價(jià)值工程在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本集成化管理中的應(yīng)用

本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的原則及成本管理方法,分析了影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的因素并提出了提高成本管理水平的措施,為房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)成本管理提供了一定的參考。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址,是關(guān)系投資成敗的關(guān)鍵步驟。利用價(jià)值工程的有關(guān)原理,建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目選址的模型,并對該模型進(jìn)行了分析與評價(jià),最后以一實(shí)例驗(yàn)證該模型的可行性。

分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施集成化風(fēng)險(xiǎn)管理的優(yōu)勢。從項(xiàng)目全壽命周期、管理過程、各參與方、信息、管理組織等方面探討了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目集成化風(fēng)險(xiǎn)管理模式的構(gòu)建。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理解析——本資料是知名房企編制的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理解析的資料，內(nèi)容詳細(xì)，介紹豐富，主要包括項(xiàng)目成本管理解析，成本管理制度，目標(biāo)成本管理體系，動(dòng)態(tài)成本控制等。　　管理成本和財(cái)務(wù)成本：　　從成本的屬性來看，土地成本、...

20世紀(jì)80年代后期,全球經(jīng)濟(jì)處于飛速發(fā)展的階段,mrp、cad、cam、mis的應(yīng)用范圍越來越廣,且隨著mrpii、fms和cims的興起,人們發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的成本與實(shí)際的運(yùn)營是完全脫軌的,成本變得扭曲,尤其是房地產(chǎn)行業(yè).為了解決這一困境,使經(jīng)濟(jì)能夠快速發(fā)展,滿足房地產(chǎn)行業(yè)對管理企業(yè)成本的需求,本文分析了作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算中的應(yīng)用.

隨著房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展,傳統(tǒng)成本核算模式的問題和弊端逐漸暴露,不少房地產(chǎn)企業(yè)引入更多手段來提升成本控制水平,使得企業(yè)逐漸向事前、事中控制階段轉(zhuǎn)型。本文論述運(yùn)用pdca循環(huán),構(gòu)建基于目標(biāo)成本的控制體系,強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本變化,并及時(shí)與目標(biāo)成本對比分析,保證目標(biāo)成本不被突破。此類管控思路適用于成本管理版塊業(yè)務(wù)流程比較完備,有一定成本控制經(jīng)驗(yàn),且已具有一定成本指標(biāo)沉淀的企業(yè)。

隨著國內(nèi)的房地產(chǎn)市場越來越激烈的競爭日益白熱化,作為房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)就必須要為維持自己的生存和發(fā)展而努力做好一系列房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的管理,特別是成本管理。本文就從目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀出發(fā),根據(jù)對房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的過程中所出現(xiàn)的一系列問題進(jìn)行分析,特別著重對如何把成本管理合理運(yùn)用到房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行了分析,從而降低開發(fā)成本,幫助企業(yè)提高自身的利潤,進(jìn)而增強(qiáng)競爭實(shí)力。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的大致估算 一、土地成本 1、土地補(bǔ)償費(fèi)用：轉(zhuǎn)讓費(fèi)或合作方條件 2、土地出讓金： 二、前期工程費(fèi)用 1、可行性研究費(fèi) 2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3、七通一平費(fèi) 三、房屋開發(fā)費(fèi)用 1、建安成本： 2、附屬工程費(fèi)：含煤氣調(diào)壓站、熱力站、變電室、鍋爐房、電站 費(fèi)； 3、室外工程費(fèi)：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、 道路； 4、其他費(fèi)用； 四、管理費(fèi) 1、一般占銷售回收金額2%左右。 五、銷售費(fèi)用 1、廣告費(fèi)：占銷售回款的2~3%； 2、銷售代理費(fèi)： 六、財(cái)務(wù)費(fèi)用 七、不可遇費(fèi)用 1、銷售收入的1.5%計(jì)算 八、稅費(fèi) 1、前期稅費(fèi)： 2、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：總投資的5%左右； 3、城市設(shè)施有償使用費(fèi)：10元/平米 4、城市規(guī)劃管理費(fèi)：建安成本的3%收取 5、新型墻體保證金：按4.5元/平米收取，竣工驗(yàn)收合格

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成 1、土地費(fèi)用。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行 政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 土地費(fèi)用包括： （1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； 土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù) 額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境 狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地 價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償 費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土 地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。 （2）城市建設(shè)配套費(fèi)； 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、 煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制探析——本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的性質(zhì)入手，分析了前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題，并從設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的措施

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制——要抓好投資控制,必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此,項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問題,項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合評衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本...

