論承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用

論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的不合時(shí)宜性——一、問(wèn)題的提出　　筆者曾經(jīng)遇到過(guò)這樣一個(gè)案例：某甲擁有一套商鋪，租給了乙，租期為一年。租賃期間甲口頭告知承租人擬以80萬(wàn)元的價(jià)格出售該房屋，乙未明確表示購(gòu)買(mǎi)，兩個(gè)月后甲以80萬(wàn)的價(jià)格將商鋪賣(mài)給了丙。買(mǎi)...

《合同法》確認(rèn)了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但承租人的這一權(quán)利經(jīng)常與《物權(quán)法》規(guī)定的共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突。要化解承租人與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沖突,不能局限于\"物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)\"的一般論證,更不能用\"買(mǎi)賣(mài)不破租賃\"實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的功能替代,而應(yīng)當(dāng)從價(jià)值評(píng)判的角度進(jìn)行分析。與單獨(dú)所有相比較,共有這種形態(tài)并不是一種很有效率的產(chǎn)權(quán)安排方式,現(xiàn)代社會(huì)應(yīng)當(dāng)盡量創(chuàng)造機(jī)會(huì)減少財(cái)產(chǎn)共有形態(tài)的存在,而共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)恰恰具有簡(jiǎn)化乃至消滅共有關(guān)系的重要價(jià)值,所以,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

房屋承租人與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沖突與協(xié)調(diào)——《合同法》確認(rèn)了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但承租人的這一權(quán)利經(jīng)常與《物權(quán)法》規(guī)定的共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突。要化解承租人與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沖突,不能局限于＂物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)＂的一般論證,更不能用＂買(mǎi)賣(mài)...

承租人的房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的立法過(guò)程，最高法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的司法解釋》雖進(jìn)一步完善了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，但因未對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)、“同等條件”的內(nèi)涵以及“合理期限”的具體時(shí)間等問(wèn)題作出明確界定，因此，實(shí)踐中仍存在較多爭(zhēng)議，本文試從房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的立法回購(gòu)以及對(duì)其法律性質(zhì)進(jìn)行辨析，從而對(duì)完善我國(guó)房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)制度提出立法建議，以期對(duì)解決我國(guó)房地產(chǎn)交易過(guò)程中因承租人行使房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)導(dǎo)致的糾紛有所裨益。

[碩士]論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與房屋買(mǎi)受人權(quán)利之保護(hù)與平衡[2012]——學(xué)科專(zhuān)業(yè)：民商法學(xué)　　授予學(xué)位：碩士　　學(xué)位年度：2012　　【中文摘要】?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，又稱(chēng)優(yōu)先承購(gòu)權(quán)或優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)，從民法中之共有關(guān)系、租賃關(guān)系以及在公司法中皆有相關(guān)規(guī)定，本文...

[碩士]論我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力[2012]——學(xué)科專(zhuān)業(yè)：民商法學(xué)　　授予學(xué)位：碩士　　學(xué)位年度：2012　　【中文摘要】?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一經(jīng)行使,對(duì)出賣(mài)人與第三人所簽訂的合同以及已經(jīng)完成的物權(quán)變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生何種效力,共有人、承租人之間優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)效力之...

作為合同自由原則的表現(xiàn)之一,當(dāng)事人有訂立合同的自由。但自由訂立的合同并不確定地在當(dāng)事人間產(chǎn)生法律拘束力?；谠谔囟ㄇ樾蜗聦?duì)社會(huì)特定或不特定利益的保護(hù)目的之實(shí)現(xiàn),法律對(duì)合同自由加以限制,規(guī)定合同成立后只有滿足

房地產(chǎn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)符合效益最優(yōu)化原則。由于租賃合同是繼續(xù)性合同,承租人對(duì)租賃物長(zhǎng)時(shí)間的使用和收益,已經(jīng)與之形成了較為密切的關(guān)系。在不損害出租人利益的前提下,能最大限度地保護(hù)承租人的利益,是效益的最優(yōu)安排。而且,不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已被大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的民法所規(guī)定。

我國(guó)法律界對(duì)于共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合問(wèn)題似乎已經(jīng)有了定論,但其實(shí)這是一個(gè)根本不會(huì)發(fā)生的偽問(wèn)題。作為參照的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和基地承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合制度,由于制度背景的差異,對(duì)大陸地區(qū)其實(shí)并無(wú)借鑒價(jià)值。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條第1項(xiàng)創(chuàng)立了共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度,當(dāng)共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生競(jìng)合時(shí),前者應(yīng)當(dāng)處于優(yōu)先地位。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在兩方面的效力,一是法律效力,二是法律上之力,本文重在解答法律效力上的的糾紛,即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之力究竟為物權(quán)性,抑或債權(quán)性。在此基礎(chǔ)之上,對(duì)于這兩種學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析,筆者認(rèn)為,根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)為一種物權(quán)性權(quán)利。

解析承租人優(yōu)先購(gòu)房權(quán)的三個(gè)疑難問(wèn)題——解析承租人優(yōu)先購(gòu)房權(quán)的三個(gè)疑難問(wèn)題

