建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)看房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)防范

由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是制度風(fēng)險(xiǎn),另一方面就是給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn),特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險(xiǎn),提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對策。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)（包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)）進(jìn)行了分析，并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對策。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大。本文就金融機(jī)構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析并提出了一些改進(jìn)措施。

本文就實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(xiǎn)(包括共性風(fēng)險(xiǎn)、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)、在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)以及新的調(diào)控政策將會(huì)導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn))進(jìn)行了分析,并從銀行等貸款金融機(jī)構(gòu)的角度提供了一些在實(shí)踐操作中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的可供參考的對策。

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施,房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來越多的債權(quán)人所運(yùn)用。本文從抵押權(quán)人、房地產(chǎn)抵押登記部門等角度分析了房地產(chǎn)抵押存在的風(fēng)險(xiǎn),并簡要的提出防范措施。

-52- 中國科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 經(jīng)濟(jì)管理論壇 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與有效房地產(chǎn)估價(jià) 張衍駿陳江東浙江省臺州市泰隆城市信用社　318050 伴隨著我國城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房 地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也歷經(jīng)了從 無到有的階段，并逐步成為人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 中的重要融資手段。但是，近年來由于地價(jià)上 漲、樓市飆升，面對承載著一定“泡沫”的房地 產(chǎn)，在實(shí)踐信貸業(yè)務(wù)的過程中如何夯實(shí)抵押物， 有效提高自身的信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一 直以來在進(jìn)行著積極的探索。本人認(rèn)為本著公 平、公正的原則，借助有效房地產(chǎn)估價(jià)不僅可以 相對合理測算和判定抵押物的價(jià)值，而且對抵 押物合法性、有效性能起到良好的預(yù)警作用，對 防范房

我國<合同法>第286條確定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)目的在于保護(hù)特定債權(quán)以保證工程建設(shè)質(zhì)量和人民的居住安全,然而這一制度在促進(jìn)企業(yè)融資、維護(hù)交易安全方面過于粗疏.本文通過探討這種權(quán)利的性質(zhì),認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定抵押權(quán),同時(shí)通過分析實(shí)踐中的典型權(quán)利沖突,對建立和完善建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)登記制度提出一些淺近的意見,以期完善這一優(yōu)先權(quán)制度的相關(guān)立法.

建設(shè)工程中工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)是工程中非常值得重視的問題,無論是在法律上還是在施工過程中,這都是引起人們廣泛關(guān)注的問題。如何處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也是處理發(fā)包人和承包人之間關(guān)系的重要工具,從法治角度解決原本對于這種關(guān)系的模糊問題,消除社會(huì)各界對于優(yōu)先受償權(quán)的非議。本文從法律等角度對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行深入探討,從立法立意等方向進(jìn)行分析研究,保障建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的公平公正。

提出了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的立法背景和實(shí)踐難題,探討了相關(guān)司法解釋的可操作性和須注意的問題,對其現(xiàn)實(shí)意義作了概述。

建設(shè)工程價(jià)款拖欠問題一直是困擾我國建筑業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重問題,它影響了建筑企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營,威脅到廣大建筑工人的生存利益,也制約了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

我國《合同法》第286條規(guī)定了建筑工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。該條平衡了建筑工程發(fā)包人與承包人的利益,完善了我國民事優(yōu)先權(quán)制度。但該條及其司法解釋在確定權(quán)利性質(zhì)、行使主體、標(biāo)的物的范圍以及與其他權(quán)利沖突時(shí)的處理方面均存在缺陷。因此,應(yīng)當(dāng)作進(jìn)一步的分析和研究,為這一制度的實(shí)施和完善提供更有可操作性的參考。

