蘭州市軌道交通對(duì)沿線住房?jī)r(jià)格的影響預(yù)測(cè)

以lancaster的新消費(fèi)者理論和rosen的實(shí)證研究方法為基礎(chǔ),構(gòu)建了hedonic價(jià)格模型的分析框架。以保定市住房為樣本,對(duì)建模中的變量選擇、函數(shù)形式設(shè)定及模型檢驗(yàn)等問(wèn)題進(jìn)行了探討。采用中心化方法消除變量間的多重共線性,進(jìn)行異方差穩(wěn)健性ols回歸分析,估計(jì)了樓齡、住房面積、所在樓層、行政區(qū)位和掛牌時(shí)間等特征的參數(shù)。檢驗(yàn)結(jié)果表明模型表現(xiàn)良好,上述特征對(duì)住房?jī)r(jià)格有顯著的影響。

隨著城市軌道交通的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)化的成熟,有關(guān)城市軌道交通與沿線房地產(chǎn)價(jià)值之間關(guān)系的研究受到越來(lái)越多學(xué)者的關(guān)注。研究的領(lǐng)域包括,城市軌道交通對(duì)沿線住宅價(jià)值影響的范圍、影響的正負(fù)效應(yīng)、軌道交通開發(fā)利益機(jī)制分析等方面,且多從時(shí)間效應(yīng)和空間效應(yīng)兩方面對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行研究。筆者對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)城市軌道交通對(duì)沿線住宅價(jià)值的研究文獻(xiàn)進(jìn)行綜述,并提出了今后的研究方向和建議。

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程加速，城市交通擁堵問(wèn)題逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。軌道交通應(yīng)運(yùn)而生，由于軌道交通的便捷性，沿線房?jī)r(jià)會(huì)由于其可達(dá)性的改善而產(chǎn)生一定影響。本文從軌道交通是否會(huì)對(duì)沿線房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，影響范圍、影響時(shí)效三個(gè)方面進(jìn)行文獻(xiàn)綜述，進(jìn)一步了解目前國(guó)內(nèi)外對(duì)于軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響研究此話題的研究狀況，為后續(xù)研究打下基礎(chǔ)。

如何認(rèn)識(shí)住房?jī)r(jià)格與住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定——自2003年以來(lái)，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的目標(biāo)。由于住房供給的總體均衡狀況和結(jié)構(gòu)狀況也在很大程度上影響住房?jī)r(jià)格，因此房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏...

以西安市地鐵2號(hào)線沿線的房地產(chǎn)為研究對(duì)象,借鑒土地函數(shù)法和回歸分析的方法,研究西安地鐵2號(hào)線對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究結(jié)果表明,地鐵2號(hào)線從2006年開始建設(shè)起,就對(duì)沿線的房地產(chǎn)產(chǎn)生了直接的正面影響。西安市地鐵2號(hào)線對(duì)房地產(chǎn)的影響半徑為750m,其中在400m范圍內(nèi)影響最大。

以北京輕軌13號(hào)線及沿線的住宅項(xiàng)目為例,計(jì)算軌道交通線路對(duì)周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響的范圍和程度,探討城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益.研究表明:軌道交通發(fā)展對(duì)沿線0.3~1km內(nèi)的住宅價(jià)格有明顯的空間分布規(guī)律和輻射效應(yīng),其中站點(diǎn)300m半徑以內(nèi)區(qū)域效應(yīng)顯著.建議在距城市軌道300m的范圍內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā),并建立城市軌道交通效益分享機(jī)制,以維護(hù)社會(huì)公平;同時(shí),完善與軌道交通建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)體系,保障軌道交通建設(shè)與城市環(huán)境建設(shè)的和諧發(fā)展.

