土地價(jià)格、房地產(chǎn)信貸規(guī)模對(duì)住宅價(jià)格影響的實(shí)證分析

房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)證研究 作者：柴思楠 作者單位：哈爾濱工業(yè)大學(xué),管理學(xué)院,哈爾濱,150001 刊名：學(xué)術(shù)交流 英文刊名：academicexchange 年，卷(期)：2009，""(11) 引用次數(shù)：0次 參考文獻(xiàn)(5條) 1.謝經(jīng)榮,朱勇,曲波等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)[m].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2002:23-30. 2.franklinallen,douglasgale.bubblesandcrises[j].royaleconomic,society,2000,(1):356-391. 3.charlescollyns,abdehaksenhadji.lendingboom,realestatebubbles[m].andtheasiancrisis.imf workingpaper.2002:1-5. 4.ko

為論證西安市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲過程中,銀行信貸和土地價(jià)格對(duì)其影響程度,運(yùn)用邊限協(xié)整理論對(duì)銀行信貸、土地價(jià)格與西安市房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了分析。分析結(jié)果表明:銀行信貸、土地價(jià)格與西安市房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系,銀行信貸和土地價(jià)格對(duì)西安市房地產(chǎn)價(jià)格具有正的影響作用,土地價(jià)格的影響作用雖強(qiáng)于銀行信貸,但土地價(jià)格的影響作用并不十分顯著。

利用2001年~2013年時(shí)間序列數(shù)據(jù),運(yùn)用計(jì)量分析方法構(gòu)建了土地價(jià)格單一主體行為因素模型和多主體行為因素模型,對(duì)中央政府、地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行和購(gòu)房者等主體行為與土地價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。結(jié)果表明,中央政府制定貨幣政策的行為對(duì)土地價(jià)格影響最大,開發(fā)商的定價(jià)行為、地方政府的土地融資活動(dòng)和\"招拍掛\"出讓行為對(duì)土地價(jià)格的影響次之;中央政府制定貨幣政策的行為對(duì)土地價(jià)格貢獻(xiàn)度最大,開發(fā)商的定價(jià)行為對(duì)土地價(jià)格的貢獻(xiàn)度次之?？梢?中央政府、開發(fā)商和地方政府是影響土地價(jià)格的重要行為主體。

本文針對(duì)供給導(dǎo)向、需求導(dǎo)向宏觀調(diào)控后,房地產(chǎn)投資和個(gè)人住房貸款增幅減緩,過熱的購(gòu)房需求得到初步控制,但房地產(chǎn)價(jià)格漲幅仍居高位的現(xiàn)象,對(duì)贛州市房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸投入進(jìn)行了定性定量研究。發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲、居高不下的根源不在于政府、開發(fā)商、投機(jī)者的操縱與炒作,而是龐大的需求市場(chǎng)及銀行在房地產(chǎn)業(yè)極度的信用擴(kuò)張。

當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫層出不窮,嚴(yán)重威脅到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文分析了房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格的影響機(jī)制,并從市場(chǎng)的角度出發(fā),分析了房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格的影響機(jī)制,及其作用關(guān)系,提出了解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的政策措施,具有重要的現(xiàn)實(shí)意義與理論意義。

本文旨在《資本論》的視角下,分析影響土地價(jià)格的因素及土地價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的影響,并以此給出政策性意見。本文首先分析了土地價(jià)格與地租、利息率的關(guān)系,并具體說明了利息率和地租變動(dòng)對(duì)土地價(jià)格的決定性影響。其次分析了供求關(guān)系和周邊地區(qū)如何對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。最后,根據(jù)促使土地價(jià)格上漲原因的不同實(shí)質(zhì)的分析,給出了對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的建議。

基于哈爾濱市2003年-2013年度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù),通過線性回歸分析模型,得到哈爾濱市住宅價(jià)格變動(dòng)的回歸方程,分析了影響其住宅價(jià)格的因素,為類似問題的研究提供參考.

近幾年來,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)明顯。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策,包括金融政策。本文利用協(xié)整模型和脈沖響應(yīng)分析方法,對(duì)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響進(jìn)行了實(shí)證研究,結(jié)果表明,利率對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格效果不明顯,而貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響作用。

該文采用多元線性回歸模型和arma模型相結(jié)合的方法就美國(guó)次貸危機(jī)的成因進(jìn)行實(shí)證分析,指出了住房抵押貸款資產(chǎn)證券化比例和衍生工具交易規(guī)模對(duì)次級(jí)貸款發(fā)放規(guī)模有顯著影響,且指出兩者之間呈正相關(guān);同時(shí)進(jìn)一步實(shí)證得出房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)次級(jí)貸款發(fā)放規(guī)模影響顯著且呈負(fù)相關(guān)的結(jié)論。

本文通過建立var模型,運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解的方法研究貨幣供應(yīng)量、銀行信貸額、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響效果進(jìn)行分析。分析結(jié)果表明:貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān);銀行信貸額與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān),但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大;在短期內(nèi),利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān),但長(zhǎng)期看,利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān),其對(duì)房?jī)r(jià)的影響隨時(shí)間逐漸減弱。貨幣供應(yīng)量變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的貢獻(xiàn)率最大。

通過var模型與脈沖響應(yīng)分析,本文考察了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸規(guī)模、貨幣發(fā)行量之間的長(zhǎng)期相互作用關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸間有雙向格蘭杰因果關(guān)系,貨幣供給增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用完全是貨幣現(xiàn)象,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)可以解釋相當(dāng)大比例的銀行信貸波動(dòng)。

