數(shù)據(jù)融合算法在土地評估中應(yīng)用

土地估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：李樹信待估宗地國有土地使用抵押價(jià)格評估（唐山市 豐潤區(qū)） 受托估價(jià)單位：************有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：**－**－土估［2010］字第133號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：二ｏ一ｏ年十二月二十一 土地估價(jià)報(bào)告 第一部分摘要 一、估計(jì)項(xiàng)目名稱 李樹信待估宗地國有土地使用抵押價(jià)格評估（****） 二、委托估價(jià)方 委托方：*** 聯(lián)系人：*** 聯(lián)系電話：*********** 三、估價(jià)目的 ****委托********對其使用的位于*******的一宗國有出讓商業(yè)用地 進(jìn)行現(xiàn)值評估，目的是為其進(jìn)行抵押貸款提供使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。 四、估價(jià)基準(zhǔn)日 二ｏ一ｏ年十二月十七日 五、估價(jià)日期 二ｏ一ｏ年十二月十六日至二ｏ一ｏ年十二月二十一日 六、地價(jià)定義 根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場勘查，待估宗地位于 *****，宗地證載用途為

1 評估報(bào)告審查要點(diǎn) 格式規(guī)范、內(nèi)容全面是對土地估價(jià)報(bào)告的基本要求，報(bào)告的質(zhì)量 差異主要體現(xiàn)在估價(jià)依據(jù)的充分性、相關(guān)說明的嚴(yán)謹(jǐn)性、市場及區(qū)位 分析的深入程度等方面。為了使評審專家對各等級(jí)報(bào)告的評定標(biāo)準(zhǔn)有 一個(gè)整體把握，以下從定性和定量兩個(gè)方面加以說明。 需要特別強(qiáng)調(diào)的是，評分標(biāo)準(zhǔn)只是針對一般情況而言，在評審過 程中，由于估價(jià)對象及估價(jià)目的不同，估價(jià)報(bào)告評審不可能完全套用 同一模式，請?jiān)u審專家針對不同情況，正確把握評審標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵，具 體問題具體分析。 一、估價(jià)報(bào)告形式審查要點(diǎn) 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本要求，凡不符合下列要 求的視為形式不合格，直接作為不及格報(bào)告不進(jìn)行評分。 （1）不符合《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》要求的； （2）土地估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件不齊全的。 二、估價(jià)報(bào)告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點(diǎn) 估價(jià)報(bào)告存在下列技術(shù)問題直接視為不及格報(bào)告不進(jìn)行評分。

土地估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱： 受托估價(jià)單位： 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 提交估價(jià)報(bào)告日期： 關(guān)鍵詞： 土地估價(jià)報(bào)告 第一部分摘要 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 二、委托估價(jià)方 三、估價(jià)目的 四、估價(jià)基準(zhǔn)日 五、估價(jià)日期 六、地價(jià)定義 七、估價(jià)結(jié)果 八、土地估價(jià)師簽字 九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 土地估價(jià)結(jié)果一覽表 第二部分估價(jià)對象界定 一、委托估價(jià)方 二、估價(jià)對象 三、估價(jià)對象概況 四、地價(jià)影響因素 （一）一般因素 （二）區(qū)域因素分析 （三）個(gè)別因素分析 第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用 一、估價(jià)依據(jù) 二、土地估價(jià) 1、估價(jià)原則 2、估價(jià)方法 3、估價(jià)結(jié)果 三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 2、估價(jià)結(jié)果和股價(jià)報(bào)告的使用 3、需要特殊說明的事項(xiàng) 第四部分附件

