建筑物償債基金折舊法的質疑與改進建議

淺析在收益還原法中建筑物折1日費的扣減 口劉廷澤 在現(xiàn)行土地估價中，收益還原法作為 一 種對具有現(xiàn)實或潛在收益類物業(yè)評估的基 本方法，其運用范圍廣，實用性較強。在其 評估過程中，影響最終評估結果的準確性主 要取決于兩個方面：一是在未來年期的純收 益、二是收益還原利率的確定。 以房地總體評估，再剝離地價為例，在 現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中，其計算公式 為： 估價對象地價=a／r·[1—1／(1+r)“] a：年土地收益 r：土地還原利率 n：收益年期 該公式限制條件：a為土地純收益，且 每年不變；r為土地還原利率，每年不變且 大于零的；n為土地使用年期 土地純收益：物業(yè)收益一經(jīng)營費用一房 屋收益 房屋收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率 其物業(yè)總收益為正?？陀^收益扣減經(jīng)營 費用(該經(jīng)營費用包括：建筑物年折舊費、

按照有關規(guī)定對建筑物計提折舊時．可按照其原值的一定比例預留殘值，殘值可以有變價收入。但目前拆除建筑物有時采用爆破的辦法．其結果影響到建筑物價值的完整回收，為此．計提建筑物折舊預留殘值的規(guī)定應該廢止。其益處有以下幾個方面。

固定資產(chǎn)分類折舊年限表： 工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限 一、通用設備部分折舊年限 １．機械設備１０━１４年 ２．動力設備１１━１８年 ３．傳導設備１５━２８年 ４．動輸設備８━１４年 ５．自動化控制及儀器儀表 自動化、半自動化控制設備８━１２年 電子計算機４━１０年 通用測試儀器設備７━１２年 ６.工業(yè)窯爐７━１３年 ７．工具及其他生產(chǎn)用具９━１４年 ８．非生產(chǎn)用設備及器具 設備工具１８━２２年 電視機、復印機、文字處理機５━８年 二、專用設備部分折舊年限 ９．冶金工業(yè)專用設備９━１５年 １０．電力工業(yè)專用設備 發(fā)電及供熱設備１２━２０年 輸電線路３０━３５年 配電線路１４━１６年 變電配電設備１８━２２年 核能發(fā)電設備２０━２５年 １１．機械工業(yè)專用設備８━１２年 １２．石油工業(yè)專用設備８━１４年 １３．化工、醫(yī)藥工業(yè)專用設備７━１４年 １

==[j[i日∞口=e 8評估理論研究i 巳gegegeg巨￡凹巳g 收益還原法中建筑物折舊 是否應該從未來收益中扣除 口童益春 眾所周知，在運用收益還原法進行房地 產(chǎn)價值評估時，其基本公式為： 房地產(chǎn)現(xiàn)值=z未來年純收益的貼現(xiàn)值 其中．未來每年純收益的計算至關重 要，其計算公式為： 年純收益=年毛收入一年費用 筆者見過一些房地產(chǎn)估價報告．在求取 未來年純收益時，除了將經(jīng)營房地產(chǎn)發(fā)生的 管理費用、納稅支出納入年費用，從年毛收 人中扣除外，將建筑物折舊也作為一項費用 從年毛收人中扣除，筆者認為該作法極為不 妥，其評估結果嚴重背離了評估對象的真實 價值．其評估理念是完全錯誤的。 首先，筆者認為年純收益的求取應圍繞 經(jīng)營該房地產(chǎn)而發(fā)生的實際收入和實際費用 去考慮．即從現(xiàn)金流的角度考慮．

耋i；諳按：童姥生的文辛將房地．產(chǎn)估價枯曝的專 興趣，他剮晰羽會貫通的領套，通達淺．白的表述，撕出其變化多 的功力，為房地產(chǎn)估階丈砜嗣開了—扇窗戶，讓普通續(xù)者迪青境璁廣蛾 ，加之生動活潑的文字，讓人濱來虢有 余，深淺出 收益還原法【l】建筇物折舊是否 應該從未來收益【l】扣晾 口童益春 本±： 旁l1埴==未磕瞳 肉荼朔力值為5元’疋茼捐藥為5銅固翁#環(huán) 釁擁頤1元費用陰藹_年麗礙2元搗丑金慘 孺舊言，目瑚?者賊1 會范2元院禱臣磉 蹤其犯． 身硼忑}曰咧辯君虱《掰己 舉—弱i子：我陀5元淺買了_越只 平為1元?。涸阃履?審舌，茶日了，刊領了這5年中 點．我靖甘彗瑤|昔經(jīng)營秸葺目投7、為1元，每 年拇0元辣每寰掬1元蠕慟 1+1+1+1+

通過對水利施工機械現(xiàn)行折舊方法的分析,指出弊端,提出相應的改進方法,該方法具有一定的操作性,且能更大限度地滿足水利施工單位維持再生產(chǎn)的需要。

施工設備折舊方法的探討

某棟住宅樓因常年水浸墻體，經(jīng)反復凍融作用，造成砌體強度下降，局部墻體出現(xiàn)坍塌，與坍塌相鄰的墻體酥松，強度很低。文中主要介紹了酥松墻體采用外包鋼加固、坍塌墻體采用設鋼筋混凝土托梁，逆拆除托換墻體等方法進行加固處理，取得了較好效果。

分析了市場經(jīng)濟體制下形成的機械設備折舊方法的不足,提出了幾種適合中國目前市場經(jīng)濟體制的折舊方法,以及加快施工機械設備折舊的可行性和推行施工機械設備加速折舊的現(xiàn)實性。

