農(nóng)用地分等定級估價的理論、方法與實踐出版

研究目的:厘清中國農(nóng)用土地分等定級的理論基礎(chǔ)與技術(shù)方法。研究方法:歸納分析法、比較分析法、理論分析法和系統(tǒng)分析法。研究結(jié)果:綜述了國內(nèi)外農(nóng)用土地分等定級的發(fā)展歷史和研究進展,明確了農(nóng)用土地分等定級的技術(shù)要求,明晰了農(nóng)用土地分等定級的理論基礎(chǔ)和總體思路,分析了農(nóng)用土地分等定級的主要方法和處理技術(shù)。研究結(jié)論:中國農(nóng)用土地分等定級理論與方法不僅體現(xiàn)了當(dāng)代多學(xué)科特征和技術(shù)水平,而且促使農(nóng)用土地分等定級具有經(jīng)濟可行性和實踐操作性。

農(nóng)用地"等"是全國尺度內(nèi)農(nóng)用地自然質(zhì)量差異的評價,"級"是區(qū)域尺度內(nèi)的評價。對如何充分利用gis技術(shù)和省級尺度農(nóng)用地"等"的成果進行縣域內(nèi)農(nóng)用地"級"的劃分進行了探討,并以平陰縣為實例建立了縣域內(nèi)定級修正指標(biāo)體系,定級結(jié)果符合平陰縣實際。實例證明,該縣域內(nèi)農(nóng)用地定級方法是科學(xué)合理高效的,而且gis技術(shù)的應(yīng)用大大提高了定級的效率,可為縣域內(nèi)農(nóng)用地定級提供參考。

研究目的:運用能值理論進行農(nóng)用地估價。研究方法:能值分析方法。研究結(jié)果:(1)農(nóng)用地價值可以由產(chǎn)品或服務(wù)的自然環(huán)境系統(tǒng)的無償能值投入量表征;(2)江蘇省丹陽市呂城鎮(zhèn)運河片區(qū)每年凈增能值量合計為4.98×1018sej/a,農(nóng)用地價值為42.73元/m2,與其他方法結(jié)果較一致。研究結(jié)論:基于能值理論的農(nóng)用地估價方法可行。

實踐教學(xué)是培養(yǎng)學(xué)生實踐能力、創(chuàng)新能力和就業(yè)能力的重要手段,對全面提高學(xué)生素質(zhì)具有重要作用。實踐教學(xué)的合理布設(shè)與安排是其課程是否有成效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文以編制河北農(nóng)業(yè)大學(xué)實踐能力培養(yǎng)方案為契機,結(jié)合課程特點,對土地資源管理專業(yè)\"土地分等定級與估價\"課程實踐教學(xué)環(huán)節(jié)在教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)模式、考評體系等方面進行了改革與實踐探索,以促進學(xué)生實踐能力的培養(yǎng)。

實現(xiàn)我國土地管理由數(shù)量管理向數(shù)量-質(zhì)量雙管理的轉(zhuǎn)變,是土地管理工作的重點,對于保障國家糧食安全有重要意義.本文分析了農(nóng)用地分等工作和土地整治之間的聯(lián)系和區(qū)別,對農(nóng)用地分等成果在土地整治中的應(yīng)用開展了研究.研究結(jié)果表明:農(nóng)用地分等過程中的技術(shù)、方法是土地整治評價的基礎(chǔ);農(nóng)用地分等成果為土地整治項目可行性研究提供了前期基礎(chǔ)和工作目標(biāo),為土地整治項目工程設(shè)計提供了方向,并為土地整治項目驗收提供了技術(shù)支撐;農(nóng)用地分等成果與土地整治項目驗收成果相結(jié)合,可實現(xiàn)補充耕地的等級和數(shù)量不低于被占耕地的等級和數(shù)量,補充的耕地與其他耕地集中連片的原則,實現(xiàn)真正意義上的耕地質(zhì)量和數(shù)量的占補平衡.

