建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)看房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險防范

由于房地產(chǎn)本身的特點,房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風(fēng)險,一個方面的風(fēng)險是制度風(fēng)險,另一方面就是給銀行帶來的風(fēng)險,特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風(fēng)險,提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的方法。

本文就實務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(包括共性風(fēng)險、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險、在建工程抵押風(fēng)險以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險)進行了分析,并從銀行等貸款金融機構(gòu)的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風(fēng)險的可供參考的對策。

本文就實務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險（包括共性風(fēng)險、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險、在建工程抵押風(fēng)險以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險）進行了分析，并從銀行等貸款金融機構(gòu)的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風(fēng)險的可供參考的對策。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險也在不斷加大。本文就金融機構(gòu)如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險進行了分析并提出了一些改進措施。

本文就實務(wù)中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔(dān)保融資方式可能存在的各類潛在風(fēng)險(包括共性風(fēng)險、土地使用權(quán)抵押風(fēng)險、在建工程抵押風(fēng)險以及新的調(diào)控政策將會導(dǎo)致的房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險)進行了分析,并從銀行等貸款金融機構(gòu)的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風(fēng)險的可供參考的對策。

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展,作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險的一種防范措施,房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來越多的債權(quán)人所運用。本文從抵押權(quán)人、房地產(chǎn)抵押登記部門等角度分析了房地產(chǎn)抵押存在的風(fēng)險,并簡要的提出防范措施。

-52- 中國科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 經(jīng)濟管理論壇 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險防范與有效房地產(chǎn)估價 張衍駿陳江東浙江省臺州市泰隆城市信用社　318050 伴隨著我國城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地產(chǎn)法制建設(shè)的不斷完善，以房 地產(chǎn)為抵押物提供擔(dān)保的借貸行為也歷經(jīng)了從 無到有的階段，并逐步成為人們社會經(jīng)濟活動 中的重要融資手段。但是，近年來由于地價上 漲、樓市飆升，面對承載著一定“泡沫”的房地 產(chǎn)，在實踐信貸業(yè)務(wù)的過程中如何夯實抵押物， 有效提高自身的信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一 直以來在進行著積極的探索。本人認為本著公 平、公正的原則，借助有效房地產(chǎn)估價不僅可以 相對合理測算和判定抵押物的價值，而且對抵 押物合法性、有效性能起到良好的預(yù)警作用，對 防范房

我國<合同法>第286條確定的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)目的在于保護特定債權(quán)以保證工程建設(shè)質(zhì)量和人民的居住安全,然而這一制度在促進企業(yè)融資、維護交易安全方面過于粗疏.本文通過探討這種權(quán)利的性質(zhì),認為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定抵押權(quán),同時通過分析實踐中的典型權(quán)利沖突,對建立和完善建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)登記制度提出一些淺近的意見,以期完善這一優(yōu)先權(quán)制度的相關(guān)立法.

建設(shè)工程中工程價款的優(yōu)先受償權(quán)是工程中非常值得重視的問題,無論是在法律上還是在施工過程中,這都是引起人們廣泛關(guān)注的問題。如何處理建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)也是處理發(fā)包人和承包人之間關(guān)系的重要工具,從法治角度解決原本對于這種關(guān)系的模糊問題,消除社會各界對于優(yōu)先受償權(quán)的非議。本文從法律等角度對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)進行深入探討,從立法立意等方向進行分析研究,保障建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的公平公正。

提出了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的立法背景和實踐難題,探討了相關(guān)司法解釋的可操作性和須注意的問題,對其現(xiàn)實意義作了概述。

建設(shè)工程價款拖欠問題一直是困擾我國建筑業(yè)發(fā)展的嚴重問題,它影響了建筑企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營,威脅到廣大建筑工人的生存利益,也制約了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

我國《合同法》第286條規(guī)定了建筑工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)。該條平衡了建筑工程發(fā)包人與承包人的利益,完善了我國民事優(yōu)先權(quán)制度。但該條及其司法解釋在確定權(quán)利性質(zhì)、行使主體、標的物的范圍以及與其他權(quán)利沖突時的處理方面均存在缺陷。因此,應(yīng)當(dāng)作進一步的分析和研究,為這一制度的實施和完善提供更有可操作性的參考。

