批量估價(jià)法在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估中的應(yīng)用研究

[碩士]房地產(chǎn)稅基評(píng)估研究——【學(xué)位年度】2012　　【摘要】　　我國自分稅制改革以來，地方政府的財(cái)權(quán)不斷縮小，事權(quán)范圍逐步擴(kuò)大。地方主體稅種的缺失使得地方政府依賴土地出讓金而增加地方財(cái)政收入，一定程度上促成了“土地財(cái)政”現(xiàn)象。地方政府為了增加...

在目前百姓生活中,房價(jià)最近幾年被津津樂道。而房地產(chǎn)稅也開始被更多人談?wù)?房產(chǎn)稅的實(shí)施是否起到一定的作用,現(xiàn)通過研讀各類文獻(xiàn)和財(cái)經(jīng)新聞,總結(jié)房地產(chǎn)稅的征收對(duì)我國的積極影響,對(duì)稅基的評(píng)估相關(guān)要素進(jìn)行系統(tǒng)分析,以期能對(duì)房地產(chǎn)稅的征收提供一定的理論指導(dǎo)。

在我國對(duì)居民個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅已是大勢所趨。房產(chǎn)稅征收核心問題之一就是如何科學(xué)客觀地評(píng)估房產(chǎn)的稅基價(jià)值。成功的房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估至少涉及兩個(gè)非常重要的方面,一個(gè)是評(píng)估方法,另一個(gè)是稅基評(píng)估值的價(jià)值類型。本文從稅基評(píng)估值價(jià)值類型的定義出發(fā),進(jìn)而對(duì)稅基評(píng)估值價(jià)值類型需要考慮的一些問題進(jìn)行分析,最后提出對(duì)我國房產(chǎn)稅稅基評(píng)估值價(jià)值類型的一些看法。

開征房地產(chǎn)稅并對(duì)房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估有利于解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅環(huán)節(jié)存在的\"重流通、輕保有\(zhòng)"以及重復(fù)征稅的問題,同時(shí)也為房地產(chǎn)稅的開征提供合理的稅基值,有利于發(fā)揮稅收的積極作用,保證財(cái)政收入,縮小貧富差距,抑制房價(jià)過快增長。

目前我國的房地產(chǎn)稅主要集中在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較少,而國際上的做法主要是在保有環(huán)節(jié)上征收房地產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)稅首先要確定稅基,稅基評(píng)估方法是確定稅基的關(guān)鍵。國外對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估問題的研究起步較早,在評(píng)估方法上以批量評(píng)估法為主,對(duì)我國相應(yīng)研究和工作有一定的借鑒意義。

稅基批量評(píng)估是房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。利用某市存量房交易計(jì)稅評(píng)估工作取得的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,發(fā)現(xiàn)稅基批量評(píng)估存在信息質(zhì)量不高、納稅人申報(bào)均價(jià)和評(píng)估均價(jià)均未能及時(shí)、充分反映市場價(jià)值等問題。為此,基于房地產(chǎn)稅改革視野,稅基批量評(píng)估應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)稅的功能、搞好稅基批量評(píng)估數(shù)據(jù)庫建設(shè)、提高評(píng)估結(jié)果公信力、解決納稅人\"逆向選擇\"難題和妥善處理評(píng)估異議。

以房地產(chǎn)的評(píng)估值作為稅基是房地產(chǎn)稅立法征收的必由之路,也是國際通行作法。如何更好地求取城市房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)稅制改革必須面臨的重要課題。國際上,不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估主要依靠\"計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(cama)\"實(shí)現(xiàn),而cama系統(tǒng)的核心是建立估價(jià)模型。本文以成都市當(dāng)前存量住宅數(shù)據(jù)為例,基于主成分分析和對(duì)數(shù)回歸分析,建立特征價(jià)格模型,就房地產(chǎn)稅稅基的批量估價(jià)進(jìn)行實(shí)證分析,并利用比率分析對(duì)模型估計(jì)值的可靠性進(jìn)行評(píng)估。研究結(jié)果表明各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)均理想,通過模型求取的估值可靠性很高,模型可以被應(yīng)用和推廣。

試析房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)——隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善和稅制改革的深化,國際通行的經(jīng)評(píng)估確定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格將成為房地產(chǎn)稅的基本計(jì)稅依據(jù)。建立房地產(chǎn)稅基的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系,不僅是改革房地產(chǎn)稅制,加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的基礎(chǔ)性工作,也是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)...

