建筑物區(qū)分所有情況下共有部分的法律性質(zhì)

墓孫．帕掰．／i}鄉(xiāng)．繡}聿 淺議建筑物的區(qū)分所有與共有 ?朱峰 寧／ 。(大級人目巍院)(i大學(xué)法學(xué)院) 建筑物的區(qū)分所有是指當建筑物不可能為一人 所有或數(shù)人共有，只能分割為不同部分而為眾多的 住戶所有，此種現(xiàn)象即是建筑物區(qū)分所有。 建筑物的區(qū)分所有有狹義、廣義之分。狹義的 區(qū)分所有權(quán)專指區(qū)分所有建筑物專有部分所構(gòu)成的 所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)不包括共有部分。該觀點最早 為法國學(xué)者在解釋《法國民法典》第664條提出，以 后被一些日本學(xué)者采納。我國也有一些民法學(xué)者指 出：當一幢建筑物被區(qū)分所有為數(shù)個部分時，其中 有專有部分，也有共有部分，在專有部分上成立的所 有權(quán)，就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。另有一種狹義的區(qū) 分所有權(quán)觀點認為，區(qū)分所有權(quán)實際上是共有的一 種類型。此種觀點也是由法國學(xué)者提出并為一些日 本學(xué)者所采納。在我國理論界一般都沒

保護了建筑區(qū)分所有權(quán)并不等于就保護了建筑區(qū)分所有權(quán)人的全部合法利益,保護了以物作為對象的建筑區(qū)分所有權(quán),并不能涵蓋對作為法律主體的建筑區(qū)分所有權(quán)人本身的權(quán)利保護。建筑物區(qū)分所有關(guān)系中的隱私權(quán)關(guān)系到人格尊嚴與個人自由,而尊重個體價值是法律人本主義的精神與靈魂,法律對此應(yīng)給予保護。

1 南陽理工學(xué)院文法學(xué)院 本科生學(xué)年論文 學(xué)院（系）：文法學(xué)院 專業(yè)：法學(xué) 學(xué)生：查中亞 指導(dǎo)教師：皇甫家果 完成日期2011年5月 2 論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的思考 姓名：查中亞班級：098111學(xué)號：081109009成績： [摘要]建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種新型的不動產(chǎn)所有權(quán)類型，其區(qū)分所有 權(quán)之共有權(quán)關(guān)系的調(diào)整中提供的相關(guān)法律依據(jù)，有效的解決了現(xiàn)實中出現(xiàn)的涉及 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，但由于一些限制性因素，區(qū)分所有權(quán)相關(guān)問題相對比較 尖銳，總體仍不完善，使得權(quán)利人無法有效維護保障自己的合法權(quán)益，如現(xiàn)行的 物權(quán)立法主要就業(yè)主有可能侵害共有權(quán)的行為進行規(guī)制，忽略其他方面業(yè)主共有 權(quán)利益的侵害。當其他類型的侵權(quán)行為發(fā)生后，難以有效的維護業(yè)主即權(quán)利人的 合法利益。本文擬以區(qū)分所有

對于建筑物的特定共用部分,各國一般都允許區(qū)分所有權(quán)人設(shè)定專用使用權(quán)由特定區(qū)分所有權(quán)人或第三人享有專有使用的權(quán)利。本文結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法及實務(wù)中的問題,對專用使用權(quán)的客體、設(shè)定方式以及專用使用權(quán)人的成員權(quán)等問題進行了一番探討,以期對我國的物權(quán)立法有所裨益

近幾年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，隨之而來也出現(xiàn)了許多新問題，尤其是涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛層出不窮，在我國現(xiàn)行的民事法律中，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定尚不夠明確，因此制定一部專門的建筑物區(qū)分所有權(quán)法迫在眉睫。

多層住宅建筑所涉及的法律問題主要是建筑物區(qū)分所有權(quán),其中,共有權(quán)是重點,但我國法律對此規(guī)定尚為籠統(tǒng)。本文對共有權(quán)特點、性質(zhì)等問題展開深入研究,并就共有權(quán)問題提出了自己的立法建議。

