市場(chǎng)比較法在房屋拆遷估價(jià)中運(yùn)用與體會(huì)

通過(guò)分析市場(chǎng)比較法的含義、適用條件和具體操作步驟,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)應(yīng)用中還存在可比實(shí)例選取難度較大、準(zhǔn)確性差,影響因素修正過(guò)于主觀,估價(jià)結(jié)果確定方式不科學(xué)等問(wèn)題。提出建立完善的土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)、科學(xué)確定影響因素和修正權(quán)重以及完善估價(jià)結(jié)果的確定方法等對(duì)策建議。

市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中是最常見(jiàn)、最重要、應(yīng)用最多的方法之一,本文介紹了市場(chǎng)比較法的含義、理論依據(jù)、適用范圍、操作步驟、計(jì)算公式,重點(diǎn)闡述了提高市場(chǎng)比較法評(píng)估精度的六個(gè)建議。

摘要 房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的 是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中 成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。我國(guó)《房地 產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估土地或房地產(chǎn)價(jià) 格。所以如何科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，是我國(guó) 房地產(chǎn)界迫切需要解決的問(wèn)題。 本文首先從理論上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)的原理及難點(diǎn)、市 場(chǎng)比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó) 應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和難點(diǎn):可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、 不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場(chǎng)比較法數(shù)學(xué)估價(jià)模型存 在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價(jià)模型以及更科學(xué)地應(yīng) 用市場(chǎng)比較法估價(jià)的途徑。 接著，本文探討了模糊

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,如何合理進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估成為熱點(diǎn)問(wèn)題。市場(chǎng)比較法由于其直觀和容易接受等特點(diǎn)在房地產(chǎn)評(píng)估中得到廣泛的應(yīng)用。本文分析了目前市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用時(shí)存在的問(wèn)題,提出了改進(jìn)辦法。并以淮安市為例子,分析了市場(chǎng)比較法在實(shí)際房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用,得出正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵這一結(jié)論。

上海別墅區(qū)的建設(shè)起步于二十世紀(jì)八十年代后期,發(fā)展一直較為緩慢。直到1998年的下半年,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展,作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的上海,房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速覺(jué)醒,蓬勃發(fā)展,同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的高速發(fā)展。

文章編號(hào):1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的市場(chǎng)比較法研究 ξ 何國(guó)松 (咸寧師范高等專(zhuān)科學(xué)校　地理系,湖北　咸寧　437005) 摘　要:房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)常見(jiàn)的估價(jià)方法之一,但由于個(gè)人掌握的交易實(shí)例有限及修 正主觀性影響其可靠性.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)信息系統(tǒng)有利于提高這一方法的可靠性.系統(tǒng)構(gòu)建 與應(yīng)用的步驟是:(1)搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例,建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù);(2)建立各種修正模型;(3) 選擇比較實(shí)例,利用估價(jià)修正模型進(jìn)行修正;(4)估價(jià)人員憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié). 關(guān)鍵詞:地理信息系統(tǒng);模型;市場(chǎng)比較法 中圖分類(lèi)號(hào):f49　　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 0　引言 市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最常用的方法之 一,它是通過(guò)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似狀況和條件的房地 產(chǎn)近期市場(chǎng)成交實(shí)例的分析

科學(xué)研究是探索未知事物或現(xiàn)象的本質(zhì)和規(guī)律的活動(dòng)，是一種創(chuàng)造性的腦力勞動(dòng)。現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)科研人員素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)，科研能力等提出了更高的要求，特別是在發(fā)展我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，更需要加強(qiáng)對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究，把理論與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，因此，對(duì)科學(xué)技術(shù)的研究必須用科學(xué)的方法。正確的方法是通向成功的橋梁。

房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展和壯大,房地產(chǎn)交易越來(lái)越受到人們的關(guān)注。房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)交易中是非常重要的,研究房地產(chǎn)估價(jià)是現(xiàn)今房地產(chǎn)交易中不可缺少的一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性工作,能直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài),得到了國(guó)際估價(jià)界的統(tǒng)一公認(rèn)。本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法進(jìn)行了研究。