以凌源市農(nóng)用地為研究對象,在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上建立基本回歸模型并進行統(tǒng)計檢驗,獲得農(nóng)用地綜合質(zhì)量和價格之間的最佳關(guān)系模型,并揭示了二者的統(tǒng)計規(guī)律,最終測算基準(zhǔn)地價。研究結(jié)果表明,建立基本回歸模型有利于保證基準(zhǔn)地價測算的科學(xué)性與準(zhǔn)確性。

設(shè)施農(nóng)用地復(fù)耕協(xié)議書 村民委員會（以下簡稱甲方） 用地單位（以下簡稱乙方） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）（以下簡稱丙方） 為了大力支持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，確保三方合法權(quán)益，特訂 立以下協(xié)議： 一、使用土地座落：。 二、使用土地面積：公頃，其中耕地公 三、使用土地用途：。 四、使用土地期限：自年月日至年月 日止。 五、使用土地承包費：按土地流轉(zhuǎn)或承包合同規(guī)定支付。 六、乙方應(yīng)按合同約定及批準(zhǔn)的面積、位置、用途使用土 地，在施工建設(shè)過程中，堅持不破壞耕作層，做到不超標(biāo)， 不移位,不走樣，不改變用途，不建永久性建筑物。 七、自覺服從市農(nóng)業(yè)、畜牧、國土等相關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街 道）的監(jiān)管；如若發(fā)生配套設(shè)施用地建設(shè)超標(biāo)、移位、改變 農(nóng)業(yè)用途等違規(guī)行為，愿接受拆除、罰款等處理。 八、期滿后停止生產(chǎn)、經(jīng)營的，乙方應(yīng)當(dāng)退還土地，并恢 復(fù)土地原狀，同時甲方全額退還乙方土地復(fù)耕履約金。如乙 方期滿后確需繼續(xù)使

設(shè)施農(nóng)用地復(fù)墾保證書 我叫，系鎮(zhèn)村人，為發(fā)展 經(jīng)濟，新上農(nóng)業(yè)建設(shè)用地項目一處，使用本村土地平方米， 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，特作如下保證： 1、節(jié)約、集約用地，切實保護耕地。 2、嚴(yán)格執(zhí)行《設(shè)施農(nóng)用地協(xié)議書》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。 3、認真履行耕地復(fù)墾義務(wù)，項目用地停止后，及時恢復(fù)原土地等 級標(biāo)準(zhǔn)和耕作條件，用于農(nóng)業(yè)耕種。 4、保證不破壞耕作層、不建設(shè)永久性建筑，并自愿繳納耕地復(fù)墾 保證金元。 特此保證 保證人：（章） 年月日

附件1： 規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn) 類別種類 最小規(guī)模 （頭.匹.只） 規(guī)模 化畜 禽養(yǎng) 殖 豬 種豬、母豬常年存欄量≥100 商品豬（25kg以上）常年存欄量≥200 仔豬常年存欄量≥2000 肉牛常年存欄量≥40 奶牛常年存欄量≥20 羊常年存欄量≥600 馬常年存欄量≥40 雞 蛋雞常年存欄量≥6000 肉雞常年存欄量≥12000 鴨常年存欄量≥6000 鵝常年存欄量≥3000 兔常年存欄量≥6000 注：以上均為常見畜禽養(yǎng)殖分類，其他畜禽養(yǎng)殖規(guī)模按生豬當(dāng)量換算后按“商品豬”的 對應(yīng)規(guī)模確定其最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。 —2— 附件2： 規(guī)?；N植最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn) 種類最小種植規(guī)模（畝） 糧食生產(chǎn)種植 ≥100 工廠化作物栽培 ≥20 —3— 附件3： 設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)方案 經(jīng)營者名稱及聯(lián)系方式 項目名稱

其中：耕地 其中：耕地 附屬 設(shè)施用地 其中：耕地 占項目用地 規(guī)模（%） 功能分區(qū)類型 設(shè)施農(nóng)用地申報表 單位：畝 申請用地面積 生產(chǎn)設(shè)施用地 補充耕地方式 土地復(fù)墾情況 生產(chǎn)設(shè) 施用地 管理和生活用房用地 倉庫用地 硬化晾曬場、生物質(zhì)肥料生產(chǎn)場地、符合 “農(nóng)村道路”規(guī)定的道路等用地 附屬設(shè) 施用地 申請用地單位 （蓋章） 項目名稱 項目位置 申請使用年限 功能分 區(qū) 名稱用地面積 工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃和pc 板連棟溫室用地等 規(guī)?；B(yǎng)殖中畜禽舍（含場區(qū)內(nèi)通道）、 畜禽有機物處置等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶 用地 水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖、進排水渠道 等水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地 育種育苗場所、簡易的生產(chǎn)看護房用地等 備注 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府 申報意見 縣農(nóng)業(yè)部門 審核意見 縣國土資源 部門 審查意見 縣人民政府 審批意見

