投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量實(shí)際應(yīng)用情形分析

2006年2月16日財(cái)政部在京舉行了會(huì)計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則體系發(fā)布會(huì),發(fā)布了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和48項(xiàng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則,這標(biāo)志著與國(guó)際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。其中第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》借鑒了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定,有限的應(yīng)用了公允價(jià)值等方面,并進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展。本文分析這一準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響,并指出了一些值得注意的問(wèn)題。

近年來(lái)投資性房地產(chǎn)已成為備受企業(yè)青睞的投資方式之一。國(guó)家對(duì)土地增值稅的清算也促使房地產(chǎn)企業(yè)向綜合型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型,企業(yè)愈加重視對(duì)投資性房地產(chǎn)的核算。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的核算引入了新的計(jì)量模式——公允價(jià)值。本文試通過(guò)分析采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的動(dòng)因,指出存在的主要問(wèn)題及規(guī)避途徑,以期為公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用提供參考。

根據(jù)現(xiàn)行準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值計(jì)量模式。本文以上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，分析了上市公司采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量反應(yīng)冷淡的原因，并給出了相關(guān)的完善建議。

2006年財(cái)政部發(fā)布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中提出了投資性房地產(chǎn)的概念,符合條件的投資性房地產(chǎn)允許采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。正確理解、把握公允價(jià)值計(jì)量模式在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用的前提條件和具體操作方法是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)人員提出的新要求。以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定的公允價(jià)值是新準(zhǔn)則框架下公允價(jià)值計(jì)量的主要模式,如何根據(jù)各具特性的個(gè)體資產(chǎn)在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中的價(jià)格體現(xiàn)來(lái)確定特定資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的公允價(jià)值,市場(chǎng)比較法應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下的后續(xù)計(jì)量是切實(shí)可行的。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式應(yīng)慎重,應(yīng)審慎處理公允價(jià)值計(jì)量的難點(diǎn),探索建立內(nèi)部公允價(jià)值估價(jià)機(jī)制。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價(jià)值模式.這兩種模式在會(huì)計(jì)處理、納稅調(diào)整等方面都存在較大差異。本文通過(guò)對(duì)這些差異進(jìn)行比較,對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行具體的分析,并展望了公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用前景。

2006年出臺(tái)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,廣泛地引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性,既與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間保持了較高的協(xié)調(diào)性,又考慮中國(guó)國(guó)情,與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在一定的差異,對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用采取了適度和謹(jǐn)慎的態(tài)度,其使用范圍比國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則窄,限制嚴(yán),在中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則日益同國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的趨勢(shì)下,公允價(jià)值的應(yīng)用范圍將逐漸趨于廣泛。本文淺議關(guān)于公允價(jià)值的含義、公允價(jià)值的確定及在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的應(yīng)用。

投資性房地產(chǎn)有其特殊性,采用歷史成本計(jì)量存在許多不足,尤其是在投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值不斷攀高的背景下,投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與以歷史成本計(jì)量的賬面價(jià)值存在明顯背離。因此,投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將是必然趨勢(shì)。

2006年出臺(tái)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,廣泛地引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性,既與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間保持了較高的協(xié)調(diào)性,又考慮中國(guó)國(guó)情,與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在一定的差異,對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用采取了適度和謹(jǐn)慎的態(tài)度,其使用范圍比國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則窄,限制嚴(yán),在中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則日益同國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的趨勢(shì)下,公允價(jià)值的應(yīng)用范圍將逐漸趨于廣泛。本文淺議關(guān)于公允價(jià)值的含義、公允價(jià)值的確定及在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的應(yīng)用。

一、如何認(rèn)識(shí)公允價(jià)值計(jì)量模式\r\n1．公允價(jià)值的含義及啟示。\r\n國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（iasc）在ias32和1as39中將公允價(jià)值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當(dāng)事人，進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。我國(guó)主要是借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義，將計(jì)量對(duì)象確定為資產(chǎn)與負(fù)債，交易主體確認(rèn)為市場(chǎng)參與者，