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)和我國的實(shí)際,應(yīng)當(dāng)減少現(xiàn)行房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù),提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的比重,并按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。這就要求建立一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系,對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)的客觀價(jià)格作出分析、測算和判斷,滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產(chǎn)稅的成本核算要求,使納稅結(jié)果為征納雙方所接受。

采用科學(xué)合理、準(zhǔn)確有效的房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法是準(zhǔn)確計(jì)算與征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。本文認(rèn)為,優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估方法體系應(yīng)從三方面入手:一是建立以\"市場比較法為主,成本法和收益法為補(bǔ)充\"的評(píng)估方法體系;二是采用\"批量評(píng)估為主、單宗評(píng)估為補(bǔ)充\"的房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù);三是建立專業(yè)化、專門化的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫。

一個(gè)物業(yè)稅的實(shí)施方案從房地產(chǎn)稅改革到物業(yè)稅稅基評(píng)估——在研究房地產(chǎn)稅改革方案的基礎(chǔ)上研究房地產(chǎn)稅基評(píng)估。給出一個(gè)房地產(chǎn)稅的總體改革建議，給出一個(gè)物業(yè)稅條例版本；提供一個(gè)將復(fù)雜問題簡單化的、可以操作實(shí)施的物業(yè)稅系統(tǒng)實(shí)施方案。重點(diǎn)研究物業(yè)稅的技術(shù)...

如何解決市場估價(jià)法實(shí)際應(yīng)用中普遍存在的可比實(shí)例選擇的隨意性,因素修正的主觀性、不完備性,交易案例不易得到等難題,是房地產(chǎn)估值迫切需要解決的問題。為了解決傳統(tǒng)估價(jià)方法存在的問題,本文把模糊數(shù)學(xué)方法引入房地產(chǎn)市場估價(jià)法中,利用模糊數(shù)學(xué)的隸屬原則,用特征因素函數(shù)值所組成的數(shù)組表示房地產(chǎn)的屬性,通過計(jì)算待估商品房和案例商品房之間的貼近度,找出最相似的案例,再通過貼近度進(jìn)行指數(shù)平滑,求出待估商品房的價(jià)格。

2011年,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》,要求應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,自此各地存量房稅基評(píng)估活動(dòng)鋪展開來。隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的不斷推進(jìn),全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅開征也勢在必行。建立公平、高效的稅基評(píng)估爭議解決機(jī)制,并通過立法予以確認(rèn),是存量房交易稅征收工作有效開展的基礎(chǔ),也是房產(chǎn)稅普征前需要解決的重要問題。

世界各國房地產(chǎn)稅改革的多樣性及其炯然不同的改革績效,為中國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型提供了豐富的學(xué)習(xí)素材。本文考察、比較了各國有代表性的房地產(chǎn)稅稅率制度,研究在中國建立市場價(jià)值體系房地產(chǎn)稅以及稅率設(shè)計(jì)方面可供借鑒的經(jīng)驗(yàn),圍繞誰決定稅率、稅率是否有差別或差別是怎樣的、稅率應(yīng)定在何等水平這三個(gè)關(guān)鍵問題,對(duì)我國房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)提出政策建議。