-1- 附件１： 設(shè)施農(nóng)用地申請報告 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）： 本人在村畈承包土地畝用于， 因生產(chǎn)建設(shè)需要，使用設(shè)施農(nóng)用地畝，折平 方米。本人承諾，按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目用途使用土地，不破壞耕作 層，不建永久性建筑物，對所建造建筑物的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施及農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)配套設(shè)施用地自愿與村協(xié)商交納復(fù)耕履約金，并在土地承包 期滿后予以復(fù)耕，退還所承包的土地，如未予復(fù)耕，地面建筑物 及附著物由村統(tǒng)一處置，復(fù)耕履約金由村用于土地復(fù)耕。 特此申請，望予批準(zhǔn)為盼。 申請人： 年月日 -2- 附件2： 土地流轉(zhuǎn)或承包合同（復(fù)印件） -3- 附件３： 設(shè)施農(nóng)用地復(fù)耕合同書（復(fù)印件） 村民委員會（以下簡稱甲方） 戶（單位）（以下簡稱乙方） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）（以下簡稱丙方） 為了大力支持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，確保三方合法權(quán)益，特訂立以 下合同： 一、使用土地座落：。 二、使用土地面積：畝

-1- 附件１： 設(shè)施農(nóng)用地申請報告 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）： 本人在村承包土地畝用于，因生產(chǎn)建 設(shè)需要，使用設(shè)施農(nóng)用地畝，折平方米。本 人承諾，按照農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目用途使用土地，不破壞耕作層，不建 永久性建筑物，對所建造建筑物的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套 設(shè)施用地自愿與國土部門協(xié)商交納復(fù)耕保證金，并在土地承包期 滿后予以復(fù)耕，退還所承包的土地，如未予復(fù)耕，地面建筑物及 附著物由村統(tǒng)一處置，復(fù)耕履約金由村用于土地復(fù)耕。 特此申請，望予批準(zhǔn)為盼。 申請人： 年月日 -2- 附件2： 土地流轉(zhuǎn)或承包合同（復(fù)印件） -3- 附件３： 設(shè)施農(nóng)用地復(fù)耕合同書（復(fù)印件） 村民委員會（以下簡稱甲方） 戶（單位）（以下簡稱乙方） 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）（以下簡稱丙方） 為了大力支持發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，確保三方合法權(quán)益，特訂立以 下合同： 一、使用土地座落：。 二、使用土地面積：畝，其中

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地流程圖

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地簡明流程 ▲征用其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參 照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物 和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用 地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 ▲征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十 倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數(shù)量。而“每一個需要安置 的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四到六 倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占 有的耕地數(shù)量。 【第八步】國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補償、安置補助 完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位 應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。 ▲其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體的農(nóng)用地或單位占用國有農(nóng)用地 的，經(jīng)批

農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地簡明流程 根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步 驟： 【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建 設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用 地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項 規(guī)劃。 ▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī) 定》（《國家土地管理局令》第七號）的要求。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地 方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在 禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不 批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。 【第二步】確認該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行

為對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會及自然因素進行綜合分析并劃分土地等級.采用模糊層次分析法建立評價指標(biāo)體系,并通過廣泛調(diào)研確定各因子在評價體系中的權(quán)重;在gis中構(gòu)建帶有決策穩(wěn)定因子的非線性改進模糊綜合評價模型,并通過多種非線性模型與線性模型的對比,驗證該模型的科學(xué)性,確定研究區(qū)土地級別;采用柵格圖像差值法結(jié)合模糊綜合評價對結(jié)論進行了驗證.研究結(jié)果表明：fahp-非線性改進模糊綜合評價模型適合解決多因素、多標(biāo)準(zhǔn)且不便于全部量化處理的決策問題,反應(yīng)了指標(biāo)對于決策穩(wěn)定性的定量化影響.研究結(jié)論初步突破了對傳統(tǒng)線性模糊綜合評價的認識,為城鎮(zhèn)土地分等定級評價提供了一種新的方法.

