實(shí)物期權(quán)二叉樹(shù)方法在房地產(chǎn)投資決策中應(yīng)用

將實(shí)物期權(quán)理論引入房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中,分析了傳統(tǒng)dcf法存在的缺陷和房地產(chǎn)投資的期權(quán)特性,建立了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的二叉樹(shù)期權(quán)定價(jià)模型,并對(duì)該模型在實(shí)際投資中進(jìn)行了案例分析。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有不可逆性、高度不確定性和管理的靈活性,運(yùn)用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法不能挖掘出項(xiàng)目投資的這些性質(zhì)所帶來(lái)的價(jià)值,而應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策研究,不僅考慮到了房地產(chǎn)投資的不確定性,還體現(xiàn)了投資決策者的柔性管理和戰(zhàn)略投資的價(jià)值。文章分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足,介紹了實(shí)物期權(quán)的基本理論,并采用了b-s期權(quán)定價(jià)模型對(duì)房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中蘊(yùn)含的增長(zhǎng)期權(quán)進(jìn)行了案例分析,使得房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)合理。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè),又是一個(gè)涉及到各行各業(yè)的產(chǎn)業(yè),其受?chē)?guó)家政策、環(huán)境變化、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化影響大,存在很大的不確定性。針對(duì)這種不確定性,引入實(shí)物期權(quán)理論研究了房地產(chǎn)投資決策架構(gòu)和投資分析方法。

實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)在實(shí)物資產(chǎn)領(lǐng)域的延伸,隨著國(guó)內(nèi)外研究逐步深入,已形成了較為完整的理論體系,并在醫(yī)藥、技術(shù)研發(fā)、礦產(chǎn)資源等各領(lǐng)域有了具體應(yīng)用。在房地產(chǎn)投資決策方面,國(guó)內(nèi)外學(xué)者也都進(jìn)行了一定的研究。本文在前人研究的基礎(chǔ)上,簡(jiǎn)述實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。

通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的基本假設(shè)及其缺陷的分析,指出了其不適應(yīng)存在大量不確定性因素的房地產(chǎn)投資環(huán)境之處。由此引出實(shí)物期權(quán)思想并對(duì)其定價(jià)公式進(jìn)行詳細(xì)剖析,提出了實(shí)物期權(quán)分析方法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中的總體思路,突破了傳統(tǒng)投資決策方法的局限性,使投資決策更加科學(xué)、合理,并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作有一定的指導(dǎo)意義。

文章通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,闡述了實(shí)物期權(quán)的基本理論、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運(yùn)用實(shí)物期權(quán)主要解決的問(wèn)題,這對(duì)管理者的房地產(chǎn)投資分析和決策有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法相比,實(shí)物期權(quán)方法考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性?xún)r(jià)值,是一種更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法。文章在對(duì)實(shí)物期權(quán)價(jià)值形成和房地產(chǎn)投資決策期權(quán)特性分析的基礎(chǔ)上,用實(shí)物期權(quán)理論計(jì)算房地產(chǎn)投資中的等待期權(quán)價(jià)值,并通過(guò)案例分析說(shuō)明其在實(shí)際決策中的應(yīng)用。

! "# "$ 統(tǒng)計(jì)與決策(yùn)n!""#年第$期（總第%&#期） 一、引言 一直以來(lái)!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策方法， !"#等于項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的貼現(xiàn) 值減去項(xiàng)目投資額的現(xiàn)值，當(dāng)項(xiàng)目的 !"#為正值時(shí)項(xiàng)目可行。!"#法隱含了 三個(gè)前提假設(shè)：!決策具有剛性，即決策(yùn)n者只有兩種選擇，立即投資或者拒絕該 項(xiàng)目，以后也不再投資該項(xiàng)目。"未來(lái)現(xiàn) 金流具有可預(yù)測(cè)性。#項(xiàng)目所有的不確 定性都已經(jīng)通過(guò)折現(xiàn)率（或資本機(jī)會(huì)成 本）予以反映。 現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題可以 分為兩大類(lèi)，確定型的決策和存在靈活 性的決策。確定型的決策就是項(xiàng)目的投 資時(shí)間、投資規(guī)模等是確定的，一般!"# 法足以進(jìn)行這類(lèi)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)。存在靈 活性的投資決策是指管理者存在一定的 選擇權(quán)利，例如投資時(shí)間選擇

通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,闡述了實(shí)物期權(quán)的基本理論,房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運(yùn)用實(shí)物期權(quán)主要解決的問(wèn)題,對(duì)管理者在對(duì)房地產(chǎn)投資分析和決策時(shí)有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

根據(jù)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法尚存在的一些缺陷,引出了實(shí)物期權(quán)這種新的方法。在闡述相關(guān)概念以及與傳統(tǒng)方法的比較后,以具體實(shí)例來(lái)說(shuō)明實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。對(duì)房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)中的復(fù)合期權(quán)進(jìn)行計(jì)算,得出較為準(zhǔn)確的計(jì)算結(jié)果。

本文通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的基本假設(shè)及其缺陷的分析,提出了其不適應(yīng)存在大量不確定性因素的房地產(chǎn)投資環(huán)境之處。由此引出實(shí)物期權(quán)思想并對(duì)其定價(jià)公式進(jìn)行詳細(xì)剖析,提出了實(shí)物期權(quán)分析方法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中的總體思路,突破了傳統(tǒng)投資決策方法的局限性,使投資決策更加科學(xué)、合理,并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作有一定的指導(dǎo)意義。