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本點(diǎn)曲線的研究——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本點(diǎn)曲線的研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作的全過程,每一階段都不同程度影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、利潤。通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制方法,分析成本運(yùn)作管理機(jī)制,提供成本控制優(yōu)化措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制,是企業(yè)必須高度重視的問題。在項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中占據(jù)重要位置的因素包括：土地成本、報(bào)建費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和各種稅費(fèi)。文章主要對其中的工程建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和各種稅費(fèi)這三類成本的控制問題做一些探討和分析。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性強(qiáng),從購買土地、工程建設(shè)到市場銷售及售后服務(wù),涉及面廣,操作過程相當(dāng)復(fù)雜,并且房地產(chǎn)又具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性,任何一種非專業(yè)性的行為,都可能產(chǎn)生無法彌補(bǔ)的后果。因此,如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制工作,成為迫切需要研究的理論和實(shí)踐問題。

成本控制是開發(fā)建設(shè)單位管理中十分重要的工作,涉及到項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等全過程各環(huán)節(jié),本文從開發(fā)建設(shè)單位對上述主要成本中的變動(dòng)費(fèi)用有效控制,并針對不同工程階段節(jié)點(diǎn)成本費(fèi)用控制及應(yīng)對方法進(jìn)行探討,以此來達(dá)到企業(yè)各階段成本管理的動(dòng)態(tài)控制,從而增強(qiáng)核心競爭力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)做大、做強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。受國外金融危機(jī)和國內(nèi)宏觀調(diào)控政策影響,房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,開發(fā)建設(shè)單位單純依靠舊的傳統(tǒng)管理模式已難于保證企業(yè)在激烈的競爭中維持長久的競爭力,因此,必然要求開發(fā)建設(shè)單位的專業(yè)分工越來越細(xì),專業(yè)化水平越來越高,從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)、建材產(chǎn)品選用到功能、質(zhì)量等方面不斷創(chuàng)新,作為開發(fā)建設(shè)單位需要變粗放式管理為集約型管理,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合同與信息等方面實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的精確控制,企業(yè)生存目的是獲取利潤最大化,實(shí)現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

對于如今我國房地產(chǎn)投資的過熱表現(xiàn),房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在其進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程當(dāng)中并沒有科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目成本的管理也是其中重要的原因之一。而隨著地產(chǎn)行業(yè)逐漸的進(jìn)入調(diào)整時(shí)期,其競爭也越來越激烈。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤也將日趨減弱。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高其競爭力,而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面的水平就是其中之一。

企業(yè)的成本管理途徑有多個(gè)環(huán)節(jié),多個(gè)方面。作為房地產(chǎn)企業(yè)又該如何實(shí)施成本管理。一般來講實(shí)施成本管理可采以下幾方面著手,做好工程成本管理。

從項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算五大階段對項(xiàng)目成本的控制和管理進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制探討——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制探討

淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制——隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期,地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。本文論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目中影響工程造價(jià)的各階段的管理,提出必須對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制,提高投資和社會效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn) 第一部分項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運(yùn)作時(shí)靈活度 較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)部在項(xiàng)目開發(fā)前 期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開發(fā)部來承擔(dān)。 一、新征土地 （一）征地費(fèi)用：少交或晚交，力爭減免。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。 （二）拆遷安置費(fèi)用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。 （三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。 工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。 （四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。由項(xiàng)目開發(fā) 部、工程部負(fù)責(zé)。 二、買斷項(xiàng)目 （一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細(xì)。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。 （二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。 （三）付款時(shí)