投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理與納稅調(diào)整

本文從投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式入手,對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不同計(jì)量模式的特點(diǎn)進(jìn)行分析,同時(shí)對(duì)由于計(jì)量模式選擇的不同對(duì)企業(yè)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行剖析,并在此基礎(chǔ)上,提出關(guān)于我國投資性房地產(chǎn)市場和計(jì)量模式不夠完善的一些合理建議。

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式比較研究——投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式比較研究

i 分類號(hào)f234.4密級(jí) udc學(xué)號(hào)5304081031 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇研究 ——以h公司為例 學(xué)位申請(qǐng)人：王明霞 指導(dǎo)教師：張俊瑞教授 學(xué)科領(lǐng)域：會(huì)計(jì)碩士（mpacc） 學(xué)位類別：會(huì)計(jì)碩士（mpacc） 2007年10月 i 碩士學(xué)位論文 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇研究——以h公司為例 申請(qǐng)人：王明霞 學(xué)科（領(lǐng)域）：會(huì)計(jì)學(xué) 指導(dǎo)教師:張俊瑞教授 2007年10月 i esearchonthechoiceofmeasurementmodelofinvestment property——acasestudybasedonhco.，ltd. thesissubmittedto xi’anjiaotonguniversity inpartialfulfillm

我國財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布的第3號(hào)準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神,借鑒了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)--投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定,并在有限度應(yīng)用公允價(jià)值等方面進(jìn)行了創(chuàng)新,本文總結(jié)了企業(yè)在有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變幾種情況下的會(huì)計(jì)處理。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)采用成本模式,但滿足相關(guān)條件時(shí),也可以采用公允價(jià)值模式。本文分別就成本模式下和公允價(jià)值模式下房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,闡述了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。本文主要探討投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理及非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,企業(yè)購買房地產(chǎn)、出租建筑物的行為在我國迅速成為一種流行的投資方式。為此,我國頒布了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)定。本文結(jié)合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了探討。

投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn),企業(yè)經(jīng)常會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換行為,本文就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行說明。

房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn),它與一般固定資產(chǎn)投資有很大的不同。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施,準(zhǔn)許企業(yè)選擇對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價(jià)值模式,不同模式對(duì)企業(yè)利潤等方面產(chǎn)生不同影響。計(jì)量模式的不同也使投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換處理不同,繼而引起了在合并報(bào)表中涉及投資性房地產(chǎn)的內(nèi)部抵消處理不同。

房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，它與一般固定資產(chǎn)投資有很大的不同。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施，準(zhǔn)許企業(yè)選擇對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價(jià)值模式，不同模式對(duì)企業(yè)利潤等方面產(chǎn)生不同影響。計(jì)量模式的不同也使投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換處理不同，繼而引起了在合并報(bào)表中涉及投資性房地產(chǎn)的內(nèi)部抵消處理不同。

一、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算存在的問題《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則）規(guī)定,已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物作為投資性房地產(chǎn)核算,由此導(dǎo)致了房地產(chǎn)的用途或目的改變時(shí)需要在投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。又由于投資性房地產(chǎn)有成本模式和公允價(jià)值模式兩種后續(xù)計(jì)量模式,轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值確認(rèn)也會(huì)由于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式不同而不同。文章對(duì)公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了探討,提出了對(duì)目前會(huì)計(jì)處理的疑惑和調(diào)整建議。

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步,房地產(chǎn)市場也在不斷完善并逐步規(guī)范,企業(yè)持有的房地產(chǎn)除用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場所和對(duì)外銷售之外,將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)也隨之出現(xiàn)了,在這種前提下投資性房地應(yīng)運(yùn)而生。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定及成本進(jìn)行初始計(jì)量和后續(xù)核算,成本模式和公允價(jià)值模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的兩種模式,兩種模式下會(huì)計(jì)核算方法完全不同,一種模式只能被同一企業(yè)采用,對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種模式。但如果選擇了公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)由于用途的改變而消失,這種模式也跟隨消失,如果之后又重新出現(xiàn)了投資性房地產(chǎn),企業(yè)可以重新選擇一種模式進(jìn)行核算。所以結(jié)合投資性房地產(chǎn)的用途轉(zhuǎn)換和后續(xù)核算模式的轉(zhuǎn)換可以很靈活地進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的核算。

現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式下＂投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)＂進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí),固定資產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬,投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值之間的差額計(jì)入＂公允價(jià)值變動(dòng)損益＂。但是,這樣處理后會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)換后的固定資產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)是公允價(jià)值,提供的信息不符合可比性和可靠性。本文認(rèn)為,需要在追溯調(diào)整的基礎(chǔ)上確定轉(zhuǎn)換后的固定資產(chǎn)入賬價(jià)值。

成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換方式比較多,而且在諸多財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)教材中對(duì)此部分內(nèi)容講解的不是很透徹,大都是一帶而過,令不少會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)者難以琢磨。本人在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)教學(xué)的過程中,根據(jù)學(xué)生學(xué)習(xí)的實(shí)際情況,深入對(duì)成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換方式進(jìn)行了研究。在此拋磚

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定:投資房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本模式與公允價(jià)值模式。筆者對(duì)后續(xù)計(jì)量中兩種計(jì)量模式的運(yùn)用、兩種模式之間的變更以及房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換進(jìn)行分析與相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理,同時(shí)針對(duì)當(dāng)前投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式中存在的問題提出改進(jìn)建議。

成本模式和公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的兩種模式。本文從四個(gè)方面對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了分析。首先，從投資性房地產(chǎn)的定義以及內(nèi)容入手，對(duì)投資性房地產(chǎn)有具體的認(rèn)識(shí)。其次，分析成本模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。再次。分析公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。第四，由于影響投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的因素眾多，本文只是選擇了幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從不同的方面考慮，企業(yè)可根據(jù)自身的情況選擇合適的計(jì)量模式。

一、問題的提出按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定,當(dāng)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而證明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠科學(xué)合理估計(jì)、持續(xù)可靠取得的,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用公允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

成本模式和公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的兩種模式。本文從四個(gè)方面對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了分析。首先，從投資性房地產(chǎn)的定義以及內(nèi)容入手，對(duì)投資性房地產(chǎn)有具體的認(rèn)識(shí)。其次，分析成本模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。再次。分析公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用。第四，由于影響投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇的因素眾多，本文只是選擇了幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從不同的方面考慮，企業(yè)可根據(jù)自身的情況選擇合適的計(jì)量模式。

本文主要分析公司在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)主要考慮的因素。我國的上市公司中有95.25%的公司選擇成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,背后的原因主要是:披露成本較低,符合監(jiān)管層謹(jǐn)慎使用公允價(jià)值計(jì)量的導(dǎo)向,滿足平穩(wěn)業(yè)績的需要。從會(huì)計(jì)信息和契約功能來看,投資性房地產(chǎn)理論上更適合公允價(jià)值計(jì)量模式,有助于提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和實(shí)用性,丙有助于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者獲取真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。

本文就我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和披露、公允價(jià)值計(jì)量條件和不同計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換等問題進(jìn)行較深入的研究,以期對(duì)我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)理論和實(shí)踐的發(fā)展有所裨益。

一、問題的提出按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的規(guī)定,處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按實(shí)際收到的金額,借記\"銀行存款\"科目,貸記\"其他業(yè)務(wù)收入\"科目;借記\"其他業(yè)務(wù)成本\"科目