前位置:首頁(yè)>null 基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法及其在房屋估價(jià)中的應(yīng)用 2002年11月20日 內(nèi)容提要： 基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法的最大特點(diǎn)是在確定房屋“最基本標(biāo)準(zhǔn)條件下”的單方建筑造價(jià)的前提下進(jìn)行被估建筑單方造價(jià)的 對(duì)比計(jì)算。不同的限定條件對(duì)應(yīng)于不同的單方造價(jià)?；鶞?zhǔn)單方造價(jià)的確定方法包括竣工結(jié)算調(diào)整法、概預(yù)算法和市場(chǎng)調(diào)查法。 在應(yīng)用中，可以用差異系數(shù)調(diào)整單方造價(jià)，也可以采用單方造價(jià)增加值來(lái)實(shí)現(xiàn)。 基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法就是首先確定某種建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型在所確定的基本標(biāo)準(zhǔn)條件下的基本單方造價(jià)，而后再將同類(lèi)型的被 估建筑項(xiàng)目?jī)?nèi)容和基準(zhǔn)單方造價(jià)所確定的內(nèi)容進(jìn)行比較，求得對(duì)比差異系數(shù)，然后再用所求得的差異系數(shù)去調(diào)整基準(zhǔn)單方造 價(jià)，從而求得被估建筑的單方建筑造價(jià)。它和一般單方造價(jià)對(duì)比法的不同之處就是對(duì)比的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法 采用的是“基本標(biāo)準(zhǔn)”，簡(jiǎn)稱(chēng)為“基準(zhǔn)”，而一般單方造價(jià)比較法采用

本文結(jié)合工作實(shí)踐,從比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正、例修正后的地價(jià)計(jì)算等方面概括了土地估價(jià)的具體要求,同時(shí)從現(xiàn)象分析了市場(chǎng)比較法在實(shí)踐應(yīng)用中容易出現(xiàn)的問(wèn)題。

模糊數(shù)學(xué)是運(yùn)用數(shù)學(xué)方法研究和處理模糊現(xiàn)象的一門(mén)數(shù)學(xué)分支。根據(jù)模糊數(shù)學(xué)原理,對(duì)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn),能使可比實(shí)例的選取、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正、估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格的確定更為準(zhǔn)確,使估價(jià)結(jié)果更客觀、合理地反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法及其在房屋估價(jià)中的應(yīng)用　　——基準(zhǔn)單方造價(jià)比較法的最大特點(diǎn)是在確定房屋“最基本標(biāo)準(zhǔn)條件下”的單方建筑造價(jià)的前提下進(jìn)行被估建筑單方造價(jià)的對(duì)比計(jì)算。不同的限定條件對(duì)應(yīng)于不同的單方造價(jià)?；鶞?zhǔn)單方造價(jià)的確定方法包括竣工結(jié)算調(diào)整法、概...

針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中市場(chǎng)比較法應(yīng)用的難點(diǎn)問(wèn)題-對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正,提出了用層次分析的方法進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素的定量比較和修正,進(jìn)一步完善了市場(chǎng)比較法的應(yīng)用。

!"中國(guó)房地產(chǎn)#$$%&’ 南京市房屋拆遷管理辦公室石群 探索城市房屋拆遷中 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院第%$(號(hào)令（以 下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）新增了被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以 房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定的原則，并授權(quán)省、自治區(qū)、 直轄市人民政府制定具體辦法。這是《條例》的一大進(jìn) 步，是關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重大突破，它將原拆遷 以“人”為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴拔铩睘橹?，使城市房屋拆遷更能 充分體現(xiàn)等價(jià)有償這一民事法律關(guān)系最基本的原則， 同時(shí)也是城市房屋拆遷走向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌的重大 舉措。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定 各地根據(jù)國(guó)務(wù)院條例的精神，結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)城 市房屋拆遷中的房地產(chǎn)評(píng)估方法，做出了不同的規(guī) 定。主要分為兩種：一是與市場(chǎng)接軌對(duì)被拆遷房屋按照 市場(chǎng)比較法來(lái)確定被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱(chēng) 市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格）；二是由政府制定拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，再 根

