建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理中業(yè)主的權(quán)利

文章來源：中顧法律網(wǎng) 上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評析(上) 楊立新中國人民大學(xué)法學(xué)院教授 關(guān)鍵詞:區(qū)分所有權(quán)/專有權(quán)/共有權(quán)/共同管理權(quán)/成員權(quán)/建筑 物 內(nèi)容提要:建筑物依土地之承載得其成就,人類因建筑物之依 歸而創(chuàng)建文明。因此,建筑物之于人類發(fā)展,占非常重要地位。建筑 物之所有權(quán)及利用權(quán),更是物權(quán)法規(guī)則的核心之一。而建筑物區(qū)分所 有權(quán)之淵源,由來久遠(yuǎn),于古老之埃及、巴比倫及希臘之律法即有跡 可尋。19世紀(jì)初,區(qū)分所有權(quán)的形式即已為各國地區(qū)之民事立法所 采用,二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,更發(fā)展為各 國地區(qū)不動產(chǎn)所有權(quán)法律上之重要制度。我國為因應(yīng)城市公有化、福 利型住房制度轉(zhuǎn)入商品化住房制度的社會客觀性需求,暨順應(yīng)我國 城市化進(jìn)程的加速,

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1 論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護(hù) 焦富民揚州大學(xué)法學(xué)院教授 上傳時間:2007-12-17 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的保護(hù)前提——識別共用部分[1]的范圍 建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的一種 較為特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，它是一項復(fù)合型權(quán)利，是對一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、 對共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的集合。由于“共用部分是建筑物區(qū)分 所有的核心重要問題”，[2]因此，共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利，但對其理論研 究的不足，立法保護(hù)的缺漏，使其成了建筑物區(qū)分所有權(quán)中最易發(fā)生糾紛和最易受到侵害的 權(quán)利。因此，探討共有權(quán)的保護(hù)不僅有利于共有權(quán)的行使，而且也是完善其本身的需要?！肮?有權(quán)，也稱‘共用部分持份權(quán)’或‘持份共有權(quán)部分’，是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中另一重 要的‘物法性’要素，其與另

通過對比建筑物區(qū)分所有權(quán)的幾種學(xué)說,本文采用三元論說。并在此基礎(chǔ)上對專有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)以及對基于成員權(quán)而產(chǎn)生的對于建筑物本身的管理即現(xiàn)代各國物業(yè)管理立法模式的比較和淺要的分析,進(jìn)而得出我國關(guān)于物業(yè)管理的立法模式應(yīng)采取的立法模式選擇和設(shè)立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的意義。

論區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中物業(yè)管理企業(yè)的定位——明確物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)分所有權(quán)建筑物社區(qū)中的定位,對于理順物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的關(guān)系,根本解決物業(yè)管理企業(yè)與建筑物區(qū)分所有權(quán)人的矛盾具有重要意義。本文在分析物業(yè)管理企業(yè)在區(qū)分所有權(quán)建筑物...

共有權(quán)問題是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的核心問題,因共有權(quán)問題而引發(fā)的糾紛較多,這主要是由于對共有部分的權(quán)利義務(wù)劃分不清而起。因此,論證建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的問題,對進(jìn)一步理解和掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容,為共有權(quán)問題立法及司法實踐提供理論支持有一定幫助。

當(dāng)前,我國物業(yè)管理比較欠缺的是物業(yè)管理理論的研究,筆者認(rèn)為,準(zhǔn)確地理解和確立物業(yè)管理的概念,對實務(wù)操作和解決我們近年來物業(yè)管理行業(yè)所遇到的一系列熱點、難點問題有積極的指導(dǎo)作用。

物業(yè)管理的實質(zhì)主要是對建筑物的管理服務(wù),物業(yè)管理反映的各種問題歸根結(jié)底皆由建筑物區(qū)分所有權(quán)問題所派生。本文著重以建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成為視點,對我國物業(yè)管理立法之不足作了比較分析。指出我國《物業(yè)管理條例》的出臺有助于彌補(bǔ)物業(yè)管理立法滯后的缺陷;但它還存在立法技術(shù)等缺憾,有些理論問題亦尚待解決,法律調(diào)控的盲區(qū)依然存在,僅靠一部行政法規(guī)來調(diào)整日益繁復(fù)的物業(yè)管理法律關(guān)系顯然是不夠的。

當(dāng)合同的內(nèi)容脫離了當(dāng)事人的意思表示而由法官利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理確定時,這無疑將加大交易成本和司法成本。當(dāng)法官慣于用價格構(gòu)成理論解決所有權(quán)歸屬糾紛時,從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中逐漸消失的計劃經(jīng)濟(jì)幽靈可能就會游蕩到法庭上來。

1 南陽理工學(xué)院文法學(xué)院 本科生學(xué)年論文 學(xué)院（系）：文法學(xué)院 專業(yè)：法學(xué) 學(xué)生：查中亞 指導(dǎo)教師：皇甫家果 完成日期2011年5月 2 論建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的思考 姓名：查中亞班級：098111學(xué)號：081109009成績： [摘要]建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種新型的不動產(chǎn)所有權(quán)類型，其區(qū)分所有 權(quán)之共有權(quán)關(guān)系的調(diào)整中提供的相關(guān)法律依據(jù)，有效的解決了現(xiàn)實中出現(xiàn)的涉及 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，但由于一些限制性因素，區(qū)分所有權(quán)相關(guān)問題相對比較 尖銳，總體仍不完善，使得權(quán)利人無法有效維護(hù)保障自己的合法權(quán)益，如現(xiàn)行的 物權(quán)立法主要就業(yè)主有可能侵害共有權(quán)的行為進(jìn)行規(guī)制，忽略其他方面業(yè)主共有 權(quán)利益的侵害。當(dāng)其他類型的侵權(quán)行為發(fā)生后，難以有效的維護(hù)業(yè)主即權(quán)利人的 合法利益。本文擬以區(qū)分所有

