建設(shè)工程承包優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)競(jìng)合問題

試論建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)

《合同法》第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該就

承包人就建設(shè)工程的變價(jià)享有優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為法定優(yōu)先權(quán),該權(quán)利的適用應(yīng)具備三個(gè)基本要件,同時(shí)應(yīng)對(duì)該權(quán)利的內(nèi)容做進(jìn)一步的立法完善,以使其效力得到充分發(fā)揮

隨著我國(guó)基礎(chǔ)投資建設(shè)的加快和房地產(chǎn)建筑業(yè)的快速發(fā)展,建筑行業(yè)中發(fā)包人拖欠承包人墊付的建設(shè)工程款現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重,已經(jīng)成為一個(gè)突出的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題,為此,我國(guó)對(duì)建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)專門進(jìn)行了立法規(guī)定。但是實(shí)踐中,該法律規(guī)定常常與其他債權(quán)人特別是銀行的抵押優(yōu)先權(quán)形成沖突,往往成為

我國(guó)1999年頒布的《中華人民共和國(guó)合同法》正式確立了建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)制度。該制度的確立,從保護(hù)工程承包人及農(nóng)民工的合法權(quán)益角度出發(fā),通過賦予承包人的法定權(quán)利,為解決日益嚴(yán)重的建設(shè)工程價(jià)款及農(nóng)民工工資拖欠問題創(chuàng)造了一個(gè)較好的法律保障。本文主要圍繞在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之間權(quán)利沖突的原因分析及解決等問題展開論述。

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法律直接規(guī)定的,具有法定性,不以當(dāng)事人之間事先存在特別約定為必要。在同一建設(shè)工程上存在建設(shè)工程承包人的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與其他債權(quán)人的抵押權(quán)競(jìng)合時(shí),根據(jù)法定優(yōu)于約定,即有法定從法定,無法定按約定的一般原則,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的效力優(yōu)于抵押權(quán),也就是說,建設(shè)工程承包人的工程款受償順序位于抵押權(quán)人之前。

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，發(fā)包人逾期不付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。

第25卷第6期南方冶金學(xué)院學(xué)報(bào) 2o04年12月journalofsoutherninstituteofmetallurgy v01．25．no．6 dec．．2004 建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)的效力及其行使 李鍇張明 中圖分類號(hào)：d923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)：1007—1229(2004)06—0101一03 在我國(guó)，建設(shè)工程的發(fā)包人拖欠工程款問題已經(jīng)成為建筑行業(yè)久治不愈的頑癥，施工企業(yè)揮之不去的夢(mèng) 魘。為了解決這一頑癥，保護(hù)承包人的合法權(quán)益，《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包 人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以 外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)。也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工 程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”本文擬對(duì)該條規(guī)定的建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)

!"#!""#·!經(jīng)濟(jì)論壇 談建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán) 我國(guó)《合同法》第!"#條規(guī)定$“發(fā)包 人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催 告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人 逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不 宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包 人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法 院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就 該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。” 該規(guī)定明確賦予了工程承包人享有對(duì)建 設(shè)工程折價(jià)或拍賣所得款項(xiàng)享有優(yōu)先受 償?shù)臋?quán)利，此種權(quán)利即為建設(shè)工程款的優(yōu) 先受償權(quán)。為增強(qiáng)司法實(shí)踐的可操作性， !%%!年#月!&日，最高人民法院以批復(fù) 的形式對(duì)合同法第!"#條的理解與適用 做了相關(guān)的司法解釋，從而為解決建設(shè)工 程發(fā)包人長(zhǎng)期拖欠工程款的問題提供了 具體的法律依據(jù)，有利于建筑業(yè)市場(chǎng)的良 性發(fā)展和維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。 一、建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性 質(zhì) ’(建設(shè)

《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán),但學(xué)界對(duì)該權(quán)利的性質(zhì)存有爭(zhēng)議,本文將該權(quán)利界定為一種優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)行使的標(biāo)的為發(fā)包人所有的可以折價(jià)、拍賣的建設(shè)工程;范圍僅限于承包人實(shí)際支付的費(fèi)用,而且在商品房預(yù)售的情況下可能會(huì)受到消費(fèi)者權(quán)利的限制。

《合同法》286條規(guī)定了建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)。這一規(guī)定,對(duì)于保障建設(shè)工程承包人的合法權(quán)益,解決日益嚴(yán)重的工程款拖欠問題都有積極意義。然而,由于這一規(guī)定過于簡(jiǎn)略與概括,理論與實(shí)踐上有許多問題值得思考。首先,對(duì)建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)如何界定就很有爭(zhēng)議。其次,適用建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的條件也不明確。特別是,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的對(duì)抗效力是一個(gè)難點(diǎn)。最后,文章得出結(jié)論,要想完善和保證建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)的完善,就必須建立預(yù)登記制度。

我國(guó)《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)。該項(xiàng)權(quán)利屬法定抵押權(quán),其行使必須具備法定的條件。在行使該項(xiàng)權(quán)利時(shí)應(yīng)注意它與一般抵押權(quán)及其他債權(quán)競(jìng)合,與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)關(guān)系等問題。最高人民法院對(duì)《合同法》第286條作出了司法解釋,但該解釋及《合同法》的規(guī)定仍有許多缺陷,有待進(jìn)一步修改和完善。