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求也隨 之增大。那么，如何精確衡量房地產(chǎn)價(jià)值就成為房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)永恒話(huà)題。房地產(chǎn)估價(jià) 的三大基本方法:市場(chǎng)比較法，成本法和收益法，尤以市場(chǎng)法的運(yùn)用最為廣泛，但是這種 評(píng)估方法在實(shí)際評(píng)估運(yùn)用中過(guò)多依賴(lài)于評(píng)估者的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)數(shù)理模型運(yùn)用較少，在實(shí)際應(yīng)用 中，易出現(xiàn)評(píng)估價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)象。 本文以理論聯(lián)系實(shí)際，定量分析和定性分析相結(jié)合的方法，研究如何在房地產(chǎn)估價(jià)中 引入特征價(jià)格理論，與市場(chǎng)比較法有機(jī)結(jié)合，建立房地產(chǎn)估價(jià)模型。模型彌補(bǔ)了傳統(tǒng)市場(chǎng) 比較法的不足，減少了在房地產(chǎn)估價(jià)中人為因素的影響，使得評(píng)估結(jié)果更科學(xué)、客觀和可 信。 首先，闡述傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法，并對(duì)傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法及在應(yīng)用中的缺陷進(jìn)行分析。 其次，引入特征價(jià)格理論，研究基于特征價(jià)格理論的市場(chǎng)比較法。其中較詳細(xì)地介紹 特征價(jià)格理論的基礎(chǔ)、應(yīng)用條件、應(yīng)用領(lǐng)域等，分析當(dāng)

板淺淺析市場(chǎng)法比較法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用 摘要：市場(chǎng)法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市 場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界 的公認(rèn)。在市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)之上，總結(jié)了市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題并提 出了相應(yīng)的解決對(duì)策。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、市場(chǎng)法概述 市場(chǎng)法（marketcomparativemethod），又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通 過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，較具體地說(shuō)，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、 發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求 取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 二、市場(chǎng)法的適用對(duì)象和條

本文對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法中應(yīng)用較為廣泛的市場(chǎng)比較法內(nèi)涵及適用范圍進(jìn)行了闡述，通過(guò)分析了市場(chǎng)比較法應(yīng)用的難點(diǎn)，提出了解決問(wèn)題的對(duì)策和措施。

房地產(chǎn)中,拆遷項(xiàng)目的工作難點(diǎn)是拆遷補(bǔ)償。怎樣合理科學(xué)地對(duì)拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,并確定補(bǔ)償?shù)慕痤~是拆遷工作得以順利開(kāi)展的關(guān)鍵所在。本文對(duì)基于anp與市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目估價(jià)進(jìn)行了探究分析,增強(qiáng)了anp模型的市場(chǎng)運(yùn)用可行性。并且還建立了相應(yīng)的項(xiàng)目估價(jià)模型,這在一定的程度上對(duì)市場(chǎng)比較法中存在的缺陷進(jìn)行了彌補(bǔ),從而使項(xiàng)目估價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確。

本文通過(guò)介紹市場(chǎng)比較法的基本原理和操作程序,并列舉典型案例運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,體現(xiàn)了其現(xiàn)實(shí)意義.

通過(guò)分析市場(chǎng)比較法的含義、適用條件和具體操作步驟,發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)應(yīng)用中還存在可比實(shí)例選取難度較大、準(zhǔn)確性差,影響因素修正過(guò)于主觀,估價(jià)結(jié)果確定方式不科學(xué)等問(wèn)題。提出建立完善的土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)、科學(xué)確定影響因素和修正權(quán)重以及完善估價(jià)結(jié)果的確定方法等對(duì)策建議。

實(shí)踐證明,傳統(tǒng)的層次分析法應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)比較法存在一些缺點(diǎn)及不足之處,為此,本文提出對(duì)層次分析法進(jìn)行改進(jìn),采用三標(biāo)度法快速、便捷建立優(yōu)先判斷矩陣,并將優(yōu)先判斷矩陣轉(zhuǎn)化為模糊一致性矩陣,以建立更加完善的市場(chǎng)比較法,促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更為準(zhǔn)確、科學(xué)。