土地增值稅清算背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅種當(dāng)中,其主要的稅種之一是土地增值稅,其稅率跨度大、計(jì)算過程繁雜、計(jì)算周期也比較長(zhǎng),如何利用稅收籌劃幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低稅負(fù)水平,在嚴(yán)酷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)收益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需解決的一個(gè)問題。本文以土地增值稅為例對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃分析,使企業(yè)發(fā)展順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向,達(dá)到降低企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的目標(biāo)。

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個(gè)人都要繳納土地增值稅。對(duì)一般單位而言,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)只是偶然發(fā)生的業(yè)務(wù),屬于營(yíng)業(yè)外范疇。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)是其主營(yíng)業(yè)務(wù),由其產(chǎn)生的土地增值稅則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要稅種。如何進(jìn)行土地增值稅的清算,是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一個(gè)難點(diǎn),本文擬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財(cái)稅處理進(jìn)行深入剖析,以便于為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作提供借鑒。

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅的目

本文主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的必要性,以及稅收籌劃方法。并以案例的形式分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃的具體運(yùn)用。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其務(wù)必要繳納的一類稅種就是土地增值稅。土地增值稅影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此,通過合理的籌劃土地增值稅,有助于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān),也可以促使其經(jīng)營(yíng)效益得以大幅度提高。鑒于此,文章闡述了土地增值稅的稅收特征,并分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃,以供行業(yè)人員參考與借鑒。

稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，籌劃空間最大、最直接的稅務(wù)籌劃就是對(duì)土地增值稅的籌劃。本文重點(diǎn)闡述利用增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃、借款利息的籌劃實(shí)務(wù)、代收費(fèi)用處理過程中的稅收籌劃、將出租變?yōu)橥顿Y進(jìn)行稅收籌劃、合法利用土地增值稅減免政策五項(xiàng)內(nèi)容。

我國(guó)明確規(guī)定有關(guān)的企業(yè)及個(gè)人具有繳稅的義務(wù),一旦企業(yè)及個(gè)人發(fā)生逃稅漏稅的現(xiàn)象,國(guó)家將依據(jù)法律對(duì)這些企業(yè)及個(gè)人處以嚴(yán)厲的懲罰。針對(duì)土地增值稅,由于其相關(guān)的計(jì)稅依據(jù)認(rèn)定復(fù)雜、計(jì)算方法復(fù)雜、扣除項(xiàng)目不明確,造成了具體需要繳納土地增值稅的多少相差很大；又由于計(jì)算方法及計(jì)稅依據(jù)稅務(wù)部門與企業(yè)之間各方看法不一,導(dǎo)致了企業(yè)可能需要繳納大筆的稅費(fèi)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視土地增值稅相關(guān)的問題,通過事先做好相關(guān)的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃可有效避免此類尷尬問題的發(fā)生。

2007年2月1日開始執(zhí)行的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào),以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文),針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作前期出現(xiàn)的問題進(jìn)行了梳理和規(guī)范,并對(duì)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)及其《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)條款做了進(jìn)一步完善。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算做出了更全面、更嚴(yán)格、更具體的規(guī)定,標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問題,首先概述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問題,進(jìn)而詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實(shí)施措施,可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),其發(fā)展對(duì)啟動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。土地增值稅清算,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后,依據(jù)稅法規(guī)定,計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫土地增值稅清算申報(bào)表,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅

房地產(chǎn)土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的稅種之一。由于其納稅機(jī)制存在著一定的特殊性，所以能否有效地實(shí)行稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分重要。隨著房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的地位越來越重要，土地增值稅稅收慢慢成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容。本文從扣除項(xiàng)目金額、對(duì)房產(chǎn)合理定價(jià)和不同增值率房產(chǎn)三個(gè)方面，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)案例論述土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策。

近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)國(guó)家不斷出臺(tái)的調(diào)控政策,競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈.在這種背景下,控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本成為了提高收益的重要手段.據(jù)統(tǒng)計(jì),僅稅收支出就占到房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的15％-20％,其中,土地增值稅是重要稅種之一.同時(shí),營(yíng)改增政策的出臺(tái)也對(duì)房企土地增值稅的清算產(chǎn)生了直接影響.土地增值稅具有政策屬性,計(jì)算復(fù)雜,籌劃空間較大,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)開展土地增值稅稅收籌劃工作,積極探尋合理降低稅負(fù)的有效途徑.

目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的宏觀政策調(diào)整較多,在限購(gòu)、限貸等政策下,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭受到一定的約束;同時(shí),政府對(duì)土地政策的調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的拿地壓力增大,大額土地出讓金加重了資金負(fù)擔(dān),但土地是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的前提,如何利用稅收籌劃降低土地增值稅稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨的一個(gè)重要問題。本文擬從以下幾個(gè)方面對(duì)土地增值稅籌劃進(jìn)行探析。

隨著土地增值稅征繳工作的不斷規(guī)范,它也越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)比重較大的稅種.因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要提前對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和安排,以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的科學(xué)籌劃.

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要性,分析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結(jié)多年指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)踐,提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內(nèi)容和措施,對(duì)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃,減輕稅負(fù)具有一定的借鑒作用。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)按規(guī)定扣除。

一．通過控制增值額進(jìn)行納稅籌劃\r\n由于土地增值稅是以增值額為基礎(chǔ)的超率累進(jìn)稅率，因此在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。土地增值稅籌劃最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是合理合法的控制、降低增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額，所以，控制增值額的籌劃包括收入籌劃法和成本費(fèi)用籌劃法。

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納的主要稅種之一,其稅率跨度大、計(jì)算繁雜、結(jié)算周期長(zhǎng),如何利用納稅籌劃幫助企業(yè)降低稅負(fù)水平,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)利益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的問題之一。本文在簡(jiǎn)要介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎(chǔ)上,分析了土地增值稅納稅籌劃的技巧及風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,以期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導(dǎo)。

本文簡(jiǎn)單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關(guān)知識(shí),從納稅范圍、銷售收入以及扣除項(xiàng)目三個(gè)方面重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內(nèi)容,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務(wù)籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過研究稅法,在合法的前提下,對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)進(jìn)行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地

2007年1月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算繳納方式,這表明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將被納入土地增值稅清算范圍。由于土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,要節(jié)約土地增值稅,必須降低土地增值稅的適用稅率,而適用稅率取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率,所以只有控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率才能合理降低土地增值稅,這也是納稅籌劃的關(guān)鍵所在。