(jià)在平穩(wěn)中下降,居民可支配收入與實(shí)際購房能力逐步相適應(yīng)。

本文研究當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,分析了當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效性及不足,得出的結(jié)論是:加速房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè),完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系。

近年來,我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱,加之普通老百姓對購房的剛性需求又進(jìn)一步加熱了房地產(chǎn)市場。老百姓在叫苦連篇的哀聲中觀望著政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策,期望能遏制房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫,保障老百姓的住房需求。本文通過梳理我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,分析我國政府房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策仍然無法有效抑制居高不下的房價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原因,以期能對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的調(diào)整有所建言。

一、調(diào)控方式的一般理論學(xué)界通說認(rèn)為,宏觀調(diào)控的方式與手段有三:經(jīng)濟(jì)手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關(guān)系,筆者比較認(rèn)同楊紫烜教授的觀點(diǎn),既在一個法制健全的國家,重要的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段一般都會采取法律的形式,以法律為依據(jù),以國家強(qiáng)制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段也就是法律手段。

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大、回收期長等特點(diǎn),使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求走規(guī)模經(jīng)濟(jì)的道路。宏觀調(diào)控以來,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境日益艱難:不許建筑商墊資建設(shè);對土地全面實(shí)行招、拍、掛,數(shù)億的地塊款要求現(xiàn)付;對個人住房貸款提高首付比率;對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款進(jìn)行封閉管理;監(jiān)管預(yù)售資金賬戶;將首套房貸利率升至1.05倍。以上種種原因,使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力日益加大。如何長期有效的融得資金,以保證企業(yè)現(xiàn)金流的正常運(yùn)行,是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題。

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自2003年以來國務(wù)院及各部委出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,對這些政策的績效從房價(jià)是否相對穩(wěn)定、供求總量是否相對平衡、供給結(jié)構(gòu)是否合理、住房的社會公平和保障程度如何等四個方面進(jìn)行評價(jià),得出基本判斷是:近幾年出臺的調(diào)控政策績效不佳。影響績效的關(guān)鍵問題在于政府調(diào)控不堅(jiān)決、開發(fā)商參與保障住房建設(shè)的激勵缺乏、部分政策\(yùn)"一刀切\(zhòng)"、對投機(jī)調(diào)控不到位。應(yīng)采取的對策是:顯化政府的決心并協(xié)調(diào)調(diào)控行為、增加保障型住房供給、實(shí)施差異化的稅收和利率政策、出臺物業(yè)稅及其細(xì)則、限制開發(fā)商囤地、加強(qiáng)官員相關(guān)的政績考核等。