現(xiàn)代建筑物區(qū)所有權(quán)不僅是現(xiàn)代民事法律制度的一項基本的不動產(chǎn)所有權(quán)形式,而且構(gòu)筑了現(xiàn)代物業(yè)管理的理論體系。作為一項重要的民事法律制度,建筑物區(qū)分所有權(quán)已終為包括德國、法國、奧地利、日本、意大利、美國、英國、新加坡、葡萄牙、西班牙、烏拉圭、比利時、荷蘭、墨西哥、瑞士、巴拿馬、洪都拉斯、秘魯、魁北克、波蘭、巴西、希臘及我國臺灣、香港、澳門地區(qū)在內(nèi)的世界眾多的發(fā)達(dá)國家和地區(qū)民事立法所普遍確立,成為英美法系與大陸法系的一項重要制度。全國人大立法機(jī)關(guān)正在立法審議的《中華人民共和國物權(quán)法(草案)》中,已經(jīng)確立了土地所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系作為我國不動產(chǎn)所有權(quán)的三種法律制度。因此,深入學(xué)習(xí)和研究現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,用現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理論指導(dǎo)我們物業(yè)管理實踐工作,依法處理我們在物業(yè)管理工作中所遇到的各種實際矛盾和問題都具有十分重要的意義。

關(guān)于區(qū)分所有建筑樓頂平臺的所有權(quán)歸屬,學(xué)術(shù)上有全體區(qū)分所有人共有說和頂樓住戶專有說之對立。通過對共有說的邏輯合理性和價值正當(dāng)性的反思和論證,提出我國物權(quán)立法應(yīng)在堅持樓頂平臺一般應(yīng)推定為共有的前提下,允許特定區(qū)分所有人對法律的這種推定予以反證,證明其對樓頂平臺享有專有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)適用問題探析 北京工商大學(xué)閆鐵釗2007年6月 摘要 建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨著工業(yè)化發(fā)展而來的，住宅商品化的推行以及建筑物向多層和高 空發(fā)展，也在實踐中催生了這一理論的出現(xiàn)，他的出現(xiàn)順應(yīng)了歷史的發(fā)展，同時也對一物一權(quán) 傳統(tǒng)民法理論提出了極大的挑戰(zhàn)并對這一理論的發(fā)展做出了極大的貢獻(xiàn)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是 以某一特定部分為客體而成立的不動產(chǎn)所有權(quán)，學(xué)界通說認(rèn)為其是一種三元結(jié)構(gòu)的復(fù)合所有權(quán)， 即包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三個部分。隨著《物權(quán)法》的頒布出臺,特別是其中對建筑物區(qū) 分所有權(quán)這一概念予以立法上的確認(rèn),就更加完善了我國正在發(fā)展的物權(quán)體系，對我國進(jìn)一步建 立民法典是一個非常大的進(jìn)步與貢獻(xiàn)。本文通過對建筑物中相關(guān)財產(chǎn)上權(quán)利內(nèi)容進(jìn)行了深入分 析，重點從兩個原則入手，這兩個原則本文歸結(jié)為就近利益原則和專有權(quán)最大化原則，為《物 權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定的順利實施提出建議。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通 過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中 華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分 所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有

建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度既是我國房地產(chǎn)法律領(lǐng)域中十分薄弱的環(huán)節(jié),又是關(guān)系到我國住房制度改革成功與否和房地產(chǎn)業(yè)能否順利發(fā)展的關(guān)鍵所在.其中,建筑物區(qū)分所有權(quán)與基地利用權(quán)一體性的立法確認(rèn)又成為亟待解決的重要問題.應(yīng)盡快建立和完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度.

房屋所有權(quán)制度不完善是當(dāng)前與物業(yè)管理有關(guān)的民事糾紛呈多發(fā)態(tài)勢的主要原因之一.本文對與當(dāng)前物業(yè)管理一些常見糾紛相關(guān)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進(jìn)行了探討,并對其完善提出了建議.

本文主要分析了我國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題,并對我國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的完善提出了建議。

建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的置疑與探討

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的劃分在理論界一直有疑義,產(chǎn)生了按份共有說、共同共有說、區(qū)別說以及新型說等學(xué)說。在理論上明確共有權(quán)的性質(zhì)對司法實務(wù)中區(qū)分所有權(quán)糾紛有重要意義。對于區(qū)分所有中共有部分的劃分,《物權(quán)法》并沒有做出詳細(xì)規(guī)定,但隨后的司法解釋給出了更多的法律規(guī)范,為解決實際問題和保護(hù)業(yè)主權(quán)利提供了保障。

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項重要的法律制度,已為英美法系和大陸法系所普遍確立。然而,在我國迄今為止尚未制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法,具有明顯的滯后性。本文運用分析比較法,主要借鑒法國、瑞士、日本及我國臺灣地區(qū)有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法規(guī)定,結(jié)合我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點,對建筑物區(qū)分所有權(quán)的基地使用權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)兩個方面作以分析探討,提出一些具體立法建議,以便有益于建立和完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。

對我國建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的研究

隨著我國住房制度進(jìn)行商品化改革的進(jìn)行,不僅每一戶會擁有自己的房屋,而且每一戶都將能夠由自己來管理自己的房屋,這就使得建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中的管理性內(nèi)容的權(quán)利———成員權(quán)的地位顯得更加的突出和重要。為了滿足日益增長的社會需要,必須在物權(quán)法中賦予成員權(quán)利以更全面、更具體的內(nèi)容,以保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)得以充分行使。