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮,社會(huì)環(huán)境的發(fā)展,原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則難以適應(yīng)當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)模式,為了更好更快地解決新的問(wèn)題、挑戰(zhàn),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)運(yùn)而生?！缎聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則》中,投資性房地產(chǎn)被單獨(dú)列示為一個(gè)新的會(huì)計(jì)科目,并采用公允價(jià)值計(jì)量模式重新進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。文章使用swot分析法,分析這種模式在企業(yè)實(shí)際使用過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)以及可能面臨到的威脅,同時(shí)通過(guò)提出完善策略達(dá)到改進(jìn)這種計(jì)量模式的目的。

在我國(guó)新準(zhǔn)則實(shí)施的三年中,因?yàn)楦鞣N原因只有少數(shù)公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。但面向未來(lái),我們應(yīng)遵循決策有用觀,采取積極措施完善公司治理、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)、提升資產(chǎn)評(píng)估水平、協(xié)調(diào)稅收政策,在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量方面實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的國(guó)際趨同,向投資者提供決策有用的會(huì)計(jì)信息。

現(xiàn)階段,公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中得到了一定的應(yīng)用,公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用在改善投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與提高經(jīng)營(yíng)效果方面有著積極作用,但是目前,投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式中存在一些問(wèn)題,需要完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用。

文章結(jié)合2007—2010年國(guó)家財(cái)政部會(huì)計(jì)司發(fā)布的上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況報(bào)告,從世茂股份、金宇車城等上市公司案例出發(fā),分析了上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī),提出了在具體應(yīng)用過(guò)程中遇到的一些問(wèn)題,從而對(duì)實(shí)踐中較多上市公司采用成本模式計(jì)量給出合理解釋。

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)可以采用歷史成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式。而投資性房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特質(zhì),公允價(jià)值計(jì)量模式的使用可能會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)的大幅波動(dòng)。本文先分析在實(shí)際應(yīng)用中對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的問(wèn)題,再針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)對(duì)策建議。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價(jià)值模式,分析投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式存在的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),并針對(duì)現(xiàn)在大多數(shù)公司未采用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)象進(jìn)行分析,公允價(jià)值在我國(guó)的應(yīng)用需降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的獲得成本,提高從業(yè)人員素質(zhì);加大監(jiān)督和懲罰力度,防止利潤(rùn)操縱。

投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn),其確認(rèn)和計(jì)量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn),并首次在對(duì)非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。該準(zhǔn)則的頒布實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌,然而在實(shí)際應(yīng)用中,企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的相關(guān)技術(shù)難題。

通過(guò)分析引入公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的影響,結(jié)合新準(zhǔn)則頒布后我國(guó)實(shí)務(wù)操作的現(xiàn)狀,對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的完善提出一些看法和建議。

公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用 濮陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院陳耀敏 【摘要】文章從公允價(jià)值計(jì)量在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的具體應(yīng)用出發(fā)，以會(huì)計(jì)分錄的形式對(duì)具體準(zhǔn)則做了實(shí)際賬務(wù)處理，并分析了公 允價(jià)值法對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的影響。 【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值計(jì)量；投資性房地產(chǎn)；運(yùn)用

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式探析

投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn),其確認(rèn)和計(jì)量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn),并首次在對(duì)非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)量,可提升并影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值,并給企業(yè)帶來(lái)更多有利機(jī)遇,有利于企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展。但在推行當(dāng)中還存在一些問(wèn)題和難點(diǎn),還有待進(jìn)一步守善,本文主要介紹了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量及其對(duì)企業(yè)的影響。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物都應(yīng)該在\"投資性房地產(chǎn)\"賬戶核算。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地

公允價(jià)值計(jì)量屬性是新準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。本文結(jié)合公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀,探討該計(jì)量模式應(yīng)用中出現(xiàn)的問(wèn)題;通過(guò)相關(guān)理論以及數(shù)據(jù)分析,對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何有效地實(shí)施公允價(jià)值這一計(jì)量模式提出相應(yīng)的對(duì)策建議。