實(shí)物期權(quán)方法的房地產(chǎn)投資決策靈敏度分析

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法相比,實(shí)物期權(quán)方法考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值,是一種更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法。文章在對(duì)實(shí)物期權(quán)價(jià)值形成和房地產(chǎn)投資決策期權(quán)特性分析的基礎(chǔ)上,用實(shí)物期權(quán)理論計(jì)算房地產(chǎn)投資中的等待期權(quán)價(jià)值,并通過(guò)案例分析說(shuō)明其在實(shí)際決策中的應(yīng)用。

! "# "$ 統(tǒng)計(jì)與決策(yùn)n!""#年第$期（總第%&#期） 一、引言 一直以來(lái)!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策方法， !"#等于項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的貼現(xiàn) 值減去項(xiàng)目投資額的現(xiàn)值，當(dāng)項(xiàng)目的 !"#為正值時(shí)項(xiàng)目可行。!"#法隱含了 三個(gè)前提假設(shè)：!決策具有剛性，即決策(yùn)n者只有兩種選擇，立即投資或者拒絕該 項(xiàng)目，以后也不再投資該項(xiàng)目。"未來(lái)現(xiàn) 金流具有可預(yù)測(cè)性。#項(xiàng)目所有的不確 定性都已經(jīng)通過(guò)折現(xiàn)率（或資本機(jī)會(huì)成 本）予以反映。 現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題可以 分為兩大類，確定型的決策和存在靈活 性的決策。確定型的決策就是項(xiàng)目的投 資時(shí)間、投資規(guī)模等是確定的，一般!"# 法足以進(jìn)行這類投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)。存在靈 活性的投資決策是指管理者存在一定的 選擇權(quán)利，例如投資時(shí)間選擇

!""#$%建筑經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法 !"#!""!$#""%&’$ !!""#$%&’()*"+#$$$#%,&"-./0123456*78’!(()*,*+"+$%9:;<%)*"+#(((#%= 一!傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策(yùn)n方法 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流分析法是房地產(chǎn)企業(yè) 投資決策的傳統(tǒng)方法之一"該方法是通 過(guò)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值" 根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來(lái)判斷是否應(yīng)當(dāng)對(duì) 項(xiàng)目投資#但應(yīng)當(dāng)注意的是"財(cái)務(wù)現(xiàn)金 流分析法適用的前提條件有三個(gè)$第 一"通過(guò)項(xiàng)目的現(xiàn)金投入可以收回投 資"當(dāng)市場(chǎng)條件不好時(shí)"可以出售資產(chǎn) 收回投資"即投資是可逆的%第二"項(xiàng)目 是不能被延遲的"當(dāng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于 零時(shí)"企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即投資"否則

文章通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,闡述了實(shí)物期權(quán)的基本理論、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運(yùn)用實(shí)物期權(quán)主要解決的問(wèn)題,這對(duì)管理者的房地產(chǎn)投資分析和決策有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法的局限性分析,引入房地產(chǎn)投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,闡述了實(shí)物期權(quán)的基本理論,房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性和決策標(biāo)準(zhǔn),并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策中運(yùn)用實(shí)物期權(quán)主要解決的問(wèn)題,對(duì)管理者在對(duì)房地產(chǎn)投資分析和決策時(shí)有一定的幫助和指導(dǎo),使投資決策更加科學(xué)、合理。

根據(jù)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法尚存在的一些缺陷,引出了實(shí)物期權(quán)這種新的方法。在闡述相關(guān)概念以及與傳統(tǒng)方法的比較后,以具體實(shí)例來(lái)說(shuō)明實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。對(duì)房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)中的復(fù)合期權(quán)進(jìn)行計(jì)算,得出較為準(zhǔn)確的計(jì)算結(jié)果。

房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)使得即便在法律和制度完善的前提下,房地產(chǎn)投資決策仍然面臨著高風(fēng)險(xiǎn)和不確定性問(wèn)題,為了更好地把握風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)房地產(chǎn)研究領(lǐng)域開(kāi)始引入實(shí)物期權(quán)方法的應(yīng)用研究.本文對(duì)此作出一定的探討.

實(shí)物期權(quán)理論是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)領(lǐng)域的延伸,它克服了傳統(tǒng)決策理論中的一些缺陷,其中的二項(xiàng)式模型與連續(xù)型期權(quán)模型能較好地解決房地產(chǎn)投資決策中的延遲決策問(wèn)題,為提高房地產(chǎn)投資決策科學(xué)性提供了理論基礎(chǔ)。

實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的案例分析——本文分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法在房地產(chǎn)投資決策中存在的缺陷，提出對(duì)于高度不確定性的房地產(chǎn)投資而言，實(shí)物期權(quán)法應(yīng)該是更為適合的決策方法。并基于延遲期權(quán)和擴(kuò)張期權(quán)，分別采用二叉樹(shù)模型和b—s模型對(duì)實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投...