建設(shè)工程發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人依法就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。以《合同法》第286條為依據(jù),承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)屬于法定抵押權(quán),其成立直接依據(jù)法律的規(guī)定,既不需我國(guó)要在當(dāng)事人之間訂立抵押合同,也不需要辦理抵押權(quán)登記手續(xù),成立的時(shí)間依據(jù)作為法定抵押權(quán)客體的抵押物是否具有不動(dòng)產(chǎn)的特性予以認(rèn)定。在建設(shè)工程上,法定抵押權(quán)和意定抵押權(quán)競(jìng)合時(shí),應(yīng)按照其相互間登記的先后確定順位,因?yàn)橐該p害其他債權(quán)人的利益來保護(hù)承包人的建設(shè)工程款得以滿足不符合立法精神。

在商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)中,由于工程承包人的建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于銀行的貸款抵押權(quán),加大了銀行抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》和最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中有關(guān)條款進(jìn)行分析,闡述了兩者之間的法律關(guān)系及其在實(shí)踐中的正確適用,提出了相應(yīng)的防范對(duì)策和補(bǔ)救措施。

《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第286條在司法實(shí)踐中發(fā)揮了積極的作用，該規(guī)定對(duì)解決拖欠工程款問題，保障承包人工程價(jià)款債權(quán)實(shí)現(xiàn)有積極意義。但實(shí)際操作中仍存在一些問題難以把握，致使有法院在處理有關(guān)案件時(shí)出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致承包方對(duì)此規(guī)定失去信心，認(rèn)為此條款是“休眠條款”。另一方面，一些房地產(chǎn)發(fā)展商在房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)中運(yùn)作相關(guān)程序，既利用預(yù)售房款謀取不法利益，又轉(zhuǎn)嫁工程抵償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

《合同法》第286條旨在解決工程款拖欠問題,促進(jìn)對(duì)建筑工人的保護(hù)。自成立以來,學(xué)界對(duì)其性質(zhì)、適用議論頗多,而最高人民法院又專門頒布司法解釋,指導(dǎo)審判實(shí)踐。不過,實(shí)務(wù)界對(duì)此仍有諸多問題,理論界亦未能令人信服地說明承包人優(yōu)先權(quán)的存在理由。本文試圖運(yùn)用系統(tǒng)研究與成本—效益研究的方法,分析承包人優(yōu)先權(quán)之實(shí)際功能與潛在功能,并以此為基礎(chǔ)提出改進(jìn)此項(xiàng)制度的建議。

房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及復(fù)雜的法律關(guān)系,使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨諸多風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)的落腳點(diǎn)主要是銀行抵押權(quán)的安全性和有效性。銀行抵押權(quán)一旦受限或存在瑕疵,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)既是現(xiàn)實(shí)的也是潛在的。本文以建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)為出發(fā)點(diǎn),分析承包人優(yōu)先權(quán)對(duì)銀行抵押權(quán)限制,銀行貸款抵押物可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),提出商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,以確保信貸資金安全。

抵押貸款展期中抵押權(quán)的效力問題——抵押貸款展期中抵押權(quán)的效力問題

!"!"#$%&’"()*+%,$-&.//. !龐鐵照〔武漢大學(xué)法學(xué)院〕 斷，中國(guó)企業(yè)的海外上市和外國(guó)企業(yè)在中國(guó)的上市，將產(chǎn)生許 多新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。我們將對(duì)全市具有高學(xué)歷，有專業(yè)資格，外 語(yǔ)層次高，業(yè)務(wù)精通的律師進(jìn)行登記，并將他們組織起來，力 爭(zhēng)在企業(yè)的兼并、重組，反傾銷和反壟斷訴訟，大型項(xiàng)目的招商引 資，為涉外企業(yè)上市提供法律意見書等國(guó)際律師業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)上有 所突破。 三是推動(dòng)律師業(yè)務(wù)向基層的延伸，為弱勢(shì)群體提供法律服 務(wù)。深圳外來工眾多，法律服務(wù)需求大，而且直接影響社會(huì)穩(wěn) 定。今年我們要加強(qiáng)深圳非中心區(qū)的律師事務(wù)所建設(shè)，并把律師 辦理法律援助案件工作制度化，保證弱勢(shì)群體的合法權(quán)利得到充 分的維護(hù)。 #六$推進(jìn)律師管理方式和管理手段的創(chuàng)新，促進(jìn)律師管理的 科學(xué)化、規(guī)范化和管理效率的提高。在管理方式上，我們要進(jìn)一 步簡(jiǎn)化審批程序和審批項(xiàng)目，一些不必要的審批項(xiàng)目如律師事務(wù) 所的住所、章程

我國(guó)《合同法》第２８６條規(guī)定的承包人就工程款債權(quán)而對(duì)工程享有的儔受償權(quán)，在性質(zhì)上系法定低押權(quán)，承包人優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)、承購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房的請(qǐng)求權(quán)發(fā)生竟合時(shí)，均應(yīng)對(duì)成立時(shí)間的先后來確定其優(yōu)先次序，我國(guó)立法有必要規(guī)定承包人儔受償權(quán)的有效成立以登記為要件。

本文就房地產(chǎn)抵押與租賃的先后順序及兩者之間存在的矛盾進(jìn)行法律解讀,對(duì)租賃合同是否經(jīng)過登記公示、抵押權(quán)是否受到影響和抵押權(quán)和租賃權(quán)進(jìn)行分析研究,指出我國(guó)目前租賃權(quán)登記公示法律制度存在不足,有待進(jìn)一步完善。

本文就房地產(chǎn)抵押與租賃的先后順序及兩者之間存在的矛盾進(jìn)行法律解讀，對(duì)租賃合同是否經(jīng)過登記公示、抵押權(quán)是否受到影響和抵押權(quán)和租賃權(quán)進(jìn)行分析研究，指出我國(guó)目前租賃權(quán)登記公示法律制度存在不足，有待進(jìn)一步完善。