加油站作為一種商服用地，在我國現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的 特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，對 于具有壟斷性質(zhì)的用地，評估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。在加油站等 具有超額壟斷利潤特殊用地實(shí)際評估操作中（如抵押、作價(jià)出資等） 基本采用的評估方式是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行 評估，在收益還原法評估中往往是采用扣除特許經(jīng)營權(quán)費(fèi)用的方式進(jìn) 行壟斷地租的修正，這種評估方式就估價(jià)原理和估價(jià)原則看看似完全 合理的，但是就目前就國內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)評估理論和我國現(xiàn)實(shí)國情看，存 在較大問題：一是：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（包括權(quán)力、利 益和收益），權(quán)益價(jià)值不可分割的部分或權(quán)益是不能割裂的，如一個(gè) 賓館的大堂，一個(gè)保齡球館的一個(gè)球道，一個(gè)高爾夫球場的一個(gè)球洞 是不能單獨(dú)評估作價(jià)進(jìn)行抵押或進(jìn)行其他經(jīng)營運(yùn)作，因?yàn)橘e館的大 堂、保齡球館的一個(gè)球道、高爾夫球場的一個(gè)球洞離開

第1頁共2頁 土地評估委托合同 委托方（以下簡稱甲方）： 地址： 法定代表人：聯(lián)系人：聯(lián)系人電話： 受托方（以下簡稱乙方）： 地址： 電話：法定代表人： 茲有甲方委托乙方對以下土地項(xiàng)目進(jìn)行評估，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及 相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，簽定本協(xié)議。 一、評估項(xiàng)目名稱 土地名稱、位置：。 土地宗數(shù)、面積：。 （具體以甲方提供的產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)） 二、評估目的 受委托方委托為其了解估價(jià)對象規(guī)劃條件下土地使用權(quán)出讓價(jià)格提供參考依據(jù)。 三、評估基準(zhǔn)日 。 四、雙方權(quán)責(zé) 1、甲方負(fù)責(zé)提供委托估價(jià)對象的合法資料，具體如下： （1）、《土地評估委托書》； （2）、《湖南省人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》（）政國土字第號(hào)； （3）、《縣城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》 （4）、《縣國有儲(chǔ)備土地掛牌紅線圖》； 2、在乙方對委

商丘市應(yīng)天會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 土地評估作業(yè)分析表 資產(chǎn)占有單位：評估基準(zhǔn)日：單位： 評估項(xiàng)目鑒定意見和依據(jù) 土地類別 土 地 基 本 概 況 地點(diǎn) 征地時(shí)間 土地面積 （m2） 土地證號(hào) 重 置 成 本 依 據(jù) 購買價(jià)格 賬面原值 已使用年 限 市 場 價(jià) 格 依 據(jù) 市場單價(jià) 重置單價(jià) 核實(shí)面積 備 注 評估單價(jià) 評估全價(jià) 評估責(zé)任人技術(shù)檢測 職稱 姓名 評估分析和報(bào)告 職稱 姓名 作業(yè)時(shí)間2004年月日

位于潮汐河段的蘇通大橋采用大直徑、超長鉆孔灌注群樁基礎(chǔ),而且需要考慮鋼護(hù)筒的共同作用。為此采用廣角度監(jiān)測技術(shù),跟蹤觀測鋼護(hù)筒、樁身鋼筋和混凝土的應(yīng)力響應(yīng)。但不同類型和處于不同部位的傳感器,由于工作原理、精度、安裝埋設(shè)方式以及影響因素的不同,而導(dǎo)致實(shí)測數(shù)據(jù)的類型和特性存在較大差異。故需采用多傳感器信息融合技術(shù),以過濾異常測值、提取特征信息、形成融合決策。但原型觀測數(shù)據(jù)包含有強(qiáng)烈的、來源于潮汐等環(huán)境因素產(chǎn)生的噪聲,從而嚴(yán)重干擾對數(shù)據(jù)的分析和預(yù)測。而且這類噪聲使觀測數(shù)據(jù)產(chǎn)生異常過程和異常群,很難利用冗余信息和數(shù)據(jù)的時(shí)空對比進(jìn)行檢出。故需在采用數(shù)據(jù)融合理論檢出并剔除粗差的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步采用小波閾值消噪法分層剝離單個(gè)傳感器的環(huán)境噪聲,并根據(jù)不同類型傳感器觀測結(jié)果的可信度和重要性,利用基于權(quán)最優(yōu)分配原則的數(shù)據(jù)融合算法,對消噪后的多個(gè)傳感器實(shí)測數(shù)據(jù)進(jìn)行融合。研究結(jié)果表明,小波分層消噪技術(shù)能夠有效分離不同的環(huán)境噪聲,數(shù)據(jù)融合技術(shù)能夠較好地將各傳感器的觀測數(shù)據(jù)協(xié)調(diào)地組合起來,形成對群樁基礎(chǔ)應(yīng)力響應(yīng)和環(huán)境實(shí)況更可靠地判斷。