為了規(guī)范《合同法》第286條確立的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),2002年最高法院出臺了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》,但各地法院在執(zhí)行上述批復(fù)過程中遇到了一些難題,例如主合同無效時優(yōu)先權(quán)是否無效,主合同終止時該如何計算優(yōu)先權(quán)的起算時間,優(yōu)先權(quán)是否需要通過訴訟程序確定等。由于各地法院對這些問題存在不同的理解和判決,導(dǎo)致同案不同判現(xiàn)象頻發(fā),不利于維護司法權(quán)威和保障司法公平。本文將以建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的法理性質(zhì)為視角來探討建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)在行使過程中出現(xiàn)的上述疑難問題。

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是《合同法》第286條賦予承包人的一項特殊權(quán)利,對保障農(nóng)民工的合法權(quán)益、促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實意義.在工程實踐中,工程價款拖欠現(xiàn)象仍然存在,建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)為承包人工程價款的保護提供了法律依據(jù).而承包人在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的具體適用上,存在諸多爭議.為此,本文就建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)、立法宗旨、性質(zhì)及行使等方面進行了探討.

在目前法律不完善的情況下,爭論建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是沒有必要的,因為其法律性質(zhì)取決于立法的規(guī)定。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生,應(yīng)該以登記為條件。這種權(quán)利的行使也應(yīng)遵守物權(quán)法的基本原則。

《合同法》第286條規(guī)定有建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，但在實際操作中，由于此條法律未明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)及其他債權(quán)償還的關(guān)系，因而在合同糾紛的審理中，人民法院無法依法明確地予以界定，從而給司法審判帶來了一定的困難。2002年6月27日起執(zhí)行的最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱[2002]16號司法解釋）對此進行了明確規(guī)定，從而使建設(shè)工程承包人的法律地位產(chǎn)生了質(zhì)的變化，為其利益的實現(xiàn)提供了法律保障。

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展,建設(shè)工程價款拖欠問題日益突出,成為不可忽視的社會問題?！逗贤ā返诙侔耸鶙l確立了建設(shè)工程承包人工程價款的優(yōu)先受償權(quán)。但法律未對其性質(zhì)加以規(guī)定,且該權(quán)利在實踐中與抵押權(quán)、消費者的商品房買受人權(quán)利等其他權(quán)利沖突。隨后出臺的相關(guān)司法解釋并未從根本上解決權(quán)利沖突問題。建議法律明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)屬于優(yōu)先權(quán),并建立建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的預(yù)告登記制度,保障承包人與第三人的合法利益,完善該項法律制度。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險主要有:以設(shè)定抵押后建的設(shè)施擴大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預(yù)售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財產(chǎn)貸款。防范此類貸款風(fēng)險的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權(quán)抵押操作等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險隨著我國金融環(huán)境的變化而不斷變化。房地產(chǎn)抵押貸款證券化是分散房地產(chǎn)抵押貸款證券化風(fēng)險的有效嘗試。本文具體分析了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的現(xiàn)狀，探討了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的意義，并在此基礎(chǔ)上嘗試性地給出了房地產(chǎn)抵押貸款證券化的金融風(fēng)險防范措施。

"工程價款優(yōu)先權(quán)"按照我國《合同法》第286條的規(guī)定,是指發(fā)包人來按照約定支付價款,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。2002年6月11日最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號以批復(fù)的形式(以下簡稱《批復(fù)》),對該條的理解與適用作了進一步規(guī)定,最大限度的保障了施工企業(yè)的合法權(quán)益,這對保障建筑市場有序穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

合同法和相關(guān)司法解釋有關(guān)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定,目的在于解決我國建筑行業(yè)普遍存在的拖欠工程款,以及由此而引發(fā)的拖欠農(nóng)民工工資問題。因立法規(guī)定的概括性和原則性,尚存在一些問題沒有作出明確規(guī)定,本文結(jié)合該制度的立法原意和建筑行業(yè)慣例對建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題予以了多方面的分析論述。

1999年10月1日施行的《合同法》第286條確立建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)制度,為承包人收回工程欠款提供了新的法律保障。2002年6月27日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）,為承包人實現(xiàn)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)提供了有力的司法支持。但如何實現(xiàn)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)？多數(shù)需經(jīng)必要的司法程序。本文作者結(jié)合多年來處理建設(shè)工程施工合同糾紛的實務(wù)經(jīng)驗,對實現(xiàn)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的司法程序進行探究,以期對今后的立法有所裨益。