[主持人按語]《物權(quán)法》的制定和頒行在我國法治進程中具有里程碑的意義,必將對我國經(jīng)濟社會的發(fā)展和社會主義和諧社會的構(gòu)建產(chǎn)生深遠影響。同時我們也應(yīng)當看到,《物權(quán)法》的貫徹施行,還有待配套法律法規(guī)的完善以及相應(yīng)司法解

隨著我國住房制度進行商品化改革的進行,不僅每一戶會擁有自己的房屋,而且每一戶都將能夠由自己來管理自己的房屋,這就使得建筑物區(qū)分所有權(quán)當中的管理性內(nèi)容的權(quán)利———成員權(quán)的地位顯得更加的突出和重要。為了滿足日益增長的社會需要,必須在物權(quán)法中賦予成員權(quán)利以更全面、更具體的內(nèi)容,以保護區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)得以充分行使。

以區(qū)分所有形態(tài)存在的建筑物之中專有部分與共有部分的劃分,主要從兩個角度去衡量:構(gòu)造和功能。專有部分在構(gòu)造上具有其獨立性,在功能上系為個別業(yè)主所專用;共有部分在構(gòu)造上表現(xiàn)為無法與其他部分相獨立和區(qū)分,在功能上系為全體業(yè)主所共用,滿足業(yè)主的公共利益。就此而言,《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋(征求意見稿)》進一步明確了《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定,對于業(yè)主的專有部分界定了其獨立性特征,對于業(yè)主的共有部分明確了其組成和公共場所、公有設(shè)施等范疇的涵義。這一司法解釋對于解決有關(guān)物業(yè)糾紛、明確專有部分和共有部分之間的界分、增強《物權(quán)法》的可操作性,都將具有積極功效。

最高法出臺《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，今年10月1日起正式施行 《物權(quán)法》自2007年10月1日施行以來，涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)的糾紛案 件數(shù)量不斷增加。建筑物的專有部分和共有部分怎么確定？車庫、車位問題如何解決？如何 處理“住改商”糾紛？物業(yè)糾紛如何化解？最高人民法院近日出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所 有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律 若干問題的解釋》，并將于今年10月1日起正式施行。兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有 權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，記者就此采訪了最高人民法院有 關(guān)負責人。 外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分 問：如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題，司法解釋對此

試論區(qū)分所有建筑物共用部分設(shè)定專有使用權(quán)的權(quán)屬歸屬及其法律規(guī)制——試論區(qū)分所有建筑物共用部分設(shè)定專有使用權(quán)的權(quán)屬歸屬及其法律規(guī)制

建筑物什么情況下需要補強加固？有什么特點？ 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，建筑物的使用功能也在發(fā)生根本性的改變。 一些原有的老建筑物，在建筑結(jié)構(gòu)上已經(jīng)滿足不了當前時代發(fā)展的要求。 為了適應(yīng)這種變化，提高建筑物的利用率，給社會創(chuàng)造新的價值，通常就會 對于原有的老建筑工程進行改造，主要目的為了滿足建筑結(jié)構(gòu)的抗震要求，提高 整體建筑結(jié)構(gòu)的部件承載力，并且重新構(gòu)建其中的結(jié)構(gòu)空間和空間造型。針對于 老建筑物進行補強加固可以有效的節(jié)省開支，達到資源利用最大化的目的。但是， 并不是所有的建筑物都適合進行補強加固。 中交路橋科技有限公司提醒您：出現(xiàn)以下情況的時候，建筑物一般需要進行 補強加固： 1、原有的建筑物使用功能改變，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件需要補強加固。 2、原有的建筑物在屋頂或室內(nèi)加層，因荷載增加，相關(guān)的結(jié)構(gòu)部件需要補 強加固。 3、建筑物內(nèi)原有的部件妨礙使用，需要拆除，原結(jié)構(gòu)的傳力途徑發(fā)生變化，