由于環(huán)境的改變、收入的增加、城市建設(shè)規(guī)模越來越大等各種因素的影響，導(dǎo)致城市土地價(jià)格也發(fā)生了變化：現(xiàn)代化建設(shè)中，城市土地價(jià)格評估體系已經(jīng)由間接方式向著直接方式發(fā)展．很好地滿足了社會(huì)發(fā)展對土地資源的需求，對于推動(dòng)我國土地市場長遠(yuǎn)發(fā)展起到一定作用。

根據(jù)高速公路土地資產(chǎn)的特性,闡述了高速公路土地估價(jià)的特點(diǎn)及適用的方法,并對估價(jià)操作過程中應(yīng)注意的問題進(jìn)行了探討。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。伴隨著我國房價(jià)不斷走高,我國土地價(jià)格也水漲船高。因此,如何對土地進(jìn)行正確合理的評估定價(jià),對國家、地方政府、信貸機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和民眾個(gè)人而言,都有著十分重要的意義。本文通過對當(dāng)前我國土地評估現(xiàn)狀展開分析,探討發(fā)現(xiàn)土地評估過程中存在的問題,并在此基礎(chǔ)上提出解決土地評估過程中存在問題的對策和建議,以期更好地對土地開展評估工作。

53 談企業(yè)改制審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的 土地評估及處置問題 財(cái)經(jīng)縱橫 劉璇 審計(jì)署濟(jì)南辦 2003年12月16日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員 會(huì)《關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見》(以下簡稱“《意見》”，對國有企業(yè) 改制的全過程進(jìn)行了規(guī)范，對批準(zhǔn)制度、清產(chǎn)核資、財(cái)務(wù)審計(jì)、資產(chǎn)評估、定 價(jià)管理、轉(zhuǎn)讓價(jià)款管理、管理層收購等10個(gè)主要環(huán)節(jié)和方面，提出了明確 的政策要求。而國資委、財(cái)政部隨之頒布了《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦 法》(以下簡稱“《辦法》”)，規(guī)范了企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)向境內(nèi)外法人、自然人或者 其他組織進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的全過程。這些文件的頒布，預(yù)示了新一輪國有資產(chǎn)重 組的新特征，而這些文件的具體實(shí)施，將掀起新一輪國有企業(yè)資產(chǎn)重組和 改制的熱潮。有鑒于此，筆者結(jié)合自身審計(jì)經(jīng)驗(yàn)積累，按其使用權(quán)來源的不 同而存在的不同解決途徑和辦法,談一下對待改制國有企業(yè)擁有的土地使 用權(quán)的評估及處置問題。 若

在房屋土地交易中,土地評估作為其中不可或缺的重要環(huán)節(jié)之一,有著十分關(guān)鍵的作用。它能夠?qū)ν恋氐慕?jīng)濟(jì)價(jià)值予以全面反映,可以說影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。然而,由于我國在土地評估這方面起步較晚,整個(gè)評估機(jī)制尚不完善,無法有效地對土地評估行業(yè)發(fā)揮出其規(guī)范和指導(dǎo)作用,造成土地評估行業(yè)當(dāng)前還存在許多問題。因而分析我國土地評估存在問題,對存在問題展開相應(yīng)探討,并提出可行的解決對策,具有十分重要的意義,有助于我國土地評估行業(yè)更加規(guī)范與合理。