房地產(chǎn)稅費(fèi)改革是新一輪稅制改革的重要內(nèi)容之一,自2003年十六屆三中全會(huì)正式提出房地產(chǎn)稅改革方向以來,有關(guān)房地產(chǎn)稅改革的研究和實(shí)踐不斷深入。目前,盡管在征稅目的、稅負(fù)

縱觀國際上的通行做法,房地產(chǎn)稅的稅基主要包括四種,即面積(areavalue)、位置價(jià)值(sitevalue)、市場價(jià)值(marketvalue)和租金價(jià)值

我國房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計(jì)研究——我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在著很大的問題，已經(jīng)與我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況很不適應(yīng)了。本文在對(duì)國內(nèi)的研究成果進(jìn)行綜述的基礎(chǔ)上，提出整理與歸并現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制，以建立新的房地產(chǎn)稅制的設(shè)想。同時(shí)，運(yùn)用定量的方法測算了新的房地產(chǎn)稅的稅...

美國房地產(chǎn)稅是美國地方政府收入來源之一。房地產(chǎn)稅收的多與少,公平與否,對(duì)美國的社會(huì)和財(cái)政有著直接的影響。因此,美國地方政府歷來都很重視房地產(chǎn)稅的征收,特別是對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)與評(píng)稅,較為規(guī)范和科學(xué),這很值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。一、美國房地產(chǎn)估價(jià)與評(píng)稅的由來美國是個(gè)分權(quán)制的國家,實(shí)行徹底的分稅制,一級(jí)政府有

文章對(duì)相對(duì)估價(jià)法(比率估價(jià)法)在中國上市公司價(jià)值評(píng)估中的實(shí)用性與局限性進(jìn)行了研究。首先,比率對(duì)流通市場的公司市值評(píng)估和對(duì)公司總市值評(píng)估結(jié)果不盡一致,其準(zhǔn)確性有高有低;其次,對(duì)現(xiàn)金流及等價(jià)物的調(diào)整,增加了流通市場基于利潤的比率定價(jià)的準(zhǔn)確性,但對(duì)總市值的評(píng)估準(zhǔn)確性沒有更大的貢獻(xiàn);最后,采用預(yù)期收益要比當(dāng)期收益會(huì)使市盈率定價(jià)更準(zhǔn)確。

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展至21世紀(jì)以來,呈現(xiàn)出高歌猛進(jìn)的態(tài)勢,尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,更是如火如茶.我國長期以來的習(xí)慣傳統(tǒng),更多的人愿意通過擁有自己的房產(chǎn)來尋找安全感,加之部分人的炒作以及各種原因,造成我國的房價(jià)持續(xù)走高,并逐漸演變成一個(gè)重要的社會(huì)問題.盡管我國政府通過各種稅收手段控制房價(jià),但依然存在很多問題,需要我們進(jìn)一步的探索.本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)稅制改革法律供給的現(xiàn)狀及問題進(jìn)行分析,對(duì)稅制成熟國家和地區(qū)房產(chǎn)稅制度的分析和借鑒,以及對(duì)我國房地產(chǎn)稅制完善的思考這三個(gè)方面,對(duì)我國房地產(chǎn)稅制改革及法律供給進(jìn)行了探究.

房地產(chǎn)稅是我國稅收體系的重要組成部分,一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。它不僅可以增加我國的地方財(cái)政收入,調(diào)節(jié)收入差距,還可以調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。

采用中國省際面板數(shù)據(jù),實(shí)證檢驗(yàn)分析房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn):總體而言,房地產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)有抑制作用;各房地產(chǎn)稅中,房產(chǎn)稅、土地增值稅對(duì)房價(jià)有正影響;城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅對(duì)房價(jià)有顯著負(fù)影響。研究結(jié)論為:政府在利用房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價(jià)的時(shí)候,應(yīng)科學(xué)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅的具體影響效果,分清每種房地產(chǎn)稅的功能和作用,提高房地產(chǎn)稅調(diào)控的針對(duì)性、有效性和預(yù)見性。