建筑物區(qū)分所有權(quán)中幾個權(quán)利的分析

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評析（上） 楊立新中國人民大學(xué)法學(xué)院教授 上傳時間:2008-12-17 瀏覽次數(shù):2601 字體大?。捍笾行?關(guān)鍵詞:區(qū)分所有權(quán)/專有權(quán)/共有權(quán)/共同管理權(quán)/成員權(quán)/建筑物 內(nèi)容提要:建筑物依土地之承載得其成就,人類因建筑物之依歸而創(chuàng)建文明。因 此,建筑物之于人類發(fā)展,占非常重要地位。建筑物之所有權(quán)及利用權(quán),更是物 權(quán)法規(guī)則的核心之一。而建筑物區(qū)分所有權(quán)之淵源,由來久遠(yuǎn),于古老之埃及、 巴比倫及希臘之律法即有跡可尋。19世紀(jì)初,區(qū)分所有權(quán)的形式即已為各國地 區(qū)之民事立法所采用,二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,更發(fā)展 為各國地區(qū)不動產(chǎn)所有權(quán)法律上之重要制度。我國為因應(yīng)城市公有化、福利型住 房制度轉(zhuǎn)入商品化住房制度的社會客觀性需求,暨順應(yīng)我國城市化進(jìn)程的加速, 并

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文章來源：中顧法律網(wǎng) 上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之評析(上) 楊立新中國人民大學(xué)法學(xué)院教授 關(guān)鍵詞:區(qū)分所有權(quán)/專有權(quán)/共有權(quán)/共同管理權(quán)/成員權(quán)/建筑 物 內(nèi)容提要:建筑物依土地之承載得其成就,人類因建筑物之依 歸而創(chuàng)建文明。因此,建筑物之于人類發(fā)展,占非常重要地位。建筑 物之所有權(quán)及利用權(quán),更是物權(quán)法規(guī)則的核心之一。而建筑物區(qū)分所 有權(quán)之淵源,由來久遠(yuǎn),于古老之埃及、巴比倫及希臘之律法即有跡 可尋。19世紀(jì)初,區(qū)分所有權(quán)的形式即已為各國地區(qū)之民事立法所 采用,二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,更發(fā)展為各 國地區(qū)不動產(chǎn)所有權(quán)法律上之重要制度。我國為因應(yīng)城市公有化、福 利型住房制度轉(zhuǎn)入商品化住房制度的社會客觀性需求,暨順應(yīng)我國 城市化進(jìn)程的加速,

當(dāng)合同的內(nèi)容脫離了當(dāng)事人的意思表示而由法官利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理確定時,這無疑將加大交易成本和司法成本。當(dāng)法官慣于用價格構(gòu)成理論解決所有權(quán)歸屬糾紛時,從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中逐漸消失的計劃經(jīng)濟(jì)幽靈可能就會游蕩到法庭上來。

關(guān)于區(qū)分所有建筑樓頂平臺的所有權(quán)歸屬,學(xué)術(shù)上有全體區(qū)分所有人共有說和頂樓住戶專有說之對立。通過對共有說的邏輯合理性和價值正當(dāng)性的反思和論證,提出我國物權(quán)立法應(yīng)在堅持樓頂平臺一般應(yīng)推定為共有的前提下,允許特定區(qū)分所有人對法律的這種推定予以反證,證明其對樓頂平臺享有專有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)適用問題探析 北京工商大學(xué)閆鐵釗2007年6月 摘要 建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨著工業(yè)化發(fā)展而來的，住宅商品化的推行以及建筑物向多層和高 空發(fā)展，也在實踐中催生了這一理論的出現(xiàn)，他的出現(xiàn)順應(yīng)了歷史的發(fā)展，同時也對一物一權(quán) 傳統(tǒng)民法理論提出了極大的挑戰(zhàn)并對這一理論的發(fā)展做出了極大的貢獻(xiàn)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是 以某一特定部分為客體而成立的不動產(chǎn)所有權(quán)，學(xué)界通說認(rèn)為其是一種三元結(jié)構(gòu)的復(fù)合所有權(quán)， 即包括專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三個部分。隨著《物權(quán)法》的頒布出臺,特別是其中對建筑物區(qū) 分所有權(quán)這一概念予以立法上的確認(rèn),就更加完善了我國正在發(fā)展的物權(quán)體系，對我國進(jìn)一步建 立民法典是一個非常大的進(jìn)步與貢獻(xiàn)。本文通過對建筑物中相關(guān)財產(chǎn)上權(quán)利內(nèi)容進(jìn)行了深入分 析，重點從兩個原則入手，這兩個原則本文歸結(jié)為就近利益原則和專有權(quán)最大化原則，為《物 權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定的順利實施提出建議。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題 的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通 過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中 華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分 所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： （一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； （二）具有

建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度既是我國房地產(chǎn)法律領(lǐng)域中十分薄弱的環(huán)節(jié),又是關(guān)系到我國住房制度改革成功與否和房地產(chǎn)業(yè)能否順利發(fā)展的關(guān)鍵所在.其中,建筑物區(qū)分所有權(quán)與基地利用權(quán)一體性的立法確認(rèn)又成為亟待解決的重要問題.應(yīng)盡快建立和完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度.