交通的便利程度是人們?cè)谫?gòu)房過(guò)程中必須參考的一個(gè)重要指標(biāo)，因此，交通狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一項(xiàng)重要因素。本文探討了城市軌道交通對(duì)于房地產(chǎn)的影響，對(duì)于城市管理者科學(xué)規(guī)劃城市軌道交通路線、合理制定房產(chǎn)稅收政策，對(duì)于消費(fèi)者理性選購(gòu)房產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)投資提供重要的參考價(jià)值。

近年來(lái),隨著城市軌道交通建設(shè)日益加快,沿線房地產(chǎn)價(jià)格所受影響也日漸明顯。為了分析軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響程度及規(guī)律,以上海軌道交通1、2、3號(hào)線為例,分析了沿線房?jī)r(jià)的分布特征。結(jié)果表明,在某些特殊地區(qū)由于房?jī)r(jià)受到區(qū)域文化、區(qū)位條件等因素的影響,軌道交通的影響很弱;但排除個(gè)別異常值后,軌道交通對(duì)鄰近站點(diǎn)房產(chǎn)的價(jià)格具有顯著的提升作用,即離軌道站點(diǎn)越近房?jī)r(jià)越高,并且越遠(yuǎn)離城市核心區(qū)軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響也越大。

軌道交通建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響越發(fā)明顯,本文分析了軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。結(jié)果表明,軌道交通站點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在2.5公里的合理步行范圍內(nèi);對(duì)城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)的影響較小,越遠(yuǎn)離城區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度越大;隨著軌道交通建設(shè)的時(shí)間影響越小;對(duì)于商業(yè)用房地產(chǎn)的影響較大,而對(duì)于工業(yè)用房地產(chǎn)的影響較小。

城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響

筆者以住房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)支出、消費(fèi)水平、人均gdp、人均可支配收入、開發(fā)商住房投資的影響途徑為基礎(chǔ),通過(guò)對(duì)2000年~2011年中國(guó)省級(jí)面板向量自回歸模型的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn):除了房地產(chǎn)開發(fā)商的住房投資對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)在東、中、西部都表現(xiàn)出一致的持續(xù)正向響應(yīng)以外,城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出、人均gdp、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平對(duì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)在東、中、西部都表現(xiàn)出不同的響應(yīng)過(guò)程。因此,地方政府要結(jié)合地區(qū)實(shí)際分析房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用。

從城市軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值影響的理論基礎(chǔ)、研究方法、研究結(jié)論及研究結(jié)論差異原因等方面，對(duì)國(guó)外研究進(jìn)展進(jìn)行了述評(píng)，得出以下結(jié)論：軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值影響的評(píng)估方法眾多，應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)質(zhì)量選擇合適的評(píng)估方法；軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值的影響范圍、影響程度受多種因素影響，對(duì)郊區(qū)住房和低收入居民住房的影響程度最大；提高沿線土地利用強(qiáng)度可增強(qiáng)軌道交通的影響；軌道交通的影響受到站點(diǎn)可達(dá)性的影響。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，提出了對(duì)我國(guó)軌道交通學(xué)術(shù)研究和規(guī)劃建設(shè)的建議。

從城市軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值影響的理論基礎(chǔ)、研究方法、研究結(jié)論及研究結(jié)論差異原因等方面,對(duì)國(guó)外研究進(jìn)展進(jìn)行了述評(píng),得出以下結(jié)論:軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值影響的評(píng)估方法眾多,應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)質(zhì)量選擇合適的評(píng)估方法;軌道交通對(duì)住房?jī)r(jià)值的影響范圍、影響程度受多種因素影響,對(duì)郊區(qū)住房和低收入居民住房的影響程度最大;提高沿線土地利用強(qiáng)度可增強(qiáng)軌道交通的影響;軌道交通的影響受到站點(diǎn)可達(dá)性的影響。結(jié)合我國(guó)實(shí)際,提出了對(duì)我國(guó)軌道交通學(xué)術(shù)研究和規(guī)劃建設(shè)的建議。