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí),出租人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù),在出租人與承租人之間形成以出賣(mài)人與第三人之間所訂立的合同條款為內(nèi)容的合同,形成類(lèi)似一物二賣(mài)的雙重買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。在房租租賃關(guān)系已經(jīng)登記備案或者第三人知道租賃關(guān)系之時(shí),承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力;反之,承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得對(duì)抗已經(jīng)完成登記的善意第三人。出租人是否應(yīng)當(dāng)向第三人或者承租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任,仍然應(yīng)當(dāng)以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否具有對(duì)抗效力為基礎(chǔ)予以判斷?；趦?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的立法目的,共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

本案承租人要交回房屋嗎?——案情：2002年7月，某家電銷(xiāo)售部（下稱(chēng)銷(xiāo)售部）聘請(qǐng)家電維修技術(shù)人員劉某為銷(xiāo)售部售后服務(wù)技術(shù)人員，聘用期為2年，聘用期剛開(kāi)始，劉某便提出住房困難問(wèn)題。銷(xiāo)售部老板遂將其所有的一間單房租給劉某居住，雙方訂立了租賃合同。雙方在...

[碩士]房屋征收中承租人補(bǔ)償問(wèn)題研究[2012]——學(xué)科專(zhuān)業(yè)：法律　　授予學(xué)位：碩士　　學(xué)位年度：2012　　【中文摘要】2011年初,國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,該條例對(duì)于房屋所有人的補(bǔ)償是較為公平的、合理的、充分的,這有利于保障房屋...

《民法通則實(shí)施意見(jiàn)》第118條是司法實(shí)踐中行使房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主要法律依據(jù),然該條目前被最高法院廢止了。其原因在于,該條款在適用中存在許多難點(diǎn),且和《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度相沖突。我們應(yīng)當(dāng)借此機(jī)會(huì)重新構(gòu)建我國(guó)的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度:(1)以出租人和第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同為承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提。(2)出租人應(yīng)當(dāng)將和第三人買(mǎi)賣(mài)合同的具體內(nèi)容告知承租人,承租人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(3)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的雙重買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。(4)若房屋租賃已經(jīng)登記,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)效力,承租人可以主張出租人向第三人交付房屋行為無(wú)效;若房屋租賃未經(jīng)登記,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅具有債權(quán)效力,承租人將無(wú)法主張出租人向第三人交付房屋行為無(wú)效,而只能要求出租人賠償損失。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(下稱(chēng)“36號(hào)文”)按照標(biāo)的物不同,將融資租賃服務(wù)分為“有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)”和“不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)”,按照融資租賃的性質(zhì),將融資性售后回租業(yè)務(wù)定性為金融業(yè)務(wù)中的貸款服務(wù).具體來(lái)看,“營(yíng)改增”將對(duì)融資租賃中的兩種主流模式(回租與直租)產(chǎn)生不同程度的影響.本文將就“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)幾大行業(yè)融資租賃決策所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析,并努力探尋避免負(fù)面影響的有效措施.

拆遷非居住租賃房屋承租人應(yīng)享有哪些權(quán)利——問(wèn)：我與某單位于去年底簽訂了一份《房屋租賃合同》，向其承租某處房屋作為辦公用途。最近我得知該地區(qū)將要進(jìn)行動(dòng)拆遷，請(qǐng)問(wèn)按２００１年１１月１日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及本市的新動(dòng)拆遷實(shí)施細(xì)則，我能享...

承租人裝修租賃房屋,退租時(shí)是否可以要求補(bǔ)償?

編輯同志:我去年在市區(qū)租賃了一套單元房。為了生活方便,我將房屋進(jìn)行了裝修、但未告訴房主張某。前不久,租賃期滿,準(zhǔn)備搬出。請(qǐng)問(wèn),對(duì)我裝修投入的費(fèi)用能要求房主承擔(dān)嗎?高偉高偉同志:本案涉及添附財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬的法律問(wèn)題。添附,是指不同所有人的物合并在一起而形成不可分離的物或具有新實(shí)質(zhì)的物。由于要恢復(fù)原狀已不可能或經(jīng)濟(jì)上不合理,故要根據(jù)事實(shí)情況,對(duì)所有權(quán)重新界定最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》

物業(yè)承租確認(rèn)書(shū)——物業(yè)承租確認(rèn)書(shū)

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán),充分體現(xiàn)了法律對(duì)特殊債權(quán)予以特殊保護(hù)的精神,但如何正確認(rèn)識(shí)并理解承包人的優(yōu)先受償權(quán),并在司法實(shí)踐中正確應(yīng)用,具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。應(yīng)該對(duì)承包人優(yōu)先受償權(quán)制度進(jìn)行系統(tǒng)論證,使這一制度更有效地服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

《合同法》286條規(guī)定了建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)。這一規(guī)定,對(duì)于保障建設(shè)工程承包人的合法權(quán)益,解決日益嚴(yán)重的工程款拖欠問(wèn)題都有積極意義。然而,由于這一規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)略與概括,理論與實(shí)踐上有許多問(wèn)題值得思考。首先,對(duì)建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)如何界定就很有爭(zhēng)議。其次,適用建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的條件也不明確。特別是,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的對(duì)抗效力是一個(gè)難點(diǎn)。最后,文章得出結(jié)論,要想完善和保證建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)的完善,就必須建立預(yù)登記制度。