土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度下的房地產(chǎn)開發(fā)行為分析

近年來(lái),我國(guó)對(duì)土地的過(guò)度儲(chǔ)備現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重,不僅會(huì)為開發(fā)商帶來(lái)負(fù)面影響,還會(huì)嚴(yán)重危害房地產(chǎn)行業(yè)或是其他行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,從而帶來(lái)一系列的問題.土地過(guò)度儲(chǔ)備的危害性,在各個(gè)領(lǐng)域已得到廣泛認(rèn)識(shí),政府針對(duì)這種現(xiàn)象出臺(tái)了閑置土地的法規(guī).基于此,本文闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過(guò)度儲(chǔ)備問題,并著重探討其中的博弈關(guān)系.

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的土地增值收益和參與此過(guò)程的多元主體運(yùn)用博弈論方法,從土地出讓價(jià)格、資金籌集方式、房地產(chǎn)價(jià)格三個(gè)層面分析主體之間的行為對(duì)土地增值的影響;以紹興市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例,估算多元主體在土地增值收益中的分配。結(jié)果表明:中央政府、地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行和購(gòu)房者都對(duì)土地增值做出了貢獻(xiàn),并在不同程度上參與了土地增值收益的分配。最后,提出轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)出讓方式、改進(jìn)房地產(chǎn)金融的配套措施、完善土地稅收政策、加強(qiáng)我國(guó)土地增值收益分配的管理手段等相關(guān)建議,有效保護(hù)多元主體在增值過(guò)程中切身利益的同時(shí),為調(diào)整土地增值收益分配機(jī)制提供新的思路。

以行政劃撥和有償使用為主的我國(guó)城市土地供應(yīng)機(jī)制具有許多不足之處。實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度有利于政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。實(shí)施土地招拍掛出讓制度后的一個(gè)事實(shí)是土地的價(jià)格上漲了,但高地價(jià)并不是高房?jī)r(jià)的全部原因。

在當(dāng)前中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育尚不完全的情況下,針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過(guò)度儲(chǔ)備的事實(shí),分析土地市場(chǎng)中的尋租行為。以博弈論為理論基礎(chǔ),建立政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩者間的尋租博弈模型和監(jiān)督博弈模型矩陣,為降低土地資源浪費(fèi),維護(hù)正常的土地市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)土地資源管理提供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中的供給方,其基本狀況顯然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和行業(yè)經(jīng)濟(jì)績(jī)效產(chǎn)生深刻影響。因此,研究和分析蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本狀況,將有助于認(rèn)識(shí)、理解房地產(chǎn)開發(fā)商的各種行為以及蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在的種種問題,進(jìn)而為促進(jìn)蘭州房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展制定出有效的對(duì)策。

中國(guó)證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn) 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)由于具 有投資大、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的 存在太多不確定因素。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng) 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、缺乏 風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素 得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過(guò)程。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生 到房地產(chǎn)出售，資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過(guò)程，大致可分為 投資決策、項(xiàng)目實(shí)

1 目錄 一項(xiàng)目簡(jiǎn)介：..........................................................................................1 二swot分析..........................................................................................3 優(yōu)勢(shì)（strength）：..............................................................................3 劣勢(shì)（weakness）：............................................................................

房地產(chǎn)的交易過(guò)程是房地產(chǎn)博弈的過(guò)程,同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格也是市場(chǎng)主體之間博弈行為的結(jié)果。本文通過(guò)對(duì)政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行博弈分析,針對(duì)高地價(jià)、尋租行為等問題進(jìn)行分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展提出政策建議。

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。土地在城鄉(xiāng)發(fā)展中的地位無(wú)可替代，其供給量決定了城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度。而目前我國(guó)農(nóng)村土地供給缺乏彈性，住宅用地、商業(yè)用地之間存在一定的矛盾。農(nóng)村住宅用地面積過(guò)大，利用不合理，產(chǎn)權(quán)界定等問題非常突出。因此，我國(guó)農(nóng)村要制定科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)土地使用制度和產(chǎn)權(quán)制度，以此來(lái)提高農(nóng)村土地的利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)：在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)特征：全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、風(fēng)險(xiǎn)與效益并存（系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)）、 地域性。 房地產(chǎn)開發(fā)程序： 1.投資決策分析階段（開發(fā)設(shè)想的形成、環(huán)境分析與機(jī)會(huì)選擇）、 2.依法取得土地使用權(quán)階段、 3.可行性研究階段、 4.前期準(zhǔn)備階段（資金措施、項(xiàng)目招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建）、 5.實(shí)施階段、 6.銷售階段。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)： 1.房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)（土地經(jīng)營(yíng)、房屋建造）、 2.流通環(huán)節(jié)（房屋銷售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)）、 3.消費(fèi)環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析：產(chǎn)品策略、市場(chǎng)開發(fā)策略、價(jià)格策略。 產(chǎn)品策略：包括明確開發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、確定開發(fā)或經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開發(fā)或經(jīng)營(yíng)方式的確定。 市場(chǎng)開發(fā)策略：市場(chǎng)開拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型、多角型策略。 價(jià)格策略：高價(jià)策略、低價(jià)策略、均衡價(jià)格策略