房地產(chǎn)評估土地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1.房地產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表 (計(jì)價(jià)格第971號(hào)) 檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰累計(jì)金額（萬元） 1100以下（含100）50.5 2101以上至10002.52.75 31001以上至20001.54.25 42001以上至50000.86.65 55001以上至80000.47.85 68001以上至100000.28.25 710000以上0.1 2.土地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 國家計(jì)委、國家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評估收費(fèi)的通知 (計(jì)價(jià)格[1994]2017號(hào)） 宗地地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 檔次土地價(jià)格總額（萬元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（‰）累計(jì)金額（萬元） 1１００以下（含１００）４0.4 2１０１～２００部分３0.7 3２０１～１０００部

土地評估作業(yè)指導(dǎo)書 1．核實(shí)相關(guān)資料：主要對委托方提供的土地使用權(quán)清單進(jìn)行審核。其中包括提供的資料與 財(cái)務(wù)資料是否吻合，表格填列的內(nèi)容是否齊全，數(shù)字是否準(zhǔn)確等有關(guān)清單的格式主要按財(cái)政部關(guān) 于評估報(bào)告規(guī)范要求填列的“無形資產(chǎn)一土地使用權(quán)清查評估明細(xì)表”為準(zhǔn)。 2．現(xiàn)場調(diào)查分析；(1)調(diào)查待估宗地所在地市縣的自然條件、行政規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城 市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策、和稅收政策等；(2)現(xiàn)場勘察待估宗地及周圍地區(qū)土地利用 情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物結(jié)構(gòu)、用途，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀 況等；(3)調(diào)查待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、開發(fā)費(fèi)用水平；(4)調(diào)查待估宗地所在市縣的地價(jià) 水平、房屋建筑物成本。售價(jià)、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)及修 正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級(jí)別、交易狀況。 3．根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評估思路，選擇合

房地產(chǎn)評估土地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1.房地產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表 (計(jì)價(jià)格第971號(hào)) 檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰累計(jì)金額（萬元） 1100以下（含100）50.5 2101以上至10002.52.75 31001以上至20001.54.25 42001以上至50000.86.65 55001以上至80000.47.85 68001以上至100000.28.25 710000以上0.1 2.土地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 國家計(jì)委、國家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評估收費(fèi)的通知 (計(jì)價(jià)格[1994]2017號(hào)） 宗地地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 檔次土地價(jià)格總額（萬元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（‰）累計(jì)金額（萬元） 1１００以下（含１００）４0.4 2１０１～２００部分３0.7 3２０１～１０００部

土地是我們?nèi)祟惿詈透鞣N生產(chǎn)活動(dòng)的基本條件。因此，土地市場的健康有序發(fā)展對我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的影響。土地市場的有序發(fā)展有利于提高我國整體經(jīng)濟(jì)水平，我們知道土地評估程序會(huì)有土地評估價(jià)格，土地評估價(jià)格會(huì)影響土地市場的秩序，本文對土地評估程序促進(jìn)土地市場秩序健康發(fā)展做了探討。

全國土地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算表及依據(jù) 1、資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算表及依據(jù) 檔次資產(chǎn)價(jià)值總額（萬元）累進(jìn)收費(fèi)率‰ 1100以下（含100）6.0 2101至1000（含1000）2.5 31001至5000（含5000）0.8 45001至10000（含10000）0.5 510000以上0.1 此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國家國有資產(chǎn)管理局1992年12月10日價(jià)費(fèi)字【1992】826號(hào)《資產(chǎn)評估收費(fèi)管理暫 行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是采用差額定率累進(jìn)方法收取費(fèi)用。 2、房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算表及依據(jù) 檔次資產(chǎn)價(jià)值總額（萬元）累進(jìn)收費(fèi)率‰ 1100以下（含100）5.0 2101至1000（含1000）2.5 31001至2000（含2000）1.5 42001至5000（含5000）0.8 55001至8000