本文分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法在房地產(chǎn)投資決策中存在的缺陷,提出對(duì)于高度不確定性的房地產(chǎn)投資而言,實(shí)物期權(quán)法應(yīng)該是更為適合的決策方法。并基于延遲期權(quán)和擴(kuò)張期權(quán),分別采用二叉樹(shù)模型和b-s模型對(duì)實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用進(jìn)行了案例分析。

當(dāng)前,面對(duì)各種調(diào)控房?jī)r(jià)政策,代表著高收益的房地產(chǎn)行業(yè)前景撲朔迷離,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步加大。本文引入實(shí)物期權(quán)這一概念,并對(duì)其原理,特點(diǎn),定價(jià)模型進(jìn)行介紹,并用案例將期權(quán)定價(jià)與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)投融資中普遍運(yùn)用的現(xiàn)金流折現(xiàn)方法進(jìn)行對(duì)比分析,指出實(shí)物期權(quán)的優(yōu)勢(shì),從而更好的引導(dǎo)決策者在當(dāng)前這種形勢(shì)下做出正確的決策。

文章討論了傳統(tǒng)的以貼現(xiàn)現(xiàn)金流為主體的房地產(chǎn)投資決策方法體系的缺陷,回顧了實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的興起、應(yīng)用和發(fā)展,對(duì)實(shí)物期權(quán)理論在我國(guó)房地產(chǎn)投資決策的應(yīng)用進(jìn)行了展望。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中，貼現(xiàn)現(xiàn)金流模式是最普遍與最常用的方法。實(shí)物期權(quán)則是近年來(lái)關(guān)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的新理論，它克服了現(xiàn)金流方法的一些缺陷，從而得到了廣泛的應(yīng)用。實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)理論對(duì)實(shí)物（非金融）資產(chǎn)期權(quán)的延伸，即我們將標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。實(shí)物期權(quán)分析方法把金融市場(chǎng)與投資項(xiàng)目的決策聯(lián)系起來(lái)，它的思想理念就是：

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有較大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性,而運(yùn)用傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法已不能準(zhǔn)確計(jì)算不確定性所帶來(lái)的價(jià)值。本文分析傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法在房地產(chǎn)投資決策中存在的缺陷,提出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資而言,充分考慮房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值的實(shí)物期權(quán)法是一種更為科學(xué)合理的投資決策方法,最后利用b-s模型對(duì)實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用進(jìn)行案例分析。

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性,影響著項(xiàng)目的投資決定。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的不確定性分析,指出了決策的風(fēng)險(xiǎn)性,并對(duì)實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行了的分析,將實(shí)物期權(quán)方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策中,解決房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的各種不確定因素,以期達(dá)到項(xiàng)目投資決策效益的最大化。

實(shí)物期權(quán)理論的引入彌補(bǔ)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資決策方法的局限性,使投資者能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行更為準(zhǔn)確的評(píng)估,投資決策趨向科學(xué)合理。闡述了實(shí)物期權(quán)的基本內(nèi)涵及其定價(jià)理論,分析了實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的適用性以及基于該理論的幾種房地產(chǎn)投資方式。

實(shí)物期權(quán)思維改變了傳統(tǒng)的投資分析方法和投資決策過(guò)程,房地產(chǎn)投資受到很多不確定因素的影響,因而投資者在投資過(guò)程中必須面對(duì)大量的實(shí)物期權(quán),正確把握不確定性給投資帶來(lái)的價(jià)值,科學(xué)利用實(shí)物期權(quán)理論才能使投資者能獲得最佳的投資效益。

針對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資決策方法本身存在的缺陷,文章引入了項(xiàng)目投資決策的實(shí)物期權(quán)方法,詳細(xì)闡述了柔性期權(quán)、等待投資型期權(quán)和成長(zhǎng)型期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用,對(duì)管理者在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策時(shí)拓寬思維模式有一定的幫助和指導(dǎo)作用。

旅游房地產(chǎn)業(yè)是新興的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),投入和回報(bào)存在極大的不確定性.本文通過(guò)分析旅游房地產(chǎn)投資特征,認(rèn)為傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法不適合旅游房地產(chǎn)的投資決策.為此,引入實(shí)物期權(quán)理論,指出旅游房地產(chǎn)投資中的期權(quán)特征和類型.最后,列舉實(shí)例說(shuō)明實(shí)物期權(quán)理論在旅游房地產(chǎn)投資中的實(shí)際運(yùn)用.

實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究——實(shí)物期權(quán)在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用研究

針對(duì)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的缺陷,引入實(shí)物期權(quán)理論,對(duì)房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)進(jìn)行分類,提出了對(duì)應(yīng)各類實(shí)物期權(quán)的房地產(chǎn)投資策略,并用實(shí)物期權(quán)的定價(jià)方法對(duì)傳統(tǒng)的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法進(jìn)行改進(jìn),以提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有不可逆性、高度不確定性和管理的靈活性,運(yùn)用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法不能挖掘出項(xiàng)目投資的這些性質(zhì)所帶來(lái)的價(jià)值,而應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策研究,不僅考慮到了房地產(chǎn)投資的不確定性,還體現(xiàn)了投資決策者的柔性管理和戰(zhàn)略投資的價(jià)值。文章分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足,介紹了實(shí)物期權(quán)的基本理論,并采用了b-s期權(quán)定價(jià)模型對(duì)房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中蘊(yùn)含的增長(zhǎng)期權(quán)進(jìn)行了案例分析,使得房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)合理。