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地預(yù)出讓協(xié)議 甲方： 乙方： 為加快高港城市化進(jìn)程，甲乙雙方本著“平等互利、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏” 的精神，就________________的土地預(yù)出讓達(dá)成協(xié)議如下： 一、項(xiàng)目概況 1.四址范圍： 2.用地面積：約_____畝（最終以上市地塊實(shí)際勘測(cè)定界土地面積為準(zhǔn)）。 3.用地性質(zhì)：掛牌出讓的國(guó)有土地，土地用途為商業(yè)和住宅用地。 4.規(guī)劃條件及用地指標(biāo)：根據(jù)泰州市城市總體規(guī)劃及城市控制性詳細(xì)規(guī) 劃，以經(jīng)規(guī)劃部門核實(shí)的相關(guān)指標(biāo)作為該地塊的規(guī)劃條件。 二、土地價(jià)格及合作方式 1．凈地土地單位為_____萬(wàn)元／畝，土地出讓金總價(jià)約為_________人民 幣（最終以上市地塊實(shí)際勘測(cè)定界土地面積為準(zhǔn)）。 2．整個(gè)地塊分______次上市，乙方在本協(xié)議書簽定后3個(gè)工作日內(nèi)，向 甲方指定的賬戶預(yù)繳______人民幣作為履約保證金，乙方在本協(xié)議書簽定后

本文在分析了土地成本的決定因素、開發(fā)整理程序、土地成本控制的基礎(chǔ)上，對(duì)土地前期開發(fā)階段的成本費(fèi)用進(jìn)行控制，具有十分重要的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)合同 立合同單位： （以下簡(jiǎn)稱甲方） （以下簡(jiǎn)稱乙方） 為明確責(zé)任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模： 。 總投資及資金籌措： 總投資萬(wàn)元（其中：征地費(fèi)萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)萬(wàn) 元，建筑安裝費(fèi)萬(wàn)元）。投入資金規(guī)模萬(wàn)元，甲方出資 萬(wàn)元，分次出資，每次出資萬(wàn)元，預(yù)收款萬(wàn)元；乙方出 資萬(wàn)元，分次出資，每次出資萬(wàn)元。 合作方式： 。 各方負(fù)責(zé)： 甲方： 乙方： 經(jīng)營(yíng)方式： 資金占用費(fèi)按月利率‰計(jì)付，并于每季末的前天內(nèi)付給出資方。 資金的償還按如下時(shí)間及金額執(zhí)行，最后一次還款時(shí)， 資金占用費(fèi)隨本金一起還清。 財(cái)務(wù)管理： １．成本核算范圍： ２．決算編制： ３．財(cái)產(chǎn)清償： 利潤(rùn)分配： 。 違約責(zé)任： 其他： １．該項(xiàng)目資金在行開戶管理。 ２．方經(jīng)濟(jì)責(zé)任由擔(dān)保。保證方有權(quán)檢查督促方 履行合同，保證方同意當(dāng)方不履行合同時(shí)，由保證方連帶承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？ (2010-10-2407:48:17) 轉(zhuǎn)載原文 標(biāo)簽： 轉(zhuǎn)載 分類：稅收 原文地址：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地如何征收土地使用稅？作者： 68度 一、計(jì)稅面積的確定 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）為計(jì)稅依據(jù)。 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅計(jì)稅面積如何確定？ （一）應(yīng)按其國(guó)有土地使用證中標(biāo)注的土地面積，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地 使用稅。未取得國(guó)有土地使用證的，暫按實(shí)際占地面積計(jì)算繳納城鎮(zhèn) 土地使用稅。 （二）已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計(jì)稅面積中扣 除。 已銷售房屋的占地面積計(jì)算公式如下： 已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項(xiàng)目房屋總 建筑面積）×總占地面積。 二、納稅時(shí)間的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起 按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意不是核發(fā)國(guó)有土