1 論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護 焦富民揚州大學(xué)法學(xué)院教授 上傳時間:2007-12-17 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的保護前提——識別共用部分[1]的范圍 建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達而產(chǎn)生的一種 較為特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，它是一項復(fù)合型權(quán)利，是對一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、 對共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的集合。由于“共用部分是建筑物區(qū)分 所有的核心重要問題”，[2]因此，共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利，但對其理論研 究的不足，立法保護的缺漏，使其成了建筑物區(qū)分所有權(quán)中最易發(fā)生糾紛和最易受到侵害的 權(quán)利。因此，探討共有權(quán)的保護不僅有利于共有權(quán)的行使，而且也是完善其本身的需要。“共 有權(quán)，也稱‘共用部分持份權(quán)’或‘持份共有權(quán)部分’，是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中另一重 要的‘物法性’要素，其與另

共有權(quán)問題是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的核心問題,因共有權(quán)問題而引發(fā)的糾紛較多,這主要是由于對共有部分的權(quán)利義務(wù)劃分不清而起。因此,論證建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的問題,對進一步理解和掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容,為共有權(quán)問題立法及司法實踐提供理論支持有一定幫助。

關(guān)于區(qū)分所有建筑樓頂平臺的所有權(quán)歸屬,學(xué)術(shù)上有全體區(qū)分所有人共有說和頂樓住戶專有說之對立。通過對共有說的邏輯合理性和價值正當性的反思和論證,提出我國物權(quán)立法應(yīng)在堅持樓頂平臺一般應(yīng)推定為共有的前提下,允許特定區(qū)分所有人對法律的這種推定予以反證,證明其對樓頂平臺享有專有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有人共有權(quán),是指建筑物區(qū)分所有人按照法律或者依據(jù)約定,對區(qū)分所有建筑物中不屬于各業(yè)主單獨所有的共有部分所享有的占有、使用、收益以及一定程度上的處分權(quán)。該共有權(quán)具有多重性、從屬性、不可分性的特征,其性質(zhì)應(yīng)該按份共有,其客體范圍的確定具復(fù)雜性,共有人權(quán)利和義務(wù)具有不同于一般共有的特點。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通 過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中 華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分 所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當 認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的劃分在理論界一直有疑義,產(chǎn)生了按份共有說、共同共有說、區(qū)別說以及新型說等學(xué)說。在理論上明確共有權(quán)的性質(zhì)對司法實務(wù)中區(qū)分所有權(quán)糾紛有重要意義。對于區(qū)分所有中共有部分的劃分,《物權(quán)法》并沒有做出詳細規(guī)定,但隨后的司法解釋給出了更多的法律規(guī)范,為解決實際問題和保護業(yè)主權(quán)利提供了保障。

對我國建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的研究

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文章來源：中顧法律網(wǎng) 上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評析(上) 楊立新中國人民大學(xué)法學(xué)院教授 關(guān)鍵詞:區(qū)分所有權(quán)/專有權(quán)/共有權(quán)/共同管理權(quán)/成員權(quán)/建筑 物 內(nèi)容提要:建筑物依土地之承載得其成就,人類因建筑物之依 歸而創(chuàng)建文明。因此,建筑物之于人類發(fā)展,占非常重要地位。建筑 物之所有權(quán)及利用權(quán),更是物權(quán)法規(guī)則的核心之一。而建筑物區(qū)分所 有權(quán)之淵源,由來久遠,于古老之埃及、巴比倫及希臘之律法即有跡 可尋。19世紀初,區(qū)分所有權(quán)的形式即已為各國地區(qū)之民事立法所 采用,二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,更發(fā)展為各 國地區(qū)不動產(chǎn)所有權(quán)法律上之重要制度。我國為因應(yīng)城市公有化、福 利型住房制度轉(zhuǎn)入商品化住房制度的社會客觀性需求,暨順應(yīng)我國 城市化進程的加速,

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