論承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用

論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的不合時宜性——一、問題的提出　　筆者曾經(jīng)遇到過這樣一個案例：某甲擁有一套商鋪，租給了乙，租期為一年。租賃期間甲口頭告知承租人擬以80萬元的價格出售該房屋，乙未明確表示購買，兩個月后甲以80萬的價格將商鋪賣給了丙。買...

《合同法》確認(rèn)了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán),但承租人的這一權(quán)利經(jīng)常與《物權(quán)法》規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突。要化解承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突,不能局限于\"物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)\"的一般論證,更不能用\"買賣不破租賃\"實(shí)現(xiàn)對承租人優(yōu)先購買權(quán)的功能替代,而應(yīng)當(dāng)從價值評判的角度進(jìn)行分析。與單獨(dú)所有相比較,共有這種形態(tài)并不是一種很有效率的產(chǎn)權(quán)安排方式,現(xiàn)代社會應(yīng)當(dāng)盡量創(chuàng)造機(jī)會減少財產(chǎn)共有形態(tài)的存在,而共有人的優(yōu)先購買權(quán)恰恰具有簡化乃至消滅共有關(guān)系的重要價值,所以,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

房屋承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突與協(xié)調(diào)——《合同法》確認(rèn)了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán),但承租人的這一權(quán)利經(jīng)常與《物權(quán)法》規(guī)定的共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突。要化解承租人與共有人的優(yōu)先購買權(quán)沖突,不能局限于＂物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)＂的一般論證,更不能用＂買賣...

承租人的房屋優(yōu)先購買權(quán)制度經(jīng)歷了一個較長的立法過程，最高法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的司法解釋》雖進(jìn)一步完善了優(yōu)先購買權(quán)制度，但因未對優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)、“同等條件”的內(nèi)涵以及“合理期限”的具體時間等問題作出明確界定，因此，實(shí)踐中仍存在較多爭議，本文試從房屋優(yōu)先購買權(quán)制度的立法回購以及對其法律性質(zhì)進(jìn)行辨析，從而對完善我國房屋優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)制度提出立法建議，以期對解決我國房地產(chǎn)交易過程中因承租人行使房屋優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致的糾紛有所裨益。

[碩士]論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與房屋買受人權(quán)利之保護(hù)與平衡[2012]——學(xué)科專業(yè)：民商法學(xué)　　授予學(xué)位：碩士　　學(xué)位年度：2012　　【中文摘要】優(yōu)先購買權(quán)，又稱優(yōu)先承購權(quán)或優(yōu)先承買權(quán)，從民法中之共有關(guān)系、租賃關(guān)系以及在公司法中皆有相關(guān)規(guī)定，本文...

[碩士]論我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力[2012]——學(xué)科專業(yè)：民商法學(xué)　　授予學(xué)位：碩士　　學(xué)位年度：2012　　【中文摘要】優(yōu)先購買權(quán)一經(jīng)行使,對出賣人與第三人所簽訂的合同以及已經(jīng)完成的物權(quán)變動會產(chǎn)生何種效力,共有人、承租人之間優(yōu)先購買權(quán)效力之...

作為合同自由原則的表現(xiàn)之一,當(dāng)事人有訂立合同的自由。但自由訂立的合同并不確定地在當(dāng)事人間產(chǎn)生法律拘束力?；谠谔囟ㄇ樾蜗聦ι鐣囟ɑ虿惶囟ɡ娴谋Ｗo(hù)目的之實(shí)現(xiàn),法律對合同自由加以限制,規(guī)定合同成立后只有滿足

房地產(chǎn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)符合效益最優(yōu)化原則。由于租賃合同是繼續(xù)性合同,承租人對租賃物長時間的使用和收益,已經(jīng)與之形成了較為密切的關(guān)系。在不損害出租人利益的前提下,能最大限度地保護(hù)承租人的利益,是效益的最優(yōu)安排。而且,不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)已被大多數(shù)國家和地區(qū)的民法所規(guī)定。

我國法律界對于共有人優(yōu)先購買權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)競合問題似乎已經(jīng)有了定論,但其實(shí)這是一個根本不會發(fā)生的偽問題。作為參照的我國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)共有人優(yōu)先購買權(quán)和基地承租人優(yōu)先購買權(quán)競合制度,由于制度背景的差異,對大陸地區(qū)其實(shí)并無借鑒價值。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條第1項創(chuàng)立了共有物轉(zhuǎn)讓時共有人優(yōu)先購買權(quán)制度,當(dāng)共有物轉(zhuǎn)讓時共有人優(yōu)先購買權(quán)與房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時,前者應(yīng)當(dāng)處于優(yōu)先地位。

優(yōu)先購買權(quán)存在兩方面的效力,一是法律效力,二是法律上之力,本文重在解答法律效力上的的糾紛,即優(yōu)先購買權(quán)之力究竟為物權(quán)性,抑或債權(quán)性。在此基礎(chǔ)之上,對于這兩種學(xué)說進(jìn)行分析,筆者認(rèn)為,根據(jù)我國法律的規(guī)定,承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)為一種物權(quán)性權(quán)利。