為了規(guī)范《合同法》第286條確立的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),2002年最高法院出臺了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》,但各地法院在執(zhí)行上述批復(fù)過程中遇到了一些難題,例如主合同無效時(shí)優(yōu)先權(quán)是否無效,主合同終止時(shí)該如何計(jì)算優(yōu)先權(quán)的起算時(shí)間,優(yōu)先權(quán)是否需要通過訴訟程序確定等。由于各地法院對這些問題存在不同的理解和判決,導(dǎo)致同案不同判現(xiàn)象頻發(fā),不利于維護(hù)司法權(quán)威和保障司法公平。本文將以建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的法理性質(zhì)為視角來探討建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)在行使過程中出現(xiàn)的上述疑難問題。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是《合同法》第286條賦予承包人的一項(xiàng)特殊權(quán)利,對保障農(nóng)民工的合法權(quán)益、促進(jìn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義.在工程實(shí)踐中,工程價(jià)款拖欠現(xiàn)象仍然存在,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為承包人工程價(jià)款的保護(hù)提供了法律依據(jù).而承包人在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的具體適用上,存在諸多爭議.為此,本文就建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)、立法宗旨、性質(zhì)及行使等方面進(jìn)行了探討.

在目前法律不完善的情況下,爭論建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是沒有必要的,因?yàn)槠浞尚再|(zhì)取決于立法的規(guī)定。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生,應(yīng)該以登記為條件。這種權(quán)利的行使也應(yīng)遵守物權(quán)法的基本原則。

《合同法》第286條規(guī)定有建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，但在實(shí)際操作中，由于此條法律未明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)及其他債權(quán)償還的關(guān)系，因而在合同糾紛的審理中，人民法院無法依法明確地予以界定，從而給司法審判帶來了一定的困難。2002年6月27日起執(zhí)行的最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱[2002]16號司法解釋）對此進(jìn)行了明確規(guī)定，從而使建設(shè)工程承包人的法律地位產(chǎn)生了質(zhì)的變化，為其利益的實(shí)現(xiàn)提供了法律保障。

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展,建設(shè)工程價(jià)款拖欠問題日益突出,成為不可忽視的社會(huì)問題。《合同法》第二百八十六條確立了建設(shè)工程承包人工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。但法律未對其性質(zhì)加以規(guī)定,且該權(quán)利在實(shí)踐中與抵押權(quán)、消費(fèi)者的商品房買受人權(quán)利等其他權(quán)利沖突。隨后出臺的相關(guān)司法解釋并未從根本上解決權(quán)利沖突問題。建議法律明確建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于優(yōu)先權(quán),并建立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的預(yù)告登記制度,保障承包人與第三人的合法利益,完善該項(xiàng)法律制度。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有:以設(shè)定抵押后建的設(shè)施擴(kuò)大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預(yù)售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財(cái)產(chǎn)貸款。防范此類貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權(quán)抵押操作等。

合同法下的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償制度對于保護(hù)建設(shè)工程承包人的合法權(quán)益,降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),解決拖欠農(nóng)民工工資提供了法律上的依據(jù),對房地產(chǎn)行業(yè)及社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。文章就優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)的界定、主體區(qū)分、行使期限、優(yōu)先受償范圍及工程項(xiàng)目破產(chǎn)后的處置方式作了探討,對存在的問題進(jìn)行分析。

1999年10月1日施行的《合同法》第286條確立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度,為承包人收回工程欠款提供了新的法律保障。2002年6月27日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》),為承包人實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)提供了有力的司法支持。但如何實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?多數(shù)需經(jīng)必要的司法程序。本文作者結(jié)合多年來處理建設(shè)工程施工合同糾紛的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),對實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的司法程序進(jìn)行探究,以期對今后的立法有所裨益。

改革開放以來,中國順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化趨勢,不斷擴(kuò)大對外開放和深化市場經(jīng)濟(jì)體制改革,20世紀(jì)90年代初起,隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的大幅度增長,建設(shè)單位大量、長期、巨額拖欠建筑工程款項(xiàng),已成為影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一大障礙。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的確立對于平衡承包人與發(fā)包人之間的關(guān)系,尤其是保護(hù)建筑工人的利益具有不可替代的作用。但該權(quán)利在運(yùn)用與操作過程中仍有許多環(huán)節(jié)沒有明確且存在爭議,影響著這一制度的有效實(shí)施。完善該制度應(yīng)首先從明確權(quán)利屬性入手,確立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為優(yōu)先權(quán);通過構(gòu)建權(quán)利登記制度,使該權(quán)利具有公示性,從而避免給第三人和承包人帶來不必要的交易風(fēng)險(xiǎn);實(shí)行執(zhí)行程序法定化來有效解決建筑領(lǐng)域的工程款拖欠問題。