城市軌道交通的建設(shè),提升了軌道沿線特別是站點(diǎn)附近的住宅房地產(chǎn)的價(jià)值,城市軌道交通沿線房地產(chǎn)開發(fā)亦成為當(dāng)前城市規(guī)劃與城市交通領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)。鄭州城市軌道交通的建設(shè),將會(huì)加快城市發(fā)展軸的成型,強(qiáng)化城市中心區(qū)功能,加快舊城更新和土地置換的步伐,并對(duì)沿線土地的升值產(chǎn)生巨大影響。借鑒國(guó)內(nèi)外軌道交通對(duì)房地產(chǎn)影響的研究經(jīng)驗(yàn),從理論上分析了未來(lái)鄭州軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)的影響范圍、影響時(shí)間及影響程度,并提出了未來(lái)鄭州軌道交通沿線土地開發(fā)的策略,旨在為交通部門及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人員提供參考。

房地產(chǎn)是全局性問(wèn)題,所以改革房?jī)r(jià)不能就房?jī)r(jià)談房?jī)r(jià),肯定涉及幾種制度的改變,包括經(jīng)濟(jì)制度和政治治度的改革。

經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房供應(yīng)的重要組成部分,其利弊得失一直是學(xué)界和社會(huì)關(guān)心的焦點(diǎn)話題,對(duì)社會(huì)民生也舉足輕重,但相關(guān)的理論研究卻很缺乏。本文通過(guò)構(gòu)建一個(gè)簡(jiǎn)單的理論框架,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品住宅價(jià)格的影響效應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的研究。根據(jù)本文理論模型的分析,如果期望經(jīng)濟(jì)適用房能對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生一定的抑制效果,要有很多必要前提。最關(guān)鍵有兩個(gè):首先,經(jīng)適房的供應(yīng)要對(duì)商品住房供應(yīng)不產(chǎn)生過(guò)度的擠占,其次是通過(guò)替代效應(yīng)來(lái)削減中高收入群體對(duì)商品住房需求。但第一個(gè)前提在現(xiàn)實(shí)中越來(lái)越難實(shí)現(xiàn),第二個(gè)前提則只有在保障中低收入家庭之后有余力時(shí)候才能考慮,否則就有違保障的出發(fā)點(diǎn)。本文結(jié)論是,保障性住房要回歸保障低收入家庭的本質(zhì),要與商品住房體系做實(shí)質(zhì)切割,對(duì)其抑制房?jī)r(jià)的效應(yīng)不應(yīng)有過(guò)高期望。

通過(guò)偏最小二乘(pls)方法對(duì)我國(guó)2004-2012年10個(gè)指標(biāo)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究,并利用變量投影重要性指標(biāo)(vip)考察了住房?jī)r(jià)格各影響因素的重要程度。結(jié)果表明,土地交易價(jià)格、城鎮(zhèn)人口、家庭人均收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與貨幣供給是影響我國(guó)城市房?jī)r(jià)的重要因素。城市住房?jī)r(jià)格與地價(jià)、城市基本面因素基本一致,調(diào)控住房?jī)r(jià)格應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、城市戶籍管理、土地管理結(jié)合起來(lái),協(xié)調(diào)一致;貨幣政策數(shù)量工具較之價(jià)格工具更適合對(duì)住房?jī)r(jià)格水平進(jìn)行引導(dǎo),定向降準(zhǔn)同樣適合于房地產(chǎn)調(diào)控。

以天津市地鐵1號(hào)線為例，采用特征價(jià)格模型，定量分析了天津市城市軌道交通對(duì)其沿線住宅價(jià)值的影響。選取了16個(gè)變量，收集到了地鐵1號(hào)線沿線2km范圍內(nèi)的120個(gè)小區(qū)的有效數(shù)據(jù)，通過(guò)反復(fù)試算，建立了回歸效果較好的特征價(jià)格方程，最終進(jìn)入模型的變量有5個(gè)，即距離市中心距離、建筑年限、建筑平均總層數(shù)、教育環(huán)境、距離地鐵距離。結(jié)果表明：天津地鐵1號(hào)線對(duì)其2km范圍內(nèi)住宅價(jià)格有平均5.02%的提升作用，增值量平均為828.9元/m^2。