解析承租人優(yōu)先購房權(quán)的三個疑難問題——解析承租人優(yōu)先購房權(quán)的三個疑難問題

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時,出租人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù),在出租人與承租人之間形成以出賣人與第三人之間所訂立的合同條款為內(nèi)容的合同,形成類似一物二賣的雙重買賣關(guān)系。在房租租賃關(guān)系已經(jīng)登記備案或者第三人知道租賃關(guān)系之時,承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力;反之,承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗已經(jīng)完成登記的善意第三人。出租人是否應(yīng)當(dāng)向第三人或者承租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任,仍然應(yīng)當(dāng)以優(yōu)先購買權(quán)是否具有對抗效力為基礎(chǔ)予以判斷?；趦?yōu)先購買權(quán)制度的立法目的,共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

本案承租人要交回房屋嗎?——案情：2002年7月，某家電銷售部（下稱銷售部）聘請家電維修技術(shù)人員劉某為銷售部售后服務(wù)技術(shù)人員，聘用期為2年，聘用期剛開始，劉某便提出住房困難問題。銷售部老板遂將其所有的一間單房租給劉某居住，雙方訂立了租賃合同。雙方在...

[碩士]房屋征收中承租人補(bǔ)償問題研究[2012]——學(xué)科專業(yè)：法律　　授予學(xué)位：碩士　　學(xué)位年度：2012　　【中文摘要】2011年初,國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,該條例對于房屋所有人的補(bǔ)償是較為公平的、合理的、充分的,這有利于保障房屋...

《民法通則實(shí)施意見》第118條是司法實(shí)踐中行使房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的主要法律依據(jù),然該條目前被最高法院廢止了。其原因在于,該條款在適用中存在許多難點(diǎn),且和《物權(quán)法》不動產(chǎn)善意取得制度相沖突。我們應(yīng)當(dāng)借此機(jī)會重新構(gòu)建我國的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度:(1)以出租人和第三人訂立房屋買賣合同為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。(2)出租人應(yīng)當(dāng)將和第三人買賣合同的具體內(nèi)容告知承租人,承租人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。(3)承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的雙重買賣關(guān)系。(4)若房屋租賃已經(jīng)登記,承租人優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)效力,承租人可以主張出租人向第三人交付房屋行為無效;若房屋租賃未經(jīng)登記,承租人優(yōu)先購買權(quán)僅僅具有債權(quán)效力,承租人將無法主張出租人向第三人交付房屋行為無效,而只能要求出租人賠償損失。

財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(下稱“36號文”)按照標(biāo)的物不同,將融資租賃服務(wù)分為“有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)”和“不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)”,按照融資租賃的性質(zhì),將融資性售后回租業(yè)務(wù)定性為金融業(yè)務(wù)中的貸款服務(wù).具體來看,“營改增”將對融資租賃中的兩種主流模式(回租與直租)產(chǎn)生不同程度的影響.本文將就“營改增”的實(shí)施對幾大行業(yè)融資租賃決策所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析,并努力探尋避免負(fù)面影響的有效措施.

拆遷非居住租賃房屋承租人應(yīng)享有哪些權(quán)利——問：我與某單位于去年底簽訂了一份《房屋租賃合同》，向其承租某處房屋作為辦公用途。最近我得知該地區(qū)將要進(jìn)行動拆遷，請問按２００１年１１月１日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理條例》及本市的新動拆遷實(shí)施細(xì)則，我能享...

承租人裝修租賃房屋,退租時是否可以要求補(bǔ)償?

編輯同志:我去年在市區(qū)租賃了一套單元房。為了生活方便,我將房屋進(jìn)行了裝修、但未告訴房主張某。前不久,租賃期滿,準(zhǔn)備搬出。請問,對我裝修投入的費(fèi)用能要求房主承擔(dān)嗎?高偉高偉同志:本案涉及添附財產(chǎn)所有權(quán)歸屬的法律問題。添附,是指不同所有人的物合并在一起而形成不可分離的物或具有新實(shí)質(zhì)的物。由于要恢復(fù)原狀已不可能或經(jīng)濟(jì)上不合理,故要根據(jù)事實(shí)情況,對所有權(quán)重新界定最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》

物業(yè)承租確認(rèn)書——物業(yè)承租確認(rèn)書

《中華人民共和國合同法》規(guī)定的建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán),充分體現(xiàn)了法律對特殊債權(quán)予以特殊保護(hù)的精神,但如何正確認(rèn)識并理解承包人的優(yōu)先受償權(quán),并在司法實(shí)踐中正確應(yīng)用,具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。應(yīng)該對承包人優(yōu)先受償權(quán)制度進(jìn)行系統(tǒng)論證,使這一制度更有效地服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

《合同法》286條規(guī)定了建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)。這一規(guī)定,對于保障建設(shè)工程承包人的合法權(quán)益,解決日益嚴(yán)重的工程款拖欠問題都有積極意義。然而,由于這一規(guī)定過于簡略與概括,理論與實(shí)踐上有許多問題值得思考。首先,對建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)如何界定就很有爭議。其次,適用建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的條件也不明確。特別是,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的對抗效力是一個難點(diǎn)。最后,文章得出結(jié)論,要想完善和保證建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)的完善,就必須建立預(yù)登記制度。