開發(fā)商與消費(fèi)者博弈的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 摘要 為了對青島市李滄區(qū)金水路的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供決策依據(jù)，我們做 出了這份風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告。在報(bào)告中，我們找出了房地產(chǎn)項(xiàng)目中常有的七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因 素：宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、局部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、 市場風(fēng)險(xiǎn)；然后我們用列表排序法對這七個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行量化處理，并根據(jù)其風(fēng) 險(xiǎn)級別排序（見表三）和確定風(fēng)險(xiǎn)等級（見表四）；最后，我們就不同的風(fēng)險(xiǎn)因 素采取相對應(yīng)的措施，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級確定應(yīng)對措施的力度。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析列表排序法 一、項(xiàng)目概況 這是位于青島市李滄區(qū)金水路的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)開發(fā)的是其中三棟30層的住宅樓， 總建筑面積為37610m^2，該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，市政配套設(shè)施齊全，生活方便，是 一個(gè)較好的開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目平面圖如下： 二、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 基于該房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是一個(gè)相對較復(fù)雜的系統(tǒng)，

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、占用資金額巨大,所以對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析很重要。本文用excel軟件對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析。通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析得了npv的直方圖。通過敏感性分析,找到影響房地產(chǎn)項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)npv的關(guān)鍵因素,從而為決策者提供參考,進(jìn)而使項(xiàng)目獲得最大收益。

本文針對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)定量評估的要求,提出了基于貝葉斯網(wǎng)絡(luò)推理的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法。該方法能夠動(dòng)態(tài)更新風(fēng)險(xiǎn)信息,實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的全程監(jiān)控,幫助風(fēng)險(xiǎn)管理者依據(jù)不同的情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理,提高了管理的有效性。

本文通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，并結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，對怎樣控制開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出了相對應(yīng)的措施。

當(dāng)今社會(huì)建筑行業(yè)競爭日益激烈,房地產(chǎn)市場也在國家宏觀調(diào)控之下面臨激烈競爭和重新洗牌的局面。房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的帶來了各種風(fēng)險(xiǎn),房產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性、個(gè)性化和較長的生產(chǎn)周期也增加了項(xiàng)目的不確定性。因此,風(fēng)險(xiǎn)管理成了提高項(xiàng)目成功率的關(guān)鍵因素,在整個(gè)開發(fā)系統(tǒng)范圍受到普遍重視。

結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn),對項(xiàng)目在前期決策階段、建設(shè)實(shí)施階段和項(xiàng)目營銷階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。針對各個(gè)階段存在的問題提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施,以增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)在獲得高利潤的同時(shí)也存在著極高的風(fēng)險(xiǎn)性,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還不夠健全、相關(guān)法律法規(guī)還不夠完整,風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生會(huì)帶來巨大的損失,基于此上原因,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得極其重要.

房地產(chǎn)在我國屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)性地位,但房地產(chǎn)也是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè),像近年來次貸危機(jī)余波的影響,投資環(huán)境惡化,通貨膨脹的不穩(wěn)定性,匯率變動(dòng)的頻繁性,更是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),因此,加大對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理,采用有力的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的措施具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著,已經(jīng)過去的10年,是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。但是在房地長行業(yè)高速發(fā)展的背后,其所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)也日益增大,所以,在房地長投資決策中不能只注意到投資所能帶來的收益,更要準(zhǔn)確地預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及其帶來的一系列隱患。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程,這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段存在不同的風(fēng)險(xiǎn),它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。既然房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)過程中都存在著風(fēng)險(xiǎn),那么對這種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析,從而盡最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)就是一種必需。

隨著非洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快，非洲大陸對地產(chǎn)的需求越來越大。我國適時(shí)推出“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，吸引了一批國內(nèi)大型企業(yè)進(jìn)軍非洲房地產(chǎn)市場，然而投資非洲房地產(chǎn)市場要面臨政策、匯率、工程、競爭以及其他各方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此海外置業(yè)需要長線慎重的目光看待非洲房地產(chǎn)市場前景。

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類,并對其進(jìn)行深入分析,在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對策。

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類,并對其進(jìn)行深入分析,在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對策.

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析——要:本文通過研究房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),影響因素以及誘發(fā)的根源進(jìn)行分析,希望對投資者能快速地確定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程序,優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理措施有一定的幫助。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)1.外部風(fēng)險(xiǎn)。1.1政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場投資者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。為了維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地發(fā)展,政府往往通過金融、制度、法規(guī)等一系列政策手段來調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展方向。政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資中最為重要的風(fēng)

本文從消費(fèi)者的角度,通過完全信息靜態(tài)博弈模型并結(jié)合中國實(shí)際情況來解釋房地產(chǎn)市場高房價(jià)的原因。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和重要組成部分，由于其本身具有項(xiàng)目周期長、投資規(guī)模大和外部環(huán)境影響大等特點(diǎn)，決定了其面i臨來自各方面的高風(fēng)險(xiǎn)，因而對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理是非常必要的。層次分析法作為一種定性與定量相結(jié)合的系統(tǒng)的分析方法，能夠很好地處理復(fù)雜的決策分析問題，非常適合應(yīng)用于多目標(biāo)和多因素的房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究。本文以濟(jì)南段店的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對基于層次分析法的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了深入的研究探討。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析——從房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境三個(gè)方面對房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行了分析,為建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系提供了依據(jù)。

在當(dāng)前社會(huì)的發(fā)展條件下和競爭日益激烈的市場需求下,如何完善風(fēng)險(xiǎn)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理制度以及如何在風(fēng)險(xiǎn)下尋求更好的生存之道來獲得最快的發(fā)展已經(jīng)成為了每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注和探討的焦點(diǎn)話題.本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)的闡述,探討了有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和有效的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)措施.

本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀以及存在的問題作了詳細(xì)的分析,充分說明了在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程中做好風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。與此同時(shí),還進(jìn)一步的針對房地產(chǎn)項(xiàng)目具有的不可移動(dòng)性、資金投入大、周期長等特殊性,并結(jié)合筆者多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理對策。

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)事業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展的繁榮期，房地產(chǎn)為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對工程項(xiàng)目來說可以說是雙刃劍，一方面為房地產(chǎn)提供了機(jī)遇，另一方面也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，分析如何的規(guī)避分析，去形成完善的體系來降低投資成本，提高房地產(chǎn)效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高投入高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目。在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中,想要得到預(yù)期目標(biāo)就必須對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,并采取適當(dāng)?shù)膶Σ?、方?以期達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的,提高收益的可靠性。

本文對房地產(chǎn)醒目風(fēng)險(xiǎn)管理的分類，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)形成的原因以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略進(jìn)行分析和闡述。