醫(yī)院整體搬遷置換后,接收房屋建筑物發(fā)生的置換費及改、擴建費用形成醫(yī)院新固定資產(chǎn)價值,由于折舊基數(shù)及折舊期限的難確定,所以醫(yī)院搬遷改、擴建后房屋建筑物折舊如何提取是醫(yī)院財務核算中的難點。本文就此問題進行簡要的探討。

簡述三種典型的利用lidar點云自動提取建筑物的方法。提出對建筑物提取結果的精度評價指標,并對三種方法的提取結果進行比較。結果表明基于dempster-shafer理論的建筑物自動提取方法最為穩(wěn)健。

傳統(tǒng)的建筑物變化檢測方法任務繁重、辦事效率低下；本文受到空洞卷積和resnet卷積神經(jīng)網(wǎng)絡的啟發(fā)；提出了一種基于resnet的unet網(wǎng)絡結構；該方法擴大了卷積的感受野；增強了特征的描述能力；在損失函數(shù)的選取上采用tversky損失函數(shù)；通過對超參數(shù)α和β的選取；從而達到了最優(yōu)的效果；通過實驗結果表明；該算法在建筑物變化檢測中取得了良好的效果；

在對snake模型研究的基礎上,結合建筑物群在移位中的特點,從2個方面對snake模型進行改進:首先,在snake模型中加強對齊排列建筑物群這一重要空間特征的識別,以便保持對齊排列建筑物群在移位前后不變;其次,針對傳統(tǒng)snake模型有時無法解決兩個建筑物空間沖突的缺點,對街區(qū)中的建筑物群實行分層次移位,先將有沖突的兩個建筑物作為整體,與剩余其它建筑物利用snake模型一起移位,然后再根據(jù)文中提出的建筑物間相互沖突的4種受力模型,進行建筑物間空間沖突的移位。最后利用改進的snake模型進行移位實驗和分析。

針對地圖自動制圖綜合過程中,常規(guī)的建筑物聚類算法具有多參數(shù)性、聚類無效性等常見問題,本文選用最小生成樹（mst）的prim算法用于建筑物的聚類分析,并用c#語言實現(xiàn)了該算法^在該算法中,以最小生成樹中所有邊的平均權值為閾值進行不一致邊的剪枝,從而得到聚類結果,并運用實際數(shù)據(jù)驗證了該算法的聚類效果.

本文通過不同的測量實踐方法,對建筑的變形情況進行了闡述,從中得到了建筑物變形觀測的最優(yōu)辦法。

破壞性地震會帶來巨大的危害和損失,震后2小時內(nèi)災情信息極度匱乏.為了更加及時而準確地獲取災情圖中的建筑物信息,本文提出了一種能夠自動識別災情圖中建筑物輪廓的方法,通過對比多種圖像邊緣檢測算法后,采用canny算法獲得災情圖中建筑物的邊緣圖像,利用hough變換提取出直線,并根據(jù)直線間的位置關系生成直線關系圖,進而檢測識別出建筑物.實驗結果表明:通過有針對性的圖像建筑物特征提取,經(jīng)過大量的訓練后,計算機能自動識別圖像中的建筑物災情信息,并將其提取出來,該算法對部分損壞嚴重的建筑物識別效果不佳,后續(xù)將進一步對算法進行改進.該算法為后續(xù)實現(xiàn)在通信帶寬受限的情況下,對災情圖像進行有針對性的處理提供幫助,具有重要意義.

破壞性地震會帶來巨大的危害和損失,震后2小時內(nèi)災情信息極度匱乏.為了更加及時而準確地獲取災情圖中的建筑物信息,本文提出了一種能夠自動識別災情圖中建筑物輪廓的方法,通過對比多種圖像邊緣檢測算法后,采用canny算法獲得災情圖中建筑物的邊緣圖像,利用hough變換提取出直線,并根據(jù)直線間的位置關系生成直線關系圖,進而檢測識別出建筑物.實驗結果表明:通過有針對性的圖像建筑物特征提取,經(jīng)過大量的訓練后,計算機能自動識別圖像中的建筑物災情信息,并將其提取出來,該算法對部分損壞嚴重的建筑物識別效果不佳,后續(xù)將進一步對算法進行改進.該算法為后續(xù)實現(xiàn)在通信帶寬受限的情況下,對災情圖像進行有針對性的處理提供幫助,具有重要意義.

施工設備折舊方法的探討

運用重置成本法評估房地產(chǎn)有兩個核心問題,一是房地產(chǎn)的重置成本估算,二是建筑物折舊估算。因此,如何認識折舊及判定折舊額直接關系到重置成本法理論的科學性及評估結果的合理性。本文僅就目前我國在這方面存在的問題加以探討。一、耐用年限法估算建筑物折舊額存在的錯誤耐用年限法估算建筑物折舊額,是依據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、已使用年限及殘值等因素,通過公式計算出折舊額的方法。在應用過程中,較普遍地與會計上的折舊計算方法相混淆。如在中國房地產(chǎn)估價師學會編寫的《房地產(chǎn)估價理論與實務》(中國物價出版社1995年出版)和《房地產(chǎn)估價理論與方法》(中國物價出版社1995年出版)

對改進建筑業(yè)統(tǒng)計方法的幾點建議

本文作者結合多年工作實踐經(jīng)驗，論述了采取機樁及掏土工藝，對軟弱地基上建筑的傾斜變形進行治理，以保證建筑工程質量。

本文簡述了時間序列分析的理論,并運用核理論,提出一套建筑物沉降建模方法,進行動態(tài)預測建筑物沉降的發(fā)展.通過例算,證明該種建筑物沉降動態(tài)預測方法的正確性.