附表一: 常德市征收農(nóng)用地有關(guān)設(shè)施的補償標(biāo)準(zhǔn) 序號地類項目征收補償標(biāo)準(zhǔn)備注 一菜地 無自流 水系 4000元/畝 自流水系破壞后既沒有補償又沒有恢復(fù)，因種植蔬菜 的需要，現(xiàn)已配置了排水溝、管、電動機井、水井、 架棚、糞池、塑料薄膜、水電桿線及其它零星設(shè)施等， 均按面積補償，補償中含竹架棚或鋼筋砼架棚的基價 1000元，鋼筋砼架棚的差額部分另行適度補償。 鋼筋砼 架棚 25元/拱 因種植的需要配置了鋼筋砼架棚，其鋼筋砼棚單根規(guī) 格為弦長3m以上、厚4cm以上、寬8cm以上，內(nèi)配 2根φ4mm鋼筋，每2根成拱。整體安裝規(guī)格不低于拱 高2m、拱跨6m、拱間距1.1m，用螺栓聯(lián)接固定成棚 架并種植了蔬菜的，按拱數(shù)補償，每畝最高補償不得 超過100拱，規(guī)格達不到以上要求的適度補償。 二稻田 無自流 水系 2500元/畝 非成片種植的稻田，因種植

當(dāng)前，政府在土地一級市場多采用先行征收、繼而出讓的運作方式。按照國家現(xiàn)行關(guān)于土地補償?shù)南嚓P(guān)政策規(guī)定，評估機構(gòu)和政府部門在計算農(nóng)用地的征收補償價值時多按照成本法進行評估。成本法的評估結(jié)果往往是出讓價格與征地補償價格之間存在巨大的差異，這個溢價就是土地發(fā)展權(quán)形成的。本文就土地進行補償評估中是否應(yīng)該考慮土地發(fā)展權(quán)價值這一問題提出了一些看法，供讀者討論。

試驗以玉米覆蓋普通白色地膜、降解白色地膜、普通黑色地膜與露天栽培作比較,研究了玉米覆蓋不同材質(zhì)農(nóng)用地膜的降解及其對玉米的增產(chǎn)效應(yīng)。結(jié)果表明,玉米覆蓋"智能"牌降解農(nóng)用地膜栽培,具有與普通農(nóng)用地膜相同的增溫、保濕作用;并能100%發(fā)生自然降解,其降解速度呈"先慢后快"趨勢,可徹底解決普通農(nóng)用地膜殘留造成的土壤污染。

\"房地產(chǎn)估價理論與方法\"是一門實踐性很強的課程,筆者嘗試運用項目教學(xué)法、比較教學(xué)法、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)法等,對教學(xué)實踐進行了有益的探討,培養(yǎng)了學(xué)生的實際能力,提高了教學(xué)效果.

什么是農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡明流程 根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步驟： 【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利 用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè) 部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。 ▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》（《國家土地管 理局令》第七號）的要求。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提 供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。 ▲如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地 行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。 【第二步】確認該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求

農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡明流程 天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)張東偉律師編寫(2005年) 聲明:本文章系本人原創(chuàng),各網(wǎng)站可以無償完整轉(zhuǎn)載,但必須完整注明出自網(wǎng)站和作者,否則必追究侵權(quán)責(zé) 任. 由于相當(dāng)部分網(wǎng)友經(jīng)常來電來信詢問如何在集體農(nóng)用地上進行工業(yè)、商業(yè)等開發(fā)，不清楚該征用流程。 為此，本人就該問題作專題回復(fù)，供各位參考。需要注意的是，以下步驟是根據(jù)國家的法律法規(guī)而作簡要 的敘述，各地政府在實際操作上會有些差異。本站會根據(jù)需要進行修改和增減。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)天 下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng) 根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序簡單扼要地有以下步驟： 【第一步】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。 因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否 符合該農(nóng)用地的各項規(guī)