!""#$%建筑經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法 !"#!""!$#""%&’$ !!""#$%&’()*"+#$$$#%,&"-./0123456*78’!(()*,*+"+$%9:;<%)*"+#(((#%= 一!傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策(yùn)n方法 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流分析法是房地產(chǎn)企業(yè) 投資決策的傳統(tǒng)方法之一"該方法是通 過(guò)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值" 根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來(lái)判斷是否應(yīng)當(dāng)對(duì) 項(xiàng)目投資#但應(yīng)當(dāng)注意的是"財(cái)務(wù)現(xiàn)金 流分析法適用的前提條件有三個(gè)$第 一"通過(guò)項(xiàng)目的現(xiàn)金投入可以收回投 資"當(dāng)市場(chǎng)條件不好時(shí)"可以出售資產(chǎn) 收回投資"即投資是可逆的%第二"項(xiàng)目 是不能被延遲的"當(dāng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于 零時(shí)"企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即投資"否則

實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究——實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究

針對(duì)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的缺陷,引入實(shí)物期權(quán)理論,對(duì)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)進(jìn)行分類(lèi),提出了對(duì)應(yīng)各類(lèi)實(shí)物期權(quán)的房地產(chǎn)投資策略,并用實(shí)物期權(quán)的定價(jià)方法對(duì)傳統(tǒng)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行改進(jìn),以提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性

本文在對(duì)實(shí)物期權(quán)方法及其特征研究的基礎(chǔ)上,探討了房地產(chǎn)投資決策中引入實(shí)物期權(quán)方法的必要性;通過(guò)論證當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)用實(shí)物期權(quán)理論的可行性,得出了實(shí)物期權(quán)理論是科學(xué)、切實(shí)可行的結(jié)論,為房地產(chǎn)投資決策提供了一種新的方法。

一、實(shí)物期權(quán)方法期權(quán)是最基本的金融衍生工具之一。它是一種特定的金融合同,分為看漲期權(quán)和看跌期權(quán)兩種基本類(lèi)型,分別賦予持有者在未來(lái)某一個(gè)時(shí)刻買(mǎi)進(jìn)或者賣(mài)出某種資產(chǎn)的權(quán)利,以金融資產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)。實(shí)物期權(quán)是指以實(shí)物性資產(chǎn)如土地、石油、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等標(biāo)的資

文章討論了傳統(tǒng)的以貼現(xiàn)現(xiàn)金流為主體的房地產(chǎn)投資決策方法體系的缺陷,回顧了實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的興起、應(yīng)用和發(fā)展,對(duì)實(shí)物期權(quán)理論在我國(guó)房地產(chǎn)投資決策的應(yīng)用進(jìn)行了展望。

隨著金融環(huán)境不確定性日漸增強(qiáng),經(jīng)典的投資決策理論的缺陷日益明顯,對(duì)投資決策理論的進(jìn)一步研究已成為時(shí)代的要求。本文介紹了實(shí)物期權(quán)的概念、分類(lèi)及其思維發(fā)展趨勢(shì),以具體的投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)為依托,運(yùn)用二叉樹(shù)模型分析序列復(fù)試期權(quán)思維在企業(yè)投資項(xiàng)目中的運(yùn)用,得到實(shí)物期權(quán)的價(jià)值評(píng)估方法更客觀(guān)的反映了項(xiàng)目?jī)r(jià)值的結(jié)論,從而肯定了實(shí)物期權(quán)理論在投資價(jià)值評(píng)估中的重要作用。

近年來(lái)隨著我國(guó)住房傳統(tǒng)分配體制被打破,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化,經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展,市場(chǎng)逐漸走向成熟。但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇、市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化,給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了諸多不確定因素,這就使得房地產(chǎn)的投資決策變得異常重要。房地產(chǎn)投資決策方法包括凈現(xiàn)值法(npv)及實(shí)物期權(quán)法等,本文主要對(duì)比這兩種方法的優(yōu)缺點(diǎn)。

實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的應(yīng)用——作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，因而制定科學(xué)的投資決策就顯得十分重要。本文將實(shí)物期權(quán)方法引入房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法存在的缺陷，能夠...

作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè),其顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)和高收益,因而制定科學(xué)的投資決策就顯得十分重要。本文將實(shí)物期權(quán)方法引入房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,彌補(bǔ)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法存在的缺陷,能夠使得管理者和決策者從戰(zhàn)略性的角度更好的審視當(dāng)期以及未來(lái)市場(chǎng)的狀況,更多的利用靈活性工具進(jìn)行決策。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與壯大,房地產(chǎn)類(lèi)投資項(xiàng)目評(píng)估作為為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一項(xiàng)重要工作,越來(lái)越受到投資人士的重視。在房地產(chǎn)類(lèi)投資項(xiàng)目的評(píng)估過(guò)程中,房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目投資的不可逆、可延遲等特性使得傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法出現(xiàn)了自身難以克服的缺陷,而實(shí)物期權(quán)在評(píng)估過(guò)程中的運(yùn)用能夠使項(xiàng)目評(píng)估更加全面、充分、科學(xué)。