本文在對(duì)柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信貸支持進(jìn)行定性分析的基礎(chǔ)上,利用2003年1季度至2009年4季度的季度數(shù)據(jù),運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信貸與柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),結(jié)果表明柳州房地產(chǎn)信貸規(guī)模變動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要原因之一,但房地產(chǎn)信貸變化不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的反映。

城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)會(huì)增加人們對(duì)房地產(chǎn)的需求,現(xiàn)階段,在房地產(chǎn)發(fā)展滯后城鎮(zhèn)化發(fā)展的情況下,城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。利用1995-2011年的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價(jià)格的年度數(shù)據(jù),在考慮通貨膨脹的情況下建立向量自回歸模型,分析兩者之間的關(guān)系并進(jìn)行實(shí)證分析,最后得出城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有長(zhǎng)期的正向影響,并針對(duì)此結(jié)論提出可行性的政策建議。

在理論分析的基礎(chǔ)上,從城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格和股票價(jià)格兩個(gè)角度出發(fā)實(shí)證分析了我國(guó)貨幣政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響狀況。在對(duì)貨幣政策與資產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系進(jìn)行定性探討之后,先后運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰檢驗(yàn)、線性回歸模型等量化分析方法逐步檢驗(yàn)了貨幣政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的具體影響狀況。研究表明,我國(guó)貨幣政策對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的同向影響效果非常顯著,但對(duì)股票價(jià)格的影響力度很弱,所以政府在制定貨幣政策過程中需要區(qū)分對(duì)待房?jī)r(jià)和股價(jià)的中介作用。

為了使房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的投資決策,應(yīng)用綜合評(píng)估的方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,指出了該法的優(yōu)點(diǎn),并結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,介紹了該法的應(yīng)用。實(shí)踐表明,在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用該方法可以得到較真實(shí)的土地價(jià)格。

本文在分析我國(guó)土地市場(chǎng)中存在的\"玉米法律悖論\"基礎(chǔ)上,構(gòu)建了一個(gè)考慮房地產(chǎn)商投資決策與房?jī)r(jià)預(yù)期的土地價(jià)格均衡模型,重新剖析了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于土地市場(chǎng)的影響途徑,從理論上探討了房地產(chǎn)商的房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于其在土地市場(chǎng)上拿地行為的影響。同時(shí),本文采用\"先檢驗(yàn)工具變量有效性、再判斷模型內(nèi)生性、最后確定模型形式\"的邏輯順序來檢驗(yàn)房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于土地價(jià)格的影響,從而避免工具變量誤選和內(nèi)生性問題考慮不周而帶來的模型誤設(shè)。研究表明,房地產(chǎn)商的房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于其在土地市場(chǎng)的行為有重要影響,房地產(chǎn)商針對(duì)市場(chǎng)變化對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)整速度越快其在土地市場(chǎng)上就越有作為。同時(shí),本文結(jié)論還表明,房?jī)r(jià)對(duì)于土地價(jià)格沒有直接影響,相對(duì)于房?jī)r(jià)本身而言,房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于土地價(jià)格的影響更為明顯。

房地產(chǎn)業(yè)素有\(zhòng)"準(zhǔn)金融業(yè)\"之稱,利率的波動(dòng)對(duì)其有明顯的影響。本文分析了供給需求理論和金融市場(chǎng)理論中利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,總結(jié)了1996年至今中國(guó)利率調(diào)整和房地產(chǎn)價(jià)格變化的關(guān)系,探討了理論與實(shí)證偏差的原因并提出了加強(qiáng)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控效果的對(duì)策。

本文利用2003-2012年中國(guó)239個(gè)城市的面板數(shù)據(jù),從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)實(shí)證檢驗(yàn)不同類型產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究發(fā)現(xiàn):制造業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響呈\"u\"型,制造業(yè)集聚到一定程度后才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正向影響;服務(wù)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的促進(jìn)作用,但服務(wù)業(yè)的過度集聚可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生下行壓力;在細(xì)分產(chǎn)業(yè)中,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的促進(jìn)作用更為明顯。

采用中國(guó)省際面板數(shù)據(jù),實(shí)證檢驗(yàn)分析房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn):總體而言,房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用;各房地產(chǎn)稅中,房產(chǎn)稅、土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)有正影響;城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅對(duì)房?jī)r(jià)有顯著負(fù)影響。研究結(jié)論為:政府在利用房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的時(shí)候,應(yīng)科學(xué)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅的具體影響效果,分清每種房地產(chǎn)稅的功能和作用,提高房地產(chǎn)稅調(diào)控的針對(duì)性、有效性和預(yù)見性。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的逐步開展,房地產(chǎn)稅收逐漸成為影響其價(jià)格的主要因素。本文運(yùn)用2000~2013年的房地產(chǎn)面板數(shù)據(jù)作為樣本,通過選取變量和建立模型,對(duì)房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析,并在此基礎(chǔ)上為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來的持續(xù)健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。

近幾年來,隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展,我國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出急劇上漲的趨勢(shì)。本文通過運(yùn)用回歸分析的方法,分析了房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系及對(duì)房?jī)r(jià)的影響,并分析原因,從而說明房地產(chǎn)稅改革的必要之處。然后通過數(shù)據(jù)分析新房產(chǎn)稅對(duì)重慶、上海房?jī)r(jià)的影響,并說明原因,提出解決合理建議。

本文對(duì)我國(guó)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了理論和實(shí)證分析,得出了貨幣政策可以影響房地產(chǎn)價(jià)格,利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比貨幣供應(yīng)量更為顯著,貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)滯為2個(gè)季度等相關(guān)結(jié)論。