為研究城市軌道交通開發(fā)利益的影響范圍和受益程度問(wèn)題,對(duì)2002年上海軌道交通1號(hào)線沿線房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了實(shí)際調(diào)查,通過(guò)分析車站周邊樓盤價(jià)格與樓盤距車站距離的關(guān)系,得出上海軌道交通1號(hào)線部分車站對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響范圍。以利用出行時(shí)間表述可達(dá)性的城市軌道交通影響范圍計(jì)算模型的原理為基礎(chǔ),從基于廣義出行成本的可達(dá)性角度來(lái)建立城市軌道交通開發(fā)利益影響范圍的理論計(jì)算修正模型。利用新建立的模型對(duì)上海軌道交通1號(hào)線進(jìn)行了實(shí)例計(jì)算,并與調(diào)查值進(jìn)行了比較和分析,驗(yàn)證了理論計(jì)算修正模型,并得到了相關(guān)的推論。

以天津市地鐵1號(hào)線為例，采用特征價(jià)格模型，定量分析了天津市城市軌道交通對(duì)其沿線住宅價(jià)值的影響。選取了16個(gè)變量，收集到了地鐵1號(hào)線沿線2km范圍內(nèi)的120個(gè)小區(qū)的有效數(shù)據(jù)，通過(guò)反復(fù)試算，建立了回歸效果較好的特征價(jià)格方程，最終進(jìn)入模型的變量有5個(gè)，即距離市中心距離、建筑年限、建筑平均總層數(shù)、教育環(huán)境、距離地鐵距離。結(jié)果表明：天津地鐵1號(hào)線對(duì)其2km范圍內(nèi)住宅價(jià)格有平均5.02%的提升作用，增值量平均為828.9元/m^2。

本文致力于研究土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的作用機(jī)制,從住房需求方程出發(fā),構(gòu)建了土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的分析模型,并利用1995年1月-2004年7月北京市城八區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明,土地供應(yīng)的確是影響住房?jī)r(jià)格變化的一個(gè)重要因素;政府的土地供應(yīng)很大程度上通過(guò)影響市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期而作用于當(dāng)前房?jī)r(jià)的變化。

住房?jī)r(jià)格持續(xù)快速上漲與居民消費(fèi)需求增長(zhǎng)緩慢是轉(zhuǎn)型期中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的兩個(gè)突出難題。微觀分析表明,房?jī)r(jià)變化對(duì)消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)和擔(dān)保效應(yīng)對(duì)于不同群體是不一樣的,并受到金融環(huán)境的約束。決定房?jī)r(jià)變化對(duì)全社會(huì)居民消費(fèi)影響的關(guān)鍵因素包括人均住房資產(chǎn)量及其分布結(jié)構(gòu)、住房?jī)r(jià)格變化的性質(zhì)、金融制度安排和社會(huì)文化因素。以1999-2009年我國(guó)35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證檢驗(yàn)的研究發(fā)現(xiàn):(1)房?jī)r(jià)上漲通過(guò)財(cái)富效應(yīng)和擔(dān)保效應(yīng)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生正向影響,通過(guò)收入效應(yīng)產(chǎn)生負(fù)向影響,總效應(yīng)方向具有不確定性;(2)1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲所帶來(lái)的房產(chǎn)升值對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)具有促進(jìn)作用,并呈現(xiàn)出效應(yīng)大小與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度正相關(guān)的區(qū)域差異特征;(3)近5年我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)加速上漲強(qiáng)化了房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng),削弱了住房財(cái)富效應(yīng),在住房和金融市場(chǎng)相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)富效應(yīng)的減弱幅度更大。