1 評估報(bào)告審查要點(diǎn) 格式規(guī)范、內(nèi)容全面是對土地估價(jià)報(bào)告的基本要求，報(bào)告的質(zhì)量 差異主要體現(xiàn)在估價(jià)依據(jù)的充分性、相關(guān)說明的嚴(yán)謹(jǐn)性、市場及區(qū)位 分析的深入程度等方面。為了使評審專家對各等級(jí)報(bào)告的評定標(biāo)準(zhǔn)有 一個(gè)整體把握，以下從定性和定量兩個(gè)方面加以說明。 需要特別強(qiáng)調(diào)的是，評分標(biāo)準(zhǔn)只是針對一般情況而言，在評審過 程中，由于估價(jià)對象及估價(jià)目的不同，估價(jià)報(bào)告評審不可能完全套用 同一模式，請?jiān)u審專家針對不同情況，正確把握評審標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵，具 體問題具體分析。 一、估價(jià)報(bào)告形式審查要點(diǎn) 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、要件齊全性是最基本要求，凡不符合下列要 求的視為形式不合格，直接作為不及格報(bào)告不進(jìn)行評分。 （1）不符合《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》要求的； （2）土地估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件不齊全的。 二、估價(jià)報(bào)告關(guān)鍵技術(shù)問題審查要點(diǎn) 估價(jià)報(bào)告存在下列技術(shù)問題直接視為不及格報(bào)告不進(jìn)行評分

隨著我國城市化的不斷發(fā)展,土地資源越來越成為人們所關(guān)注的一個(gè)中心問題,土地的評估行業(yè)隨之興起。然而在我國目前來講,土地評估行業(yè)存在著很多的問題和不足,文章主要針對這些問題,分析探討出一些有效的對策,希望能對土地評估行業(yè)有所幫助。

近年來,移動(dòng)端的快速普及,導(dǎo)致數(shù)據(jù)大量產(chǎn)生,云存儲(chǔ)技術(shù)使數(shù)據(jù)信息存儲(chǔ)成本大幅度降低,各種云數(shù)據(jù)應(yīng)用隨之產(chǎn)生.在土地整治項(xiàng)目招投標(biāo)過程中,圍繞項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng),也會(huì)產(chǎn)生大量的信息.完成土地整治項(xiàng)目的招投標(biāo)工作,也必然要用到與之相關(guān)的云數(shù)據(jù).那么,云數(shù)據(jù)在土地整治項(xiàng)目招投標(biāo)中有哪些應(yīng)用呢?

針對模糊、不連續(xù)的路面裂縫病害圖像,提出一種新穎的圖像處理算法進(jìn)行裂縫病害的提取。將采集的路面病害圖像進(jìn)行對比度增強(qiáng)、canny-hbt(雙曲正切)濾波去噪、亮度非均勻校正等一系列預(yù)處理操作,以提高圖像中裂縫與路面背景的差異;對預(yù)處理后的路面病害圖像進(jìn)行多尺度的曲波變換表示,并在圖像重構(gòu)前利用max-mean混合的融合算法對裂縫連通區(qū)域進(jìn)行閾值判決實(shí)現(xiàn)裂縫的精細(xì)融合;實(shí)驗(yàn)表明,該算法能更好地優(yōu)化邊緣定位,有效地提取弱對比度的裂縫和細(xì)小裂縫,提高了路面裂縫邊緣檢測的可靠性和精度,同時(shí)也提高了psnr值。

針對模糊、不連續(xù)的路面裂縫病害圖像,提出一種新穎的圖像處理算法進(jìn)行裂縫病害的提取。將采集的路面病害圖像進(jìn)行對比度增強(qiáng)、canny-hbt（雙曲正切）濾波去噪、亮度非均勻校正等一系列預(yù)處理操作,以提高圖像中裂縫與路面背景的差異;對預(yù)處理后的路面病害圖像進(jìn)行多尺度的曲波變換表示,并在圖像重構(gòu)前利用max-mean混合的融合算法對裂縫連通區(qū)域進(jìn)行閾值判決實(shí)現(xiàn)裂縫的精細(xì)融合;實(shí)驗(yàn)表明,該算法能更好地優(yōu)化邊緣定位,有效地提取弱對比度的裂縫和細(xì)小裂縫,提高了路面裂縫邊緣檢測的可靠性和精度,同時(shí)也提高了psnr值。