房地產(chǎn)開發(fā)程序 第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 1、公司設(shè)立準(zhǔn)備 2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批 3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) 4、辦理工商注冊(cè)登記 5、辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi) 2、企業(yè)法人變更登記費(fèi) 3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi) 4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi) 第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序 1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) 4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書 5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)種類 房地產(chǎn)是目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是審計(jì)部門重點(diǎn)關(guān)照的企業(yè)， 是很多人心目中的暴利行業(yè)。那么他的稅費(fèi)自然不會(huì)少，通常的，項(xiàng)目 再開發(fā)過(guò)程中會(huì)需要繳納以下幾種稅費(fèi)： 1.契稅 2.印花稅 3.土地使用稅 4.房產(chǎn)稅 5.城建稅 6.教育費(fèi)附加 7.地方教育費(fèi)附加 8.增值稅 9.土地增值稅 10.企業(yè)所得稅 no.1契稅 契稅，是一種一次性稅收，是當(dāng)土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，向新業(yè)主征 收的一種稅收。 契稅本身也很好理解，我們?cè)谕顿Y過(guò)程中，不管是什么形式獲得的，都 會(huì)與原業(yè)主之間會(huì)形成一份合同或者協(xié)議，這類合同或者協(xié)議改變了土 地產(chǎn)權(quán)歸屬，可以把他看作一種契約，不是財(cái)務(wù)、稅務(wù)的專業(yè)人員，契 稅我們就可以理解為契約稅。 稅率方面，目前國(guó)內(nèi)實(shí)行的是3%-5%（計(jì)算基數(shù)為土地總價(jià)）的幅度 比例稅率，根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)不同，由當(dāng)?shù)卣孕写_定。計(jì)算公

房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度 （2017年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和2018年定期統(tǒng)計(jì)報(bào)表） 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制定 遼寧省統(tǒng)計(jì)局補(bǔ)充、印制 2017年10月 本報(bào)表制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)法》的有關(guān)規(guī)定制定 《中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)法》第七條規(guī)定：國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和其他 組織及個(gè)體工商戶和個(gè)人等統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象，必須依照本法和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，真 實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地提供統(tǒng)計(jì)調(diào)查所需的資料，不得提供不真實(shí)或者不完 整的統(tǒng)計(jì)資料，不得遲報(bào)、拒報(bào)統(tǒng)計(jì)資料。 《中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)法》第九條規(guī)定：統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和統(tǒng)計(jì)人員對(duì)在統(tǒng)計(jì) 工作中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)予以保密。 本制度由遼寧省統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)解釋。 目錄 一、總說(shuō)明???????????????????????????????????????2 二、報(bào)表目錄???????????????????????????????

本文旨在挖掘土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系,為房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒。

將城市土地利用強(qiáng)度提高,就會(huì)增加房地產(chǎn)的活力,這樣就會(huì)減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),但是土地的使用強(qiáng)度必須控制在合理的范圍之內(nèi)。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展,高容積率已經(jīng)不再是房地產(chǎn)商追求盈利的唯一途徑,但是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格存在多大的影響。容積率的規(guī)范,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生直接的影響,但還需要考慮到不可預(yù)知等其它綜合性因素。

房地產(chǎn)開發(fā)合同——房地產(chǎn)開發(fā)合同

中國(guó)律師協(xié)會(huì)驗(yàn)證-------標(biāo)準(zhǔn)合同------全國(guó)通用版 房地產(chǎn)開發(fā)合同（一） 甲方：___________（以下簡(jiǎn)稱甲方）乙方：___________（以下 簡(jiǎn)稱乙方） 乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取得__________市__________區(qū) __________街__________畝（計(jì)__________）的出讓的國(guó)有土地使用 權(quán)。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意該項(xiàng)目由擬組建的__________置業(yè)有限公 司（名稱具體以工商行政管理局核準(zhǔn)為準(zhǔn)）獨(dú)家開發(fā)，現(xiàn)就相關(guān)事宜 達(dá)成如下合同： 第一條甲、乙雙方共同投資組建__________置業(yè)有限公司，開 發(fā)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目，公司注冊(cè)資金萬(wàn)元人民幣。甲方以現(xiàn)金出資萬(wàn)元人民 幣，占總股本的__________%；乙方出資萬(wàn)元，具體以上述__________ 街的__________畝國(guó)有地使用權(quán)作價(jià)投入，占總股本的_

房地產(chǎn)開發(fā)施工合同 篇一：房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑工程施工合同書 建筑工程施工合同書 發(fā)包方（以下簡(jiǎn)稱甲方）承包方（以下簡(jiǎn)稱乙 方）甲方現(xiàn)將“*****經(jīng)濟(jì)適用房工程建設(shè)”的土建工程發(fā) 包給乙方總承包。按照《中華人民共和國(guó)建筑法》和《中 華人民共和國(guó)合同法》之有關(guān)規(guī)定，本著公平、公正、互 利、互惠的原則，結(jié)合本工程的具體情況，經(jīng)甲、乙雙方 友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。 一、工程概況 1、工程名稱：****廠經(jīng)濟(jì)適用房第一、二期工程建設(shè)。 2、建設(shè)地點(diǎn)：************。 3、建筑面積：第一期工程約17000㎡（xx年12月25 日進(jìn)場(chǎng)樁基礎(chǔ)施工），第二期工程約43000㎡（xx年6月上 旬進(jìn)場(chǎng)施工）。 4、工程質(zhì)量保證金：貳佰萬(wàn)元人民幣，甲乙雙方簽定 本合同書后，乙方工程技術(shù)人員進(jìn)住施工現(xiàn)場(chǎng)后支付。 5、工程質(zhì)量保證金返還時(shí)間：工程主