法律制度的設(shè)計是重要的,但更重要的是觀察和研究法律的實效。就《物權(quán)法》第六章"業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)"部分條文展開分析后得出以下結(jié)論:開發(fā)商可以成為業(yè)主;任何一個業(yè)主在業(yè)主大會上可能擁有一票否決權(quán),但是不可能擁有一票決定權(quán);《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主的義務(wù)是為了防止搭便車;建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地和車位等公用面積的比率需確立上限或下限;《物權(quán)法》施行后,商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)中還可能存在強(qiáng)制拆遷。

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種物權(quán),旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應(yīng)當(dāng)包含成員權(quán)這一混合性權(quán)利;物業(yè)管理中業(yè)主的權(quán)利是以成員權(quán)為核心的權(quán)利束,強(qiáng)調(diào)的是動態(tài)的權(quán)利運行。因此,建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理中業(yè)主的權(quán)利是不同性質(zhì)、不同層次的權(quán)利。但它們是緊密聯(lián)系的,前者是后者的權(quán)利基礎(chǔ),反映在立法上,要求《物權(quán)法》與《物業(yè)管理法》相互協(xié)調(diào)。

房屋所有權(quán)制度不完善是當(dāng)前與物業(yè)管理有關(guān)的民事糾紛呈多發(fā)態(tài)勢的主要原因之一.本文對與當(dāng)前物業(yè)管理一些常見糾紛相關(guān)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度進(jìn)行了探討,并對其完善提出了建議.

本文主要分析了我國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題,并對我國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的完善提出了建議。

1 論建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的保護(hù) 焦富民揚(yáng)州大學(xué)法學(xué)院教授 上傳時間:2007-12-17 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的保護(hù)前提——識別共用部分[1]的范圍 建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的一種 較為特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，它是一項復(fù)合型權(quán)利，是對一棟樓房中專有部分的專有權(quán)、 對共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的集合。由于“共用部分是建筑物區(qū)分 所有的核心重要問題”，[2]因此，共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利，但對其理論研 究的不足，立法保護(hù)的缺漏，使其成了建筑物區(qū)分所有權(quán)中最易發(fā)生糾紛和最易受到侵害的 權(quán)利。因此，探討共有權(quán)的保護(hù)不僅有利于共有權(quán)的行使，而且也是完善其本身的需要?！肮?有權(quán)，也稱‘共用部分持份權(quán)’或‘持份共有權(quán)部分’，是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中另一重 要的‘物法性’要素，其與另

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下形成的城市居民小區(qū)是現(xiàn)代城市的基本社區(qū)單元,也是每一個社區(qū)民警的工作重心之所在.了解區(qū)分所有這一重要的物權(quán)法制度以及該制度下形成的現(xiàn)代城市社區(qū)的特點,是做好社區(qū)警務(wù)工作的重要前提條件之一;區(qū)分所有這一現(xiàn)代物權(quán)法制度使城市居民小區(qū)具有了很多新特點,給社區(qū)警務(wù)工作帶來了多方面的影響與沖擊.社區(qū)民警應(yīng)該順應(yīng)社會發(fā)展潮流,轉(zhuǎn)變思想觀念,改進(jìn)工作方法,銳意進(jìn)取、大膽創(chuàng)新,才能打開社區(qū)警務(wù)工作的新局面.

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度下形成的城市居民小區(qū)是現(xiàn)代城市的基本社區(qū)單元,也是每一個社區(qū)民警的工作重心之所在。了解區(qū)分所有這一重要的物權(quán)法制度以及該制度下形成的現(xiàn)代城市社區(qū)的特點,是做好社區(qū)警務(wù)工作的重要前提條件之一;區(qū)分所有這一現(xiàn)代物權(quán)法制度使城市居民小區(qū)具有了很多新特點,給社區(qū)警務(wù)工作帶來了多方面的影響與沖擊。社區(qū)民警應(yīng)該順應(yīng)社會發(fā)展潮流,轉(zhuǎn)變思想觀念,改進(jìn)工作方法,銳意進(jìn)取、大膽創(chuàng)新,才能打開社區(qū)警務(wù)工作的新局面。

共有權(quán)問題是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的核心問題,因共有權(quán)問題而引發(fā)的糾紛較多,這主要是由于對共有部分的權(quán)利義務(wù)劃分不清而起。因此,論證建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的問題,對進(jìn)一步理解和掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容,為共有權(quán)問題立法及司法實踐提供理論支持有一定幫助。

多層住宅建筑所涉及的法律問題主要是建筑物區(qū)分所有權(quán),其中,共有權(quán)是重點,但我國法律對此規(guī)定尚為籠統(tǒng)。本文對共有權(quán)特點、性質(zhì)等問題展開深入研究,并就共有權(quán)問題提出了自己的立法建議。

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的劃分在理論界一直有疑義,產(chǎn)生了按份共有說、共同共有說、區(qū)別說以及新型說等學(xué)說。在理論上明確共有權(quán)的性質(zhì)對司法實務(wù)中區(qū)分所有權(quán)糾紛有重要意義。對于區(qū)分所有中共有部分的劃分,《物權(quán)法》并沒有做出詳細(xì)規(guī)定,但隨后的司法解釋給出了更多的法律規(guī)范,為解決實際問題和保護(hù)業(yè)主權(quán)利提供了保障。

建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的置疑與探討

對我國建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的研究

針對地下空間及其建筑的權(quán)利歸屬問題,對現(xiàn)有的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了梳理,并對地下空間建筑的人民防空工程權(quán)利歸屬展開分析,在此基礎(chǔ)上對住宅小區(qū)地下空間建筑的權(quán)屬爭議進(jìn)行了探討,以供參考借鑒。

隨著我國住房制度進(jìn)行商品化改革的進(jìn)行,不僅每一戶會擁有自己的房屋,而且每一戶都將能夠由自己來管理自己的房屋,這就使得建筑物區(qū)分所有權(quán)當(dāng)中的管理性內(nèi)容的權(quán)利———成員權(quán)的地位顯得更加的突出和重要。為了滿足日益增長的社會需要,必須在物權(quán)法中賦予成員權(quán)利以更全面、更具體的內(nèi)容,以保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)得以充分行使。